2021房地产估价师历年真题8辑
2021房地产估价师历年真题8辑 第1辑
B、 价格调查
C、 市场需求质量调查
D、 分销渠道调查
E 促销策略调查
下面是某抵押估价报告节选
（十五）风险提示说明
1.有关事项说明
根据本次估价过程的勘察、调查、查证和调查等工作所得，有关事项特此说明如下：
2005年，原产权人XXX房地产实业发展有限公司以出让方式获得估价对象所在土地使用权，并于同年办理了报建手续，于2006年7月取得《建设工程施工许可证》。
2012年完成了桩基础和主体结构分部验收后停工至今，XXX房地产有限公司取得了估价对象产权后于2014年8月将估价对象更名为XX大厦，2015年10月通过验收并取得了《建设工程规划验收合格证》，其土地使用年限住宅剩余58.2年，商业剩余28.2年，建筑目前正在装饰改造中，尚未交付使用。于价值时点，估价对象为毛坯状态，尚需对过道、窗户、室外绿化等公共部分进行修复，本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。
2.房地产市场变化情况
目前，受全球金融危机、国外经济增速放缓，甚至出现整体经济衰退的影响，我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等问题，国家各部委相继出台相关政策，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。房地产市场价格下行风险仍然存在，预计对估价对象今后的市场价格有一定影响。特请报告使用人注意。
3.抵押估价报告使用提示
委托方对抵押报告使用人使用报告的提示如下：
（1）估价对象为在建工程，报告使用人应注意估价对象随时间变化而产生的影响，应特别注意其续建工期的不确定性对资产价值影响；在房地产市场状况方面亦应特别关注本轮下调和景气程度下降的影响。
（2）根据委托方提供的相关证明材料及估价人员经验，其抵押价值还受以下几个方面的影响或限制：
a.抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款、抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。
b.经济衰退或房地产政策调整，致使区域范围内房地产市场价值整体下跌。
c.人为使用不当或自然因素使得房地产加速贬值。
d.经营方经营不当，会导致估价对象的市场价格降低。
e.可能存在的欠缴土地出让金，本次评估依据的委托人提供的面积数据与规划批复的面积差异计缴应补出让金，此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以委托人提供面积确认为准。
鉴于估价对象、相关产业和房地产市场、经济形势的特点，建议报告使用人应定期或者在有关情况变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。
2.我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等问题，错误，改为我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题。
3.a.抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款、抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。错误，改为：抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款。还包括其他处置房地产发生的税费，如抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款等。
4.此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以委托人提供面积确认为准。错误，改为此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以国土部门确认为准。
（1）可比实例及其交易情况见下表。
上表中交易情况判断以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于正常价格的幅度，负值表示可比实例成交价格低于其正常价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例状况优（劣）于估价对象状况导致的价格差异幅度。
（2）该类公寓2017年1月至2017年8月以人民币为基准的价格变动指数见下表，表中的价格指数为定基价格指数。
假设美元与人民币的市场汇率2017年6月30日为1美元等于6.61元人民币，2017年8月31日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2017年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2017年8月31日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2017年8月31日用人民币计价的市场价格。
可比实例A
1）建筑面积＝60m2/0.8＝75m2
2）房地产价格＝含有非房地产成分的房地产价格－非房地产成分的价值＝120万元－5万元＝115万元
可比实例B
1）统一计价单位，6.61×20万美元＝132.2万元人民币
2）统一税费负担，正常成交价格＝买方实付金额/（1+应由买方缴纳的税费比率）＝132.2万/（1+5%）＝125.905万元人民币
可比实例C
1）统一计价单位，120万元港币÷1.2＝100万元人民币
2）统一付款方式100×30%＋100×70%/（1＋6%）＝96.0377万元人民币
（2）进行交易情况修正
可比实例A交易情况修正系数＝1/（1-4%）
可比实例B交易情况修正系数＝1/（1+2%）
可比实例C交易情况修正系数＝1/（1+1%）
（3）进行市场状况调整
可比实例A市场状况调整系数=99.2/100
可比实例B市场状况调整系数=99.2/98.5
可比实例C市场状况调整系数=99.2/98.6
（4）进行房地产状况调整
可比实例A房地产状况调整系数=1/（1-8%）
可比实例B房地产状况调整系数=1/（1-5%）
可比实例C房地产状况调整系数=1/（1+6%）
（5）比较价值计算
可比实例A比较单价=115/75×[1/（1-4%）]×[99.2/100]×[1/（1-8%）]=1.722（万元/m2）；
可比实例B比较单价=125.905/85×[1/（1+2%）]×[99.2/98.5]×[1/（1-5%）]=1.539（万元/m2）；
可比实例C比较单价=96.0377/75×[1/（1+1%）]×[99.2/98.6] ×[1/（1+6%）]=1.203（万元/m2）；
比较价值＝（1.722×0.3＋1.539×0.3＋1.203×0.4）万元/m2×90m2＝131.36万元。
对于房地产的价格水平、供求状况及价格走势，在不同地区之间可能不同，但不会相差太大。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
一般工业生产活动中的投资包括固定资产投资和流动资金两部分。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产权属档案应当以（ ）为单元建档。
A．街道
B．房号
C．幢
D．丘
权属档案有专业管理方法，以丘为中心，各有侧重，相辅相成。
2021房地产估价师历年真题8辑 第2辑
就是要估算出一个地区对某种产品的潜在需求数量。
A．潜在需求评估
B．市场趋势分析
C．市场规模分析
D．市场需求预测
[答案] D 市场需求预测，就是要估算出一个地区对某种产品的潜在需求数量。市场潜在需求数量，是在特定时期内，在既定行业市场营销努力水平与既定环境条件下，行业的所有企业所能获得的最大销售量。
B.轮歇地.草田轮作地
C.以种植农作物为主，间有零星果树.桑树的土地
D.耕种3年以下的滩地和滩涂
2007 年6 月，刘某办理的房屋登记类型为房屋所有权（ ）。
B.转移登记
C.变更登记
D.注销登记
某商品住宅于1999年1月10日竣工验收使用，2002年1月10日交付给买受人。开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至（ ）。
A．2002年1月10日
B．2004年1月10日
C．2005年1月10日
D．2007年1月10日
2021房地产估价师历年真题8辑 第3辑
B、6.4
C、6.8
D、7.6
房地产所在地区的绿地率(或绿化覆盖率)、容积率、建筑密度/建筑间距等也反映了其环境景观状况，它们的高低、大小对房地产价格也有影响。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
关于投资项目资本金的表述错误的是（ ）。
A．投资者可以转让其出资
B．投资者享有所有者权益
C．投资者不得以任何方式抽出
D．投资者可从项目法人处获取利息
投资项目资本金对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务。
B.花费的成本
C.效用
D.投资价值
对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是( )。
A．服务市场
B．合格有效市场
C．有效市场
D．潜在市场
[答案] D潜在市场是对某种特定商品有某种程度兴趣的消费者。
B、市场上每单位农产品的价格
C、生产每单位农产品的成本
D、向市场运输每单位农产品的成本
2021房地产估价师历年真题8辑 第4辑
算术平均数是指分布数列中n个标志值的连乘积的n次方根。（ ）
此题为判断题(对，错)。
B.绿线
C.蓝线
D.黄线
徐变：混凝土在持续荷载作用下，随时间增长的变形称为徐变。徐变变形初期增长较快，然后逐渐减慢，一般持续2～3年才逐渐趋于稳定。徐变①可减缓钢筋混凝土内的应力集中，使应力较均匀地重新分布，②对大体积混凝土能消除一部分由于温度变形所产生的破坏应力。但③在预应力混凝土结构中，徐变将使混凝土的预加应力受到损失。
影响徐变的因素：水灰比较大时，徐变较大；水灰比相同，用水量较大时，徐变较大；骨料级配好，最大粒径较大，弹性模量较大时，混凝土徐变较小；当混凝土在较早龄期受荷时，产生的徐变较大。
银行汇票是由出票银行签发，见票时按照实际结算金额无条件支付给收款人或者持票人的票据。（ ）
此题为判断题(对，错)。
当消费者预期房地产价格未来会下降时，就会增加对房地产的现期需求；相反，就会减少对房地产的现期需求。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师历年真题8辑 第5辑
B.村办企业的厂房
C.集体土地所有权
D.被查封的房屋
B.房地产课税
C.公司上市
D.房地产抵押
E.房屋征收补偿
如周某发现《房屋所有权证》记载的房屋建筑面积为87m2，商品房买卖台同对面积谋差处理未作约定。下列表述中正确的为（ ）。
A．周某有权退房
B．甲公司应赔偿周某损失
C．如周某退房，甲公司应退还已付房价款及利息
D．如周某不退房。面积超过允许误差部分的房价款全由甲公司承担，产权归周某
本例中，周某所购房屋面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积×100%”=(87-80)/80=8.75%。根据误差的处理方式中，“合同未作约定的，按以下原则处理：面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房日期30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%之内(含3%)的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人”。本题面积误差比超出7%，因此，面积误差比在3%之内的3平方米房价款由周某补足，面积超过允许误差部分的房价款全由甲公司承担，产权归周某。
估价计算如下：
①有效毛收入=11000×90×90%×12元=10692000元
②总费用=8000×90×12×20%元=1728000元
③写字楼经营净收益=(10692000-1728000)元=8964000元
④写字楼用地净收益=
⑤建筑物净收益=(8964000-1641476)元=7322524元
⑥建筑物价值=
④估价结果计算应适用建筑物资本化率，故建筑物价值计算错误。
[试题分析] 本题首先要明确房地产的投保价值仅指建筑物价值，不包括土地的价值。因此思路应为先求取房地产整体的价值，在此基础上减去土地的价值。对于收益性房地产，其价值的评估应使用收益法，收益法的核心是计算年净收益，即有效毛收入与年总费用之差，计算时要注意租售面积、租金水平、出租率等指标的选取要正确。计算土地价值是要进行年限的修正。计算建筑物价值时要注意资本化率指标的选择。
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2021房地产估价师历年真题8辑 第6辑
建设工程发生质量事故，有关单位应当在24小时内向当地建设行政主管部门和其他有关部门报告。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
（1）居住区内部道路主要为本居住区服务，为了保证居住区内居民的安全和安宁，不应有过境交通穿越居住区，特别是居住小区。同时，不宜有过多的车道出口通向城市交通干道。（2）道路走向要便于职工上下班。（3）应充分利用和结合地形，如尽可能结合自然分水线和汇水线，以利雨水排除。（4）在进行旧居住区改建时，应充分利用原有道路和工程设施。（5）车行道一般应通至住宅每单元的入口处。建筑物外墙面与人行道边缘的距离应不小于1.5m,与车行道边缘的距离不小于3m。（6）尽端式道路长度不宜超过120m,在端头处应能便于回车，回车场地不小于12mX12m。（7）如车道宽度为单车道时，则每隔150m左右应设置车辆会让处。（8）道路宽度应考虑工程管线的合理敷设。（9）道路的线型、断面等应与整个居住区规划结构和建筑群体的布置有机结合。参见教材P42。
B.建筑设备设施
C.建筑形式
D.写字楼室内空间布置
在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（ ）范围之内。
A．0.5～2.0
B．1.5～2.0
C．0.5～1.5
D．1.0～1.5
凡是影响真实需求与真实供给的因素，如收入、成本等的变化，都可能使市场价格发生波动。 ( )
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师历年真题8辑 第7辑
房地产供给是指房地产开发商和拥有者(卖者)在某一特定时间内，在每一价格水平下，对某 种房地产所愿意出售的数量。（ ）
房地产开发商或拥有者对某种房地产虽然有提供出售的愿望，但没有提供出售的能力，则不能形成有效供给，也就只能算作供给，所以房地产供给必须是开发商或拥有者的愿意而且能够提供出售的数量。
住房公积金管理的基本原则不包括（ ）。
A．住房公积金管理中心动作
B．银行专户
C．低存低贷
D．财政监督
B.市医院购置住院部房产
C.城镇职工按规定第一次购买公有住房
D.法定继承人继承房产
E.非法定继承人根据遗嘱接受遗赠的房产
(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；
(2)城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征；
(3)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征；
(4)土地、房屋被县级以上人民政府征收，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征；
(5)纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征；
(6)依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。
在其它条件不变的情况下，商品本身的价格与其需求量之间存在相当稳定的正相关关系，即两者之间存在正向变动的关系。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在收集统计数据的形式中，重点调查和典型调查都属于判断抽样。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师历年真题8辑 第8辑
一前后临街、总深度为50米的矩形宗地，其前街路线价为5000元/ m2，后街路线价
为3800元/ m2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为（ ）米。
A 22 B 28 C 38 D 50
B、企业管理费及利润
C、保险费
D、房产税
E、借款还本付息
转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到（ ）土管部门备案。
A．规划
B．土地
C．房地产开发
D．建设
B、房地产估价应当使用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准
C、判断一个评估价值的误差大小或准确性，实际上是将它与真实价值进行比较
D、估价总是在信息完全和存在一些不确定因素下作出的
B.批单
C.保险凭证
D.保险单
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