房地产估价师历年真题解析6节 第1节
(2015年真题) 在房地产市场调查中，收集一手资料常用的方法有（）。
A.文案法
B.观察法
C.访问法
D.问卷法
E.实验法
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是市场调查的步骤。收集一手资料常用的方法有：观察法、访问法、问卷法、实验法。
某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权，转让收入为2 900 万元，土地增值税规定的扣除项目金额为1800 万元，土地增值税应纳税额为( )万元。
A.330
B.350
C.440
D.870
答案：B
解析：
(1)土地增值额=2900 万元－1800 万元＝1100 万元。(2)计算土地增值额占扣除项目金额比例。1100/1800＝61.11%，50％＜61.11%≤100%。(3)适用公式：土地增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的，应纳税额＝土地增值额×40％－扣除项目×5％=1100×40％－1800×5％=350 万元。
对房地产投资者而言，购买熟地比购买生地进行开发建设，有( )的特点。
A、 土地费用高
B、 无投资风险
C、 投资者易与政府沟通
D、 开发周期长
答案：A
解析：
因为熟地的许多条件比生地要好得多。所以熟地的土地费用高。
某市中心地段高档长租公寓，当地市场上没有同类高档公寓，由甲运营商垄断经营。该长租公寓小区总占地面积为100000m2，其中公共服务设施用地15000m2，道路用地5000m2，该小区容积率为5，建筑密度为50%，绿地率30%。整个小区的建筑层数均一样，规划总人口为13500人。甲运营商以其租金收益为基础，利用资产证券化发行了5亿元收益凭证。
乙某长期租赁甲运营商的高档长租公寓，并签订了长期租赁合同，另外与丙金融机构通过手机APP直接签署了“租金贷” 合同，用贷款提前预付了1年的房租。丙金融机构的资金均以合法的方式筹集。
甲运营商发行的收益凭证属于（ ）。
A.契约型REITs
B.公司型REITs
C.权益型REITs
D.抵押型REITs
答案：A,C
解析：
本题考查的房地产信托投资基金。选项B需要成立信托投资基金公司，投资者购买基金公司股份成为其股东；选项D是以抵押贷款为基础设立的。P306～307。
甲公司拥有一宗面积为80000m2的工业用地，地上建有面积为50000m2的厂房及10000m2的自用办公楼。新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅区。
甲公司因申请抵押贷款委托房地产估价机构评估该宗房地产的价值，受托房地产估价机构应（）。
A.按工业用途估价
B.按居住用途估价
C.按工业用途评估厂房价值，按办公用途评估自用办公楼价值
D.先分别按工业用途和居住用途估价，然后予以综合
投资具有风险性，即不稳定性。现在投入的价值是确定的，而未来可能获得的收益是不确定的，这种收益的不确定性即为投资的风险。( )
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师历年真题解析6节 第2节
下列属于要约邀请行为的是( )。
A.竞买人举牌报价
B.投标人将标书寄给招标单位
C.采购单位向生产单位寄送采购合同
D.拍卖机构发出拍卖公告
答案：D
解析：
中华人民共和国合同法》第十五条规定，下列行为属于要约邀请而不属于要约：寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明、商业广告。但商业广告的内容符合要约规定的，应视为要约。
需求是指消费者在某特定时期内和一定市场上，在每一价格水平上愿意并且能够购买的某种商品或劳务的（ ）。
A.数量
B.能力
C.质量
D.总和
答案：A
解析：
本题考查的是需求及其变动。需求是指消费者在某特定时期内和一定市场上，在每一价格水平上愿意并且能够购买的某种商品或劳务的数量
关于各级房地产价格评估机构各资质等级应具备的条件，下列说法中正确的是（ ）。
A．一级房地产估价机构应从事房地产估价活动连续6年以上，取得房地产估价机构二级资质2年以上
B．一级房地产估价师应有15名以上专职注册房地产估价师
C．二级房地产估价机构应有8名以上专职注册房地产估价师
D．--级房地产估价机构的所有股份或者出资额中专职、注册房地产估价师的股份或者出资总额不低于50%
E．三级房地产估价机构应有5名以上专职注册房地产估价师
正确答案：ABC
二级房地产估价机构的所有股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资总额不低于60%；三级房地产估价机构应有3名以上专职注册房地产估价师。
下列股东权利中属于共益权的是（ ）。
A．出席股东大会的权利、股票过户的权利、表决权
B．股息红利分配的请求权、表决权、出席股东大会的权利
C．表决权、查询公司经营状况的请求权、出席股东大会的权利
D．股票过户的权利、表决权、查询公司经营状况的请求权
下列选项中，不属于出售型房地产开发投资计算期的是（ ）。
A.准备期
B.建造期
C.销售期
D.经营期
答案：D
解析：
本题考查的是财务净现值。出售型房地产开发投资，计算期为项目开发期与销售期之和。开发期包括准备期和建造期。
总效用有可能达到一个极大值，此时边际效用（ ）。
A.为零
B.为负值
C.为正值
D.为极小值
答案：A
解析：
本题考查的是边际效用分析。总效用有可能达到一个极大值，此时边际效用为零。
房地产估价师历年真题解析6节 第3节
（ ）是由委托人的估价需要决定的，理应由委托人提出。
A、估价对象
B、价值类型
C、价值时点
D、估价目的
答案：D
解析：
考点:估价目的的确定。估价目的是由委托人的估价需要决定的，理应由委托人提出。
从建筑物的狭义角度看，下列选项中符合建筑物定义的是（ ）。
A、烟囱
B、水塔
C、桥梁
D、住宅
答案：D
解析：
本题考查的是房地产的含义。建筑物有广义和狭义两种含义。广义的建筑物包括房屋和构筑物。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。房屋是指有基础、墙体、门窗和顶盖，起着挡风遮雨、保温隔热、抵御他人或野兽侵扰等作用，供人们在其内部进行生活和生产活动的建筑空间，如住宅、办公楼、商店、旅馆、厂房、仓库等。构筑物是指人们一般不直接在其内部进行生活和生产活动的工程实体或附属建筑设施，如水塔、烟囱、道路、桥梁、隧道、水坝等。故选项ABC均为构筑物，选项D为建筑物。
2017年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2017年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2018年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2018年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2018年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。
该项目的工程竣工验收工作由（ ）负责组织实施。
A、该区人民政府建设行政主管部门
B、该市工程质量监督机构
C、甲公司
D、丙公司
答案：C
解析：
本题考查的是建设工程的竣工验收管理制度。工程竣工的验收工作，由建设单位负责组织实施。
城市规划中确定的必须控制的城市基础设施用地的控制界线，称为城市( )。
A.绿线
B.蓝线
C.黄线
D.紫线
答案：C
解析：
在制定城市总体规划和详细规划时应当划定城市黄线。城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。
某宗面积为3000㎡的工业用地，容积率为8，楼面地价为700元/㎡。现按规划拟改为商业用地，容积率为5．0，楼面地价为960元/㎡。理论上应补地价（ ）。
A．78万元
B．882万元
C．1210万元
D．1272万元
房地产广告中仅介绍房地产项目名称的，必须注明开发企业名称。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产广告。房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：（1）开发企业名称；（2）中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；（3）预售许可证书号。但是，广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。
房地产估价师历年真题解析6节 第4节
2012 年 6 月 1 日，某市政府根据城市规划进行旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上15 万 m2 的房屋，其中有 3 万 m^2 的房屋未登记，包括 1.20 万 m^2 的违法建筑。依法选定甲房地产估价机构负责房屋征收评估工作。
对 3 万 m2 未进行登记的房屋，可以采取的处理方式为（ ）。
A.先行拆除，再作处理
B.进行调查、认定和处理
C.对未超过批准年限的临时建筑给予补偿
D.对l.20 万m2 的违章建筑不予补偿
答案：B,C
解析：
市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
李某向银行申请了一笔贷款，若年利率为8％，期限为10年，首月还款额为4500元，月还款额等比增长率为0.5%，则该家庭第6年最后一个月的月还款额是（ ）元。
A、5545.45
B、6412.14
C、6585.45
D、6625.26
答案：B
解析：
本题考查的是复利计算。如果以等比系数s表示收入或支出每年变化的百分率，第一年的现金收入或支出的流量A1已知，则第t年年末现金收入或支出的流量为
由于购买者意图调查法的精确性受若干因素的影响，为此，可将购买者意图与管理人员的意见进行综合，以便作出比较可靠的预测。（ ）
正确答案：×
由于销售人员意见综合法的精确性受若干因素的影响，为此，可将购买者意图与管理人员的意见进行综合，以便作出比较可靠的预测。
《物权法》是规范财产关系和人身关系的民事基本法律。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产相关法律。《物权法》是规范财产关系的民事基本法律，调整因物的归属和利用而产生的民事关系。
房地产置业投资的清偿能力指标一般有( )。
A、 借款偿还期
B、 利息备付率
C、 偿债备付率
D、 资产负债率
E 速动比率
下列关于价值类型的表述中，错误的是（）。
A.现状价值为市场价值
B.投资价值属于非市场价值
C.市场价值的前提之一是继续使用
D.同一估价对象可能有不同类型的价值
答案：A
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。现状价值是否是市场价值取决于其现状用途是否是最高最佳用途，是的话，就是市场价值，不是的话，就会低于市场价值。
房地产估价师历年真题解析6节 第5节
(2016真题) 因继承取得不动产物权的，自（）时发生效力。
A.继承开始
B.申请不动产登记
C.记载于登记薄
D.领取不动产权证书
答案：A
解析：
本题考查的是不动产登记的基本规定。因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
某市市中心因棚户区改造，需征收李某拥有的一处80平方米2楼住宅，砖混结构。经甲房地产估价公司现场查勘，周边同样的砖混结构的老楼售价为7000元/㎡，最后公示估价机构评估价格8890元/㎡，李某及其他被征收人认为，周边新建的高层房屋售价都达到14000元/㎡，对价格有异议，拒绝签合同，要求签订的征收补偿价格为14000元/㎡。
被征收人对评估价格有异议，应该（ ）。
A、委托其他评估机构另行评估
B、向原估价机构申请复核估价
C、向当地专家委员会鉴定评估
D、向当地法院起诉
答案：B
解析：
本题考查的是房屋征收复核估价和鉴定。被征收人或者房屋征收部门对估价结果有异议的，应当自收到估价报告之日起10日内，向原房地产估价机构申请复核估价。@##
财产保险指以各种物资财富及其相关利益为保险标的的保险。如运输工具保险、火灾保险、工程保险、贵重耐用品意外损害或失窃保险等。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列属于普通股股东权利的有（ ）。
A．有限的表决权
B．股票的转让权
C．对公司剩余财产的分配权
D．对公司事务的质询权
E．要求赎回权
正确答案：BCD
普通股股东的权利有：参加股东大会的权利、参加表决的权利、股票转让权、股息红利分配的要求权、公司剩余财产的分配权、对公司事务的质询权；有限的表决权和要求赎回权是优先股股东的权利。
依据《城市房屋拆迁估价指导意见》，城市房屋拆迁估价的估价时点一般为（ ）之日。
A．房地产估价师实地查勘
B．国有土地出让合同签订
C．拆迁公司现场动员搬迁
D．房屋拆迁许可证颁发
经有关部门批准，建设艺术造型有特殊要求的，其设计可以直接发包。 （ ）
房地产估价师历年真题解析6节 第6节
住房置业服务费由供款人向担保公司支付，担保服务收费标准应报经同级物价部门批准。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列有关房地产供给量的决定因素的表述中，正确的有（ ）。
A.某种房地产的价格越高，开发该种房地产就越有利可图
B.供给量与价格正相关
C.在价格水平不变的情况下，当建筑材料的价格上涨时，房地产的供给增加
D.开发技术水平的提高可以提高开发成本
E.当房地产开发企业预期该种房地产的价格未来会下降时，该种房地产的当前供给通常会增加
答案：A,B,E
解析：
本题考查的是房地产供给。选项C错误，在价格水平不变的情况下，当建筑材料的价格上涨时，房地产的供给减小；选项D错误，在一般情况下，开发技术水平的提高可以降低开发成本，增加开发利润，房地产开发企业就会开发更多的房地产。
房屋内的大厅层高超过4.40m的，按其水平投影面积的2倍计算建筑面积。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某承租人的基础租金为5万元/月，如果营业额的10%作为百分比租金，当其月营业额超过( )万元时，才对超过部分的营业额收取百分比租金。
A、 50
B、 60
C、 70
D、 80
某宗出租的房地产，建筑面积为40000㎡，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70％。根据市场调查得知2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/ ㎡，年平均空置率为20％，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8％，该房地产现时土地单价为2100元／㎡，土地报酬率为8％，建筑物报酬率为10％，请计算该房地产在2010年10月1日的价值（8分）
正确答案：
解：
1）总有效毛收人A＝40000×0.7×（1-20％） ×40×12=1075.2（万元）
2）总运营费用C=30×12+1075.2×8%≈446.02（万元）
3）年净收益a＝A-C=1075.2-446.02=629.18（万元），
或a=4×0.7×（1-20%）×40×12×（1-8%）-30×12＝629.18（万元）；
4）土地总价L=40000/4×2100=2100（万元）；
5）年土地净收益aL=2100×8%/[1-1/（1+8%）40-5]=180.19（万元）；
6）年建筑物净收益aB=a-aL=629.18-180.19=448.99（万元）；
7）建筑物总价B=448.99/10%×[1-1/（1+10%）40-5]=4330.13（万元）
8）房地产价值V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）
下列区域中，属于l类声环境功能区的有( )。
A.康复疗养区
B.居民住宅区
C.文化体育区
D.商业金融区
E.集市贸易区
答案：B,C
解析：
1类声环境功能区：指以居民住宅、医疗卫生、文化体育、科研设计、行政办公为主要功能，需要保持安静的区域。
