2021房地产估价师历年真题解析5卷
2021房地产估价师历年真题解析5卷 第1卷
B.1.5
C.1.6
D.2
对于投资者认为经济可行的房地产投资项目，其投资的财务内部收益率肯定要大于银行贷款利率。( )
此题为判断题(对，错)。
不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值（ ）。
A．下降
B．上升
C．不变
D．不能确定
长期利率下调，预期房地产投资风险降低一是会导致房地产实际价值提高，利用降低的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值增加，提升房地产现值；二是会减少投资者的债务负担，降低投资成本；三是会刺激房地产市场的需求增长（居民储蓄量减少，贷款购房量由于成本降低而增加），从而会带动投资需求上升。
可行性研究的结果应说明项目的盈利能力、贷款偿还能力、资金平衡能力、抗风险能力以及项目是否可行。（ ）
此题为判断题(对，错)。
B、用于出售用途的房地产项目
C、具有投资开发或再开发潜力的房地产
D、用于投资或再开发的房地产
2021房地产估价师历年真题解析5卷 第2卷
B.人口容量
C.建筑体量
D.建筑限制高度
E.建筑红线后退距离
在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于（ ） 。
A．房地产具有开发或再开发潜力
B．将预期原理作为理论依据
C．正确判断了房地产的最佳开发方式
D．正确量化了已经获得的收益和风险
E．正确预测了未来开发完成后的房地产价值
在实际估价巾，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于下列两个预测：①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)；②是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。
B.需要征收房屋的，已经完成征收工作
C.有保证工程质量和安全的具体措施
D.建设资金已经落实
票据贴现的期限最长不得超过12个月，贴现期限为从贴现之日起到票据到期日止。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师历年真题解析5卷 第3卷
收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含（ ）。
A．所得税
B．房地产抵押贷款还本休息额
C．改扩建费
D．房屋火灾保险费
E．会计上的折旧额
D项是收益性房地产正常运营所必需的，所以要包含在运营费用当中。
B.购买经济适用住房
C.城镇职工第一次购买公有住房
D.购买90㎡以下且属于该家庭唯一住房
（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；
（2）城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征；
（3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征；
（4）土地、房屋被县级以上人民政府征收，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征；
（5）纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征；
（6）依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。
预购商品房贷款抵押时，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
B、 必须取得所在地建设行政主管部门的批准
C、 与土地管理部门签订合同变更协议或更新签订合同
D、 相应调整土地使用权出让金
E 出让方应缴纳因改变土地使用性质的补偿金
2021房地产估价师历年真题解析5卷 第4卷
B、廉租住房项目
C、医疗卫生用地
D、基础设施用地
B.变货币资本为货币收入
C.充当支付中介
D.创造派生存款和信用流通工具
E.变货币收入为货币资本
1.充当信用中介
这是商业银行的最基本职能。
2.变货币收入为货币资本
3.充当支付中介
4.创造派生存款和信用流通工具
创造派生存款是现代商业银行特有的职能。
有条件的地方，城镇个体工商户可申请缴存住房公积金，并有权按规定申请住房公积金贷款。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
B.最大诚信
C.保险利益
D.权益转让
2021房地产估价师历年真题解析5卷 第5卷
B.工程排污费
C.临时保护设施费
D.劳动保险费
B、新加坡同业拆放利率
C、纽约同业拆放利率
D、香港同业拆放利率
在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括（ ）。
A．拖欠的建筑工程材料费
B．拖欠的建筑工人工资
C．抵押担保债权
D．出租房屋租金
B、 调整银行贷款利率
C、 调整公共住房政策
D、 调整房地产税收政策
E 加快城市化进程
B.估价项目名称
C.估价委托人
D.估价师声明
