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2021房地产估价师试题9章

发布时间：2021-07-30 来源：我爱学习网
2021房地产估价师试题9章

2021房地产估价师试题9章 第1章

某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、那年等额还本付息的贷款，若年还款额为36000元，则该笔贷款第10年的投资回报是（ ）元。

A.10923.89
B.12673.39
C.23326.61
D.25076.11

答案：B
解析：
【考点】投资回收与投资回报。投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。P=A/i×[1-1/（1+i）n]=36000/7.5%×[1-1/（1+7.5%）6]=168978.47（元），第10年投资回报=P×i=168978.47×7.5%=12673.39（元）。

某办公楼的建筑面积为20000m2，土地面积为10000m2，土地已取得9年，取得土地2年后建成。目前该办公楼的市场价格为5200元／m2，土地重新购置价格为4800元／m2，建筑物重置价格为3200元/m2，建筑物自然寿命为50年，残值率为2％，建筑物折旧总额为（　　）万元。

A．800
B．878
C．896
D．1129

答案：A
解析：
建筑物折旧总额=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值=建筑物重置价格-（房地产市场价格－土地重新购建价格）=3200×2－（5200×2－4800×1）=800（万元）。

准备金经常保存在一个名为“有息银行存款”账目下，由于准备金通常赚取利息收入，一些物业服务企业将这些利息收入积累成一个基金，用于支付那些不是每个月都要支付的经营费用。（ ）

答案：对
解析：
本题考查的是收益性物业经营状况的评估。准备金也叫大修基金。大修基金经常保持在一个名为“有息银行存款”的账目下，由于准备金通常赚取利息收入，一些物业服务企业将这些利息收入积累成一个基金，用于支付那些不是每个月都要支付的经营费用。P370。

甲乙两块其他条件相同的土地，甲土地单价为1400元/m2，容积率为4，土地使用年限为40年；乙土地单价为900元/m2，容积率为2.5，土地使用年限为50年。投资乙土地较投资甲土地更经济（假设土地报酬率为6%）。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。甲房地产V∞＝V40/[1－1/（1＋6%）40]＝1400/[1－1/（1＋6%）40]＝1550.77（万元/m2），甲土地的楼面地价＝1550.77/4＝387.69（元/m2）；乙房地产V∞＝V50/[1－1/（1＋6%）50]＝900/[1－1/（1＋6%）50]＝951.66（万元/m2），乙土地的楼面地价=951.66/2.5=380.66（元/m2）。乙土地的楼面地价＜甲土地的楼面地价，所以投资乙土地更经济。参见教材P105。

××市××钢铁股份有限公司，以其名下一一处厂房及其附属设施向银行申请抵押贷款。

该公司委托××房地产公司对该宗房地产进行估价。

请问：

1．作为对工业房地产的估价，其特点有哪些?

2．作为对工业房地产的估价，常用方法有哪些?

3．影响工业房地产价值的主要区位与实物状况有哪些?

正确答案：
1．作为对工业房地产的估价，其特点有：
(1)涉及行业多；
(2)非标准厂房多，单价相差大；
(3)要区分设备和建筑物造价。
2．作为对工业房地产的估价，其常用方法有：
(1)市场法；
(2)收益法；
(3)成本法。
3．(1)影响工业房地产价值的主要区位状况有：
1)交通条件；
2)基础设施；
3)地理位置。
(2)影响工业房地产价值的主要实物状况有：
1)用地面积与形状；
2)地点、水文条件；
3)房地产用途。

投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了（ ）。

A．物业增值收益

B．所得税

C．还本付息额

D．投资者权益增加值

E．权益投资

正确答案：AD

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，其产权（　）。

A.属于房地产开发企业
B.属于业主共有
C.属于物业服务企业
D.归属由当事人通过出售.附赠或出租等方式约定

答案：D
解析：
本题考查的是业主的建筑物区分所有权。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

交通噪声是由交通运输工具发出的噪声，其特点是声源面广而固定。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是环境噪声污染源。交通噪声是由交通运输工具发出的噪声，其特点是声源面广而不固定。

业主公约由（ ）制定并修改。

A．业主大会

B．业主委员会

C．一半以上业主

D．全体业主和物业管理企业共同

正确答案：A
业主大会有权起草、讨论和修订业主公约，业主大会制定的业主公约生效时临时公约终止。

2021房地产估价师试题9章 第2章

一般说来，标准方差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。反之，标准方差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。( )

答案：对
解析：
[知识点] 房地产投资风险的概念

计算期较长的房地产投资项目的经济评价宜采用动态评价指标。（　　）

答案：对
解析：
动态评价指标能较全面反映投资方案整个计算期的经济效果，适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目；静态评价指标通常在概略评价时采用。

有一幢22 层的塔楼，每层只有A、B、C、D 四种户型，套内建筑面积分别为120 ㎡、100 ㎡、80 ㎡、60 ㎡；每层的建筑面积均是420 ㎡。C 户型分摊的共有建筑面积是( )㎡。

A.20.00
B.13.33
C.16.67
D.15.00

答案：B
解析：

某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取（ ）年。

A．35

B．45

C．48

D．50

正确答案：A

14企业同时向几个细节分市场销售一种产品是，该企业采用的目标市场选择模式是（ ）模式

A单一市场集中化

B产品专业化

C市场专业化

D全面覆盖

正确答案：B

下列房地产权属登记管理原则的叙述中，有误的一项是（ ）。

A．属地管理原则

B．房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则

C．房地产权利人只能到房屋所在地的市(县)房地产管理部产权登记

D．房屋的所有权人和使用人为两个人

正确答案：D

某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。

若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是（　）。

A、道路扩宽后，交通发生变化
B、绿地率发生变化
C、公共配套设施发生变化
D、土地形状发生变化

答案：B
解析：
本题考查的是房地产整体价值。从题干条件可知是部分绿地因扩展城市道路而被占用，绿地率发生变化，使房地产整体价值发生减损。

某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是（ ）元。

A．76800

B．79104

C．77952

D．81562

正确答案：B

拍卖买受人主张瑕疵请求权遇到障碍的情形有（ ）。

A．委托人、拍卖人由于疏忽而没有将拍卖标的瑕疵告知竞买人

B．委托人、拍卖人能够证明其就拍卖标的瑕疵没有过错

C．拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的真伪或者品质

D．买受人的疏忽可能导致其未能注意到已告知的瑕疵

E．买受人的误解可能直接导致拍卖标的瑕疵

正确答案：BCDE

2021房地产估价师试题9章 第3章

经有关部门批准，建筑艺术造型有特殊要求的，对建设工程的勘查、设计可以不招标，采取直接发包。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

抽样调查区别于其他调查方式的实质是随机抽取样本。

答案：对
解析：
抽样调查。是指按照随机原则从总体中抽取部分单位构成样本的调查。

对于刚建成的新建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由租客承担的情况下，不存在运营费用风险。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是房地产投资的个别风险。未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期费用而带来的风险，即使对于刚建成的新的建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由承租人承担的情况，也会由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，这些在初始评估中是不可能考虑到的。参见教材P21。

洛伦茨曲线是衡量社会成员之间收入分配均等化程度（或收入差距）的一种分析工具。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是社会收入分配平均程度的衡量。洛伦茨曲线是衡量社会成员之间收入分配均等化程度（或收入差距）的一种分析工具。

下列关于拍卖过程中承担瑕疵责任的表述中，正确的有( )。

A.拍卖中的瑕疵责任均应当由委托人承担
B.如果委托人未向拍卖人告知瑕疵，则拍卖人不需负任何责任
C.委托人可能需对告知与瑕疵承担最终责任
D.承担瑕疵责任的基本准则是谁知晓，谁负责
E.即使拍买中确实存在应告知而未告知的瑕疵，也应由拍卖人先行负责

答案：C,D,E
解析：
拍卖人先行负责——指只要拍卖标的确实存在应告知未告知的瑕疵，则无论该责任应由谁承担，均由拍卖人先行负责。至于其中应由委托人承担的责任，在拍卖人承担责任后，向委托人追偿。

估价目的和价值类型不同，采用的估价原则可以不同。抵押价值或抵押净值的评估，除了应该遵循市场价值评估的原则外，还应该遵循谨慎原则。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价原则概述。不同估价目的的估价，评估的价值类型等不同，应遵循的估价原则有所不同。市场价值评估应遵循独立客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。而在其他价值和价格评估中，有的除了要遵循市场价值评估应遵循的原则，还要遵循其他原则，如抵押价值和抵押净值评估还应遵循谨慎原则。

根据以下材料，请回答 102～110 问题：

甲开发公司（以下简称甲公司）2003年3月拟在某地投资建设一处用地规模999 000m2的综合小区，该地块原有133 200m2工业生产用地、399 600m2仓储用地、266 400m2居住用地，均为国有划拨性质，其余为郊区某村办养牛场只宜种植牧草的盐碱地。甲公司先委托乙房地产估价公司（以下简称乙公司）提供项目咨询报告，项目实施后委托丙房地产经纪公司（以下简称丙公司）代理销售。预售期间对外承诺一次性付款给5%优惠。当地契税税率4%。丁某2002年秋通过公务员考试进入某单位，2002年12月以14万元的房改价格购得单位一套存量公有住房，2003年11月出售该房，售价20万元。同时丁某看中丙公司代理甲公司销售的一套标价为38万元的新建商品住宅（期房），并一次性缴纳了房价款。

第 102 题 乙公司的咨询报告中，表述正确的是（ ）。

A．养牛场的那块土地需办理征地手续，应报国务院审批

B．征地申请经批准后，征地费中应准备青苗补偿费，但无须考虑新菜地开发建设基金

C．甲公司应优先考虑通过参加招标、拍卖、挂牌方式获得国有土地使用权，但如果该项目用地没有其他意向用地人，可以选择协议出让方式来获得土地使用权

D．如果最终出让的是“毛地”，则除了准备土地使用权出让金和拆迁补偿等费用外，甲公司还必须准备一些必要的安置房和临时周转房

正确答案：BD

成新折扣法比较粗略，主要用于初步估价，或者同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是大范围的建筑物现值摸底调查。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

通货膨胀和房地产增值对折现率的影响是不同的，一般来说，通货膨胀导致折现率提高，而房地产增值则导致折现率下降。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

2021房地产估价师试题9章 第4章

进行房地产投资项目敏感性分析，可以选用的盈利性财务评价指标有（　　）。

A．财务内部收益率
B．财务净现值
C．成本利润率
D．资产负债率
E．偿债背付率

答案：A,B
解析：
用于敏感性分析的财务评价指标，通常采用的指标为内部收益率，必要时也可以选用财务净现值、开发利润等其他经济指标。在具体选定评价指标时，应考虑分析的目的，显示的直观性、敏感性，以及计算的复杂程度。

房地产投资项目互斥方案在进行经济比选时应遵循的准则有（　　）。

A．备选方案差异原则
B．备选方案独立原则
C．最低可接受收益率原则
D．不行动原则
E．备选方案关联性原则

答案：A,C,D
解析：
在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循三个决策准则：①备选方案差异原则；②最低可接受收益率原则；③不行动原则。

半砖墙墙厚的实际尺寸为115mm。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

商品住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

(2015真题) 房屋发生下列情形时，应办理房屋所有权转移登记的有（）。

A.房屋互换
B.房屋继承
C.房屋作价入股
D.房屋拆除
E.房屋所有权人改变名称

答案：A,B,C
解析：
本题考查的是不动产登记的类型。转移登记是指不动产物权转移时进行的登记。发生房屋买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、以房屋出资入股，导致房屋所有权发生转移的；当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记。

根据《城市房地产管理法》规定，建设用地使用权出让合同及其管理的表述错误的是（　）。

A.超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金30%以下的土地闲置费
B.满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外
C.用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款
D.在签订出让合同后，受让人延期付款超过60日，经土地管理部门催交后仍不能支付出让价款的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿

答案：A
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。参见教材P36。

房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息（　）万元。

A、1.99
B、7.30
C、8.53
D、9.00

答案：A
解析：
考点:名义利率与实际利率。I＝F－P＝P（1＋i）n－P，按月计算：I＝1000×（1＋8%/12）12×3－1000＝270.23（万元），按季计算：I＝1000×（1＋8%/4）4×3－1000＝268.24（万元），利息差＝270.23－268.24＝1.99（万元）。

人民法院对经估价机构估价的抵押物拍卖的，拍卖保留价由（ ）参照评估价确定。

A．人民法院

B．估价机构

C．拍卖师

D．竞买人

正确答案：A
依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定：未作评估的，参照市价确定，并应当征询当事人的意见。

经济适用房计入房价的企业管理费以（ ）成本因素为计算基础。

A．征地和拆迁补偿费

B．规费

C．教育费附加

D．建安工程费

E．住宅小区基础设施建设费

正确答案：ADE

2021房地产估价师试题9章 第5章

为了减少房地产中介从业人员在房地产估价、交易代理等方面由于疏忽、过失等造成他人的经济损失而应负有的损害赔偿责任，中介者可以投保（ ）。

A．财产损失保险

B．职业责任保险

C．信用保险

D．第三者责任保险

正确答案：B

某企业开发某土地，工地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为( )元/m2。

A、 1840
B、 2840
C、 2966
D、 3000

答案：D
解析：
依题意，可根据公式：?



代入数值即得。

关于股权式基金和有价证券基金的说法，下列说法正确的有（ ）。①股权式基金直接投入实业，着眼于股权或股票的未来公开转让和上市；有价证券基金着眼于二级市场，通过购买上市股票、债券间接投资；②股权式基金侧重于投资分红和资本增值，投机成分较少；有价证券基金既重视分红，更重视证券买卖的差价收入，具有较多的投机成分；③有价证券基金是以较发达的二级市场为前提，而股权式基金则对股份制企业的组织形式有较高的要求；④股权式基金由于转让性能差，流动性和变现能力弱，一般要求是封闭型和固定型，以便于稳定运作；而有价证券基金则可以是开放型和追加型的。

A．①⑦③

B．②③④

C．①③④

D．①②⑧④

正确答案：C

选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.1%、12.5%和13.6%，根据三个可比实例发生的时间和规模的大小，判断其权重分别为0.4、0.3和0.3，则可以确定估价对象的报酬率为( )。

A、 12.90%
B、 13.10%
C、 13.06%
D、 13.07%

答案：D
解析：
1%×0.4+12.5%×0.3+13.6%×0.3＝13.07%

按（ ）的不同，可将物业划分为自用型物业和出租型物业。

A．所有权性质

B．存在形式

C．占有形式

D．使用性质

正确答案：C

房地产产品的功能定位，是指在目标市场选择和市场定位的基础上，根据潜在的目标消费者使用需求的特征，结合房地产特定产品类型的特点，对拟提供的房地产产品应具备的基本功能作出具体规定的过程。（ ）

正确答案：×
对拟提供的房地产产品应具备的基本功能和辅助功能作出具体规定的过程。

建筑规划一般在1万～3万平方之间，服务人口在10万～30万人，年营业额在1亿～5亿元之间，该物业为（ ）。

A.市级购物中心
B.地区购物中心
C.居住区商场
D.邻里服务性商店

答案：B
解析：
本题考查的是零售商业物业分析。P356。

运用比较法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的0.5～2范围内。（　）

答案：对
解析：
考点:选取可比实例的要求。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5倍～2倍范围内。

(2015真题) 国债属于（）债券。

A.政府
B.金融
C.公募
D.担保
E.信用

答案：A,C,E
解析：
本题考查的是债券的分类。国债属于公债，也称政府债券，故不属于金融债权；公债券属于信用债券，国债属于信用债券，故不属于担保债券。

2021房地产估价师试题9章 第6章

学校兴办地招待所用房，可免征房产税。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是（　）。

A.静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本
B.动态分析法中要进行现金流量预测
C.静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中
D.动态分析法中要考虑各项收入.支出发生的时间点

答案：C
解析：
本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。动态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中。

要成为法人需要具备四个条件，下列说法不正确的是（ ）。

A．依法成立

B．有必要的财产或经费

C．有自己的名称、组织机构和场所

D．能独立承担法律责任

正确答案：D

估价机构在受理估价委托时，应要求委托人出具（　）。

A.估价委托书
B.估价代理书
C.估价报告书
D.估价结果书

答案：A
解析：
本题考查的是受理估价委托。估价机构在接受估价委托时要求委托人出具估价委托书。

关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。

A.房地产估价难免会有误差
B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差
C.不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准
D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差

答案：B
解析：
本题考查的是房地产估价的特点。判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。甶于真实价值不可得知，出现了替代真实价值的两种选择，即实际成交价格和合格的估价师的重新估价结果。参见教材P9。

计算一半建筑面积的范围是（　）。

A.无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算
B.房屋之间无上盖的架空通廊
C.房屋的天面.挑台.天面上的花园.泳池
D.骑楼.骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分

答案：A
解析：
本题考查的是房屋面积测算的一般规定。选项B、C、D均为不计算房屋面积的范围。

对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在( )以上的，应进行土地增值税的清算。

A.55％
B.65％
C.75％
D.85％

答案：D
解析：
对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。

下列关于等产量线的特点，表述正确的是（　）。

A.等产量曲线的斜率为正值
B.等产量曲线凸向原点，任意两条可以相交
C.等产量曲线是一条从上方向右下方倾斜的曲线
D.距离远点越近的等产量曲线，所代表的产量越大

答案：C
解析：
本题考查的是生产理论。选项A错误，等产量曲线的斜率为负值；选项B错误，等产量曲线凸向原点，任意两条等产量曲线不能相交；选项D错误，距离远点越近的等产量曲线，所代表的产量越小。参见教材P195～196。

用收益法估算某大型商场的价值时，其净收益为商场销售收入扣除商品销售成本、经营费用、销售税金及附加、管理费用、财务费用后的余额。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

2021房地产估价师试题9章 第7章

物业服务费应当遵循合理、公开以及费用和服务水平相适应的原则。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是物业服务收费。物业服务费应当遵循合理、公开以及费用和服务水平相适应的原则。

对收益性房地产来说，增加房地产保有环节税收会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。（ ）

答案：对
解析：
本题考查的是税收制度政策。房地产保有环节的税收也称为房地产持有环节的税收，相当于商品使用环节的税收，如房产税、城镇土地使用税。对收益性房地产来说，房产税会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。反之，减免房地产保有环节的税收，会使房地产价格上涨。

某投资者以25万元购买了一个商铺2年的经营权，第一年净现金流量可能为：22万元、18万元和 14万元，概率分别为0.2、0.6：和0.2；第二年净现金流量可能为：28万元、22万元和16万元，概率分别为0.15、0.7和0.15，若折现率为10%。问该购买商铺投资净现值的期望值为( )万元。

A．25

B．35

C．40

D．45

正确答案：B
[答案] B  E(NPV1)=22×0.2+18×0.6×14×0.2=18(万元)
E(NPV2)＝28×0.15+22×0.7+16×0.15=22(万元)
E(NPV)=E(NPV1)÷(1+i)+E(NPV2)÷(1+i)2
=18÷(1+10%)+22÷(1+10%)2=35(万元)

《中华人民共和国民法通则》规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

【2013真题】在应用路线价法估价中，设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度的（）。

A.简单算术平均数
B.加权算术平均数
C.众数
D.中位数

答案：C
解析：
本题考查的是设定标准临街深度。设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数或平均数。如果不以路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数为标准临街深度，由此制作的临街深度价格修正率将使以后多数临街土地价值的计算都要用临街深度价格修正率进行调整，这不仅会增加计算的工作量，还会使所求得的路线价失去代表性。

证券的价格由货币使用中产生的收益与社会借贷资金利率之间的比率所决定。

答案：对
解析：
普通商品的价格由该商品的价值所决定，而证券的价格则是由货币使用中产生的收益和社会借贷资金利率的比率所决定；

在运用成本法时最主要的有（ ）。

A．区分计划成本和实际成本

B．区分实际成本和客观成本

C．结合实际成本来确定评估价值

D．结合实际开发利润来确定评估价值

E．结合市场供求分析来确定评估价值

正确答案：BE
运用成本法时要注意两个方面：一是要区分实际成本和客观成本，在估价中应采用客观成本，而不是实际成本；二是要结合市场供求分析等来确定评估价格，当该类房地产市场供大于求时，应下调评估价值；求大于供时，应上调评估价值。

产权未确定的房屋可以不缴纳房产税。（）

答案：错
解析：
本题考查的是房产税税人。产权所有人、承典人均不在房产所在他的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人。参见教材 P205。

不得抵押的房地产范围包括（　）。

A、私人诊所
B、公共福利事业的房地产
C、依法公告列入拆迁范围的房地产
D、被依法查封、扣留、监管或其他形式限制的房地产
E、空置2年的房地产

答案：B,C,D
解析：
本题考查的是税收制度政策。选项AE，导致房地产购买门槛提高，需求减少，价格降低；选项C，导致持有房产成本增加，人们购买房产价格降低。参见教材P138～139。

2021房地产估价师试题9章 第8章

用市场法对房地产进行估价时，需要进行（ ）。

A．交易过程控制

B．交易情况修正

C．交易日期调整

D．交易价格变更

E．房地产状况调整

正确答案：BCE
运用市场法估价需要将可比实例的实际交易情况可能造成的不正常成交价格修正为正常市场价格，对可比实例成交价格进行的这些修正和调整，分别称为交易情况对价格的影响修正(简称交易情况修正)、交易日期对价格的影响调整(简称交易日期调整)、房地产状况对价格的影响调整(简称房地产状况调整)。

下列关于房地产投资信托基金的表述中，正确的有（ ）。

A．资金的主要来源是发行股票和金融市场上的融资

B．抵押型房地产投资信托主要以收益性物业的出租、经营和开发为主要业务

C．按信托性质可以分为伞型合伙和多重合伙型房地产投资信托

D．以房地产作为价值基础，具有很强的保值功能

E．一般委托专业机构和专业人员实施经营管理

正确答案：AC

可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有( )。

A、 商业利润
B、 净运营收益
C、 潜在毛收入
D、 有效毛收入
E 税后现金流量

答案：B,C,D
解析：
A项不是房地产本身带来的收益，而是其他资本或经营的收益。

在市场交易指标中，房地产价格通常用不同类型房屋的（　）表示。

A、中位数价格
B、销售价格
C、抽样价格
D、成交价格

答案：A
解析：
考点:市场交易指标。房地产价格，是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。

房屋征收估价中，因房地产占有人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，为完成估价，对估价对象内部状况进行的合理假定属于（　）。

A、未定事项假设
B、背离事实假设
C、不相一致假设
D、依据不足假设

答案：D
解析：
考点:估价报告的组成。依据不足假设是指在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料以及估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定。

在国有土地上房屋征收评估中，对已出租的房地产不考虑租赁因素的影响，这一估价假设属于（　）。

A.未定事项假设
B.背离事实假设
C.不相一致假设
D.依据不足假设

答案：B
解析：
本题考查的是撰写估价报告。背离事实假设，应说明因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象的实际状况不一致的合理假定。例如，在国有土地上房屋征收评估中，评估被征收房屋的价值不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

当贷款综合风险度超过（ ）时，为高风险贷款。

A．50%

B．60%

C．80%

D．90%

正确答案：B
凡综合风险度超过60%的贷款，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。

下列关于重新购建价格的说法中，正确的有( )。

A．重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出

B．重新购建价格是在估价时点的价格

C．重新购建价格是客观的价格

D．建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格

E．土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格

正确答案：BCD
[答案] BCD
重新购建价格又称重新构建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。故 A项错。土地的重新购建价格是估价时点状况下的价格。故E项错。

在测量和计算成套住宅的建筑面积中，住宅套内建筑面积包括( )。

A.套内居住面积
B.电梯井面积
C.套内储藏面积
D.套内结构面积
E.套内阳台建筑面积

答案：A,C,E
解析：
成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。
套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。

2021房地产估价师试题9章 第9章

房地产的价格是由市场决定的，因此，金融资本供给方的决策不会影响房地产市场的价格。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

某房地产开发商同时开发甲、乙、丙、丁四个小区，拟定销售价格分别为1500元/m2、900元/m2、2000元/m2和2400元/m2，此时四个小区的需求价格弹性系数分别为-1.23、-0.98、-1.36和-1.43，则可以判定（ ）。

A．在任何情况下，丁的需求价格弹性最大

B．甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收入

C．在任何情况下，乙的需求价格弹性最小

D．此时乙的需求价格弹性最大

正确答案：B

李某是17周岁的高中生，经常利用课余时间打工挣零用钱。根据《中华人民共和国民法通则》，李某( )。

A.属于完全民事行为能力人
B.应被视为完全民事行为能力人
C.属于限制民事行为能力人
D.属于无民事行为能力人

答案：C
解析：
限制民事行为能力人——是指具有一定的行为能力，但行为能力受到限制的自然人。
在中国，8周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与其年龄、智力或精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由其法定代理人代理，或者征得其法定代理人的同意。

会计要素足会计对象的基本分类，是构成会计报表的基本要素，其进一步分类便是账户，账户被赋予借贷双方的记录空间就是会计科目。（ ）

正确答案：×
会计要素是会计对象的基本分类，是构成会计报表的基本要素，其进一步分类便是会计科目。会计科目被赋予借贷双方的记录空间就是账户。

在征收土地时，可通过大幅提高征地费用的做法，以限制非农业部门占地，确保农业用地比例。 （ ）

正确答案：×
这种做法违反了“保证国家建设用地原则”。

必须经承兑才能生效的金融工具是（ ）

A本票

B商业汇票

C银行券

D支票

正确答案：B

已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为（ ）。

A．12．55%

B．12．68%

C．14．75%

D．15．01%

正确答案：C

（　）实际上是根据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系，并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验，同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显著。

A、指数平滑法
B、加权移动平均法
C、回归分析法
D、市场因子推演法

答案：C
解析：
本题考查的是市场趋势分析。回归分析法实际上是根据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系，并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验，同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显著。

对房地产的现状价值进行评估时，应遵循的估价原则有（　）。

　　A.合法原则
　　B.价值时点原则
　　C.替代原则
　　D.最高最佳利用原则
　　E.谨慎原则

答案：B,C
解析：
本题考查的是房地产估价原则。现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。实际状况包括实际的用途、规模和档次等，它可能是最高最佳利用，也可能不是最高最佳利用；可能是合法利用，也可能不是合法利用。合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状況特别是权益状况下的价值。现状价值评估不一定是在其依法判定的估价对象状况下价值，不合法利用前提下的现状价值通常会高于市场价值。参见教材P154。

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