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房地产估价师考试题免费下载5卷

发布时间：2021-07-29 来源：零伍写作网
房地产估价师考试题免费下载5卷

房地产估价师考试题免费下载5卷 第1卷

房地产市场上没有大量相同的房地产供给，不同的房地产之间不能完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别。这体现的房地产的特性是 （　）。

A.不可移动
B.独一无二
C.相互影响
D.易受限制

答案：B
解析：
本题考查的是房地产的特性。房地产的独一无二特性，使得房地产市场上没有完全相同的房地产供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别，甚至是“一房一价”。

在合法利用下，现状价值一般低于市场价值。（　）

答案：对
解析：
考点:市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。在合法利用下，现状价值一般低于市场价值。

关于投资价值和市场价值的说法，正确的有（）。

A.市场价值是客观的，非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值
B.投资价值和市场价值采取收益法评估时，折现率取值相同
C.投资价值趋向于市场价值
D.国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其承受的最高购买价格，是一种投资价值评估
E.在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估

答案：A,D,E
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项B错误，投资价值和市场价值采取收益法评估时，市场价值采取社会一般收益率，而投资价值采取投资者要求的最低收益率。选项C错误，投资价值和市场价值的形成视角和基础不同。

按套内建筑面积计价房屋，办理房屋权属登记时，房屋面积仍可按建筑面积登记。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。按照我国现行的房屋权属登记的有关规定，房屋权属登记中按建筑面积进行登记，按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。参见教材P133。

我国房地产权属登记管理的根本目的和出发点是保护房地产权利人的合法权益。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

房地产估价机构设立分支机构，在分支机构所在地应有2 名以上注册房地产估价师。（　　）

答案：错
解析：
一级资质房地产估价机构可以设立分支机构。二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。一级资质房地产估价机构设立分支机构，在分支机构所在地应有3 名以上专职注册房地产估价师。

砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成，分为普通砖和空心砖两大类。空心砖是指孔洞率不小于（　）的砖。

A.5％
B.15％
C.20％
D.25％

答案：B
解析：
本题考查的是墙。砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成，分为普通砖和空心砖两大类。空心砖是指孔洞率不小于15％的砖。

房地产估价师考试题免费下载5卷 第2卷

运用比较法估价，选取的可比实例应符合下列条件（　）。

A.档次相当
B.区位相近
C.价格相同
D.成交日期接近价值时点
E.权利性质相同

答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是选取可比实例。运用比较法估价，选取可比实例的数量要求是：一般选取3至5个可比实例即可；选取可比实例的质量要求：（1）可比实例的交易方式应适合估价目的；（2）可比实例房地产应与估价对象房地产相似（与估价对象的区位相近、用途相同、权利性质相同、档次相当、规模相当、建筑结构相同）；（3）可比实例的成交日期应接近价值时点；（4）可比实例的成交价格应尽量为正常价格。

某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000㎡，拟投资开发一房地产项目。该项目固定成本为6000万元，单位面积的可变成本为2000元/㎡，则该房地产开发项目的容积率至少是（ ）。（此题所给条件不全，有问题）

A．2．0

B．3．0

C．4．0

D．5．0

正确答案：A

该房地产开发公司实现综合楼开发的正常利润时，该楼盘平均销售价格为( )元/m2。

A、 1963.64
B、 2000
C、 2552.73
D、 2600

答案：C
解析：

下列关于房地产权属登记管理原则的叙述中，有误的一项是（ ）。

A．属地管理原则

B．房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则

C．房地产权利人只能到房屋所在地的市（县）房地产管理部门办理产权登记

D．房屋的所有权人和使用人为两个人

正确答案：D

城镇基准地价的内涵包括其对应的（ ）。

A．容积率

B．土地使用税

C．土地开发程度

D．土地使用期限

E．征地补偿费

正确答案：ACD

企业进行市场分析与预测、正确制定市场营销战略和计划的前提是（　）。

A、市场调查
B、市场细分
C、市场分析
D、市场定位

答案：A
解析：
考点:市场调查的意义和内容。市场调查是企业进行市场分析与预测、正确制定市场营销战略和计划的前提。

下列建筑安装工程费用的构成项目中，属于企业管理费的是（　　）。

A．养老保险费
B．失业保险费
C．医疗保险费
D．劳动保险费

答案：D
解析：
企业管理费是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需费用，包括管理人员工资、办公费、差旅交通费、固定资产使用费、工具用具使用费、劳动保险费、工会经费、职工教育经费、财产保险费、财务费、税金（房产税、车船使用税、土地使用税、印花税）、其他（技术转让费、技术开发费、业务招待费、绿化费、广告费、公证费、法律顾问费、审计费、咨询费等）。

房地产估价师考试题免费下载5卷 第3卷

根据标准临街宗地单价求得一宗临街深度为50m、临街宽度为20m的土地总价为280万元。标准临街深度为100m，假设相同临街深度的矩形宗地以临街宽度20m为基准，每增加临街宽度1m单价增加1%。根据四三二一法则，求取临街深度为75m，临街宽度为25m的矩形宗地单价为（）元/㎡。2013真题

A.2000
B.2100
C.2400
D.2520

答案：D
解析：
本题考查的是编制价格修正率表。设临街深度为100m、临街宽度为20m的总价为V，则根据四三二一法则，280＝V（40%＋30%），解得V＝400万元，V75×20＝V×（40%＋30%＋20%）＝360（万元），临街深度为75m、临街宽度为20m的地块单价为360/（75×20）＝2400（元/㎡），据题意，临街深度为75m、临街宽度为25m的地块单价为2400×（1＋5%）＝2520（元/㎡）。

物业运营费中包括保险费，以下各项费用中，属于保险费的有（　）。

A.火险
B.全损险
C.财产毁损责任保险
D.员工医疗保险和失业保险
E.职工信用保险

答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。在运营费用中，保险费项目通常只包括物业本身的保险，员工医疗保险和失业保险在人工费中开支，在保险费中开支的保险项目一般包括：火险、火险附加险、全损险、锅炉保险、财产毁损责任保险、租金损失保险、职工信用保险、业主和租户责任保险、交通工具保险。

房地产开发项目的总开发成本中不包含销售税金。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（ ）。（有修改）

A．存在效益外溢和转移

B．需要适时的更新改造投资

C．投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

D．易受政策影响

正确答案：A

新设立中介服务机构的房地产估价机构等级应当核定为（　）级，设（　）年的暂定期。

A.一，1
B.二，3
C.三，1
D.三，3

答案：C
解析：
本题考查的是房地产估价机构等级。房地产估价机构等级分为一、二、三级。新设立房地产估价机构等级核定为三级资质，设1年的暂定期。

( )是指房地产投资容易受到政府政策的影响。

A、 易受政策影响性
B、 存在效益外溢和转移
C、 适于进行长期投资
D、 最高最佳使用性

答案：A
解析：

房地产开发投资企业的所得税率一般为20%。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

房地产估价师考试题免费下载5卷 第4卷

当前在我国，凡新增土地和原使用的土地改变用途、使用条件或进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

某投资者以8000万元购买一闲置旧楼房拟将其改造成写字楼和酒店，经营20年后转售。装修改造费用5000万元，装修改造期为1年。改造后，写字楼可供出租面积为10000m2，酒店客房210间。改造完成后，该项目即开始经营。前四年写字楼年租金960元/ m2，出租率85%；客房平均价格为每天180元/间，入住率90%；其他收入为600万元/年；运营费用为收入的45%。该投资者决定在第6年对该楼进行第二次改造，将写字楼中的5000m2改造成100间客房，改造期为1年，改造费用为银行提供的数额为2000万元、期限为3年、年利率8%、按年等额还本付息的抵押贷款。第二次改造期间，剩余的写字楼和原有的客房继续经营，写字楼租金不变，出租率为95%；客房平均价格为每天160元/间，入住率80%；其他收入为400万元/年；经营费用为收入的55%。第二次改造完成后，写字楼租金不变，出租率为95%；客房平均价格为每天200元/间，入住率90%；其他收入为800万元/年；运营费用为收入的50%。经营期结束时，该楼的转让净收入为5000万元。假设购楼费用和初次装修改造费用发生在第1年初，其他收支均发生在年末，每年按365天计，项目的资本金目标收益率为8%。请计算该项目资本金财务净现值和财务内部收益率。

答案：
解析：
前四年客房每年收入=180×365×210×90%=12417300元=1241.73（万元）
前四年写字楼每年收入=960×10000×85%=8160000元=816（万元）
其他收入为600万元/年
前四年年净收益=（1241.73+816+600）×（1-45%）=1461.7515（万元）
第六年客房收入=160×365×210×80%=9811200元=981.12（万元）
第六年写字楼收入=960×（10000-5000）×95%=4560000元=456（万元）
第六年其他收入=400（万元）
第六年净收益=（981.12+456+400）×（1-55%）=826.704（万元）
第七年至第二十年写字楼每年租金收入=960×5000×95%=4560000元=456（万元）
第七年至第二十年客房每年收入=200×（100+210）×365×90%=20367000元=2036.7（万元）
其他收入=800（万元/年）
第七年至的第二十年年净收益=（456+2036.7+800）×（1-50%）=1646.35（万元）
资本金净现值NPV=-8000-5000+1461.7515×（P/A，8%，4）×（P/F，8%，1）+（826.704-2000）×（P/F，8%，6）+1646.35×（P/A，8%，14）×（P/F，8%，6）+5000（P/F，8%，20）=-13000+4482.8763-739.3755+8553.229+1072.74=369.4698（万元）
计算财务内部收益率，取i1=8%，NPV1=369.4698
当i2=9%时，NPV2=-8000-5000+1461.7515×（P/A，9%，4）×（P/F，9%，1）+（826.704-2000）×（P/F，9%，6）+1646.35×（P/A，9%，14）×（P/F，9%，6）+5000（P/F，9%，20）=-13000+4344.647-699.5981+7643.389+892.1544=-819.4077
内部收益率IRR=8%+1%×369.4698/（369.4698+819.4077）=8.31%

拆除未到期限的临时建筑，应当按使用期限的（ ）参考剩余年限给予适当补偿。

A．重置价值

B．残存价值

C．市场价值

D．市场评估价值

正确答案：B

甲、乙是两块条件相同的相邻地块，甲土地单价为1400元/ m2，容积率为4，土地使用年限为40年； 乙土地单价为900元/ m2，容积率为2.5，土地使用年限为50年，则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更经济（土地报酬率为6%）。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

甲房地产估价机构接受委托对乙房地产开发公司一在建工程抵押价值进行评估，房地产估价师张某具体负责该估价项目，拟采用假设开发法和成本法进行测算。
在假设开发法的最佳开发经营方式的选择中，要搞清楚土地的权益状况，下列不属于土地权益状况的是（　）。

A.土地使用期限
B.土地权属情况
C.土地使用管制
D.交通管制

答案：D
解析：
本题考查的是估价技术报告的写作。选项D属于区位状况描述与分析的内容。

下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（ ）。

A．假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法

B．运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用

C．假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房

D．假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余

正确答案：C
假设开发法适用的对象是具有开发或冉开发潜力的房地产，例如待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装饰装修改造或可改变用途的旧房(包括装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)。

某房地产于2年前以抵押贷款的方式，贷款200万元，贷款期限5年，贷款成数六成，贷款年利率8%，以等本金方式按月偿还贷款本息。目前该房地产未设立法定优先受偿款权利下的价值为500万元，在没有其他债权限制下，该房地产的再次抵押价值为300万元。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

房地产估价师考试题免费下载5卷 第5卷

房地产开发项目自（ ）之日起满3年未动工开发的，可以征收土地闲置费。

A．土地使用权出让合同签订

B．土地使用权出让合同约定的动工开发

C．土地使用权出让金缴纳

D．土地使用权证书取得

正确答案：B
在城市规划区范围内，以出让方式等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费。

在实际估价中，我们采用的是实际成本。 （ ）

正确答案：×
在估价中应采用客观成本，而不是实际成本。

在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰及与其配套的线路、管道、设备的安装以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前必须申请领取施工许可证

答案：错
解析：
在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当(≠必须)依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门(以下简称发证机关)申请领取施工许可证。

若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为（ ）。

A．78%

B．85%

C．117%

D．150%

正确答案：A

（ ）原则是指会计记录和会计信息必须清晰、简明，便于理解和使用。

A．及时性

B．简便性

C．明晰性

D．可比性

正确答案：C
答案：C。明晰性原则要求会计信息简明、易懂，能够简单明了地反映企业的财务状况、经营成果和现金流量，从而有助于会计信息使用者正确理解、准确掌握企业的情况。

下列财务报表中，反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况的是（　）。

A.资产负债表
B.资本金现金流量表
C.项目投资现金流量表
D.财务计划现金流量表

答案：D
解析：
本题考查的是基本报表。财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制订适宜的借款及偿还计划。

收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息属于经营费用。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

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