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房地产估价师考试历年真题精选6节

发布时间：2021-08-07
房地产估价师考试历年真题精选6节

房地产估价师考试历年真题精选6节 第1节

转让以划拨方式取得的国有土地使用权的，其土地收益应上缴国家。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。划拨土地的转让有两种规定：一是报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；二是可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。

借款还本付息估算表属于基本财务报表，因该表中列示了可直接用于计算清偿能力指标的基础数据。（　）

答案：错
解析：
考点:辅助报表。借款还本付息估算表属于辅助报表。

卖方市场是房地产供大于求，卖方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。买方市场是房地产供大于求，买方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。卖方市场是房地产供不应求，卖方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。在买方市场下，成交价会偏向卖方最低要价；在卖方市场下，成交价会偏向买方最高出价。

违章建筑是指必须限期拆除、结构简易、临时性的建筑物、构筑物和其他设施，临时建筑都应当有规定的使用期限。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

公有住房出售中，购房者按购房款( )的比例向售房单位缴交维修资金。

A、 1%
B、 2%
C、 3%
D、 4%

答案：B
解析：
[知识点] 维修资金的归集及使用

房地产估价师考试历年真题精选6节 第2节

某承租人的基础租金为5万元/月，如果营业额的10%作为百分比租金，当其月营业额超过( )万元时，才对超过部分的营业额收取百分比租金。

A、 50
B、 60
C、 70
D、 80

答案：A
解析：
[知识点] 零售商业物业的租金

下列关于房产税税率的表述中，正确的有（ ）。

A．按房产余值计征的为1．2%

B．按房产余值计征的为2．4%

C．按房屋租金计征的为3%

D．2008年3月1日起，个人出租房屋按4%的税率征收

E．按房屋租金计征的为12%

正确答案：ADE

房低产空间市场的供求关系直接决定了房低产租金的水平。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

再拍卖是指必须经过一次以上拍卖程序才拍定的拍卖。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

房地产估价师考试历年真题精选6节 第3节

房地产开发公司于2007年1月开发一经济适用房住宅小区，项目总投资为3000万元，并以划拨方式取得了该项目建设用地使用权。2007年6月，经招标，分别与B监理公司，C施工企业签订了监理合同、施工合同，其中建设工期为一年半，施工工程合同价为1800万元。2007年4月，正式开工建设。2008年9月，乙公司完成该小区开发，并通过综合验收。

按照规定，如果A房地产开发公司在确定监理公司时，拟采用邀请招标方式，应当向（）个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。

A、1
B、2
C、3
D、4

答案：C
解析：
本题考查的是工程建设的招标投标管理。招标人采用邀请招标方式的，应当向3个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。

下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中，正确的是（ ）。

A．定额计价方式采用综合单价形式，工程量清单计价方式采用总价形式

B．定额计价方式投标一般采用合理低价中标法，工程量清单计价方式投标一般采用百分制评分法

C．定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种政府定价模式

D．定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单，工程量清单计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单

正确答案：D

一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会上升，利率下降时房地产价格。会下降。（ ）

正确答案：×
房地产价格与利率相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上升。

房地产交易基本制度为房地产登记制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。 ( )

答案：错
解析：
房地产交易的基本制度为房地产价格申报制度、房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度。

（一）某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价机构评估该宗土地的公开市场价值，供其确定投标价格时参考。作为房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况（包括位置、四至、用途、面积、容积率等）和地块所在区域基本情况（包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等）之后，还需做哪些专业工作?

正确答案：

1．选用假设开发法和市场法进行估价。（1分） 
2．了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的价格、房地产状况。（1分）
3．了解类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租售成本。（1分）
4．分析确定土地的最佳开发方案及开发完成后的市场经营模式（租或售）。（1分） ．
5．运用市场法（0．5分）和收益法等（0．5分），预测建成后房地产总价值（1分），调查了解类似房地产的开发成本费用等，如前期费用、建安工程费用、专业费等，测算土地价格。（1分）
6．选取可比实例进行因素比较修正，确定土地比准价格。（1分）
7．综合两种方法的结果，确定最终估价结果。（1分）
8．根据《房地产估价规范》的要求，撰写并出具估价报告。（1分）

房地产估价师考试历年真题精选6节 第4节

指数曲线趋势法是数学曲线拟合法中最简单的方法。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是长期趋势法。数学曲线拟合法中最简单的是直线趋势法

仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩具的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者（　）。

A.更适于进行长期投资
B.变现性差
C.具有更强的适应性
D.具有更专业的物业管理

答案：C
解析：
本题考查的是房地产投资概述。工业厂房一般设计需要符合特定工艺要求，通常只适合于工业企业，不容易转手交易。而商业办公物业有较强的适应性，可以根据市场需要变化用途，所以风险要小。参见教材P7～9。

某票面金额为450000元、到期日为2006年12月30日的贴水债券，若贴现率为10%，则该债券于2006年9月12日最适宜的转让价格为（ ）元。

A．436562

B．436685

C．436000

D．436500

正确答案：A
售价＝面值×(1-贴现率×距到期日数/365) ＝450000×（1-10%×109/365）=436562元。

我国国有土地占全国土地调查总面积的（ ）。

A．37.14%

B．46.18%

C．53.17%

D．61.58%

正确答案：D
A为国有储备土地数据；B为集体所有土地数据；c为国有农林牧渔土地数据。

下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是( )。

A．该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记

B．该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，可单独办理抵押登记

C．该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后，才能办理抵押登记手续

D．该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽未取得施工许可证，也可办理抵押登记手续

正确答案：A

房地产估价师考试历年真题精选6节 第5节

（一）

某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产开发公司拟参加竟买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为12 000万元。乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15 000万元。若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。

正确答案：
理由包括：
　　1．本次评估的价值为投资价值（拍卖应价）。（3分）
　　2．投资价值是从某个特定投资者的角度来衡量的价值。（3分）
　　3．不同投资者在开发建设成本经营费用方面的优势不同，纳税状况不同，对未来的信心不同，所有这些因素都会影响投资者对该房地产未来收益能力的估计，从而影响投资者对该房地产价值的估计。（4分）
　　（说明：若回答估价目的、估价时点、估价方法、价格影响因素、资料依据及估价师经验不同，均不给分）

某幢大厦的总建筑面积为10000平米，房地产总价值为7000万元。其中土地总价值为3000万元。王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250平米，房地产价值为150万元。若按照土地价值进行分摊，则王某占有的±地份额为( )。

A.1.67％

B.2.33％

C.2.75％

D.3.33％

正确答案：A

某宗房地产建成于2002年3月1日，此后收益期限为39年；2003年3月1日至2006年3月1日分别获得净收益为90万元、92万元、95万元、97万元；预计2007年3月1日至 2009年3月1日可分别获得净收益98万元、100万元、103万元，从2010年3月1日起每年可获得的净收益将稳定在105万元；该类似房地产的报酬率为9%。则该宗房地产2006年3月1日的收益价格为( )万元。

A、 1276.43
B、 1345.68
C、 1208.64
D、 1097.34

答案：D
解析：
该宗房地产2006年3月1日的收益价格测算如下：



A1＝98万元
A2＝100万元
A2＝103万元
A＝105万元
Y＝9%
n＝39-4＝35年
t＝3年

根据《房地产估价规范》，进行交易情况修正、市场状况调整、区位状况调整、实物状况调整、权益状况调整时，分别对可比实例成交价格的修正或调整幅度不宜超过30%，共同对可比实例成交价格的修正和调整幅度不宜超过20%。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是收益法的理论依据。根据《房地产估价规范》，进行交易情况修正、市场状况调整、区位状况调整、实物状况调整、权益状况调整时，分别对可比实例成交价格的修正或调整幅度不宜超过20%，共同对可比实例成交价格的修正和调整幅度不宜超过30%。

住房置业服务费由供款人向担保公司支付，担保服务收费标准应报经同级物价部门批准。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

房地产估价师考试历年真题精选6节 第6节

运用( )估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。

A．抽检法

B．平滑法

C．指数加权法

D．市场法

正确答案：D
[答案] D
运用市场法估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。

保证保险中，（　）所承保的是工程所有人因承包人不能按时、按质、按量交付工程而遭受的经济损失

A、投标保证保险
B、预付款保证保险
C、履行合同保证保险
D、维修保证保险

答案：C
解析：
本题考查的是信用保证保险。履约合同保证保险所承保的是工程所有人因承包人不能按时、按质、按量交付工程而遭受的经济损失。

标志是反映总体单位的属性和特征的统计术语。

答案：对
解析：
反映总体单位的属性或特征的统计术语称为标志

下列有关房屋权属登记的表述中，正确的有（ ）。

A．房屋所有权人与该房屋占用范围内土地的使用权人，除法律、法规另有规定的外，必须同属一个法人或自然人

B．房屋权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用，通常称为房屋权属档案工作的六个业务环节

C．房地产面积测算为提高精度，边长取至0.001m，但面积确定最后取至小数点后两位，即0.01m2

D．临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的部分分摊面积的土地权

E．房地产权属登记为房地产权利动态登记

正确答案：ABE
房地产面积测算，边长以m为单位，取至0.01m；面积以m2为单位，取至0.01m2；临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。

一般来说，上部荷载越大，要求基础的底面积就越小；或者说，地基容许承载力越小，所需要的基底面积就越小。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

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