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21年房地产估价师考试题库精选7辑

发布时间：2021-08-08
21年房地产估价师考试题库精选7辑

21年房地产估价师考试题库精选7辑 第1辑

延长闲置土地开发建设期限，最长时间为（ ）。

A．6个月

B．12个月

C．18个月

D．24个月

正确答案：B
对于闲置土地的处置，可延长其开发建设期限，但最长不超过1年。

房产税是向拥有房屋所有权的单位和个人征收的税，城镇土地使用税是向拥有土地使用权的单位和个人征收的税；二者的征收范围不同，房产税是在城市、县城内征收；而城镇土地使用税是在建制镇和工矿区内征收。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于（ ）。

A．土地费用

B．前期工程费

C．房屋开发费

D．管理费用

正确答案：C

金融是指货币资金的融通，其融通的主要对象是货币和金融资产。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

税收加成与税收附加不同，附加只对特定纳税人加征，加成对所有纳税人加征。（ ）

答案：错
解析：
本题考查的是税收制度及构成要素。加成和附加不同，加成只对特定的纳税人加征，附加对所有纳税人加征。

政府对企业投资项目实行核准制度。（　）

答案：错
解析：
考点:可行性研究的工作阶段。按照国家有关规定，政府对《政府核准的投资项目目录》以内的企业投资项目实行核准制度，对《政府核准的投资项目目录》以外的企业投资项目实行备案制度。

某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，平均每月运营费用14万元。据调查，当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%;该类房地产的资本化率为10%。
该旅馆的价值是（ ）万元。
A. 2414.5
B.2759.4
C.3066
D.3153.6

答案：B
解析：

2015年6月1日某房地产估价机构受委托评估一幢办公楼完全产权状况下的整体转让价值。该办公楼共20层（含地下两层设备层），钢筋混凝土结构，建设期2年，建成于2007年，登记建筑面积为18000m2（不含地下建筑面积2500m2），土地面积为3000m2，土地使用年限自2005年6月1日至2055年5月31日。采取成本法时，取类似办公楼的总建筑面积综合单价进行测算；采用收益法等比递增公式测算收益价值时，以周边三个类似办公楼实际租金的平均值为客观租金，年租金增长率6%，收益年限48年进行测算。请问：
1.本次估价成本法测算中采用的建筑面积应为多少？
2.上述收益法测算思路中存在哪些错误？

答案：
解析：
1.建筑面积应为20500m2。转让是整体转让而不仅是地上建筑。
2.收益法测算思路中存在以下错误：（1）不能以周边三个类似办公楼的实际租金进行计算，应进行客观性分析或调整。（2）选取三个类似办公楼可比租金进行比较，最后综合时应取加权平均而不是无理由的按简单算术平均确定。（3）收益年限应为40年而不是48年。

21年房地产估价师考试题库精选7辑 第2辑

在房地产销售量预测中，引用越来越近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是（　）。

A、简单平均法
B、移动平均法
C、加权移动平均法
D、时间序列分析法

答案：B
解析：
考点:市场趋势分析。移动平均法是引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量的增减趋势和接近实际。

按照（　），环境污染源可分为连续源、间断源和瞬时源。

A.污染物发生的时间
B.污染源存在的时间
C.污染物排放的形式
D.污染物排放的时间

答案：D
解析：
本题考查的是环境质量和环境污染概述。按照污染物排放的时间，环境污染源可分为连续源、间断源和瞬时源。

某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10%，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是（　　）。

A．维持现状
B．改变用途
C．重新装修
D．重新开发

答案：B
解析：
最高最佳利用原则要求估价结果是在估价对象依法最高最佳利用下的价值。最高最佳利用，是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。A项，如果维持现状，该物业的价值为5000万元；C项，如果重新装修，则其价值为：更新改造后房地产的价值－更新改造的必要支出现值－装修期间净损失现值=6500－800/（1+10%）0.5-500=5237（万元）；B项，如果改变用途，则其价值为：改造后的价值－改造费用现值－改造期间净损失现值=8000－2160/（1+10%）0.5－500=5441（万元）。因此，根据最高最佳利用原则，此房屋应该改变用途。

契税的税率采用（ ）。

A．定额税率

B．超额累进税率

C．比例税率

D．各地适用税率

正确答案：D

商业银行资本充足率不低于（　）。

A、5%
B、8%
C、10%
D、15%

答案：B
解析：
本题考查的是商业银行。商业银行的资本充足率不低于8%。

如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（ ）进行估价。

A．保持现状前提

B．装修改造前提

C．转换用途前提

D．重新利用前提

正确答案：A

下列说法不正确的是( )。

A、 委托代理是基于被代理人的委托而发生的代理关系，通常以完成特定事项为代理内容
B、 法定代理是根据法律的直接规定而发生的代理关系，法定代理人的权限来自法律的规定
C、 指定代理是根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理
D、 指定代理的实质是一种实现委托代理的方式

答案：D
解析：
指定代理的实质是一种实现法定代理的方式，而非委托代理。

目前，AAA级企业的信用等级系数的取值为（　）。

A.30%
B.50%
C.70%
D.90%

答案：A
解析：
本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。主体信用等级系数：AAA-30%，AA-50%，A-70%，BBB-90%；项目风险等级系数：AAA-80%，AA-70%，A-60%，BBB-50%。

21年房地产估价师考试题库精选7辑 第3辑

下列不计入宗地面积范围的有( )。

A.无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地
B.市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地
C.公共使用的河滩、水沟、排污沟
D.未划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需作市政建设的用地
E.厂区绿地及道路用地

答案：A,B,C
解析：
不计入用地面积的范围
(1)无明确使用权属的冷巷、巷道或间距地；
(2)市政管辖的马路、街道、巷道等公共用地；
(3)公共使用的河滩、水沟、排水沟；
(4)已征用、划拨或属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地；
(5)其他按规定不计入宗地的面积。

评估国有土地上被征收房屋价值的房地产估价机构，首先由( )选定。

A.被征收人协商
B.房屋征收部门
C.市、县级人民政府
D.房屋征收实施单位

答案：A
解析：
被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。
房地产价格评估机构由被征收人协商选定。协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。

依法判定的估价对象状况应当是估价对象的实际状况，不应该是合同、招标文件中约定的状况。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是合法原则。依法判定的估价对象状况通常是估价对象实际状况，但也可能不是实际状况，而是有关合同、招标文件等中约定的状况或者根据估价目的的需要设定的状况。

是指房地产开发项目建成时，按照国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。

A．开发建设投资

B．正经营资金

C．国家资产及其他资产

D．开发产品成本

正确答案：D
[答案] D  开发产品成本是指房地产开发项目建成时，按照国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。当房地产开发项目有多种产品时，可以通过开发建设投资的合理分摊，分别估算每种产品的产品成本。

在我国，拥有强制拍卖权的国家机关有：法院、检察院、公安机关、海关、税务机关等。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

新开发区土地的分宗估价，（　）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。

A.比较法
B.成本法
C.收益法
D.假设开发法

答案：B
解析：
本题考查的是成本法的基本公式。新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有

某工业用地总面积为3000㎡，容积率为0．5，楼面地价为1000元/㎡。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4．0，相应的楼面地价为1500元/㎡。该改变用途理论上应补地价为（ ）万元。

A．500

B．525

C．600

D．1650

正确答案：D

资本金利润率是年税后利润总额或年平均税后利润总额占资本金的比例。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是资本金利润率和资本金净利润率。资本金利润率，是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。

21年房地产估价师考试题库精选7辑 第4辑

由于信用卡的结算支付通过电子计算机进行，因此又被称为电子货币。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

申领房地产开发企业二级资质，从事房地产开发经营的时间应不少于两年。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为( )。

A．33.3

B．12

C．20

D．60%

正确答案：B
[答案] B
容积率＝建筑密度×建筑层数。

根据国家关于估价收费标准的一般规定，房地产估价收费一般按照（　）收取。

A、评估总额的一定比例
B、采用差额定率分档累进
C、一月成交租金额
D、口头咨询费和书面咨询费

答案：A
解析：
本题考查的是房地产中介服务收费。房地产估价收费一般按照评估总额的一定比例收取。

许多( )房地产大都是将开发的物业出售，以迅速积累资本。

A．大型

B．中型

C．小型

D．跨国性

正确答案：C
[答案] C  许多小型房地产商大都是将开发的物业出售，以迅速积累资本。

(2015真题) 华某受让一套面积150m2的二手住房，需缴纳的税是（）。

A.契税
B.个人所得税
C.房产税
D.土地增值税

答案：A
解析：
本题考查的是契税－纳税人、课税对象、计税依据。契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。

估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。

如果该企业的财务数据能客观反映同类商业的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该房地产价值时，（　）。

A、该企业财务数据中的当年净利润可视作年净收益
B、按当地同类商业地产的正常经营利润水平核算得到的该商业的年利润可视作年净收益
C、该商业财务数据中的年净利润减当地同类商业的正常商业利润可视作年净收益
D、根据该商业财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类商业的正常商业利润后的所得可视作年净收益

答案：D
解析：
本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。评估该商业房地产价值时，根据该商业财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类商业的正常商业利润后的所得可视作年净收益。

由于越接近所预测的价格对应的时间的发展速度对预测越重要，所以如果能用不同的权重对过去各期的发展速度予以加权后再计算其平均发展速度，就能使预测的价格更接近或符合实际。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是长期趋势法。由于越接近所预测的价值、价格对应的时间的发展速度对预测越重要，所以如果能用不同的权重对过去各期的发展速度予以加权后再计算其平均发展速度，就能使预测的价值、价格更接近或符合实际。

21年房地产估价师考试题库精选7辑 第5辑

关于房地产项目融资的说法错误的是（ ）。

A．房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动

B．通过为房地产投资项目融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流动的资金

C．实质是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发提高投资效益 的目的

D．房地产项目融资只包括资金筹措而不包括资金供应

正确答案：D
与其他融资活动一样，房地产项目融资同样包括资金筹措和资金供应两方面，没有资金筹措，资金供应就成了无源之水、无本之木。

由于政府土地收购储备中心实施的土地一级开发．一般房地产开发商没有参与土地一级开发的机会。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

某商业房地产年净收益在乐观、保守和最可能情况下的估计值分别为6万元、4.2万元和5.4万元。若收H期限为30年，报酬率为6%，无法定优先受赔偿款。则该商业房地产的抵押价值为 （）万元。

A.57.81
B.71.58
C.74.33
D.82.59

答案：A
解析：
本题考查的是谨慎原则。遵循谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值。4.2/6%[1 -1/（1+6%）30]=51.81。参见教材P171。

某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年，其门窗等损坏的修复费用为2万元，装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为603万元，平均寿命为15年，年龄为10年，残值率均为零。
将可修复项目的修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命项目的折旧额相加即为( )。

A、 总折旧额
B、 物质折旧额
C、 建筑的折旧额
D、 年平均折旧额

答案：B
解析：

不是导致某种房地产需求量变化的主要因素是（ ）。

A．相关房地产的价格水平

B．该种房地产的开发成本

C．消费者的收入水平

D．消费者对未来的预期

正确答案：B

业主大会履行的职责有（ ）。

A．制定、修改业主公约和业主大会议事规则

B．选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作

C．监督业主公约的实施

D．决定专项维修资金的使用、统筹方案，并监督实施

E．选聘、解聘物业企业

正确答案：ABDE
监督业主公约的实施是业主委员会的职责。此外，业主大会的职责还有：制定、修改物业管理区域物业公用部位和公用设施设备的使用等规章制度；法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。同一宗房地产，无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值三者之间的关系为：无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值。

单位指标估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单位指标数得到项目或单项工程总投资的估算方法。 （ ）

正确答案：×
单位指标估算法是指以单位工作量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。

21年房地产估价师考试题库精选7辑 第6辑

利用期望值法判断投资方案的优劣时，可选择的方案有（ ）。

A．期望值相同、标准差小的方案

B．期望值相同、标准差大的方案

C．标准差系数小的方案

D．标准差系数大的方案

E．标准差相同、期望值大的方案

正确答案：ACE
ACE判断投资方案优劣的标准是：期望值相同、标准差小的方案为优；标准差相同、期望值大的方案为优；标准差系数小的方案为优。

国有企业改组为股份合作制的，经批准可保留其划拨土地使用权。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

建设用地的节约和集约利用，应当遵循的原则不包括( )。

A.市场配置的原则
B.有偿使用土地的原则
C.盘活利用的原则
D.布局优化的原则

答案：B
解析：
国家鼓励土地整治。县级以上地方国土资源主管部门应当会同有关部门，依据土地利用总体规划和土地整治规划，对城乡低效利用土地进行再开发，提高土地利用效率和效益，促进土地节约集约利用。鼓励社会资金参与城镇低效用地、废弃地再开发和利用。鼓励土地使用者自行开发或者合作开发。

征用临时用地，应当与农村集体经济组织签订临时用地协议，并按该土地前（　）平均年产值逐年给予补偿。

A.2年
B.3年
C.5年
D.6年

答案：B
解析：
本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。征用临时用地，应当与农村集体经济组织签订临时用地协议，并按该土地前3年平均年产值逐年给予补偿。

某家庭申请了50万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还5年后于第6年初一次偿还了本金6万元，则从第6年开始该家庭的月还款额减少了（　）元。

A.984.37
B.1016.81
C.1159.97
D.2387.24

答案：C
解析：
本题考查的是复利计算。月还款的减少额，就是提前还款的6万元转化为等价每月等额还款后的值。根据公式：P=A/i×[1-1/(1+i)^n]，得：A=60000×6%/12÷[1-1/(1+6%/12)^60]=1159.97（元）。

某房地产未来第一年的有效毛收入为10万元，运营费用为2.5万元，有效毛收入乘数为10，该房地产的资本化率为7.5％。（　　）

答案：对
解析：
有效毛收入乘数法是将估价对象未来第一年的有效毛收入（EGI）乘以有效毛收入乘数（EGJM）来求取估价对象价值的方法。由题意，该房地产的第一年净收益NOI＝有效毛收入－运营费用＝10－2.5＝7.5（万元）；该房地产价值V＝有效毛收入×有效毛收入乘数＝10×10＝100（万元）；该房地产的资本化率R＝

某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（　）元/m2。

A、100
B、300
C、600
D、900

答案：D
解析：
考点:统一计价单位。容积率＝总建筑面积/建筑用地面积：建筑用地面积＝6000/3＝2000m2；土地单价＝1800000/2000＝900元/m2。

(2016真题) 因继承取得不动产物权的，自（）时发生效力。

A.继承开始
B.申请不动产登记
C.记载于登记薄
D.领取不动产权证书

答案：A
解析：
本题考查的是不动产登记的基本规定。因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

21年房地产估价师考试题库精选7辑 第7辑

常用的风险评价方法有（　）。

A.解析方法
B.幕景分析法
C.筛选监测诊断技术
D.蒙特卡洛模拟法
E.调查和专家打分法

答案：A,D,E
解析：
本题考查的是风险分析的一般过程和方法。常用的风险评价方法有三个：调查和专家打分法、解析方法、蒙特卡洛模拟法。BC属于风险辩识的方法。参见教材P230。

房地产业与金融密切相关，不论是房地产开发商还是置业投资者，均需要为其开发投资活动进行债务融资和( )。

A．信托融资

B．股票融资

C．抵押贷款支持证券融资

D．权益融资

正确答案：D
[答案] D  发行股票进行融资，属于权益融资的一种。抵押贷款支持证券融资属于债务融资的一种。

下列（ ）房地产不是按其经营使用方式来划分的。

A．出售型房地产

B．出租型房地产

C．办公型房地产

D．自用型房地产

正确答案：C
按经营使用方式划分房地产有销售型、出租型、营业型和自用型四类，办公型则是按用途划分的。

住房公积金管理的基本原则不包括（ ）。

A．住房公积金管理中心动作

B．银行专户

C．低存低贷

D．财政监督

正确答案：C

房地产根据用途（使用性质），首先可分为居住房地产和非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产、特殊用途房地产等。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是房地产的种类。房地产根据用途（使用性质），首先可分为居住房地产和非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产、特殊用途房地产等。

下列有关商业银行的表述，不正确的是( )。

A、 商业银行在一国的金融体系中居主体地位，是世界各国现代银行中最基本、最典型的银行组织形式
B、 创造派生存款和信用流通工具，是商业银行的最基本职能
C、 从商业银行的业务经营范围划分，西方商业银行有两大类型：职能分工型和全能型
D、 我国《商业银行法》规定，设立城市合作商业银行的注册资本最低限额为1亿元人民币
E 我国《商业银行法》规定，设立农村合作商业银行的注册资本最低限额为1亿元人民币

答案：B,E
解析：
[知识点] 商业银行

指出并改正下面估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过四个，后面应用前面的错误计算结果导致错误的不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分，请在答题纸上作答不得在试卷上改错）
本次估价背景情况如下：
估价对象是某企业拥有的位于繁华街路的一幢临街单层工业用房，产权证用途工业。因为该市经济的发展，该区域变为了商业中心，某企业也对该工业用房进行了装修改造，变成了两层商业房地产，现一、二层全部出租。为解决该区域商业配套不足的问题，规划部门同意该工业一层改建为商铺。该企业也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后用该房申请房地产抵押贷款，委托房地产估价机构评估其抵押价值。
以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”、估价对象风险提示内容片段：
3.估价对象最高最佳利用分析
估价对象的最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次，应按法律上允许、技术上可能、价值最大化的次序进行分析、筛选或判断确定，并应符合下列规定：
（1）当估价对象已为商业用途利用时，应在调查了解及分析其利用现状的基础上，对其最高最佳利用和相应的估价前提作出下列判断和选择，并应在估价报告中说明：
1）维持现状、继续利用前提，新房地产价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润＞现有房地产的价值，选择维持现状前提进行估价；
2）更新改造前提，更新改造后的房地产价值-更新改造的必要支出及应得利润＞现状房地产的价值，应选择更新改造前提进行估价；
3）改变用途前提，改变用途后的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润＞现用途房地产的价值，应选改变用途前提进行估价；
4）改变规模再予以利用经计算不合理，不选择改变规模前提进行估价；
5）重新开发再予以利用，成本太高，不合理，不选择重新开发前提进行估价；
6）估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本、用途变更费用及应得利润后，其剩余价值大于作为工业使用的价值。所以，估价对象应改变工业用途为商业用途、并进行改造装修利用最合理。
该房地产的实际用途、登记用途、规划用途之间不一致时，应按下列规定确定估价所依据的用途，并应作为估价假设中的未定事项假设在估价报告中说明及对估价报告和估价结果的使用作出相应限制：
登记用途、规划用途之间不一致的，可根据抵押估价目的，选用工业房地产用途进行估价；政府或其有关部门对估价对象的用途有认定或处理的，应按其认定或处理结果进行估价；政府或其有关部门对估价对象的用途没有认定或处理的，应按下列规定执行：
1）登记用途、规划用途之间不一致的，可根据估价目的或最高最佳利用原则选择其中一种用途；
2）实际用途与登记用途、规划用途均不一致的，应根据估价目的确定估价所依据的用途。
（九）估价对象风险提示
估价对象风险提示分析主要包括：1）关注房地产抵押价值未来上涨的风险，对预期可能导致房地产抵押价值上涨的因素进行分析说明；2）评估续贷房地产的抵押价值时，对房地产市场已发生的变化予以考虑说明；3）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；4）抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；5）合理使用评估价值；6）定期或在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估等。

答案：
解析：
1.估价对象的最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次，应按法律上允许、技术上可能、价值最大化的次序进行分析、筛选或判断确定，错误，
改为：估价对象的最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次，应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选或判断确定。
2.维持现状、继续利用前提，新房地产价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润大于现有房地产的价值，选择维持现状前提进行估价，错误，
改为：维持现状、继续利用前提，新房地产价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润≤现有房地产的价值，选择维持现状前提进行估价。
3.该房地产的实际用途、登记用途、规划用途之间不一致时，应按下列规定确定估价所依据的用途，并应作为估价假设中的未定事项假设在估价报告中说明及对估价报告和估价结果的使用作出相应限制，错误，
改为：该房地产的实际用途、登记用途、规划用途之间不一致时，应按下列规定确定估价所依据的用途，并应作为估价假设中的不相一致假设在估价报告中说明。
4.关注房地产抵押价值未来上涨的风险，对预期可能导致房地产抵押价值上涨的因素进行分析说明；错误，
改为：关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素进行分析说明。

在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的是( )。

A．买地——建房——卖房

B．买房——经营

C．买房——出租——转售

D．买房——出租

E．买地——开发——转让

正确答案：BCD
[答案] BCD  置业投资的投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。其特点可以体现为：买房——经营；买房——出租；买房——出租——转售。

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