21年房地产估价师历年真题和解答9卷 第1卷
下列建设项目用地中，属于应采用拍卖、招标或者挂牌方式出让的有（ ）。
A．旅游设施用地
B．商品住宅开发用地
C．廉租住房用地
D．高新技术研发用地
E．烟草企业用地
答案：A,B,D,E
解析：
《物权法》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
效用的度量理论有（ ）。
A、基数效用论
B、乘数效用论
C、序数效用论
D、指数效用论
E、对数效用论
答案：A,C
解析：
本题考查的是效用。效用的度量理论有基数效用论和序数效用论。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时属于下列（ ）情形的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。
A.经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于公安机关用地
B.私有住宅转让后不用于居住的
C.按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的
D.根据城市规划土地使用权应当出让的
E.转让的房地产能够确定建设用地使用权出让用途.年限和其他条件的
答案：A,C
解析：
本题考查的是房地产开发项目转让。私有住宅转让后仍用于居住的；根据城市规划土地使用权不宜出让的；转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。
为了公共利益的需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人王某在征收范围内有一处住房。
下列关于房屋征收估价相关规定的表述中，错误的是（ ）。
A、被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日
B、评估房屋征收价值时需要考虑抵押、查封等因素的影响
C、用于产权调换房屋价值应包括用于产权调换房屋及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值
D、对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价值
答案：B
解析：
本题考查的是房屋征收估价的相关规定。选项B错误，根据《国有土地上房屋征收评估办法》，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、使用年限、装饰装修、新旧程度及占地面积大小等影响房地产价格的因素，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
甲将其房屋委托中介服务机构卖给乙，成交价格为20万元。按照国家规定，房地产中介服务机构应收取买卖代理费用最高为（ ）元。
A．1000
B．2000
C．5000
D．6000
答案：对
解析：
本题考查的是政府干预房地产市场的手段。土地供应政策的核心，是土地供应计划。
下列关于保险合同的主体的下列说法有误的一项是（ ）。
A．保险合同的当事人有保险人和投保人，关系人是被保险人和受益人
B．被保险人和受益人由投保人在合同中指定
C．保险人又称承保人，是指在保险关系中，依保险合同的约定，享有收取保险费的权利，并向被保险人承担赔偿损失或给付保险金义务的一方
D．投保人可以是法人，也可以是自然人
国家投资管理部门对建设项目进行核准的重点包括（ ）。
A、项目是否符合宏观调控政策、产业政策等
B、项目主要产品质量符合国家的规定
C、项目建设对周边地区的公众利益产生有利的影响
D、项目有利于促进环境保护和改善生态环境
E、符合当地的产业结构调整的要求
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是项目核准和开工计划。选项B错误，正确表述应为“主要产品未对国内市场形成垄断，未影响国家的经济安全”；选项C不要求项目建设对周边产生有利影响，只要不产生重大不利影响即可。参见教材P253。
保险的基本原则有（ ）。
A．最大利益原则
B．权责一致原则
C．保险利益原则
D．近因原则
E．损失补偿原则
正确答案：CDE
答案：CDE保险的基本原则是指在保险形成过程中逐渐形成的公认准则，包括最大诚信
原则、保险利益原则、近因原则和损失补偿原则。
21年房地产估价师历年真题和解答9卷 第2卷
如果估价对象是出让土地使用权土地上的房地产，交易实例既可以选择出让土地使用权，也可以选择划拨土地使用权的交易实例。 （ ）
正确答案：×
选取可比实例要求可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，如果估价对象是出让土地使用权土地上的房地产，则应选取出让土地使用权或出让土地使用权土地上的房地产的交易实例，而不宜选取划拨土地使用权或划拨土地使用权土地上的房地产的交易实例。
该项目开工前，向建设主管部门申请领取建筑施工许可证的为（ ）。
A．甲房地产公司
B．乙建筑公司
C．甲房地产公司和乙建筑公司
D．甲房地产公司或乙建筑公司
对抵押房地产变现能力强弱的说法，错误的有（）。
A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱
B.熟地通常比生地或毛地的变现能力弱
C.小商铺通常比大商铺的变现能力弱
D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱
E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是难以变现。选项A错误，标准厂房适用面广，不需改造，就能使用，因此比一般厂房更容易被买家使用，变现力强，这也是为什么我们现在推广标准厂房的原因；选项B错误，熟地已经具备了基础设施，拿来即用，比生地使用便捷的多，也更容易交易；选项C错误，小商铺总价低，比大商铺容易变现；选项D正确，厂区内的住宅，可能因为缺乏商品住宅小区的配套，以及物业管理服务，相比而言是更难变现的；选项E正确，郊区因为区位偏僻，以及客户群体比市区少，也更难交易变现。
评估承租人权益价值的，收益期为（ ）。
A、有效租赁期限
B、初始租赁期限
C、剩余租赁期限
D、最终租赁期限
答案：C
解析：
考点:收益期和持有期的测算。评估承租人权益价值的，收益期为剩余租赁期限。
（ ）是指经济活动中的一种借贷行为，是以偿还和付息为条件的价值单方面让渡。
A．信用
B．贷款
C．公债
D．金融
某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。
请问：
1．你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?
2．如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?
正确答案：
1．(1)根据公开、透明的原则，由被拆迁人投票或拆迁当事人(拆迁人或被拆迁人)抽签决定拆迁估价机构。
(2)确定拆迁估价机构后，一般由拆迁人委托评估，委托人与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。
(3)估价机构获得委托，经实地入户调查、室内作业，才能得出房屋拆迁估价报告。
2．(1)如该被拆迁人的房屋领有《房屋所有权证》，应以其记载用途为准，或查阅该房屋权属档案。
(2)如当地对被拆迁房屋性质有特别规定的，应服从其规定按其确定的用途评估。
(3)若拆迁人与被拆迁人对该被拆迁房屋的性质协商一致的，可按协商确定的用途评估。
(4)如拆迁人与被拆迁人对房屋性质不能协商一致，应向城市规划行政主管部门申请确认，据此确定该房屋用途。
获取房地产估价业务的措施可以有（ ）。
A、突破专业能力限制，接受各种估价要求
B、提高服务质量
C、恰当的宣传
D、恶意压低收费
E、最大限度压缩估价作业期
答案：B,C
解析：
考点:估价业务来源渠道。选项A超越专业能力是不能承接的，违背职业道德；选项D低收费是恶意竞争，也违背职业道德；选项E最大限度压缩估价作业期会增加估价难度和风险。
如果估价报告超过了其使用期限未被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限就是估价报告使用期限；如果估价报告在其使用期限内被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限应到估价服务的行为结束为止。（ ）
答案：对
解析：
考点:估价报告的组成。如果估价报告超过了其使用期限未被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限就是估价报告使用期限；如果估价报告在其使用期限内被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限应到估价服务的行为结束为止。
答案：对
解析：
要约是指希望与他人订立合同的意思表示。《合同法》第十五条规定，下列行为属于要约邀请而不属于要约：寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明、商业广告。但商业广告的内容符合要约规定的，应视为要约。
21年房地产估价师历年真题和解答9卷 第3卷
答案：对
解析：
本题考查的是契税。有下列行为之一的，减征、免征契税：（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；（2）城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征；（3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征；（4）土地、房屋被县级以上人民政府征收，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征；（5）纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征；（6）依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。
某公司2016年9月，在南京购买了一间写字楼，位于25层商务写字楼的顶层，由于严重漏雨，影响了公司的正常经营。
若该公司不退房，要求开发商修复，则本项目最适宜采用的损害赔偿估价方法是（ ）。
A、收益资本化法
B、修复费用法
C、赔偿实例比较法
D、损害前后差价法
答案：B
解析：
本题考查的是房地产损害赔偿估价方法选择。修复费用法也称为成本法，该法是通过设定规划许可、采取其他工程措施、采用最合理的修复方案进行修缮以排除商品房缺陷所发生的各项费用，主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。本题属于可修复的损害，适宜选用修复费用法估价。
某宗房地产的收益期限为35年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、19万元、23万元，从未来第4年起，每年净收益为25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该房地产的收益价格最接近（ ）万元。
A、276
B、283
C、284
D、291
答案：A
解析：
考点:净收益在前后两段变化规律不同的公式。该房地产的收益价格：V＝18／（1＋8%）＋19／（1＋8%）2＋23／（1＋8%）3＋25×[1－1／（1＋8%）35－3]／[8%×（1＋8%）3]＝278.15（万元），选项中最接近的值为选项A。
耕地占用税的征税对象，是占用耕地建房或从事其他非农业建设的行为。农田水利占用耕地的，同样征收耕地占用税。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是耕地占用税。耕地占用税的征税对象，是占用耕地建房或从事其他非农业建设的行为。农田水利占用耕地的，不征收耕地占用税。
与净现值标准差相比，净现值标准差系数能更好地表明项目风险的大小。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
开标由（）主持，邀请所有投标人参加。
A.公证部门
B.政府部门
C.投标人
D.招标人
答案：D
解析：
本题考查的是工程建设的招标投标管理。开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。
购买者对其购买活动的满意感（S）是其产品期望（E）和该产品可觉察性能（P）的函数，即S=f（E，P）。若E=P，则消费者会满意；若E>P，则消费者会非常满意。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是消费者购买决策过程。购买者对其购买活动的满意感（S）是其产品期望（E）和该产品可觉察性能（P）的函数，即S=f（E，P）。若尽E=P，则消费者会满意；若E>P，则消费者不满意。参见教材P134。
下列行为中，应缴纳契税的有( )。
A.国有建设用地使用权出让
B.国有建设用地使用权赠与
C.国有建设用地使用权交换
D.房屋使用权转移
E.房屋所有权继承
答案：A,B,C
解析：
《契税暂行条例》规定，在中国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。
(1)转移土地、房屋权属是指下列行为：
1)国有土地使用权出让；
2)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；
3)房屋买卖；(房屋买卖≠房屋使用权转移)
4)房屋赠与；(赠与≠继承)
5)房屋交换。
有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则该宗房地产的土地收益为（ ）万元（收益可视为无限年）。
A、3
B、4
C、5
D、6
答案：A
解析：
考点:收益法总结。该宗房地产的净收益为：V＝A／Y，A＝100×7％＝7（万元），设土地的净收益为AL，建筑物的净收益为7－AL，则AL／6％＋（7－AL）／8％＝100，AL＝3（万元）。
21年房地产估价师历年真题和解答9卷 第4卷
直接资本化法的优点是（ ）。
A．不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益
B．指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础
C．每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解
D．不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率
E．资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况
当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对企业产品价格变化的反应时，往往采用（ ）。
A．挑战定价法
B．领导定价法
C．目标定价法
D．随行就市定价法
反映各单位标志值对其平均数的平均变异程度的指标是（ ）。
A、全距
B、平均差
C、标准差
D、变异系数
答案：B
解析：
本题考查的是变异指标。平均差是指分布数列中各单位标志值与其平均数的差异绝对值的算数平均数，反映各单位标志值对其平均数的平均变异程度。
(2017年真题) 根据商业银行押品管理指引要求，商业银行每年应对押品至少重估一次，这有利于防范个人住房贷款的（）。
A.操作风险
B.信用风险
C.市场风险
D.法律风险
答案：C
解析：
本题考查的是房地产抵押贷款。A操作风险主要指假按揭；B主要指双方违约的风险。C贷款一般是抵押贷款，得考虑抵押物价值能否起到对债务提保的作用，以及能否变现的问题，属于市场风险。
某居住区规划总人口5 万人，居住用地面积10 万平方米，住宅用地面积6 万平方米，绿化用地面积3 万平方米，该居住区规划人口净密度是（ ）人/hm^2。
A．3846
B．5000
C．5556
D．8333
答案：D
解析：
人口净密度是指单位住宅用地上居住的人口数量。由题意，该居住区规划人口净密度＝规划总人口/住宅用地总面积＝＝0.8333（人/m2）＝8333（人/hm^2）。
房地产市场的运行环境中，（ ）涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。
A、社会环境
B、技术环境
C、政治环境
D、法律制度环境
答案：C
解析：
本题考查的是房地产市场的运行环境。房地产市场的运行环境中，政治环境是指政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性以及政府和公众对待外资的态度等。它涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。
在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于（ ）。
A、单元估算法
B、单位指标估算法
C、概算指标法
D、工程量近似匡算法
答案：A
解析：
考点:房屋开发费。单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资、以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资等。
（ ）是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。
A、市场供求风险
B、通货膨胀风险
C、利率风险
D、或然损失风险
答案：B
解析：
考点:房地产投资的系统风险。通货膨胀风险是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。
可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有( )。
A、 商业利润
B、 净运营收益
C、 潜在毛收入
D、 有效毛收入
E 税后现金流量
答案：B,C,D
解析：
A项不是房地产本身带来的收益，而是其他资本或经营的收益。
21年房地产估价师历年真题和解答9卷 第5卷
下列关于房地产市场周期循环的描述，正确的有（ ）。
A、房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生
B、在房地产周期循环的最低点，空置率最高
C、房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格
D、在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率
E、在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是房地产市场的自然周期。选项C错误，供求平衡点不是长期均衡价格，而是长期平均空置率；选项D，转折点处供给增长率等于需求增长率，转折点之前需求增长大于供给增长，转折点之后需求增长小于供给增长；选项E错误，租金和空置率非同向变动。参见教材P50～52。
国家可以提前收回建设用地使用权的情形有（ ）。
A、受让方逾期未支付全部地价款
B、拆除地上建筑物
C、自然灾害造成地上附着物变化
D、因公共利益需要
E、人民法院判决生效
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。选项B、C均不构成建设用地使用权的变化。
(2016年真题) 若房地产投资项目的财务内部收益率大于基准收益率，以财务净现值判断风险正确的有（）。
A.标准差系数越大，风险越小
B.累积概率值越大，风险越小
C.标准差越小，风险越小
D.标准差越大，风险越小
E.标准差系数越小，风险越小
答案：B,E
解析：
本题考查的是概率分析中的期望值法。选项B正确，计算净现值大于或等于零时的累积概率，累积概率值越大，项目所承担的风险就越小；选项E正确，标准差系数越小，风险越小。净现值标准差反映每年各种情况下净现值的离散程度和整个项目寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项目风险的大小。但由于净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚大，两者基本上呈同方向变动。因此，单纯以净现值标准差大小衡量项目风险性高低，有时会得出不正确的结论。
运用长期趋势法估价的一般步骤有( )。
A．搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别
B．整理搜集到的历史价格资料，画出时间序列图
C．观察、分析时间序列，得出一定的模式
D．以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格
E．对未来的价格进行分析和预测
正确答案：ABCD
[答案] ABCD
运用长期趋势法估价一般分为下列四个步骤进行：①搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠；②整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为同一标准，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图；③观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律，得出一定的模式；④以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格。
估价中的不同意见记录（ ）。
A.应作为估价资料保存
B.不应作为估价资料保存
C.由估价机构决定是否保存
D.依委托人的意见决定是否保存
答案：A
解析：
本题考查的是保存估价资料。估价中的不同意见记录应作为估价资料保存
某商店的建筑面积为1000m2，土地使用年限为40年，从2000年10月1日起计。2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元/m，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为200元/m，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5%，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%。
试求该公司2006年10月1日的承租人权益价值(房地产报酬率取8%)。
正确答案：
(1)计算出租人权益价值
①合同约定，租金每2年支付一次，年末支付，2年的租金＝150×12×2×1000＝360(万元)
②出租人权益价值＝360×(1—30%)×(1/1.082+1+1/1.084+…+1/1.0816)＝1072.38(万元)
(2)完全产权下的市场价值
①第一年租金，租金支付方式为每年支付，年末支付。即租金＝200×12×1000＝240(万元)
②完全产权市场价值＝240×(1—30%)×[1－(1.05/1.08)16]/(8%一5%)＝2031.90(万元)
(3)承租人权益价值＝2031.90一1072.38＝959.52(万元)
下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的有（ ）。
A、进行项目的财务评价
B、获取项目所需土地
C、确定规划设计方案并获得批准
D、对项目的建设工程进行招标
E、提交项目开工申请并获得批准
答案：B,C,D,E
解析：
考点:投资机会选择与决策分析。选项A进行项目的财务评价属于投资机会选择与决策分析阶段。
甲公司在某市街道旁的一幢二层老式自用办公楼已停用，其用地与乙公司一仓库用地毗邻。甲地块面积为1250m2，乙地块为3680m2；经分别采用市场比较法测算，甲、乙两地块的单价分别为4500元/m2和4100元/m2，现甲、乙两公司经协商确定将两地块合并后转让给某开发商，某开发商欲受让该地块后开发一综合性商务写字楼。采用假设开发法原理测算得合并后地块单价为4800元/m2，土地合并、用途变更等转让准备手续费为120万元。问作为估价师如何确定两地块合并后地价增值及其转让准备手续费用在甲、乙两家间的分配额。
答案：
解析：
1．甲地块单独使用时的土地使用权价值为：
1250m2×4500元/m2=5625000元
乙地块单独使用时的土地使用权价值为：
3680m2×4100元/m2=15088000元
两地块合并后的价值为：
(1250m2+3680m2)×4800元/m2=23664000元
甲、乙两地块合并后增值为
23664000元-(5625000元+15088000元)=2951000元；
2．两地块合并后地价增值及其转让准备手续费用在甲、乙两家应该按一个合理的比例分配，这一合理比例主要综合考虑合并前甲、乙地块各自的单价、面积和总价额而定。其中遵循房地产估价中的贡献原则，以合并前甲、乙地块各自的单价为基础测算的比例应占有较大的权重。
[试题分析] (1) 此题为不同地块合并后的估价及其增值的分配问题。
(2) 相邻土地合并后，往往会使总效用增大，价值较合并前总合增高。合并后增值额及转让准备手续费要准确合理地进行分配。
(3) 一般考虑按各自单价、各自面积和各自的总价为基础来计算分配方案。按三种方法计算后得到的结果再根据贡献原则确定三种结果所占的权重？进行加权平均，得到最后的分配方案。本题中应以各自的单价计算的分配方案占较大权重。
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(2016真题) 下列企业或机构中，不属于房地产业的是（ ）。
A.房地产开发企业
B.房地产估价机构
C.物业服务企业
D.建筑施工企业
答案：D
解析：
本题考查的是房地产业的基本概念。房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。
21年房地产估价师历年真题和解答9卷 第6卷
路线价法主要适用于（ ）的估价。
A.乡村临街商业用地
B.乡村临街居住用地
C.城镇临街商业用地
D.城镇临街居住用地
答案：C
解析：
本题考查的是路线价法。路线价法主要适用于城镇临街商业用地的批量估价。
若按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，就会形成不同偏好的细分市场，这时会出现三种不同模式，即( )。
A、 分散偏好
B、 集群偏好
C、 商品偏好
D、 同质偏好
E 不同质偏好
预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，假定报酬率为6%。
该宗房地产第14年的净收益为( )。
A、 1万元
B、 2万元
C、 -1万元
D、 14万元
海洋污染主要是由（ ）所致。
A.航行沿海的船舶排出的废油
B.城市生活污水
C.油轮触礁而漏散的原油
D.临海工厂排放的废水
E.沿海居民抛弃的垃圾
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是水污染的概念。海洋污染主要是由航行沿海的船舶排出的废油，油轮触礁而漏散的原油，临海工厂排放的废水，以及沿海居民抛弃的垃圾等所致。选项B属于地表水污染。
房地产估价机构的不良行为应作为该机构法定代表人或执行合伙人的不良行为记入其信用档案
答案：对
解析：
房地产估价机构的不良行为应当作为该机构法定代表人或者执行合伙人的不良行为记人其信用档案。
伸缩缝，也叫沉降缝，是防止由温度影响产生变形而设置的变形缝。（ ）
此题为判断题(对，错)。
评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为( )万元。
A．2526
B．2241
C．2135
D．2985
正确答案：C
收益法中确定报酬率的基本方法不包括（ ）。
A、累加法
B、市场提取法
C、指数调整法
D、收益乘数法
E、投资报酬率排序插入法
答案：C,D
解析：
考点:市场提取法。收益法中确定报酬率的基本方法有：市场提取法、累加法、投资报酬率排序插入法。
被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围的土地使用权价值。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围内土地使用权的价值。参见教材P63。
21年房地产估价师历年真题和解答9卷 第7卷
管理中心运作住房公积金的基本要求是（ ）。
A．效益性
B．安全性
C．流动性
D．风险性
可行性研究的根本目的是为项目决策提供依据；减少或避免项目的失败；提高项目的经济、社会和环境效益。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是可行性研究的含义和目的。可行性研究的根本目的，是减少或避免投资决策的失误，提高项目的经济、社会和环境效益。
预告登记后，未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。 （ ）
运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
该写字楼的经济成本为（ ）万元。
A．6800
B．7480
C．8160
D．8840
房屋租赁是房地产市场中一种重要的交易形式。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某宗土地总面积为7500平方米，容积率为3，相应的土地单价为4500元/m2，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1%，则理论上因为容积率提高应该补交的地价款为（ ）万元。
A.1125
B.1800
C.2250
D.3375
答案：A
解析：
本题考查的是价差法。原楼面地价＝4500/3＝1500（元/m2），新楼面地价：楼面地价＝1500-（5-3）/0.1×1500×1%＝1200（元/m2），补地价＝（1200×5-1500×3）×7500＝1125（万元）。
资本化率和收益乘数都可以采用市场提取法，通过市场上近期交易的与估价对象的净收益流模式等相同的许多类似房地产的有关资料求取。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是直接资本化法。资本化率和收益乘数都可以采用市场提取法，通过市场上近期交易的与估价对象的净收益流模式等相同的许多类似房地产的有关资料求取。
(2016真题) 根据《城市房地产转让管理规定》，下列房地产中，不得转让的有（）。
A.已抵押的
B.已查封的
C.未取得房屋权属证书的
D.土地是划拨方式取得的
E.未取得土地使用权证书的
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是房地产转让的条件。已查封的、未取得房屋权属证书的以及未取得土地使用权证书的房地产不得转让。
21年房地产估价师历年真题和解答9卷 第8卷
招标文件不得要求或者标明特定的生产供应者，但可以含有倾向或者排斥潜在投标人的其他内容。（ ）
此题为判断题(对，错)。
甲公司采取分期付款方式向乙房地产开发公司购买写字楼的信用形式属于（ ）。
A．银行信用
B．商业信用
C．国家信用
D．民问信用
票据贴现的期限最长不得超过12个月，贴现期限为从贴现之日起到票据到期日止。（ ）
此题为判断题(对，错)。
应用路线价法需要进行（ ）等修正。
A．临街深度
B．土地形状
C．交易日期
D．交易情况
E．临街宽度
房屋拆迁的补偿对象为（ ）。
A．所有人
B．使用人
C．租赁人
D．以上所有
正确答案：A
根据《宪法》的规定，补偿对象是被拆除房屋的所有人，而不是使用人。所有人既包括公民，也包括法人。
直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由（ ）决定的。
A．房地产的历史价格资料
B．房地产的未来价格资料
C．房地产的现实价格资料
D．估价师选取的现时和未来的价格资料
下列关于重新购建成本的说法，正确的有（ ）。
A.重新购建成本是指重新取得全新状况的估价对象所必需的支出
B.重新购建成本是在价值时点的重新购建成本
C.重新购建成本是实际发生的重新购建成本
D.建筑物重新购建成本是全新状况下的重新购建成本
E.土地重新购建成本是法定最高出让年限下的价格
答案：B,D
解析：
本题考查的是重新购建成本的内涵。选项A错误。重新购建成本，建筑物是全新状况下的，土地是在现状使用年限下的重新购建成本；选项C错误，重新购建成本是客观的，而不是实际发生的成本；选项E错误，土地重新购建成本是在价值时点状态下的剩余年限的价格，如住宅用地，剩余年限还有30年，那么重新购建成本就是30年住宅用地使用权的价格，而不是70年的全新价格。P303。
张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为4万元，各项成本费用为2.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（ ）。
A、1.07
B、1.47
C、2.06
D、3.33
答案：C
解析：
本题考查的是利息备付率。利息备付率=税息前利润/当期应付利息费用=(利润+利息)/当期应付利息费用=（4-2.4+1.5）/1.5=2.06。
评估价值实质上是对估价对象价值或价格的一个估计值。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。评估价值也称为评估价格，简称评估值、评估价，是通过估价活动得出的估价对象的价值或价格，它本质上是对估价对象的某种特定价值或价格（如市场价值、投资价值、卖方要价、买方出价等）的一个估计值。
21年房地产估价师历年真题和解答9卷 第9卷
下列关于征收城市维护建设税的说法中，错误的是（ ）。
A．对外商投资企业也需要征收城建税
B．城建税实行地区差别税率，共分三个档次
C．在同一地区只能执行同一档次的税率，不因企业隶属关系、行业性质不同而不同
D．计税依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税和营业税的税额
违章建筑的认定是（ ）的职权范围。
A．土地行政部门
B．工商行政部门
C．房屋拆迁部门
D．规划行政主管部门
正确答案：D
违章建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围，判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地城市规划行政主管部门出具证明。
在房地产估价作业中应遵循的技术性原则主要有( )。
A．合法原则
B．最高最佳使用原则
C．估价时点原则
D．替代原则
E．应急原则
正确答案：ABCD
[答案] ABCD
在房地产估价作业中应遵循的技术性原则主要有：①合法原则；②最高最佳使用原则；③估价时点原则；④替代原则。
商品房屋租赁期间内，不影响房屋租赁合同继续有效的情形是（ ）。
A.房屋抵押
B.房屋继承
C.变更房屋用途
D.房屋买卖
E.经出租人同意转租房屋
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是商品房屋租赁合同。商品房屋租赁期间，原租赁关系不受抵押权的影响；因赠予、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。承租人在房屋租赁期间内死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。
房地产间接投资包括（ ）。
A、置业投资
B、购买房地产开发企业的股票或债券
C、开发投资
D、投资房地产投资信托基金
E、土地购置贷款
答案：B,D
解析：
考点:房地产间接投资。房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产开发经营工作，房地产间接投资包括投资房地产企业股票或债券、投资房地产投资信托基金、购买住房抵押支持证券。
住房置业担保公司的组织形式可以为（ ）。
A.事业单位
B.合伙制企业
C.有限责任公司
D.股份有限公司
E.住房公积金管理机构设立的下属单位
答案：C,D
解析：
本题考查的是住房置业担保机构管理制度。担保公司的组织形式为有限责任公司或者股份有限公司。
我国城市居住地区一般分为（ ）。
A.居住区
B.居住小区
C.居住组团
D.独立式组团
E.住宅组团
答案：A,B
解析：
本题考查的是居住区规划的任务和内容。我国城市居住地区一般分为居住区和居住小区两级。
对假设开发法适用条件的表述最准确的是（ ）。
A、新开发房地产项目
B、用于出售用途的房地产项目
C、具有投资开发或再开发潜力的房地产
D、用于投资或再开发的房地产
答案：C
解析：
本题考查的是假设开发法适用的估价对象。凡是具有开发或在开发潜力并且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取的房地产，都适用假设开发法估价。
利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述正确的是（ ）。
A．项目净现值期望值大于零，则项目可行
B．净现值标准差能准确说明项目风险的大小
C．净现值标准差越小，项目的相对风险就越小
D．净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大E．净现值期望值相同时，标准差小的方案为优
正确答案：ACE
ACE净现值标准差反映每年各种情况下净现值的离散程度和整个项目寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项目风险的大小。但由于净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚大，两者基本上呈同方向变动。因此，单纯以净现值标准差大小衡量项目风险性高低，有时会得出不正确的结论。计算净现值大于或等于零时的累计概率，累计概率值越大，项目所承担的风险就越小。
