房地产估价师历年真题和解答8辑 第1辑
某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125㎡，套内墙体面积为20㎡，分摊的共有建筑面积为25㎡。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（ ）元/㎡。
A．1667
B．1765
C．1875
D．2000
某物业当前的市场售价为10000元/m2，其业主拟采用租金按年5％等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。如果折现率为12％，则第一年的租金应该确定为（ ）元/m2。
A、896.48
B、965.60
C、934.50
D、997.06
答案：B
解析：
本题考查的是复利计算。运用公式P=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}，(i≠s)，10000=A1/(12%-5%){1-[(1+5%)/(1+12%)]20}，则A1=965.60（元/m2）。
求取报酬率的方法有（ ）。
A．累加法
B．市场提取法
C．投资报酬率排序插人法
D．实际观察法
E．分解法
某城市2015年初家庭总数为120万户，平均每户3人，户均年可支配收入为5万元，约有8％的家庭打算当年购房，平均住房需求90㎡／户，则2015年该市新建商品住房的市场需求量是（ ）亿元。
A、600
B、48
C、144
D、4320
答案：B
解析：
本题考查的是市场规模的估计。新建住宅市场需求量（元）=家庭数量（户）×户均可支配收入（元/户）×住房消费倾向（%）=120×5×8%=48（亿元）。参见教材P114。
厂商在一定时期内生产一定量产品所需的成本总和是（ ）。
A.总成本
B.平均成本
C.边际成本
D.经济成本
答案：A
解析：
本题考查的是成本理论。总成本是指厂商在一定时期内生产一定量产品所需的成本总和。
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：考前黑钻押题，超压卷瑞牛题库软件考前更新，下载链接 www.niutk.com
10.乙方现在应出资（ ）万元购买甲方的权益。
A.689
B.839.92
C.1166.88
D.1528.92
答案：B
解析：
乙方购买甲方收益的购买价格为：80×3000×12×0.85×0.65/10%×[1-1/（1+10%）34]—80×2000×12×0.85×0.65/10%×[1-1/（1+10%）11]=839.92（万元）。
在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（ ）。
A．社会因素
B．环境因素
C．人口因素
D．行政因素
不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险，对置业投资来说，对投资者的收益产生巨大影响的因素包括（ ）。
A、开发建设成本
B、资本化率的变化
C、房屋空置率的变化
D、物业转售收入
E、房屋空置率的变化
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产投资的个别风险。收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险。对于开发投资者来说，未来房地产市场销售价格、开发建设成本和市场吸纳能力等的变化，都会对开发商的收益产生巨大影响；而对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等，也会对投资者的收益产生巨大影响。参见教材P21。
按照公司法的规定，可以发行股票的公司是（ ）。
A．无限责任公司
B．股份有限公司
C．有限责任公司
D．两合公司
房地产估价师历年真题和解答8辑 第2辑
关于工程建设项目招标投标中开标的说法，错误的是（ ）。
A.应在招标文件规定的地点开标
B.应在提交投标文件的截止时间后尽快开标
C.开标前应检查投标文件的密封情况
D.应当众开标
答案：B
解析：
本题考查的是工程建设招标。开标应在招标文件规定的提交投标文件的截止时间的同一时间公开进行。
经济适用住房出售价格实行政府定价，按保本不盈利的原则确定。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以（ ）倍中误差作为限差。
A.一
B.二
C.三
D.四
答案：B
解析：
本题考查的是房地产测绘的精度要求。房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。
新设立的建筑业企业，到建设行政主管部门办理资质申请手续后，方可到工商行政管理部门办理登记注册手续并取得企业法人营业执照。（ ）
此题为判断题(对，错)。
反映企业短期偿债能力的财务分析指标有（ ）。
A、流动比率
B、速动比率
C、资产负债率
D、资产报酬率
E、应收账款周转率
答案：A,B
解析：
本题考查的是财务分析。短期偿债能力指标主要有流动比率和速动比率，长期偿债能力指标主要是资产负债率。参见教材P391。
附息债券息票上标明利息额、支付利息的期限和债券号码等内容，息票一般以（ ）个月为一期。
A.1
B.3
C.6
D.9
答案：C
解析：
本题考查的是债券的分类。附息债券息票上标明利息额、支付利息的期限和债券号码等内容，息票一般以6个月为一期。
在房地产征收、征用中，不需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产征收和征用的需要。在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。参见教材P20。
房地产投资的缺点是（ ）。
A．投资回收周期较长
B．投资数额巨大
C．变现性差
D．以上均正确
正确答案：D
D房地产投资的缺点除了选项A、B、C外，还包括需要专门的知识和经验。
基于“四三二一法则”，临街深度价格修正率包括（ ）。
A、差额深度价格修正率
B、同比深度价格修正率
C、单独深度价格修正率
D、累计深度价格修正率
E、平均深度价格修正率
答案：C,D,E
解析：
考点:编制价格修正率表。临街深度价格修正率有单独深度价格修正率、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率。
房地产估价师历年真题和解答8辑 第3辑
承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人（ ）。
A.应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效
B.可以收回房屋出租给其他人
C.可以要求增加租金
D.应当继续履行原租赁合同
答案：D
解析：
本题考查的是商品房屋租赁合同。承租人在房屋租赁期间内死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标是（ ）。
A、距离
B、方位
C、楼层
D、交通
答案：A
解析：
本题考查的是房地产区位因素。距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标。参见教材P132。
证券、信托等非银行金融机构，之所以不具备信用创造功能，是因为其不能从事存款、贷款等业务。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是非银行金融机构。商业银行具有“信用创造”功能，而非银行金融机构由于不从事存款的划转即转账结算业务，因而不具备信用创造功能。参见教材P242。
对于一般房地产投资项目，（ ）指标应大于2。
A.利息备付率
B.偿债备付率
C.流动比率
D.速动比率
答案：A
解析：
本题考查的是利息备付率。当利息备付率小于2时，表示项目没有足够的资金支付利息，付息能力保障程度不足，存在较大的偿债风险。偿债备付率介于1.15～1.35之间；对于房地产开发企业或项目来说，200%并不是最理想的流动比率，其流动比率相对较低；一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率较低，不会达到100%。
在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为（ ）阶段。
A．租金增长率上升
B．新增供给小于新增需求
C．新开工项目增加
D．租金增长率下降
正确答案：A
选项A、D是一对矛盾选项，必有一对一错，在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率是处于自然周期的第二阶段和第三阶段，此两个阶段的租金增长率是呈上升趋势的。
房地产开发主管部门应当自收到备案申请后（ ）日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。
A.15
B.30
C.40
D.50
答案：B
解析：
本题考查的是房地产开发企业设立的程序。房地产开发主管部门应当自收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。
经济适用住房指导价是根据平均成本加3%的利润确定，对管理水平较高的开发建设单位，由于劳动生产率较高，成本控制较好，实际利润可能高于3%，否则其利润可能会低 于3%，甚至可能会亏本。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
关于估价机构与开发公司所达成协议性质的描述中，正确的有（ ）。
A．双方达成的是一种单务合同
B．双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告
C．估价机构提交咨询报告后享有获得余款的债权
D．开发公司开始支付的款项是一种定金
下列建设项目的用地，可不采用招标、拍卖等公开竞价方式获得建设用地使用权的是（ ）。
A.汽车旅馆
B.酒店式公寓
C.普通商品住房
D.市公安部警备用房
答案：D
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。P29。
房地产估价师历年真题和解答8辑 第4辑
编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制（ ）。
A.现金流量表
B.利润表
C.项目总投资估算表
D.资产负债表
答案：C
解析：
本题考查的是辅助报表。可用排除法，基本报表一定是在辅助报表的基础上最后编出来的。而投资计划与资金筹措属于辅助报表，一定在基本报表之前编出来。
在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（ ）。
A.未分配利润
B.投资回收
C.权益融资
D.投资回报
E.折旧和摊销
答案：A,E
解析：
本题考查的是偿债备付率。可用于还本付息资金，包括可用于还款的折旧和摊销，在成本中列支的利息费用，可用于还款的利润等。参见教材P203。
假设银行一年期存款利率为2.5％，贷款利率为5.8％，投资市场的平均收益率为12％，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为（ ）。
A、6.22%
B、8.2%
C、8.3％
D、9.7％
答案：B
解析：
考点:投资组合理论。利用公式，收益率=2.5%+0.6×（12%-2.5%）=8.2％。
大气污染源的源高越高，源强越大，则污染越严重。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是大气污染源。源强越大，污染越严重；源高越高，可能扩散条件更好，污染反而会降低。P54。
横道图法和网络图法在工程管理中常常作为（ ）的方法。
A.质量控制
B.进度控制
C.合同管理
D.成本控制
答案：B
解析：
本题考查的是进度控制。制定进度计划的方法有两种，一种是应用传统的水平进度计划（横道图法），另一种是网络计划（网络图法）。参见教材P83。
利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（ ）。
A、最佳经营手段
B、最佳规模
C、最佳管理方式
D、最佳集约度
E、最佳投资渠道
答案：B,D
解析：
本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。
下列建设工程必须实行监理的是（）。
A.三峡水利工程
B.农民个人出资自建住宅
C.利用亚洲开发银行贷款工程
D.利用外国政府援助资金的工程
E.民营企业家投资开发建设的住宅小区工程
答案：A,C,D
解析：
下列建设工程必须实行监理：①国家重点建设工程。②大、中型公用事业工程。③成片开发建设的住宅小区工程。④利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程。⑤国家规定必须实行监理的其他工程。参见教材P75。@##
债务人在主合同规定的债务履行期限届满时没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担（）。
A、质押
B、一般保证
C、抵押
D、连带责任保证
答案：D
解析：
本题考查的是住房置业担保概述。住房置业担保提供的保证方式是连带责任保证，依照连带责任保证的法律规定，债务人在主合同规定的债务履行期限届满时没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
甲拥有两套住宅，现因急需用钱欲转让其中一套住宅，该住宅租约尚未到期。
已出租的房地产转让估价，应评估（ ）。
A.承租人权益价值
B.出租人权益价值
C.无租约限制价值
D.投资价值
答案：B
解析：
本题考查的是房地产转让估价的常用方法。已出租的房地产转让估价，应评估出租人权益价值；转让人书面设定或转让人与受让人书面约定依法将原有的租赁关系解除后进行转让的，可另行评估无租约限制价值，并应在估价报告中同时说明出租人权益价值和无租约限制价值及无租约限制价值的使用条件。
房地产估价师历年真题和解答8辑 第5辑
在房地产抵押中，需要进行房地产估价的环节包括（ ）。
A.初次抵押中的抵押价值评估
B.再次抵押中的抵押价值评估
C.续贷抵押中的抵押价值评估
D.处置抵押中的市场价值评估
E.租赁抵押中的权益价值评估
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是对房地产估价的需要。房地产抵押对房地产估价的需要主要有下列5种：（1）初次抵押估价；（2）再次抵押估价；（3）续贷抵押估价；（4）抵押期间估价；（5）抵押房地产处置估价。
在政府授权开发商负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收、拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的（ ）。
A、3%
B、5%
C、6%
D、8%
答案：D
解析：
考点:土地储备与土地开发。在政府授权开发商负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收、拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。
下列不确定性分析方法中，属于风险分析方法的有（ ）。
A.三项预测值法
B.专家打分法
C.解析方法
D.蒙特卡洛模拟法
E.盈亏平衡分析法
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险分析方法很多，包括并不仅限于调查和专家打分法、解析方法和蒙特卡洛模拟法。选项A属于多因素敏感性分析的方法。
房地产估价的完整概念是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析房地产价格影响因素的基础上，对房地产客观合理价格或价值进行测算和判定的活动。（ ）
正确答案：×
房地产估价是在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行测算和判定的活动。
(2016真题) 洛伦茨曲线越是靠近四边均为100%的正方形的对角线，表明社会成员之间的收入分配越平均。（）
答案：对
解析：
本题考查的是社会收入分配平均程度的衡量。洛伦茨曲线越是靠近四边均为100%的正方形的对角线，则表示收入分配越平均；而越是远离上述对角线，则表示收入分配越不平均。这是极度不平衡的分配方式。
某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为（ ）万元。
A.5061.44
B.5546.94
C.5562.96
D.6772.85
答案：A
解析：
本题考查的是报酬率的求取方法。报酬率＝6%+6%×25%＝7.5%。
＝5061.44（万元）。
( )是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积。
A.房屋使用面积
B.房屋建筑面积
C.房屋共有建筑面积
D.房屋产权面积
答案：B
解析：
房屋建筑面积——是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高≥2.20m 的永久性建筑。
写字楼的租金水平主要取决于当地房地产市场的状况。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
建筑物的经济折旧是建筑物因功能性落后所导致的价值贬损。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师历年真题和解答8辑 第6辑
运用假设开发法估价的关键，首先是要把握住两头：一头是待开发房地产状况；另一头是未来开发完成后的房地产状况。（ ）
答案：对
解析：
考点:假设开发法总结。运用假设开发法估价的关键，首先是要把握住两头：一头是待开发房地产状况；另一头是未来开发完成后的房地产状况。
损坏不堪使用的房屋和危险房屋，可免征房产税。（ ）
此题为判断题(对，错)。
个人住房抵押贷款采用等额还本付息方式还款时，各期还款额中包含的本金相等。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
根据会计对象的计量属性，选择一定的计量基础和计量单位，确定应计量项目金额的会计处理过程，是指( )。
A.会计确认
B.会计计量
C.会计记录
D.会计报告
答案：B
解析：
会计计量——是根据会计对象的计量属性，选择一定的计量基础和计量单位，确定应计量项目金额的会计处理过程。
借款人依照借款合同还清全部贷款本息，借款合同终止后，保证合同和房屋抵押合同即行终止。（ ）
此题为判断题(对，错)。
物业服务企业的设立分工商注册登记和资质审批两步。（ ）
此题为判断题(对，错)。
已知某笔贷款的年利率为6%，借贷双方约定按月计息，该笔贷款的实际利率是( )。
A．0.5%
B．6%
C．6.16%
D．6.19%
正确答案：C
关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有（ ）。
A.大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式
B.双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金
C.总代理可以委托分代理
D.房地产开发企业不能直接委托分代理
E.房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是选择物业租售形式。大型综合性房地产开发项目经常采用联合代理方式。开发商可以直接委托分代理。
房地产估价师历年真题和解答8辑 第7辑
附加一般是在收益课税中采用，以便有效地调节某些纳税人的收入，加成则不一定。（）
答案：错
解析：
本题考查的是税收制度及构成要素。加成一般是在收益课税中采用，以便有效地调节某些纳税人的收入，附加则不一定。
计算期发展水平与固定基期发展水平之比是（ ）。
A.定基增长速度
B.环比发展速度
C.环比增长速度
D.定基发展速度
答案：D
解析：
本题考查的是速度指标。定基发展速度=（计算期发展水平/固定基期发展水平）×100%。
房地产项目开发内容和规模的分析与选择，应在符合城市规划的前提下按照利润最大化原则，选择开发规模。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产开发项目策划。房地产项目开发内容和规模的分析与选择，应在符合城市规划的前提下按照最高最佳使用原则，选择最佳的用途和最合适的开发规模。参见教材P256。
某套住宅的月有效毛收入为5000元，运营费用为有效毛收入的15%。因楼上装修漏水使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成的损失为（ ）元。
A、49627
B、57647
C、65548
D、74687
答案：D
解析：
本题考查的是房地产损害赔偿的需要。该住宅因被水淹造成的损失为两个部分：装修费和损失的净营运利润，两者都需要折现处理。则该住宅因被水淹造成的损失＝50000×1/（1+0.5）1.5＋5000×0.85/0.5%×[1-1/（1+0.5）6]＝74687（元）。
下列关于业主大会制度表述错误的是（ ）。
A、业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益
B、物业管理区域内抽选部分业主组成业主大会
C、业主大会和业主委员会应当依法履行职责
D、业主大会不得从事与物业管理无关的活动
答案：B
解析：
本题考查的是业主大会制度。《条例》规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。
乙公司销售人员向陈某就房屋建筑面积所作的下列解释中，正确的是（ ）。
A．全封闭阳台按其外围水平投影计算全部面积
B．有围护结构门廊按围护结构外围水平投影计算全部面积
C．伸缩缝与室内相通的，伸缩缝计算全部面积
D．室外与室内不相通的花架，按花架外围水平的投影计算一半而积
正确答案：ABC
有围护结构的门廓、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝面积计算建筑面积。与室内不相通的类似于阳台、挑廊，槽廊的建筑，不计算建筑面积。因此，室外与室内不相通的花架不计算建筑面积。
净收益是从潜在毛租金收入和其他收入中扣除（ ）以后得到的归因于房地产的收入。
A、有效毛收入
B、空置和租金损失
C、运营费用
D、抵押贷款还本付息
E、所得税
答案：B,C
解析：
本题考查的是净收益测算的基本原理。净收益＝潜在毛租金收入－空置和租金损失＋其他收入－运营费用。参见教材P252。
房地产按开发程度来划分，可以分为（ ）。
A．耕地
B．生地
C．毛地
D．熟地
E．期房
正确答案：BCD
房地产按开发程度来划分，除了选项B、C、D外，还有在建工程和现房。
下列各项中，不属于股票与股单区别的是（ ）。
A.适用范围不同
B.性质不同
C.表现形式不同
D.作用不同
答案：D
解析：
本题考查的是股票与相关概念的比较。选项D错误，股票和股单都是在股份制企业中运用的概念。它们的作用都是用于证明股东的出资和股东的股份证书，同属于证据证券
房地产估价师历年真题和解答8辑 第8辑
可比实例房地产成交价格为3500元/m2，与估价对象比较，可比实例房地产相对估价对象房地产状况较优6%，则可比实例房地产在估价对象房地产状况下的价格为（ ）元/m2。
A．3290
B．3302
C．3500
D．3710
正确答案：B
3500÷(1+6%)＝3302(元/m2)
(2016真题) 根据《城市房地产管理法》，房地产交易的形式有（）。
A.房地产出让
B.房地产转让
C.房地产抵押
D.土地划拨
E.房屋租赁
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是房地产交易管理的概念和原则。1994年7月5日颁布的《城市房地产管理法》规定，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。
对4个可比实例的成交价格进行修正和调整，得到的4个比较价值，分别为8000元/m2、8500元/m2、7800元/m2和8150元/m2，分别赋予权重0.35、0.20、0.25和0.2。则利用简单算术平均数计算综合比较价值为（ ）元/m2。
A、8230.5
B、8112.5
C、8080,0
D、8075.0
答案：B
解析：
本题考查的是计算最终的比较价值。最终比较价格为（8000＋8500＋7800＋8150）/4＝8112.5（元/m2）。
解析法和蒙特卡洛模拟法是风险分析的两种主要方法。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
该公司2004年6月18日破产时，该公司能有（ ）万元拍卖款偿还银行。
A．448
B．445
C．385
D．352
下列关于计算贷款综合风险度系数的表述中，不正确的是( )。
A、 项目风险越大，风险等级系数值越大
B、 贷款期限越长，期限系数值越小
C、 企业信用等级越高，信用等级系数值越低
D、 用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低
需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是（ ）。
A．目标定价法
B．价值定价法
C．挑战定价法
D．成本加成定价法
下列取得房地产的行为中，免征契税的是（ ）。
A.接受遗赠房地产
B.购买经济适用住房
C.城镇职工第一次购买公有住房
D.购买90㎡以下且属于该家庭唯一住房
答案：C
解析：
本题考查的是契税。有下列行为之一的，减征、免征契税：（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；（2）城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征；（3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征；（4）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征；（5）纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征；（6）依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。
某旧商业综合楼，装修改造完成后租期尚有5年，承租人有两种装修改造方案：一是重新装修但不改变用途，装修费为180万元，每年净收益比装修前增加50万元；二是重新装修且改变用途，装修费为300万元，每年净收益比装修前增加80万元。假定报酬率为10%，则承租人应选择第二个方案。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是假设开发法的理论依据。要符合最高最佳利用原则，第一种增加价值：－180＋50/10%×（1－1/1.15）＝9.54（万元）；第二种增加价值：－300＋80/10%×（1－1/1.15）＝3.26（万元）。应该选择第一个方案。
