房地产估价师考试试题及答案8卷 第1卷
（ ）是指建筑本身的自重，以及地基给建筑的土反力或土压力。
A.永久荷载
B.必然荷载
C.可变荷载
D.偶然荷载
答案：A
解析：
本题考查的是建筑设计。永久荷载是指建筑本身的自重，以及地基给建筑的土反力或土压力。
某在建办公楼，建筑面积为25000㎡，预计建设期为2年，业主委托估价机构对转让价格进行估价。据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为1年。预计办公楼建成后全部可用于出租，净租金收入为3元/（㎡·天），每年计365天，空置率为5%，资本化率为8%，折现率为10%。则该办公楼在建成时的房地产现值为（ ）万元。
A、29552.62
B、30025.81
C、24020.60
D、26866.02
答案：A
解析：
本题考查的是直接资本化法概述。A＝3×365×（1－5%）×2.5＝2600.63（万元），V＝2600.63/8%＝32507.88（万元），P＝32507.88/（1＋10%）2－1＝29552.62（万元）。
IS-LM曲线模型的利率理论认为（ ）。
A、利率不受货币因素的影响
B、利率取决于货币供应量与流动性偏好的均衡水平
C、利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的
D、在IS曲线上，利率在商品市场均衡条件下引起收入反向变动
E、利息是贷出资本的资本家从借入资本的资本家那里分割来的一部分剩余价值
答案：C,D
解析：
本题考查的是利息与利率。选项A是古典学派的储蓄投资决定理论的观点；选项B属于流动性偏好利率理论；选项E属于马克思的利率决定理论的观点。参见教材P152。
证券市场上的资金供给者是（ ）。
A．证券发行人
B．证券投资者
C．证券监管机构
D．证券市场的中介机构
答案：B
解析：
证券投资者是证券市场的资金供给者，也是金融工具的购买者。它可分为机构投资者和个人投资者两大类，典型的机构投资者包括企业、商业银行、非银行金融机构（如养老基金、保险基金、证券投资基金）等。
对于各种类型的房地产来讲，实行某种交通管制都会降低该类房地产的价值。 （ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产区位因素。交通管制对房地产价格的影响结果如何，要看这种管制的内容和房地产的使用性质。实行某种交通管制，对某类房地产来说可能会降低其价格，但对另一类房地产来说则可能会提高其价格，如在居住区内的道路上禁止货车通行，可以减少噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全感，因此会提高住宅价格。
某在建工程于2017年3月1日开工，拟建为商场和办公综合楼；总用地面积5000平方米，土地使用权年限50年，从开工之日起计；规划建筑总面积12000平方米，其中商场建筑面积3000平方米，办公楼建筑面积9000平方米；该工程正常施工期2年，建筑费为每平方米建筑面积3000元，专业费为建筑费的10%；至2017年9月1日已完成主体结构，已投入总建筑费及专业费的40%，还需投入总建筑费及专业费的60%（假设在剩余工期中均匀投入）；折现率取8%。预计该工程建成后商场即可租出，办公楼即可售出；商场可出租面积的月租金为120元/平方米，建筑面积与可出租面积之比为1：0.8，正常出租率为80%，出租的成本及税费为有效总收益的20%，经营期资本化率为8%；办公楼售价为每平方米建筑面积10000元。由于某种原因，该在建工程的业主想将其转让出去，假设在建工程转让不影响工期。试利用上述资料，采用动态分析法估计该在建工程于2017年9月1日的正常购买价格。
答案：
解析：
在建工程价格＝预期建成后的价格－建筑费－专业费
（1）预期建成后的价格：
办公楼的出售价格＝10000×9000＝90000000（元）=9000（万元）
商场的年租金净收益＝3000×120×12×0.8×80%×（1－20%）
＝2211840（元）=221.184（万元）
建成后的总价值折现至价值时点=9000/（1+8%）1.5+221.184/8%×[1/（1+8%）1.5]
＝8018.7537＋2463.3611
＝10482.1149（万元）
（2）建筑费3000×12000/10000×60%×[1/（1+8%）0.75]＝2038.8531（万元）
（3）专业费2038.8531×10%＝203.88531（万元）
（4）在建工程的正常价格P＝10482.1149－2038.8531－203.88531＝8239.3765（万元）
估价对象为一写字楼，土地总面积1000m2，于2001年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4500m2，建成于2004年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯。
搜集有关资料如下：(1)搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有关资料
如下表所示： 实例 交易价格(/m2) 交易情况 交易日期 房地产状况 A 2200 正常 2006年3月30口 比估价对象劣3% B 2050 正常 2005年12月30日 比估价对象劣8% C 2380 比正常价格高3% 2006年5月30日 比估价对象优5%从2005年11月至2006年10月地价逐月上升O.5%。
(2)当地征收农地的费用等资料如下：
在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要57.32万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/m2，土地开发费用、税金和利润等为120元/m2，以上合计为城市边缘出让土地使用权年限50年熟地的价格。
该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级。而估价对象处于第六级土地上。各级土地
之间的价格差异如下表所示： 级别 四 五 六 七 八 地价是次级
土地的倍数 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.3 1.5 1 地价是最差级
土地的倍数 10.54 7.53 5.38 3.84 2.74 2.00 1.50 1 (3)在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/m2，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年；设备的重新购建价格为100万元，经济寿命10年；建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为O。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80%，月租金为38元/m2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%，正常月租金为40元/m2。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼，则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层高要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为20万元。
试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值。土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为5%，房地产报酬率为7%。(如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位)
正确答案：
(1)土地重新购建价格
①市场法
比准价格A＝2200×100/100×(1+0.5%)6×100/97＝2336.94(元/m
2)
比准价格B＝2050×100/100×(1+O.5%)9×100/92＝2330.56(元/m
2)
比准价格C＝2380×100/103×(1+0.5%)4×100/105＝2244.99(元/m
2)
估价对象的比准价格为：(2336.94+2330.56+2244.99)÷3＝2304.16(元/m
2)
V＝2304.16×100＝230.416(万元)
②成本法
最末级土地的重置价格
则成本法估算的土地重置价格为：
1016.79×2＝2033.58(元/m2)
③估价对象的土地重置价格为：(2304.16+2033.58)＝ 2168.87(元/m
2)
总价为：2168.87×1000＝216.89(万元)
(2)建筑物价格
①建筑物重置价格为：
1800×4500＝810.00(万元)
②建筑物折旧
a.门窗损坏折旧＝10.00(万元)
b.装修折旧＝140×2/5＝56(万元)
c.设备折旧＝100×2/10＝20(万元)
d.长寿命物质折旧＝[81O.OO－10.00－l40.00－100.00]×2/47＝23.83(万元)
巳功能缺乏折旧的计算：年租金损失为：
(40×4500×12×85%－38×4500×12×80%)×(1－35%)＝19.44(万元)
功能缺乏折旧：
f.功能过剩折旧：
g经济折旧为20万元
h·该写字楼的折旧总额为：
10.00+56.00+20.00+23.83+264.49+13.61+20.00＝407.93(万元)
(3)该写字楼2006年9月30日的价值为：
216.89+10.00－407.93＝618.96(万元)
房地产估价师考试试题及答案8卷 第2卷
（ ）是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。
A．假设开发法
B．长期趋势法
C．成本法
D．市场法
按（ ）的不同，可将物业划分为自用型物业和出租型物业。
A．所有权性质
B．存在形式
C．占有形式
D．使用性质
脱钩改制未能打破行业垄断和地区市场分割的局面，故我国还未形成公平竞争的房地产估价市场。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是中国房地产估价行业的发展。脱钩改制打破了行业垄断和地区市场分割的局面，形成了公平竞争的房地产估价市场。
在可能导致不同估价方法测算出的结果可能产生差异的原因中，从低级错误到高级错误的排序是（ ）。
A．基础数据是否准确、测算过程是否有误、公式选用是否恰当、是否符合估价原则、参数选取是否合理、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的
B．测算过程是否有误、基础数据是否准确、参数选取是否合理、公式选用是否恰当、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的、是否符合估价原则
C．基础数据是否准确、公式选用是否恰当、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的、参数选取是否合理、测算过程是否有误、是否符合估价原则
D．公式选用是否恰当、测算过程是否有误、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的、是否符合估价原则、基础数据是否准确、参数选取是否合理
正确答案：B
寻找导致较大差异的原因，可以从下列方面进行检查：①测算过程是否有误；②基础数据是否准确；③参数选取是否合理；④公式选用是否恰当；⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；⑥是否符合估价原则；⑦房地产市场是否处于特殊状态，例如房地产市场是否不景气，是否存在泡沫。
在采用比较法估价时，如果估价对象为普通装修，可比实例为高档装修，则在建立比较基础时，应将可比实例的装修价值扣除。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是统一财产范围。建立比较基础时，是将估价对象与可比实例进行“有无对比”，而非“好坏”、“优劣”对比，不应扣除“普通”和“高档”的价格差异，这部分差异的调整应当在房地产状况调整中体现。参见教材P184。
资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占( )的比例。
A、 全部贷款
B、 全部资产
C、 银行贷款
D、 部分资产
最高租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。（ ）
答案：错
解析：
考点:房地产开发项目盈亏平衡分析。最低租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。
房地产估价师考试试题及答案8卷 第3卷
估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。
假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值，估价结果为3 500万元，则（）。
A. 3500万元是该宾馆的公开市场价值
B. 3500万元是该宾馆房地产的公开市场价值
C. 3500万元是保险事故发生后的损失价值
D.投保时，保险金额不能超过3 500万元
反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为( )
A房地产平均价格
B 房地产中位数价格
C房地产价格指数
D房地产同质价格
(2017真题) 评估机构的合伙人或者股东为两名的，两名合伙人或者股东都应当是具有三年以上从业经历且最近三年未受到停业处罚的评估师。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价机构的概念及组织形式。评估机构的合伙人或者股东为两名的，两名合伙人或者股东都应当是具有三年以上从业经历且最近三年内未受停止从业处罚的评估师。
某商品房售价为每平方米建筑面积5000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积为104㎡，合同约定的建筑面积为100㎡。该商品房的成交价格为（）元。
A、530000
B、515000
C、520000
D、540000
答案：B
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。面积误差比=[（实测面积-预测面积）／预测面积]×100%=（104-100）／100×100%=4%。根据误差的处理方式：产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。即：合同约定建筑面积100㎡×103%×5000=515000元。
某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2％和1％，该类房地产的报酬率为8％，该房地产的价格为（ ）万元。
A、100
B、77
C、63
D、42
答案：A
解析：
本题考查的是净收益按一定比率递增的公式。由于每年总收益逐年递增比例超过了每年总费用的递增比例，在未来无限年中，费用支出永远也不会超过收益，因此此题可用净收益按一定比率递增无限年公式V＝A／（Y－g）求解。根据收益年限为无限年的净收益按一定比率递增的公式分别求出折现后总收益和总费用，然后两个结果相减得到房地产的价格：V=12/（8%-2%）-7/（8%-1%）=100（万元）。
估价报告的封面，基本要素中不包括下列（ ）。
A.估价报告名称
B.估价项目名称
C.估价委托人
D.估价师声明
答案：D
解析：
本题考查的是撰写估价报告。封面的基本要素包括：估价报告名称，估价报告编号、估价项目名称，估价委托人，房地产估价机构，注册房地产估价师，估价报告出具日期。
投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是投资与成本。投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据。P170。
房地产估价师考试试题及答案8卷 第4卷
估价师应对委托人提供的资料进行审慎检查，包括机密性商业资料。（ ）
答案：对
解析：
考点:估价依据。估价师应对委托人提供的资料进行审慎检查。
某房地产26000 m2，拥有两部电梯，售价6000元/m2，若增加安装第三部电梯，安装费用300万元，价格可以达到6300元/m2，则第三部电梯的投资价值为（ ）元。
A．3000000
B．4800000
C．15600000
D．163800000
正确答案：B
(6300－6000)×26000-3000000＝4800000(元)
(2012真题) 下列房地产服务活动中，不属于房地产中介服务的是（）。
A.房地产咨询
B.物业管理
C.房地产估价
D.房地产经纪
答案：B
解析：
本题考查的是房地产中介服务的概念及特点。房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供专业服务的经营活动，是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。
请根据以下内容回答 105～110 题
（二）甲房地产开发公司（以下简称甲公司）与乙建筑工程公司（以下简称乙公司）签订了工程承包合同，由乙公司承建甲公司开发的W商场，总建设投资为5亿元。甲公司向商业银行申请了年利率为5.6%的开发贷款3亿元，贷款期为1年。乙公司于2005年6月正式开工建设，合同规定建设期为12个月。乙公司对该建筑工程所有险种都投了保，保险双方事先约定了保险的最高赔偿限额，但保险标的实际价值要待保险事故发生后进行估算。在建设过程中。一场暴雨使商场外门廊地基发生了塌陷事故，但建筑主体并没有受到影响，责任鉴定结果为暴雨导致地基发生沉降引起的塌陷。此事故在保险承保范围内，保险公司对乙公司进行了赔付。商场建成后，甲公司将商场首层商铺进行销售，成交均价达到了20000元/m2。
第 105 题 建设期结束后，甲公司应偿还开发贷款本金和利息共（ ）万元。
A．1680
B．30000
C．30168
D．31680
正确答案：D
3亿元×(1+5.6%)=31680万元。
某房地产的建筑面积为2500㎡，现状价值为2000万元，若现在将该房地产拆除重建，拆除费用为100万元，残值为45万元，后续必要支出及应得利润为4000元/㎡，重建后的房地产市场价格为15000元/㎡。该房地产的市场价值为（ ）万元。
A．1945
B．2000
C．2695
D．2750
答案：C
解析：
由题意，该房地产的市场价值＝建筑物重新购建价格－建筑物折旧＝（15000－4000）×2500/10000－100＋45＝2695（万元）。
某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，与其类似的现房价格为4500元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿为现房价格的3%，该期房目前的价格为（ ）元/m2。
A．3439
B．3473
C．3508
D．3608
答案：B
解析：
期房价格是指以目前尚未建造完成而在将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地为交易标的的房地产价格。期房价格的计算公式为：期房价格=现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿，则该期房目前的市场价格（单价）为：
某城市路线标准深度为24m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%，则临街16m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师考试试题及答案8卷 第5卷
下列选项中，真正实现房地产自然增值的因素是（ ）。
A、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良
B、通货膨胀所引起的房地产价格上升
C、外部经济、需求增加导致的房地产价格上涨
D、房地产市场泡沫所引起的房地产价格上升
答案：C
解析：
本题考查的是保值增值。房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨，不是房地产的自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P67。
基础设施建设费是指居住小区内为居民配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房屋开发费。基础设施建设费是指建筑物2m以外的和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。
通货膨胀和房地产增值对折现率的影响是不同的，一般来说，通货膨胀导致折现率提高，而房地产增值则导致折现率下降。（ ）
此题为判断题(对，错)。
答案：对
解析：
保险的基本职能是通过保险人的负债业务实现的，那么，保险的融通资金职能则是通过保险人的资产业务实现的
注册房地产估价师在每一注册有效期内，最少应接受( )学时的继续教育。
A.30
B.60
C.90
D.120
答案：D
解析：
注册房地产估价师在每一注册有效期内即3 年内，接受继续教育的时间为120 学时，其中，必修课和选修课每一注册有效期各为60 学时。
取得执业资格超过3 年申请初始注册的房地产估价师，也需经继续教育达到合格后，方准予初始注册。
房地产营销因素调查包括的类型有（ ）。
A.产品调查
B.价格调查
C.市场需求容量调查
D.技术调查
E.竞争情况调查
答案：A,B
解析：
本题考查的是市场调查的意义和内容。营销因素调查包括产品（product）、价格（price）、分销渠道（place）、促销策略（promotion）四个方面。选项CE是与营销因素调查平行的类型，选项D属于国内外市场环境调查。P106。
申请强制拆迁必须提供（ ）。
A．行政强制拆迁申请书
B．仲裁决议书
C．拆迁协议范本
D．裁决调解和裁决书
E．被拆迁房屋的证据保全公证书
正确答案：ADE
申请强制拆迁必须提供行政强制拆迁申请书、裁决调解和裁决书、被拆迁人不同意拆迁的理由、被拆迁房屋的证据保全公证书等。
房地产估价师考试试题及答案8卷 第6卷
划定城市规划紫线的作用是确定（ ）。
A.绿地控制范围
B.历史建筑保护范围
C.地表水保护范围
D.城市基础设施用地控制界线
答案：B
解析：
本题考查的是城乡规划控制线。在编制城市规划时应当划定保护历史文化街区和历史建筑的紫线。
甲公司于2008年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，该房屋于2010年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，丙房地产估价机构于2011年接受委托，对房屋进行了抵押估价。
A.选用办公用途的三个可比实例
B.选用酒店用途的三个可比实例
C.收益法和比较法的价格差可以大于1.2倍
D.本着谨慎原则，应优选比较法
答案：A
解析：
本题考查的是房地产抵押估价技术路线及估价方法。比较法评估抵押价值时，遵循合法原则，应选择办公用途的可比实例。
在我国，16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为限制民事行为能力人。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是自然人、法人和非法人组织。在我国，16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。
下列可能导致普通商品住宅的价格下降的因素是（ ）。
A．消费者对普通商品住宅未来价格的预期
B．普通商品住宅的造价降低
C．大量高档商品住宅投放市场
D．生产技术水平的提高
房地产开发项目策划中，区位分析与选择包括（ ）。
A、地域分析与选择
B、具体地点的分析与选择
C、建筑总面积的分析与选择
D、平面布置的分析与选择
E、对出售、出租、自营等方式进行选择
答案：A,B
解析：
考点:房地产开发项目策划。房地产开发项目的区位分析与选择，包括地域分析与选择和具体地点的分析与选择。选项CD属于开发内容和规模的分析与选择，选项E为产品经营方式的分析与选择。
在新开发区内有一块土地，总面积是20000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/m2，则可转让土地的价格是( )万元。
A．2500
B．3500
C．3600
D．3000
正确答案：C
[答案] C
20000×60%×3000＝3600(万元)
国家可以依法收回建设用地使用权的情形有( )。
A.地震导致房屋灭失
B.建设用地使用权期间届满
C.司法机关决定收回建设用地使用权
D.土地使用者未如期支付地价款
E.土地使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地
答案：B,C,D,E
解析：
因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权。
土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权有两种情况：
一是土地使用者未如期支付地价款。土地使用者在签约时应缴地价款的一定比例作为定金，60 日内应支付全部地价款，逾期未全部支付地价款的，出让方依照法律和合同约定，收回土地使用权。
二是土地使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地，由县以上人民政府土地管理部门予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款，直至无偿收回土地使用权。
司法机关决定收回土地使用权。
因土地使用者触犯国家法律，①不能继续履行合同或②司法机关决定没收其全部财产，收回土地使用权。
房地产估价师考试试题及答案8卷 第7卷
比较各种融资方式，下列说法错误的是（ ）。
A．向社会直接融资手续费和利息负担大
B．利用外资的率比较优惠
C．利用外资受国内金融融资较大
D．利用外资存在政治风险和汇率风险，申请较难
土地使用者因使用国有土地而需按规定每年支付给政府的费用是（ ）。
A．土地使用权出让费
B．土地使用费
C．土地使用权转让费
D．毛地价
正确答案：B
土地使用权出让费是土地出让时支付给政府的一笔费用，俗称“土地出让金”，而土地使用权转让费是在土地使用权发生转移时，由受让方支付给转让方的费用，毛地价是土地价格的一种表示方式，士地使用费是十地使用者使用土地支付的经常性费用。
下列关于厂商均衡条件的说法中，正确的有（ ）。
A.花费单位货币购买的生产要素所得的边际产量均相等
B.花费单位货币购买的生产要素所得的边际产量不相等
C.此时厂商的成本支出一定时，可获得最大产量
D.此时厂商的产量一定时，成本支出最少
E.此时厂商的产量一定时，成本支出最多
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是生产理论。厂商均衡条件为：花费单位货币购买的生产要素所得的边际产量均相等，此时厂商的成本支出一定时可获得最大产量，或者产量一定时成本支出最少。
某套住宅总价200万元，套内建筑面积135m2，套内墙体面积30m2，分摊的共有建筑面积25m2，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（ ）元。
A、12120
B、12500
C、13300
D、14810
答案：B
解析：
考点:统一计价单位。建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积＝135＋25＝160（m2），2000000÷160＝12500（元）。
某房地产开发企业拟投资开发一占地面积为25000㎡、容积率为2 的住宅项目，预计项目可销售面积为45000㎡，开发成本为5000 元/㎡（不含土地费用），销售均价为8000 元/㎡，销售税费为销售收入的5.5％。当该项目销售利润为零时，企业能承受的最高楼面地价是（ ）元/㎡。
A．1804
B．3608
C．4608
D．5120
答案：A
解析：
由题意，该项目土地总价＝销售收入－销售税费－开发成本＝[8000×45000×（1－5.5％）－5000×25000×2]/10000＝9020（万元）；企业能承受的最高楼面地价＝
甲房地产开发公司（以下称甲公司）为境内上市企业，注册资本为3亿元。2016年甲公司在F市开工建设了一个用地面积为60万平方米的住宅区，其中规划的绿地面积为18万平方米，道路用地面积为10万平方米，住宅基底总面积为24万平方米，住宅平均层数为5层，每层面积相等。当年末，该住宅区一期项目达到预售条件，甲公司向当地主管部门申请预售许可，获得批准后开始对外预售。此外，2016年甲公司的开发量比上年增长了10%，但开发费用仅增长8%；2016年末甲公司的财务报表显示，其所有者权益为80649万元，其中法定公积金16000万元；负债为75412万元，其中借款45000万元；税前利润3800万元，企业所得税率25%。
甲公司的资产负债率为（ ）。
A、28.83%
B、48.32%
C、55.80%
D、93.50%
答案：B
解析：
本题考查的是财务分析。资产=负债+所有者权益=75412+80649=156061，资产负债率=负债总额/资产总额×100%=75412/156061=48.32%。参见教材P392。
“三项预测值”分析方法是（ ）中的一种。
A.概率分析方法
B.盈亏平衡分析方法
C.多因素敏感性分析方法
D.风险估计与评价的方法
答案：C
解析：
本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值。P227。
房地产估价师考试试题及答案8卷 第8卷
目前，房地产估价师执业资格为国家准入类执业资格。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产交易的基本制度。房地产估价师必须是经国家 统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估 价师注册证》的人员。参见教材P103。
下列关于保险经营规则的表述中，错误的是（ ）。
A.必须依法办理再保险
B.必须提存保险保障基金
C.不得提取未到期责任准备金
D.必须建立保险精算制度
答案：C
解析：
本题考查的是保险经营规则。选项C错误，在我国境内经营保险业务的保险公司，必须遵守的保险经营规则之一是：必须提取未到期责任准备金和公积金。
当预测通货膨胀率趋高时，投资者往往会要求降低期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响。（ ）
正确答案：×
通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀的影响。
王某将其住宅出租，月租金收入为2000元，其当月应缴纳的房产税为（ ）元。
A.80
B.160
C.200
D.240
答案：A
解析：
本题考查的是住房租赁税收优惠政策。对个人出租住房取得的收入，不区分用途，按4%的税率征收房产税。2000×4%＝80（元）。
某公司5年前通过出让方式取得土地面积2000㎡、使用期限50年的某地块，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。该公司3年前在该地块上建成房屋并投入使用，总建筑面积5000㎡，建筑物经济寿命为50年。现时重新取得类似50年使用期限土地的出让单价为3000元/㎡，重新建造建筑物的建设成本为1500万元（建设期2年，第一年投入40%，第二年投入60%，各年内均匀投入），管理费为建设成本的3%，年利率为6%，销售税费为150万元，开发利润为300万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为540万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；残值率假设均为零。请根据上述资料，计算该宗房地产目前的成本价值（土地报酬率为6%）。
答案：
解析：
房地产成本价值=土地重新购建成本+建筑物重新购建成本-建筑物折旧
1.土地重新购建成本
2.建筑物重新购建成本
（1）建设成本
1）第一年：1500×40%＝600（万元）；
2）第二年：1500×60%＝900（万元）
（2）管理费用
1）第一年：600×3%＝18（万元）；
2）第二年：900×3%＝27（万元）
（3）利息
（600＋18）[（1＋6%）1.5－1]＋（900＋27）[（1＋6%）0.5－1]＝83.85（万元）
（4）销售税费150万元
（5）开发利润300（万元）
建筑物重新购建成本：1500＋18＋27＋83.85＋150＋300＝2078.85（万元）
3.建筑物折旧
（1）门窗墙面修复成本＝8（万元）；
（2）装饰装修折旧额＝540×3/5＝324（万元）；
（3）设备折旧额＝100×3/10＝30（万元）；
（4）长寿命项目折旧额＝（2078.85－8－540－100）×3/48＝89.43（万元）
折旧合计为：8+324+30+89.43=451.43（万元）
该宗房地产成本价值＝588.35+2078.85-451.43=2215.77（万元）
在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰及与其配套的线路、管道、设备的安装以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前必须申请领取施工许可证
答案：错
解析：
在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当(≠必须)依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门(以下简称发证机关)申请领取施工许可证。
关于房地产投资项目敏感性分析的说法，正确的有（ ）
A、敏感性分析是一种动态不确定性分析
B、敏感性分析常用的方法是蒙特卡洛模拟法
C、敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析
D、通过敏感性分析能够判断项目承担风险的能力
E、敏感性分析的不足可以通过概率分析加以弥补
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是敏感性分析。选项A、D正确，敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。它用以分析项目经济效益指标对各不确定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其最大变动幅度，据此判断项目承担风险的能力；选项B错误，蒙特卡洛模拟法是风险估价与评价的方法，不是敏感性分析的方法；选项C正确，根据不确定性因素每次变动数目的多少，敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析；选项E正确，为了弥补敏感性分析的不足，在进行项目评估和决策时，尚须进一步作概率分析。参见教材P223～229。
