2021房地产估价师每日一练8章 第1章
某项目各年年初的净现值分别为-2000.00、446.35、432.32、532.59、640.67、455.57，单位为万元，则该项目的动态投资回收期是（ ）年。
A、3.09
B、3.48
C、3.83
D、3.92
答案：D
解析：
本题考查的是动态投资回收期。该项目各年年初的累计净现值分别为：-2000.00、-1553.65、-1121.33、-588.74、51.93、507.50，动态投资回收期=（累计净现金流量现值开始出现正值期数-1）+上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值=（4-1）+588.74/640.67=3.92。
下列不符合房地产转让程序的是（ ）。
A.房源核验与购房资格审核
B.草签转让合同，办理合同网签备案.申报成交价格
C.提出申请时房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费
D.按照协议（合同）约定将交易资金存入监管账户
答案：C
解析：
本题考查的是房地产转让的程序。根据《城市房地产转让管理规定》和《房屋交易与产权管理工作导则》，房地产转让的程序一般包括：房源核验与购房资格审核；草签转让合同，办理合同网签备案、申报成交价格；签订交易资金监管等协议（合同）；按照协议（合同）约定将交易资金存入监管账户；依法缴纳税费；办理不动产转移登记；拨付交易资金。
有条件的地方，城镇个体工商户可申请缴存住房公积金，并有权按规定申请住房公积金、 贷款。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
分项最细、定额子目最多的工程建设定额是（）。
A.估算指标
B.概算指标
C.预算走额
D.施工走额
答案：D
解析：
本题考查的是工程造价计价的基本原理和方法。施工定额是工程建设定额中分项最细、定额子目最多的一种定额，也是工程建设定额中的基础性定额。参见教材P135。
某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过 150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是( )万元/月。
A、 13.2
B、 15.9
C、 19.5
D、 20.4
答案：B
解析：
租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金为=15+(180-150)×3%= 15+0.9=15.9(万元/月)。
2021房地产估价师每日一练8章 第2章
保障性住房包括（ ）。
A.限价商品住房
B.经济适用住房
C.公共租赁住房
D.老旧存量住房
E.90m2以下商品住房
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是住房保障制度。保障性住房是享受政策支持的住房，包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房。
集资建房、合作建房都是经济适用住房的组成部分。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产开发项目土地费用是指为取得房地产开发项目用地而发生的费用。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
根据（ ），债券一般可分为附息债券和贴现债券。
A.发行主体的不同
B.偿还期限的长短
C.利息的不同支付方式
D.发行方式
答案：C
解析：
本题考查的是债券的分类。根据利息的不同支付方式，债券一般可分为附息债券和贴现债券。
2021房地产估价师每日一练8章 第3章
理解商品的供给价格弹性系数的要点是（ ）。
A．同一条供给曲线上不同点的供给价格弹性系数大小一定相同
B．供给价格弹性系数的数值一般为正值，反映了供给量与价格同方向变动的供给规律 C供给价格弹性系数是供给量变动比率与价格变动比率的比值
D．供给价格弹性是供给量变动对价格变动的反应程度，价格是自变量，供给量是因变量
E．供给完全无弹性时，供给价格弹性系数为1
某商品住宅开发项目土地取得费用为13000万元，规划建筑面积为50000㎡，除土地取得费用外的其他成本费用为3500元/㎡，项目销售均价为8500元/㎡，营业税及附加为销售收入的5.5%，则项目能够回收全部成本费用的最低销售量为（ ）万平方米。
A.2.60
B.2.87
C.3.59
D.3.80
答案：D
解析：
【考点】房地产开发项目盈亏平衡分析。设该项目能够收回全部成本费用时的最低销售为Y，13000+3500×50000//10000=Y×8500×（1-5.5%），Y=3.8（万平方米）。
某公司2年前租赁某写字楼中的500m2用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为每天3元／m2。已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为每天3.5元／m2，报酬率为6％，则现在的承租人权益价值为（ ）万元。
A．96.80
B．592.81
C．691.61
D．667.22
外国投资企业和外国企业所得税实行30%的比例税率，不再另外征收其他所得税。（ ）
正确答案：×
外国投资企业和外国企业所得税实行30%的比例税率，另按应纳所得税额征收3%的地方所得税。
光化学烟雾能引发哮喘、诱发肺癌，中毒严重者呼吸困难、视力减退、头晕目眩、手足抽搐。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是大气污染物及其危害。光化学烟雾能引发哮喘、诱发肺癌，中毒严重者呼吸困难、视力减退、头晕目眩、手足抽搐；长期吸入光化学烟雾，能引起人体动脉硬化，加速人的衰老。除此之外，光化学烟雾还能加速橡胶制品的老化，腐蚀建筑物和衣物。
2021房地产估价师每日一练8章 第4章
（ ）是反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。
A.住房价格合理性指数
B.量价弹性
C.住房市场指数
D.消费者信心指数
答案：C
解析：
本题考查的是房地产市场指标。选项A是指从城市经济基本面可支撑住房价格的角度，对当前实际住房价格合理性做出的判断；选项B指报告期内房地产价格变化率与交易量变化率的比值，可以判断市场所处的景气阶段；选项D指消费者近期的购房意愿，通常根据对消费者未来6个月内是否计划买房的调查结果来构造。参见教材P44。
不计人房屋面积的有（ ）。
A．房屋的天面、挑台，天面上的花园、泳池
B．活动房屋、临时房屋、简易房屋
C．与房屋室内相通的伸缩缝
D．层高小于2．20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2．20m的地下室等
E．房屋之间无上盖的架空通廊
正确答案：ABDE
除了选项A、B、D、E外，不计算房屋面积的还有：突出房屋墙面的构件、配件、装饰性的玻璃幕墙、垛、无柱雨篷等；建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台；骑楼、骑街楼的底层用作道路街港通行的部分；利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋；独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线；与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。
人民法院依法对经估价机构估价的抵押物拍卖的，拍卖保留价由（ ）参照评估价确定。
A．人民法院
B．估价机构
C．拍卖师
D．竞买人
依法转让以划拨方式取得土地使用权的，应当由转让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 （ ）
谨慎原则主要是评估房地产（ ）时应遵循的原则。
A、抵押价值
B、征收价值
C、现状价值
D、投资价值
答案：A
解析：
本题考查的是谨慎原则。谨慎原则是房地产抵押价值和抵押净值评估应遵循的一项原则。
2021房地产估价师每日一练8章 第5章
对相邻企业排污造成的环境污染提起损害赔偿诉讼时效期间为( ) 年。
A.1
B.2
C.3
D.4
答案：C
解析：
《环境保护法》规定，因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为3年。
在房地产抵押贷款时，银行确定的抵押贷款率越低，则贷款人获得的贷款金额越多。( )
保留价的知情人不包括（）。
A、委托人
B、拍卖人
C、竞买人
D、公证人
答案：C
解析：
本题考查的是保留价规则。保留价通常是保密的，仅限委托人和拍卖人等有限人知情，其中包括，如果拍卖邀请公证人参与证明拍卖活动的合法性，公证人亦有权知晓保密的保留价。参见教材P431。
甲经有关部门批准调整了原规划设计”中的“部门”指（ ）。
A．城市规划行政主管部门
B．土地行政主管部门
C．建设行政主管部门
D．房产行政主管部门
房地产投资决策问题可以转换为实物期权定价问题，是因为在不确定性条件下，房地产投资具有不可逆性和可延期性。（ ）
答案：对
解析：
传统投资决策方法隐含两种假定，即可逆性和不可延期性。但在不确定的市场环境中，房地产投资往往是不可逆和可延期的。因此，房地产投资也就有了期权性质，其决策问题可以转换为实物期权定价问题。
2021房地产估价师每日一练8章 第6章
不动产权属登记的法国登记制是（ ）。
A.托伦斯登记制
B.产权登记制
C.权利登记制
D.契据登记制
答案：D
解析：
本题考查的是不动产登记模式。因契据登记制为法国首创，所以又称为“法国登记制”。
商品房现售条件与预售条件的不同之处有（ ）。
A.已通过竣工验收
B.取得建设工程规划许可证
C.取得建设用地使用权证书
D.取得建筑工程施工许可证
E.物业管理方案已落实
答案：A,E
解析：
本题考查的是商品房预售。商品房预售的条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。商品房现售，必须符合以下条件：（1）出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（2）取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（4）已通过竣工验收；（5）拆迁安置已经落实；（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；（7）物业管理方案已经落实。
股票与股单的相同点是（ ）。
A．适用范围相同
B．性质相同
C．都属于证据证券
D．表现形式相同
边际消费倾向，指的是（ ）。
A、成本每增加一个单位所引起的售价变化
B、售价每增加一个单位所引起的需求变化
C、收入每增加一个单位所引起的消费变化
D、产能每增加一个单位所引起的利润变化
答案：C
解析：
考点:经济因素。所谓边际消费倾向，是指收入每增加一个单位所引起的消费变化，即新增加消费占新增加收入的比例。
某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为( )年。
A．45
B．50
C．52
D．55
正确答案：C
[答案] C
建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按照建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算建筑物的折旧。
2021房地产估价师每日一练8章 第7章
以预购商品房抵押的，该开发项目必须取得商品房预售许可证。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产抵押的一般规定。预购商品房抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。
某块土地总面积为100m2，其上建筑物的基底总面积为65m2，则建筑密度是( )。
A．50%
B．65%
C．60%
D．154%
正确答案：B
[答案] B
建筑密度＝建筑基底总面积÷建筑用地面积×100%＝65%。
下列房地产中，属于免征房产税的有（ ）。
A．监狱用房
B．高校招待所
C．部队营房
D．法院办公楼
E．房地产开发企业自用的房地产
答案：A,C,D
解析：
下述房产免征房产税：①国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。②由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。③宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围。④个人所有非营业用的房产。⑤经财政部批准免税的其他房产。学校兴办的校办工厂、校办企业、商店、招待所等的房产应按规定征收房产税。
(2017真题) 下列估价活动中，属于注册房地产估价师权利的有（）。
A.依法查阅相关文件和证明材料
B.签署房地产估价报告
C.收取委托单位的评估费
D.以个人名义承揽房地产估价业务
E.保证估价结果的客观公正
答案：A,B
解析：
本题考查的是注册房地产估价师执业监管。注册房地产估价师享有的权利：使用注册房地产估价师名称；在规定范围内执行房地产估价及相关业务；签署房地产估价报告；发起设立房地产估价机构；保管和使用本人的注册证书；对本人执业活动进行解释和辩护；参加继续教育；获得相应的劳动报酬；对侵犯本人权利的行为进行申诉。
(2014真题) 城镇土地使用税采用分类分级的（）税率。
A.比例
B.超额累进
C.全额累进
D.幅度定额
答案：D
解析：
本题考查的是城镇土地使用税。城镇土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。
2021房地产估价师每日一练8章 第8章
税收制度由纳税义务人、课税对象、税基、税率、附加、加成和减免、违章处理等要素构成。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
理解需求弹性和需求弹性系数的要点错误的是（ ）。
A．需求弹性是指价格变动引起的需求量变动的程度，即需求量变动对价格变动的反应程度
B．需求弹性系数是需求量变动比率与价格变动比率的比值，这样可以排除计量单位的影响
C．需求弹性系数都为负值，所以取其绝对值来表示变动程度的大小
D．同一条需求曲线上不同点的需求弹性系数大小并不一定相同
正确答案：C
需求价格弹性系数的数值可以是正值可以是负值，这取决于有关两个变量的变动方向。
制定和实施城乡规划，应当遵循( )等原则。
A.城乡统筹
B.先城市后乡村
C.节约土地
D.集约发展
E.先规划后建设
答案：A,C,D,E
解析：
制定和实施城乡规划必须遵循以下五个基本原则：①城乡统筹原则。②合理布局原则。③节约土地原则。④集约发展原则。⑤先规划后建设原则。
某房地产由于空间布局欠佳而引起的折旧属于外部折旧。（ ）
答案：错
解析：
外部折旧又称经济折旧，是指因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。由于空间布局欠佳引起的折旧，属于功能性折旧。
答案：对
解析：
本题考查的是房地产开发项目建设用地使用权的取得。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。
