房地产估价师经典例题5篇 第1篇
关于该项目，下列说法不正确的有（ ）。
A．竣工验收后即可以交付使用
B．提倡采用招标方式来选择物业管理公司
C．小区特约性物业管理服务费实行政府定价
D．业主委员会应由业主选举产生
城市规划报建审批管理包括（ ）。
A、建设项目选址管理
B、土地利用规划管理
C、建设用地规划管理
D、建设工程规划管理
E、对违章建设的查处
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是城乡规划的实施与监督。城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。
国务院发布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，征收土地使用税施行后，土地使用费改征土地使用税。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是城镇土地使用制度改革。国务院发布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，征收土地使用税施行后，土地使用费改征土地使用税。
房地产估价人员必须了解房地产的供求状况以及影响房地产价格的各种因素，并且应该不断提高自己的估价技能和丰富自己的估价经验，必须遵循严谨的（ ）。
A.估价目的
B.估价程序
C.价值时点
D.估价作业日期
答案：B
解析：
本题考查的是房地产估价程序概述。估价师必须遵循科学、严谨、完整的估价程序。严格遵守估价程序，可以减少缺失差错，是对估价机构和估价师的保护。
各国中央银行货币政策的终极目标主要是稳定物价，促进经济增长，实现充分就业和国际收支平衡。
答案：对
解析：
指中央银行实行一定货币政策在未来时期要达到的最终目的。货币政策的实质是正确处理经济发展与稳定货币的关系，各国中央银行货币政策的终极目标主要是稳定物价，促进经济增长，实现充分就业和国际收支平衡。
城市维护建设税是随( )附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。
A.增值税
B.财产税
C.消费税
D.流转税
E.营业税
答案：A,C
解析：
城市维护建设税(以下简称城建税)——是随增值税、消费税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。
下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有（ ）。
A．净现值
B．投资利润率
C．现金回报率
D．静态投资回收期
E．内部收益率
房地产估价师经典例题5篇 第2篇
在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，供给弹性相应地比较小；开发周期较长的房地产，供给弹性相应地比较大。（ ）
此题为判断题(对，错)。
(2015年真题) 下列房地产市场调查的抽样方法中，属于非概率抽样的是（）。
A.整群抽样
B.分层随机抽样
C.简单随机抽样
D.定额抽样
答案：D
解析：
本题考查的是市场调查的步骤。选项ABC均属于概率抽样。非概率抽样包括：随意抽样、估计抽样、定额抽样。
是市场上规模较大，易于识别的顾客群体。
A．弥隙市场
B．细分市场
C．主流市场
D．消费市场
正确答案：B
[答案] B 细分市场是市场上规模较大的、易于识别的顾客群体。随着卖方不断使用更为精确的特征来划分市场，为了追求一组更为狭窄的特定消费群体的利益，“市场影响管理”中引入了“弥隙市场”的概念。
房地产开发企业盲目扩张导致企业资金链脆弱带来的银行贷款风险是（ ）。
A、市场风险
B、经营风险
C、财务风险
D、完工风险
答案：B
解析：
本题考查的是房地产开发贷款。经营风险是指由于房地产投资经营上的失误，造成实际经营成果偏离期望值并最终产生难以归还贷款的可能性。由于房地产贷款的项目特征非常明显，使得具体的项目风险在房地产贷款的经营性风险中占有非常显著的位置。对于房地产开发企业来说，一个项目的好坏对其经营与发展有着至关重要的影响，若企业超过自身经济实力进行大规模项目建设和扩张圈地，必会导致企业的资金链非常脆弱，并潜存着较大的银行风险。参见教材P303。
(2016年真题) 关于名义利率和实际利率关系的说法，正确的有（）。
A.名义利率越大，计息周期越长，名义利率与实际利率的差异就越大
B.当每年计息周期数m=1时，名义利率等于实际利率
C.当每年计息周期数m>1时，名义利率小于实际利率
D.当每年计息周期数m→∞，名义利率r与实际利率i的关系为：i=er-1
E.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是名义利率与实际利率。选项A错误，名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；选项E错误，实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值。
下列关于利率对房地产价格的影响的说法中，正确的是（ ）。
A.利率变化的方向和房价变动的方向总是相反的
B.利率变动的方向和房价变动的方向总是一致的
C.从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响
D.从房地产价值是房地产净收益现值之和的角度看，利率上升导致房地产价格上升
答案：C
解析：
本题考查的是经济因素。选项A、B错误，利率升降对房地产价格的影响具有双重性：如利率上升，使得开发成本增加，推动房地产价格上涨；但是利率上升也使得需求者负担加重，抑制需求从而导致房价下跌。选项D错误，从房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上涨。
（ ）是建设工程项目管理队伍中的核心之一。
A．项目经理
B．房地产估价师
C．预算师
D．高级经济师
房地产估价师经典例题5篇 第3篇
（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。
正确答案：
（3）建筑物功能折旧额计算：
1）功能过剩所引起的折旧=800×12/10%×[1－1/(1+10%)30]=9.05万元
2）空调功能落后引起的折旧=130－80+10－30+8=38万元
下列房地产中，通常适用收益法估价的有（ ）。
A、农地
B、写字楼
C、加油站
D、二手商品住宅
E、行政办公楼
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是收益法适用的估价对象。收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。参见教材P218。
当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是最主要且实用的估价方法。（ ）
答案：对
解析：
考点:假设开发法估价需要具备的条件。当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是最主要且实用的一种估价方法。
物业服务费应当遵循合理、公开以及费用和服务水平相适应的原则。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是物业服务收费。物业服务费应当遵循合理、公开以及费用和服务水平相适应的原则。
在市场经济中，价值是最普遍、最广泛应用的一种分配方式，总是在起着配给有限的供给量的作用。（ ）
答案：错
解析：
考点:价格和价值。在市场经济中，价格是最普遍、应用最广泛的一种分配方式，总是在起着配给有限的供给量的作用。
下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有（ ）。
A.建筑平面布置
B.朝向、楼层
C.环境景观
D.土地开发程度
E.房屋完损等级
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。选项ADE都是实物因素。
收益法的本质是以房地产的( )为导向求取估价对象的价值。
A．预期未来收益
B．预期收益能力
C．预期价格高低
D．预期价格涨落
正确答案：A
[答案] A
收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值。
房地产估价师经典例题5篇 第4篇
假设开发法的操作步骤包括( )。
A．调查待开发房地产的基本情况
B．选择最佳的开发利用方式
C．估计开发前的房地产价值及开发经营期
D．进行具体计算，求出待开发房地产的价值
E．估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费
正确答案：ABDE
[答案] ABDE
C项应为估计开发经营期及预测开发完后的房地产价值。
市场定位战略主要分为（ ）。
A、产品差别化战略
B、服务差别化战略
C、主题差别化战略
D、人员差别化战略
E、形象差异化战略
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是市场定位。市场定位战略主要有：产品差别化战略、服务差别化战略、人员差别化战略和形象差异化战略。
《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，下列不包括的是（ ）。
A.房地产价格申报制度
B.房地产价格评估制度
C.房地产价格备案制度
D.房地产价格评估人员资格认证制度
答案：C
解析：
本题考查的是房地产交易的基本制度。《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。
为了公共利益的需要，可以作出房屋征收决定的情形有（ ）。
A．棚户区改造
B．城中村改造
C．廉租住房建设
D．经济适用住房建设
E．公共租赁住房建设
答案：A,C,D,E
解析：
《物权法》第四十二条规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。《房屋征收条例》界定了公共利益的范围，即：①国防和外交的需要；②由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；③由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；④由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；⑤由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；⑥法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。 ACDE 四项均属于为了公共利益进行的房屋征收决定。
寡头垄断市场最显著的特征是几个寡头厂商之间存在（ ）。
A.竞争性
B.相互依存性
C.排斥性
D.垄断性
答案：B
解析：
本题考查的是寡头垄断市场的特征。寡头垄断市场的明显特征是几家寡头厂商之间具有相互依存性。P208。
答案：对
解析：
本题考查的是货币政策及货币政策工具。优惠利率属于选择性货币政策工具。
房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（ ）的特性。
A．独一无二和供给有限
B．独一无二和价值量大
C．流动性大和价值量大
D．不可移动和用途多样
正确答案：B
一种资产只有同时具有独一无二和价值量大两个特性。才真正需要专业估价。
房地产估价师经典例题5篇 第5篇
房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括（ ）子市场。
A．租赁
B．销售
C．保险
D．抵押
一般的建筑物适用于重建价格，有历史美学价值的建筑物适用于重置价格。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
在环境噪声标准中，昼间等效声级是65dB，那么此是（ ）类声环境功能区
A.1
B.2
C.3
D.4
答案：C
解析：
本题考查的是环境噪声标准。昼间等效声级，50dB是0类，55dB是1类，60dB是2类，65dB是3类，70dB是4类。
在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，是评估报告使用人，被征收人是评估报告使用人和估价利害关系人。（ ）
答案：对
解析：
在房屋征收估价中，委托人一般是房屋征收部门，房屋征收部门和被征收人都是估价利害关系人，也是估价报告使用人。
人民法院拍卖经过评估的抵押房屋，其估价结果即为第一次拍卖的保留价？（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产抵押权的实现。人民法院依法对抵押物拍卖，拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市 价确定，并应当征询有关当事人的意见。参见教材P127。
当供给增加量小于需求减少量时，则（ ）。
A．均衡价格下降，均衡交易量增加
B．均衡价格下降，均衡交易量减少
C．均衡价格上升，均衡交易量增加
D．均衡价格上升，均衡交易量减少
城市市区的土地属于（ ）所有。
A．市民
B．省级人民政府
C．城市人民政府
D．国家
正确答案：D
《宪法》第十条规定："城市的土地属于国家所有。"《土地管理法》第八条更明确规定："城市市民的土地属于国家所有。"这里所说的城市是指国家设立市建制的城市，不同于某些法律、法规中的城市含义。
