房地产估价师试题5辑
房地产估价师试题5辑 第1辑
B.知识产权
C.人身权
D.撤销权
B、部分使用权出让金
C、全部土地收益
D、部分土地收益
②、③、④项保留划拨土地方式的期限不超过5 年。
某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m,总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年,总投资为13500万元(不包括贷款利息)。项目第1年投资8100万元,其中资本金为5400万元,其余为甲银行贷款:项目第2年投资5400万元,全部为甲银行贷款;甲银行贷款年利率为9.0%,按年复利计息,项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营,且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息,乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0,按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70%,采用基础租金加百分比租金形式出租,基础租金不随时间变化,百分比租金为超额营业额的10%。预计购物中心的出租率为95%,年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35%。开发商于项目运营3年后整体转售,净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初,收入、运营成本和还款均发生在年末,不考虑所得税及其他税收。
请回答下列问题:
(1)若开发商要求的自有资金目标收益率为20%,则购物中心的年最低基础租金为多少元,m2(精确到个位)?
(2)在该最低基础租金水平下,设项目全部投资的目标收益率为13%,求项目全部投资的内部收益率是多少(精确到小数点后2位)?(12分)
解:
解法一:叙述法
一、设最低基础租金为x,求最低基础租金
(1)计算各年自有资金净现金流量
1)第1年年初净现金流量=-5400万元
2)第2年年初:投资=-5400万元;甲银行贷款5400万元
净现金流量=-5400+5400=0万元
3)第3年年初:
归还甲银行贷款=2700×(1+9%)2+5400(1+9)=9093.87万元
乙银行贷款=9093.87万元
净现金流量=-9093.87+9093.87=0万元
4)第3、4年年末:
还本付息=9093.87×7%=636.57万元
营运成本=(1.5×70%×95%×x+10000×10%)×35%=(0.9975x+1000)×35%万元
经营收入=1.5×70%×95%×x+10000×10%=(0.9975x+1000)万元
净现金流量-(0.9975x+1000)×65%万元
5)第5年年末:
还本付息=636.57+9093.87=9730.44万元
营运成本=(0.9975x+1000)×35%万元
经营收入=(0.9975x+1000)万元
转售收入=(0.9975x+1000)×65%×9.5万元
净现金流量=(0.9975x+1000)×65%+(0.9975x+1000]×65%×9.5-9730.44
=(0.9975x+1000)×65%×10.5-9730.44万元
(2)求基础租金
二、计算全投资内部收益率FIRR
(1)计算各年净现金流量
1)第1年年初投资=8100万元
2)第2年年初投资=5400万元
3)第3年、4年年末:
经营收入=0.9975×1915+1000=2910.21万元
经营成本=2910.21×35%=1018.57万元
净现金流量=2910.21-1018.57=1891.64万元
4)第5年年末:
经营收入=43.9975×1915+1000=2910.21万元
经营成本=2910.21×35%=1018.57万元
转售收入=2910.21×65%×9.5=17970.55万元
挣现金流量=2910.21+17970.55-1018.57=19862.19万元
(2)计算内部收益率
设i1=13%,则有:
解法二:图表法
一、列出自有资金现金流量表(年来),设计出租金为x
二、求最低租金水平下的全部投资内部收益率,列表:
B、正外部性
C、强外部性
D、弱外部性
开发商因运作需要与继续使用上述56m2房屋,遂与被拆迁人商议,被拆迁人同意将该产权调换的房屋租用给开发商使用,并以房租冲抵产权调换房屋差价款,双方议定房租为2500元/m2,租赁期间使用该房屋的其他相关费用均由使用人负担,若双方议定的收益率为6%,问租用( )月后被拆迁人应补缴的差价款可以全部冲抵。
B、 18个月
C、 22个月
D、 24个月
已知某投资项目折现率为11%时,净现值为1700万元;折现率为12%时,净现值为一870万元。则该投资项目的内部收益率是( )。
A.11.12%
B.11.36%
C.11.66%
D.12.95%
目前,我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的( )。
A.60%
B.70%
C.80%
D.90%
目前,我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%,贷款期限最长不超过30年。
下列关于达成拆迁房屋补偿协议后,拆迁纠纷处理方式的表述中,不正确的是( )。
A.拆迁当事人达成仲裁协议的,可向人民法院提起民事诉讼
B.拆迁当事人没有达成仲裁协议,一方向人民法院提起诉讼,人民法院不予受理
C.拆迁当事人达成仲裁协议,一方向人民法院提起诉讼,人民法院不予受理
D.诉讼或仲裁期间,拆迁人可以依法申请人民法院先予执行
房地产估价师试题5辑 第2辑
B、投资计划与资金筹措表
C、借款还本付息估算表
D、财务计划现金流量表
E、利润表
房地产转移登记、变更登记、他项权利登记、初始登记的发证时限均为30El。( )
此题为判断题(对,错)。
B.A(P/A,i,6)+F(P/F,i,6)
C.A(P/A,i,5)+F(P/F,i,6)
D.A(P/A,i,5)(P/F,i,2)+F(P/F,i,6)
B监理公司在工程监理时,坚持“三控”、“两管”、“一协调”,其中“三控”不包括()。
B、工程质量控制
C、工程面积控制
D、工程投资控制
B.土地使用权赠与.房屋赠与,由征收机关参照土地使用权出售.房屋买卖的市场价格核定
C.土地使用权交换.房屋交换,为所交换的土地使用权.房屋的价格
D.征收机关认为有必要时,也可以直接或委托房地产估价机构对房屋价值进行评估,以评估价格作为计税依据
E.在房地产交易契约中,无论是否划分房产的价格和土地的价格,都以房地产交易契约价格总额为计税依据
房地产开发企业通过权益融资所获得的资金属于资本金,不需要还本付息。( )
此题为判断题(对,错)。
B.250.00
C.400.00
D.271.18
B、 2800.1
C、 2800.8
D、 2817.7
房地产估价师试题5辑 第3辑
B.购买待开发房地产时的
C.建设期间的某个时间
D.全部租售出去时的
申请强制拆迁必须提供( )。
A.行政强制拆迁申请书
B.仲裁决议书
C.拆迁协议范本
D.裁决调解和裁决书
E.被拆迁房屋的证据保全公证书
B.必然的
C.绝对的
D.相对的
E.偶然性的
无差异曲线上任一点所代表的两种商品的数量组合,给消费者带来的效用完全不相同,因此无差异曲线又称为等效用曲线。( )
此题为判断题(对,错)。
某8年前建成交付使用的建筑物,建筑面积为120㎡,单位建筑面积的重置价格为600元/㎡,年折旧额为1440元,用直线法计算该建筑物的成新率是( )。
A.16%
B.42%
C.58%
D.84%
有形市场最主要的形式就是证券交易所。 ( )
此题为判断题(对,错)。
B、两者用途相近
C、两者权利性质相同
D、两者档次相当
B.丘是指地表上一块有界空间的地块
C.组合丘一定大于独立丘
D.丘的权属界线是界址点的连线
丘有独立丘和组合丘之分,一个地块只属于一个产权单元时称为独立丘;一个地块属于几个产权单位时称为组合丘。
一般以一个单位、一个门牌号或一处院落的房屋用地单元划分为独立丘,当用地单元的权属混杂和面积过小时,则划为组合丘。
丘的权属界线是界址点的连线。
房地产估价师试题5辑 第4辑
对某新建成的写字楼进行估价,估价人员掌握了在价值时点时的相关资料(表4-8),并用收益法评估该写字楼的市场价值。
表4-8 估价对象相关资料
(一)年有效毛收入
22000×50×12×(1-10%)=11880000元
(二)年运营费用
1.年维修费用
22000×2000×2%=880000元
2.年管理费用
年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失
=11880000×3%+500×50×12=656400元
3.年增值税及附加
年增值税及附加=11880000×5.55%=659340元
4.年运营费用小计
年运营费用=880000+656400+659340=2195740元
(三)年净收益
年净收益=(一)项-(二)项=11880000-2195740=9684260元
(四)估价结果
估价结果=9684260/5%×[1-1/(1+5%)50]=176795128.7元(取整)
25000×2000×2%=1000000元
2.管理用房未出租不应算空置:
年管理费用=年有效毛收入×3%=11880000×3%=356400元
3.遗漏房产税:
有效毛收入×12%=11880000×12%=1425600元
4.估价结果计算收益年限取值错误,应为45年。
8438660/5%×[1-1/(1+5%)45]=149989332元(取整)
B、出租收入
C、销售收入
D、其他经营收入
B、国有土地转让
C、国有土地租赁
D、国有入地作价出资(入股)
E、保留划拨土地使用权
B、在私人市场和公开市场上,均可以进行权益融资
C、权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险
D、存款性金融机构极少或根本不参与房地产权益融资
E、权益融资主要来源于个人投资者
邀请招标的方式会促使承包商努力提高开发项目建设工程的质量,缩短工期并降低成本造价。 ( )
公开招标的方式会促使承包商努力提高开发项目建设工程的质量,缩短工期并降低成本造价。
B.办理房屋所有权证后,确认房屋主体结构有质量问题
C.办理房屋所有权证前,确认房屋主体结构有质量问题
D.尚未使用即发现下水管道堵塞
E.下雨时发现外墙渗水
B、 103
C、 105
D、 A、、B、均可以
×100%,故选c。
房地产估价师试题5辑 第5辑
B.实地查勘估价对象期间的某日
C.估价报告出具日期
D.估价报告出具后的某日
某单位修建建筑面积为265m2的健身房,可以不申请办理施工许可证。( )
此题为判断题(对,错)。
影响房地产价格的环境因素不包括( )。
A.大气环境
B.声觉环境
C.卫生环境
D.治安环境
两宗实物状况相同的房地产,如果权益不同,价值可能有很大不同;而如果权益相同,则价值不可能有很大不同。( )
此题为判断题(对,错)。
人口密度高的地区,房地产价格一定会趋高。( )
此题为判断题(对,错)。
下列房地产价格中,相对能更好反映地价水平高低的是( )。
A.土地总价
B.土地单价
C.楼面地价
D.商品房价格
B.已查封的
C.未取得房屋权属证书的
D.未取得土地使用权证书的
B.投资利润率为22.50%
C.资本金利润率为31.25%
D.资本金利润率为37.50%
E.资本金利润率为62.50%