2021房地产估价师考试真题及详解7章
2021房地产估价师考试真题及详解7章 第1章
下列关于潜在毛租金收入的说法,不正确的是( )。
A.物业可以获取的最大租金收入即潜在毛租金收入
B.它等于物业内部可出租面积与最大可能租金水平的乘积
C.能够改变它的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化
D.它代表物业实际获取的收入
D潜在毛租金收入并不代表物业实际获取的收入,它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按时全额缴纳租金时可以获得的租金收入。
个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款,免征个人所得税,但其利息应征税。( )
此题为判断题(对,错)。
B、购买习惯
C、购买动机
D、购买心理
下列关于房地产价格影响因素的表述中,正确的是( )。
A.不同的房地产价格影响因素,引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的
B.房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关
C.理论上,房地产价格与房地产价格利率因素成负相关
D.房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或者数学模型来量化
E.汇率因素对房地产价格影响的表现是:本币汇率上升会导致房地产价格上涨;相反,则导致房地产价格下降
B、城市规划
C、修建性详细规划
D、城市分区规划
B、 动态投资回收期
C、 投资利润率
D、 财务内部收益率
B.服务市场>潜在市场>合格的有效市场
C.潜在市场>有效市场>合格的有效市场>服务市场
D.潜在市场>服务市场>合格的有效市场>有效市场
个人住房抵押贷款期限可长达( )年。
A.10
B.20
C.30
D.50
个人住房抵押贷款期限可长达30年。
2021房地产估价师考试真题及详解7章 第2章
城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等.那么,对该宗土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。( )
此题为判断题(对,错)。
B、 半年
C、 季度
D、 月
B、 集群偏好
C、 商品偏好
D、 同质偏好
E 不同质偏好
下列职能中,属于保险基本职能的是( )
A分散危险
B融通资金
C防灾防损
D分配基金
××大厦房地产估价报告
封面(略)
致估价委托人函
××股份有限公司:
受贵公司委托,我公司对贵公司位于××市××路××号院内的××大厦(以下简称估价对象)的抵押价值进行了评估。估价目的是:为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而估价房地产抵押价值。我公司估价人员遵循估价原则,按照估价程序,运用收益法和比较法进行了分析、测算和判断,在实地查勘和认真分析现有资料的基础上,经过测算,并结合估价人员的经验对影响估价对象价值因素的分析,确定××大厦的抵押价值为20350万元,大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整,单价:(略)。
××房地产评估有限公司(公章)
法定代表人:(签字、盖章)
2016年10月16日
目录(略)
估价师声明(略)
估价假设与限制条件(略)
估价结果报告
一、估价委托人
××股份有限公司,法定代表人(略),地址(略)
二、房地产估价机构
××房地产评估有限公司,法定代表人(略),地址(略),资质及资质证书号(略)。
三、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
四、估价对象
××大厦是位于××市××路××号院内的一幢写字楼。建设用地面积5000m2,建筑结构为钢筋混凝土结构,建筑层数为地上30层,地上建筑面积30000m2;地下两层为车库、人防和设备用房,地下建筑面积8000m2,共有车位100个。大厦土地使用权由××股份有限公司于2013年10月10日以出让方式取得,出让合同规定土地使用年限为40年(自2013年10月10日起)。取得土地使用权后,经过两年时间,大厦建设完成,投入使用。
××股份有限公司拥有大厦的土地使用权和房屋所有权(土地使用证和房屋所有权证内容:略),至价值时点,估价对象未设定抵押等他项权利。大厦外观造型设计新颖,地下各层均采用花岗石地面,仿瓷内墙面,配置6部三菱电梯、中央空调系统、电视卫星接收系统、电脑闭路电视系统、保安监视和防盗系统、自控消防系统和多功能程控电话系统,设有快速自动转换发电机组,为大厦提供双电源保证。
估价对象实物、权益和区位的其他情况(略)。
五、价值时点
2016年10月10日(确定理由略)。
六、价值类型
房地产抵押价值等于假设未设立法定优先受偿权利下的价值减去估价师知悉的法定优先受偿款。
七、估价原则(略)
八、估价依据(略)
九、估价方法
根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析,认为估价对象为收益性房地产,且当地该类房地产市场活跃,因此,本次评估采用收益法和比较法进行估价,最后综合两种估价方法的计算结果,确定估价对象的最终估价结果。
十、估价结果(略)
十一、注册房地产估价师(略)
十二、实地查勘期(略)
十三、估价作业日期
2016年10月10日至2016年10月16日。
十四、变现能力分析(略)
估价技术报告
一、估价对象描述与分析(略)
二、市场背景描述与分析(略)
三、最高最佳利用分析(略)
四、估价方法适用性分析
估价人员认真分析所掌握的资料,根据《房地产估价规范》及周边同类房地产市场状况,结合估价对象的具体特点及估价目的,选取适当的估价方法对估价对象进行评估。
(一)适用的估价方法
结合估价对象的特点,经过估价人员反复的分析与研究,估价对象为收益性房地产,可以收集到类似房地产的市场成交实例,因此,本次评估采用收益法和比较法进行估价,然后,综合收益法和比较法的估价结果,并结合估价人员的经验,确定最终的估价结论。
(2)不适用的估价方法
现时商务办公房地产价格与成本关联性弱,房地产的开发成本不能准确反映房地产的实际市场价值,故不适宜采用成本法作为评估方法。另外,估价对象属于建成并已投入使用的物业,非待开发建设物业,不产生后续开发成本,故不适宜采用假设开发法作为评估方法。
五、估价测算过程
(一)收益法
1.选择具体估价方法
根据估价对象市场租金变化情况分析,预测年净收益保持不变,选择净收益不变公式计算,即:
V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]
式中:V——收益价格(元或元/m2)
A——未来各年的净收益(元或元/m2)
Y——资本化率
N——未来可获收益的年限(年)
2.收益期限测算
估价对象建筑物于2015年建成,至价值时点,房屋已使用一年,估价对象为钢筋混凝土结构,房屋的经济耐用年限为60年,剩余使用年限为59年;大厦土地使用权由××股份有限公司于2013年10月10日以出让方式取得,出让合同规定土地使用年限为40年(自2013年10月10日起),自价值时点至土地使用权终止日期2053年10月9日,土地使用权剩余年限为37年,短于房屋尚可使用年限,故确定收益年限为37年。
3.年净收益的确定
(1)年有效毛收入估算
估价人员经过细致的市场调查与分析得知,该大厦21~30层计10000m2,为某股份公司自用办公,1~20层写字楼计20000m2,全部用于出租,除少量单元外均已签订租约。按市场上同类物业(不含写字楼二次装修及家具)的租金情况(详细实例比较与分析略)。
估价对象的写字楼分割出租,每平方米使用面积的平均租金水平为80元/月,(能源费及物业管理费另计),出租率为90%,公共面积波及系数占总建筑面积的比率为20%;押金为每平方米建筑面积100元,押金年收益率为6%;地下车位的正常租金为1000元/(月?个),出租率100%,故:
年有效毛收入=80×12×30000×(1-20%)×90%+100×30000×6%+1000×12×100×100%=2211.60(万元)。
(2)年运营费用估算
1)年维修费。根据××市的规定和估价对象的建筑结构,估价对象的维修费确定为房屋重置价格的2%,估价对象的重置价格为1500元/m2(确定依据及过程略),故:年维修费=1500×38000×2%=114.00(万元)
2)年管理费。年管理费按年租金收入的3%计,故:年管理费=2211.6×3%=66.35(万元)
3)年保险费。估价对象的保险费按房屋重置价的0.3%计(确定依据及过程略),故:年保险费=1500×38000×0.3%=17.10(万元)
4)年房产税、增值税、城市维护建设税和教育费附加。根据有关规定,房产税为房产有效毛收入的12%,增值税、城市维护建设税和教育附加为有效毛收入的5.5%,则:年房产税和两税一费=2211.6×(12%+5.5%)=387.03(万元)
5)年土地使用税。根据××市的有关规定,土地使用税不得减免,估价对象的土地使用税为每平方米土地面积5元,故:
年土地使用税=5×5000=2.50(万元)
6)年运营费用合计:
年运营费用=114.00+66.35+17.10+387.03+2.50=586.98(万元)
(3)年净收益估算
年净收益=年有效毛收入-年运营费用=2211.60-586.98=1624.62(万元)
4.确定适当的报酬率
通过市场调查,采用市场提取法,确定本类房地产(含地下车库)的综合报酬为7.5%(具体过程略)。
5.求取收益价格
V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]=1624.62/7.5%×[1-1/(1+7.5%)37]=20170.26(万元)
故运用收益法的估价结果为20170.26万元。
(二)比较法
1.可比实例的选取
估价人员通过市场调查,按用途、结构、地段等级等相同或相似,成交日期与价值时点相近,成交价格为正常价格或可修正为正常价格的要求,选取了A、B、C三个可比实例,具体情况见下表(房地产状况中的区位因素、实物因素、权益因素详细情况比较略)。
2.比较修正过程
(1)交易情况修正。由于实例B、C的交易方式为拍卖、招标,故较正常价格偏高,估计分别偏高2%和1%,故实例A、B、C的交易情况修正系数分别为100/100、100/102、100/101。
(2)市场状况修正。根据估价人员分析得知,从2015年12月以来,该类房地产业的价格自2015年12月起平均每月上涨0.5%,故实例A、B、C的交易日期修正系数分别为:105/100、104/100、103/100。
(3)区位因素修正。估价人员经过认真调查、分析,并对实例A、B、C目前的区位因素状况和估价对象目前的区位因素状况进行了比较,确定区位因素修正系数分别为100/99、100/101、100/100。
(4)实物因素修正。估价师经过逐项认真调查、分析,确定实例A的实物因素状况比估价对象差2%,实例B的实物因素状况比估价对象好1%,实例C的实物因素状况比估价对象差1%(具体分析判断过程略),故实例A、B、C的实物因素修正系数分别为100/98、100/101、100/99。
3.求取比较价值
实例A:6300×(100/100)×(105/100)×(100/99)×(100/98)=6818(元/m2)
实例B:6550×(100/102)×(104/100)×(100/101)×(100/98)=6747(元/m2)
实例C:6760×(100/101)×(103/100)×(100/100)×(100/99)=6963(元/m2)
由于三个实例与估价对象的类似程度非常接近,故取三者的简单算术平均值作为估价对象的单位比较价值:
单位比较价值=(6818+6747+6963)/3=6843(元/m2)
故运用比较法的估价结果为:比较价值=6843×30000=20529.00(万元)
六、估价结果确定
由于采用收益法和比较法估价的结果非常接近,故取两种估价方法估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产的价格
估价对象房地产价格=(20170.26+20529.00)/2=20349.63(万元)
取整为20350(精确到万元)
单位价格:20350÷38000=5355(元/m2)(取整)
估价人员根据估价目的,按房地产估价的估价原则、方法和程序,并结合估价人员的经验,确定估价对象在价值时点2016年10月10日的抵押价值为20350万元,大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整。单价:(略)
2.致估价委托人函中没有说明价值时点;
3.致委托人函、估价结果报告和估价技术报告中的估价结果没有披露未设立法定优先受偿权下的价值和法定优先受偿款;
4.估价结果报告中估价方法中未说明收益法和比较法的定义;
5.估价结果报告中缺风险提示说明;
6.估价方法适用性分析。对选用的估价方法未说明估价技术路线;
7.估价技术报告估价测算过程中,收益法公式中Y的解释有误,应该是报酬率,而不是资本化率;
8.估价技术报告年有效毛收入计算中,押金收益也应乘出租率90%及公共面积扣除率20%;
9.地下车位100%的出租率不合理或缺少确定出租率的方法、理由;
10.年有效毛收入计算错误,收益价格的计算中,若租约租金低于市场租金,则租约期内按租约租金计算;而若租约租金高于市场租金,则租约期内按市场租金计算;租约期外按市场租金计算;
11.年管理费的计算基数错误,押金的利息不应计算管理费,确定管理费率缺理由;
12.比较法中交易情况的修正缺乏理由,招标价和拍卖价不一定比协议价更高;
13.区位因素修正错误,应该是可比实例在成交日期的区位因素状况与估价对象在价值时点的区位因素状况相比;
14.表格中缺少区位因素和权益因素的情况说明。
15.实物因素修正与基本情况调查表中的描述不一致;
16.比较法中没有说明是否包含地下车位的价值;
17.估价报告不完整,缺少附件。
长期贷款指贷款期限在1年以上(不含1年)5年以下(含5年)的贷款。( )
此题为判断题(对,错)。
B、 经济适用住房建设用地使用权须采取出让方式取得
C、 经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)、企业管理费、贷款利息和税金等七项因素
D、 计入房价的企业管理费原则上控制在2%以下,并以征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)等四项成本因素为基础计算
B.存在期权且不确定性很大
C.存在期权且不确定性很小
D.存在期权且确定性很大
E.存在期权且确定性很小
如果没有( )的约束,人们的需要可以说是无止境的。
A.支付能力
B.国家政策
C.经济法律
D.市场控制
[答案] A
如果没有支付能力的约束,人们的需要可以说是无止境的。
2021房地产估价师考试真题及详解7章 第3章
某项目第一年年初投资500万元,第二年年初投资300万元,第三年年初投资200万元,则项目总投资为1000万元。 ( )
没有考虑资金的时间价值。
判定一宗房地产是否为收益性房地产,关键是看该房地产( )。
A.目前是否有经济收入
B.过去是否带来了经济收益
C.是否具有产生经济收益的能力
D.目前的收入是否大于运营费用
住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响,属于房地产价值影响因素中( )。
A.区位因素
B.社会因素
C.实物因素
D.权益因素
B、收入现金流的主要部分分配给了股东
C、分为权益型和抵押型两种形式
D、投资流动性差
某房地产开发项目采用20%的折现率计算出的项目净现值为16万元,该项目的财务内部收益率( )。
A.小于20%
B.满足目标收益率要求
C.大于20%
D.不满足目标收益率要求
B.产权面积
C.使用面积
D.房屋占地面积
2021房地产估价师考试真题及详解7章 第4章
新设项目法人融资形式的特点有( )。
A.项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成
B.新设项目法人承担相应的融资责任和风险
C.从项目投产后的经济效益来考察偿债能力
D.从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力
E.拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行,并形成其增量资产
ABC新设项目法人融资形式是指新建项目法人进行的融资活动,其特点是:项目投资是由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成;新设项目法人承担相应的融资责任和风险;从项目投产后的经济效益来考察偿债能力。
①楼面地价=土地单价÷容积率,所以甲土地楼面地价=1500÷4=375(元/m2);乙土地楼面地价=1130÷3=376.67(元/m2)。
②报酬率为6%,甲地块V∞=375÷[1-1/(1+8%)50]=396.53(元/m2);乙地块V∞=376.67÷[1-1÷(1+6%)60]=388.45(元/㎡)。
③甲地块V∞>乙地块V∞,因此投资甲土地更经济。
B、 申请破产
C、 和乡镇企业的建筑物同时抵押
D、 经过乡镇政府主管部门批准后
B.工程合同
C.工程质量
D.工程投资
E.工程总量
某在建工程开工于2004年11月30日,拟建为商场和办公综合楼,总用地面积3000 ㎡,土地使用权年限为50年,从开工之日起计,规划建筑总面积12400㎡,办公楼建筑面积10 000 ㎡,该工程正常施工期2年,建筑费用每平方米建筑面积2300元,专业费用为建筑费的10%,至2005年5月31日已完成7层主体结构,已投入总建筑费及专业费的36%,还需要投入总建筑费及专业的64%.贷款年利率为8.5%,预计该工程建成后商场即可租出,办公楼即可售出.办公楼售价每平方米建筑面积5 000元,销售税费为售价的8%,商场可出租面积的月租金为80元/㎡,建筑面积与可出租面积之比为1:0.75,正常出租率为85%,出租的成本及税费为有效总收益的25%,经营期资本化率为8%,估计购买该在建筑工程的买方在该工程建成时应获得的正常投资利润为5 200 000元。试利用上述资料以动态方式估计该在建工程于2005年5月31日的正常总价格。
某工厂拟以1O000m2的厂区土地与某房地产开发公司合作开发商品住宅,要求用假设开发法评估该土地熟地价格,估价人员主要应掌握哪些相关资料?
用假设开发法评估该工厂厂区土地熟地价格时,估价人员主要应掌握的相关资料有:
(1)该厂区土地使用权证或能够证明土地权属的有关资料;
(2)该工业用地转换为住宅用地的规划许可文件;
(3)该工业用地转换为住宅用地应补交的土地使用权出让金的有关规定;
(4)该地块1000m2的规划设计条件要求(也可答规划容积率、建筑密度、建筑层数、建筑高度等具体的规划设计要求);
(5)拟建的住宅建筑造价的社会一般水平(也可答拟建住宅的结构、装修、设备等与建筑造价有关的资料);
(6)该厂区土地现状情况资料(也可答该土地的地形、地势、土质、承载力以及市政配套设施等土地现状资料);
(7)当地住宅开发的平均利润率资料;
(8)当地的资金利润率资料;
(9)当地住宅开发的专业费用资料;
(10)当地住宅开发的销售费用(或租售费用)资料;
(11)当地住宅的供求情况及类似住宅的正常成交价格资料。
B.潜在毛收入乘数法
C.有效毛收入乘数法
D.净收益乘数法
B、平均收益率
C、基准收益率
D、内部收益率
B.对价格存在明显季节波动的估价对象适宜采用移动平均法消除季节波动影响
C.数学曲线拟合方程Y=a+ bX的参数a、b通常采用最小二乘法确定
D.选择具体预测方法的主要依据是估价对象或类似房地产历史价格的变动规律
E.可以用来比较两类房地产的价格发展潜力
2021房地产估价师考试真题及详解7章 第5章
B.房地产价格
C.房地产空间市场的供求关系
D.空置率
下列有关统计学基础知识的表述中,不正确的有( )。
A.随着研究目的的改变,统计总体和总体单位可以相互转化
B.反映总体单位属性或特征的统计术语称为指标
C.调查对象就是被调查和访问的具体单位
D.调查单位与报告单位可以一致也可以不一致
E.相对指标是社会经济现象的两个有联系的指标之比
反映总体单位的属性或特征的统计术语称为标志。调查对象是指根据调查目的确定的现象总体。调查对象由若干调查单位构成。调查单位是指调查对象中所要调查的具体单位。
B、 2840
C、 2966
D、 3000
代入数值即得。
B.20%
C.25%
D.30%
(1)达不到下列条件的房地产不得转让。
以出让方式取得土地使用权用于投资开发的,按照土地使用权出让合同约定进行投资开发,①属于房屋建设工程的,应完成开发投资总额的25%以上;②属于成片开发的,形成工业用地或者其他建设用地条件;③按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并经登记取得权属证书。
某宗房地产的总建筑面积为6000m2,房地产总价值为2400万元,其中土地价值为800万元。 某人购买了其中300m2,该部分的房地产价值为126万元。假如按土地价值进行分摊,则此人 应占有的土地份额为( )。
A.5.00%
B.5.25%
C.5.42%
D.5.75%
此人应占有的土地份额={126-[(2400-800)÷6000]×300}÷800×100%=5.75%
华某受让一套面积150平方米的二手住房,需缴纳的税是( )。
A.契税
B.个人所得税
C.房产税
D.土地增值税
契税是在土地、房屋权属发生转移时,对产权承受人征收的一种税。《契税暂行条例》规定,在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳契税。
在金融市场上,利率的高低主要由社会平均利润率和资金供求关系决定。( )
此题为判断题(对,错)。
对于共有房地产的转让,需要其共有人( )。
A.全部同意
B.超过50%同意
C.超过2/3同意
D.有人同意就行
根据《城市房地产管理法》及《转让管理规定》的规定,共有房地产权利的行使须经全体共有人同意,不能因某一或部分权利人的请求而转让。
2021房地产估价师考试真题及详解7章 第6章
B、已灭失的房地产
C、未来状况下的房地产
D、“干净”的房地产
E、共有的房地产
B.下降
C.不变
D.无法确定
若买方付给卖方的金额不变,当卖方应缴纳的税费增加时,则正常成交价格会上升。
B、 金融政策
C、 利率
D、 汇率
B、占用面积
C、经营收入
D、销售收入
B.3%
C.-5%
D.5%
影响商品的供给的主要因素不包括( )。
A.商品价格
B.偏好
C.政府政策
D.预期
某高层楼房占用的土地总面积为900m2,房地产总价值为3000万元,甲公司拥有其中的写字楼部分,此部分的房地产价值为2000万元;乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分,此部分的房地产价值为1000万元。按房地价值分摊方法计算,甲公司拥有的土地数量为( )m2。
A.700
B.600
C.500
D.200
在运用成本法时最主要的有( )。
A.区分计划成本和实际成本
B.区分实际成本和客观成本
C.结合实际成本来确定评估价值
D.结合实际开发利润来确定评估价值
E.结合市场供求分析来确定评估价值
B、1016.81
C、1159.97
D、2387.24
2021房地产估价师考试真题及详解7章 第7章
B、普通住宅
C、存量成套住宅
D、博物馆
E、在建工程
某宗房地产的正常成交价格为2000元/m2,卖方应缴纳的税费为正常成交价格的5%,买方应缴纳的税费为正常成交价格的2%。则卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格相差了( )元/m2。
A.1900
B.2500
C.650
D.600
[答案] C
卖方实际得到的价格=正常成交价格-应由卖方缴纳的税费
=2000-2000×5%。
= 1900(元/m2)
买方实际付出的价格=正常成交价+应由买方缴纳的税费
=2500+2500×2%
=2550(元/m2)
则卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格相差了650元/m2。
B、自由竞争的市场环境
C、较长时期的市场运行
D、可大量重复开发建设
E、成本和效用变动不同步
建设贷款的还款资金来源,通常是销售收入或( )。
A.租金收入
B.土地出让收入
C.长期抵押贷款
D.净经营收入
估价要求:需要评估该块土地于2007年10月1日出让之日的正常市场价格,为招标出让确定底价提供参考依据。
【解】
估价过程:
(1)选择估价方法。该块土地属于待开发房地产,适用假设开发法估价,因此选用假设开发法,具体是采用假设开发法中的现金流量折现法。
(2)选择最佳的开发利用方式。通过市场调查研究,得知该块土地的最佳开发利用方式如下:①用途为商业与居住混合。②容积率达到最大的允许程度,即为5,因此总建筑面积为50000m2。③建筑密度适宜为30%。④建筑物层数确定为18层,其中1~2层的建筑面积相同,均为3000m2,适宜为商业用途。3~18层的建筑面积相同,均为2750m2,适宜为居住用途。故商业用途的建筑面积共计6000m2,居住用途的建筑面积共计44000m2。
(3)预计开发期。预计从取得土地使用权之日起计,共需3年时间才能完全建成投入使用,即2010年10月1日建成。
(4)预测开发完成后的房地产价值。根据对房地产市场的调查分析,预计商业部分在建成后可以全部售出,居住部分在建成后可售出30%,半年后再可售出50%,其余20%需一年后才能售出;商业部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积4500元,居住部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积2500元。
(5)测算有关税费和折现率。建筑安装工程费预计为每平方米建筑面积1 200元;勘察设计和前期工程费及管理费用等预计为每平方米建筑面积500元;估计在未来3年的开发期内,建设费用(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费用等)的投入情况如下:第一年需投入20%,第二年需投入50%,第三年投入余下的30%。广告宣传和销售代理费等销售费用预计为售价的3%,在建成前半年开始投入至全部售完为止;两税一费和交易手续费等销售税费预计为售价的6%。折现率选取14%。据了解,如果得到该土地,还需要按照取得价款的3%缴纳契税等税费。
(6)求取地价。估价时点为2007年10月1日,将所有的收入和支出均折算到该时间上的价值。
对于房地产开发用地的估价,通常要给出三种价格形式,即总地价、单位地价和楼面地价。这样,该块土地在2007年10月1日出让之日的正常市场价格评估结果为:总地价4940万元,单位地价4940元/m2,楼面地价988元/m2。
下列关于物权的效力的说法有误的是( )。
A.同一标的物,不允许有性质不相容的两个物权同时并存
B.同一标的物一般来说,物权优先于债权
C.私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主失效
D.物权成立后,无论其标的物辗转落入何人之手,权利人均可追及标的物行使其权利
私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。
B.生物
C.物理
D.社会
E.化学
B.前期工作
C.建设阶段
D.租售阶段
E.招标阶段
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