房地产估价师考试题目下载6卷 第1卷
开发商进行房地产开发投资，不是其积累固定资产的重要方式。 ( )
下列选项中，表示房地产价格与一般物品价格的相同之处的是（ ）。
A、受供求因素的影响
B、与区位关系密切
C、价格形成的时间通常较长
D、价格实质是权益的价格
答案：A
解析：
考点:房地产价格的特点。房地产价格与家具、机器设备等一般商品的价格，既有共同之处，又有不同之处。共同之处是：（1）都是价格，用货币来表示；（2）都有波动，受供求因素的影响；（3）都是按质论价，即优质高价，劣质低价。
在买方报价拍卖中，只有（ ）才是要约表示。
A．拍卖人宣布的起拍价
B．拍卖师的报价
C．拍卖的保留价
D．竞买人的报价
正确答案：D
买方报价拍卖中，拍卖人宣布的起拍价不是要约表示，只有竞买人报出的价格才是要约表示。
税收是影响房地产价格的制度政策因素之一，在买方市场条件下减少房地产开发环节的税收会使房地产价格下降。（ ）
答案：对
解析：
增加或减少房地产开发环节的税收在短期内是否会导致房地产价格的升降，要看房地产市场是处于卖方市场还是买方市场。如果是买方市场，则增加房地产开发环节的税收主要会使房地产开发企业通过降低开发利润等而“内部消化”，难以使房地产价格上涨；而减少房地产开发环节的税收则会使房地产价格下降。
下列关于股票与相关概念的表述，错误的是（ ）。
A.认股权证是认证购买股票的权利凭证
B.任何形式的股份制企业都可以发行股票
C.股份有限公司用以表现公司股份的形式是股票
D.股票和股单虽然都属于证据证券，但后者无法自由流通
答案：B
解析：
本题考查的是股票与相关概念的比较。并不是任何形式的股份制企业都可以发行股票，股票是一种只适用于股份有限公司的证券。参见教材P289。
房地产估价师考试题目下载6卷 第2卷
股票是（ ）。
A．股份制企业一定量资本额的代表
B．计算股份制企业资本的最小单位
C．用以证明投资者的股东身份和权益的凭证
D．获得股息和红利的凭
E．认定所有人有权取得收入的凭证
正确答案：CD
本题主要考查的是股票的概念：股票是由股份有限公司公开发行，用以证明投资者的股东身份和权益，并据以获得股息和红利的凭证。
某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为（ ）年。
A．1
B．1.5
C．2
D．2.5
答案：D
解析：
假如预测该商品房在建工程的后续建设期，通过市场法得到了类似商品房的正常建设期为3年，该在建工程的正常建设期为1年，则在该在建工程由现房地产开发企业续建完成的情况下，其后续建设期为2年。但如果是该在建工程要被人民法院强制拍卖，则还应加上由现房地产开发企业转为其他房地产开发企业的“换手”的正常期限，如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的“前期”。如果“换手”的正常期限为0.5年，则该在建工程的后续建设期为2.5年。
编制房地产开发项目策划方案，应以房地产市场分析和拟开发项目分析为基础。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产开发项目策划。以房地产市场分析及拟开发项目分析为基础，就可以形成一个项目的策划方案，用以指导后续开发投资活动。参见教材P256。
如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。在这种情况下，常用定量的方法估计未来投资收益。（ ）
正确答案：×
如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。在这种情况下，常用定性的方法估计未来投资收益。
商品房预售是指房地产开发企业将正在建设的房屋预先售给（ ），并由其预付定金或房价款 的行为。
A．购房者
B．承购人
C．预买客户
D．潜在客户
房地产估价师考试题目下载6卷 第3卷
国家一级的城市房屋拆迁管理部门是（ ）。
A．国务院
B．国务院建设行政主管部门
C．城市规划主管部门
D．土地管理局
正确答案：B
答案：B。国家一级的城市房屋拆迁管理部门是指国务院建设行政主管部门，其管理职责是负责全国城市房屋拆迁工作的监督管理。
城市（ ）的主要任务是在总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排。
A．详细规划
B．控制规划
C．指标规划
D．分区规划
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，其产权（ ）。
A.属于房地产开发企业
B.属于业主共有
C.属于物业服务企业
D.归属由当事人通过出售.附赠或出租等方式约定
答案：D
解析：
本题考查的是业主的建筑物区分所有权。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
拆迁估价一般应当采用（ ）。
A．市场比较法
B．成本法
C．收益法
D．假设开发法
正确答案：A
拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。
我国有期限的出让土地使用权应计提（ ）。
A．利率
B．损失
C．升值空间
D．折旧
正确答案：D
我国有期限的出让土地使用权是一个特例，在这种情况下土地应计提折旧。
房地产估价师考试题目下载6卷 第4卷
下列情况，会导致成交价格偏离正常价格的有（ ）。
A、相邻房地产合并交易
B、交易双方成交前进行了超长时间的协议磋商
C、交易双方存在利害关系
D、人为哄抬价格的交易
E、交易中的某一方特别熟悉和了解市场行情
答案：A,C,D
解析：
考点:造成成交价格偏离正常价格的因素。造成成交价格偏离正常价格的因素：（1）利害关系人之间的交易；（2）对交易对象或市场行情缺乏了解的交易；（3）被迫出售或被迫购买的交易；（4）人为哄抬价格的交易；（5）对交易对象有特殊偏好的交易；（6）相邻房地产合并的交易；（7）受迷信影响的交易。选项B，交易前的协议磋商时间长，则说明双方信息都比较充分，有足够的形成合理价格的时间，不会导致成交价格偏离正常价格；选项E，交易中的某一方特别了解市场行情，但是不意味着另一方不熟悉和了解市场行情，也不会必然导致成交价格偏离正常价格。
国办发[2006]26号文件规定，享受优惠政策的住房原则上同时具备的条件有（ ）。
A．住宅小区绿地率在30%以下
B．住宅小区建筑容积率在1.0以上
C．单套建筑面积在120m2以下
D．实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下
E．人均居住建筑面积在25m2以下
正确答案：BCD
《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)规定，享受优惠政策的住房应同时满足以下条件：(1)住宅小区建筑容积率在1．0以上；(2)单套建筑面积在120㎡以下；(3)实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下。
一幢有效年龄为8年的建筑物，年折旧率是1．67%，经济寿命为60年，则该建筑物的剩余经济寿命为52年。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
住房公积金的增值收益的合法用途包括（ ）。
A．奖励住房公积金管理中心职工
B．建立住房公积金贷款风险准备金
C．支付住房公积金管理中心的管理费用
D．建设廉租住房的补充资金
E．建设经济适用住房的补充资金
（ ）主要是对已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并提供相关服务。
A.物业管理业
B.房地产咨询业
C.房地产经纪业
D.房地产开发经营业
答案：A
解析：
本题考查的是房地产业的细分。物业管理业主要是对已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并提供相关服务。
房地产估价师考试题目下载6卷 第5卷
房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象的估价目的具有相似性。（ ）
答案：错
解析：
房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点的评估价值趋于相同或近似。
某宗房地产买卖合同的约定卖方实得金额为5500/m2元，买卖中涉及的税费均由买家负担，若买方和卖方在买卖交易中应缴纳的税费分别为交易税费正常负担下成交价格的3%和6%，则该房地产在交易税费正常负担下的价格为5851/ m2元。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是统一税费负担。正常负担下的价格＝卖方实得金额/（1－应由卖方缴纳的税费比率）＝5500/（1－6%）＝5851（元/m2）。
若该房地产公司在本项目的开发经营过程中，其经济成本大于销售收入，则该房地产开发公司在本项目中（ ）。
A．必然亏损
B．必然获利
C．不盈不亏
D．盈亏根据具体情况确定
房地产评估包括房地产企业资信评估、房地产政策效果评估等。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产估价的含义。房地产评估不仅包含房地产价值或价格评估，还可以包含房屋工程质量评估、房屋完损状况评估、房屋使用功能评估、房地产周围环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估，甚至可以包含房地产企业资信评估、房地产政策效果评估等。
房地产估价师考试题目下载6卷 第6卷
整体片筏式基础，可承载能力较强，多用于大型公共建筑下面，多采用砖、石材，也可以采用混凝土材料筑成。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是地基、基础与地下室。整体式筏式参基础是由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础。这种基础面积较大，可承载能力较强，多用于大型公共建筑下面。见教材P88。
一般来说，投资于房地产信托基金（REITs）的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs 具有（ ）。
A．较高的收益性
B．较强的流动性
C．直接融资的功能
D．抵御通货膨胀影响的功能
答案：B
解析：
房地产投资信托基金的特征之一是流动性好。直接投资房地产存在很大的变现风险，房地产作为不动产，销售过程复杂，属于非货币性资产，资产拥有者很难在短时期内将其兑换成现金。而REITs 可以在证券交易所或场外进行交易，马上变现，流动性仅次于现金。
下列关于耕地占用税的计征方法的说法巾，正确的是（ ）。
A．耕地占用税以纳税人实际占用的面积为计税依据，按年计算，分期缴纳
B．实行据实征收的原则，对于实际占用耕地超过批准占用的，经调查核实后，由土地管理部门按照实际占用耕地面积，依法征收耕地占用税
C．经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地少的地区，适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的50％
D．对单位或个人获准征用或者占用耕地超过两年不使用的加征规定税额3倍以下的耕地占用税
在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为（ ）阶段
A租金增长率上升
B新增供给小余新增需求
C新开工项目增加
D租金增长率下降
下列有关税收的表述中，正确的有（ ）。
A．财政局对外出租的经营用房免征房产税
B．集体土地使用人无须缴纳土地使用税
C．用耕地建乡政府办公楼应缴纳耕地占用税
D．土地增值税的课税对象是有偿转让的房地产
E．因地震毁坏住房而重新购买住房的免征契税
正确答案：CE
财政局对外出租的经营用房属营业用房，应征房产税；土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人，土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税；土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。
