2021房地产估价师考试真题及详解6篇 第1篇
个人住房抵押贷款属于（ ）。
A.权益融资
B.债务融资
C.开发投资
D.置业投资
答案：B
解析：
本题考查的是房地产抵押贷款。贷款属于债务，直接间接融资是另一种分类方式。参见教材P308。
当在建建筑物抵押价值包含土地使用权的价值时，该土地使用权必须是有偿获得，并领有国有土地使用证件。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产抵押贷款。当在建建筑物抵押价值包含土地使用权的价值时，该土地使用权必须是有偿获得，并领有国有土地使用证件。
财务净现值（FNPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和。（ ）
答案：对
解析：
考点:财务净现值。财务净现值（FNPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。
由于私募债券的发行范围很窄，一般不实行公开呈报制度，债券的转让也受到一定的限制，流通性较公募债券差，但利率一般要高于公募债券。（ ）
此题为判断题(对，错)。
区位评价采用（ ）的方法进行城市土地评价。
A.分段地租收益测算
B.等额地租收益测算
C.累计地租收益测算
D.级差地租收益测算
答案：D
解析：
本题考查的是城市用地评价。区位评价采用土地分等定级即级差地租收益测算的方法进行城市土地评价，是较为切实可行的途径。
2021房地产估价师考试真题及详解6篇 第2篇
某物业10年租金收入在第10年末的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年初支付，若年利率为6%，则第6年年初的租金是（ ）元。
A.11953.2
B.12695.4
C.13763.7
D.14945.3
答案：D
解析：
本题考查的是清偿能力指标及其计算。P160。
在写字楼物业租赁中，物业管理企业可以通过对（ ）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。
A.面积单元
B.面积单位
C.出租单位
D.出租单元
答案：D
解析：
本题考查的是写字楼物业管理。租户选择写字楼时非常关心其承租部分的有效使用和能否为其雇员提供一个舒适的工作环境。如果租户不能充分使用其承租的单元建筑面积，就会白白浪费金钱；但如果为了少支付房租而使办公空间过分拥挤，则会大大降低雇员的工作效率，这同样也是在浪费金钱。物业服务企业可以通过对出租单元进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。P351。
城市规划具体编制分为战略性发展规划的编制和实施操作性规划的编制。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是城市规划体系。城市规划具体编制分为战略性发展规划的编制和实施控制性规划的编制。
从理论上讲，可按（ ）分摊高层建筑地价。
A．建筑物价值
B．房地产价值
C．土地价值
D．建筑面积
E．楼层
答案：B,C,D
解析：
高层建筑地价分摊的方法有：按照建筑物面积进行分摊、按照房地价值进行分摊和按照土地价值进行分摊等方法。
某市拟建一大型展览馆，根据工程项目的划分，该展览馆的土建工程是( )。
A.单项工程
B.单位工程
C.分部工程
D.分项工程
2021房地产估价师考试真题及详解6篇 第3篇
一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越分散，投资风险也就越大。反之，标准差越大，各种可能收益的分布就越集中，风险就越小。（ ）
答案：错
解析：
考点:房地产投资风险的概念。一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。反之，标准差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。
城市规划中，城市绿地范围的控制线是( )。
A.红线
B.黄线
C.绿线
D.紫线
坡屋顶是目前民用建筑中采用最普遍的屋面形式，主要以钢筋混凝土屋顶为主。 ( )
答案：错
解析：
目前民用建筑中采用最普遍的屋面形式是平屋顶。
王某欲将自己拥有的一处房产进行转让，该房产位于近郊，属于住宅区，共七层，室内装饰装修和设备设施安装齐全，小区周围设备齐全，现王某将此处房产委托估价公司进行估价，为转让做参考价格。
对于单纯国有土地使用权转让价格采用市场法进行估价时，选取的市场交易实例必须具有（）。
A.重要性 B.相关性 C.可比性 D.经济性
省、直辖市、自冶区人民政府根据法律、行政法规制定的规范性法律文件是（ ）
A.地方性法规
B.政府规审
C.部门规章
D.自借条例
2021房地产估价师考试真题及详解6篇 第4篇
商品房预售合同当事人必须约定房屋面积误差的处理方式
答案：错
解析：
当事人应当在合同中约定合同约定面积发生误差的处理方式。按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人可以在合同中约定合同约定面积误差比。
已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为700万元，则应缴纳两税一费的总额为( )万元。
A、 55.0
B、 38.5
C、 105.0
D、 23.6
答案：B
解析：
总额=700×5%×(1+7%+3%)万元=38.5万元。城市维护建设税和教育费附加是以营业税为基数的。
房地产中介服务行业信用档案系统管理部门将投诉转给被投诉单位处理，在15天内没有反馈意见时，即在网上公示投诉情况。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产中介服务行业信用档案体系。《关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》规定，房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门对收到投诉信息，要进行登记、整理、分类，并根据被投拆对象和投诉内容，或转交有关行政部门进行核查、处理，或转给被投诉机构进行处理。房地产中介服务机构对系统管理部门转去的投诉在15日内反馈意见（包括处理结果或正在处理情况） 。无正当理由未按时反馈的，将在网上公示投诉情况。
若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是( )。
A．噪声和污染程度发生变化
B．土地形状发生变化
C．人口密度发生变化
D．出行便捷程度发生变化
（一） 甲公司于 2008 年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为 A、B 座，规划总建筑面积分别为 66000m2、69000m2。总层数为地上 4 层，地下1 层，2010 年 6 月该商业楼通过竣工验收并备案。其中 A 座总建筑面积为 65000m2，地下1 层出租给乙公司经营超市，租赁期限为 15 年，租金为 2.10 元（m2·天）；地上 1～4 层出租给丙公司经营商场，租赁期限为 10 年，租金为 2.50 元/（m2·天）；B 座总建筑面积为 67500m2，办理了销售许可证，其中 8000m2已售出，该项目工程款总金额为 40500 万元，施工方按合同约定支付了工程款 5%的质量保证金，截至目前已付工程款 93%。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。
据调查，该商业楼A 座地下1 层的客观租金水平为2.0 元/（m2·天），地上1～4 层的客观租金水平为3.0/元（m2·天），则用收益法测算该商业楼A 座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（ ）。
A.租约期内和租约期外都取客观租金
B.根据谨慎原则，租约期内取租约租金，租约期外取租约租金和客观租金中较低者
C.根据谨慎原则，租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者
D.租约期内取租约租金，租约期外取客观租金
答案：D
解析：
采用收益法估价关键是求取租金收益，租金的测算要区分租期内和租期结束两种情况。在租期内（毁约除外）应根据租赁合同中有关租金、费用等的约定计算净收益，租期结束后，应根据市场客观租金水平、管理费用、税金等利用市场法求取待估商业房地产的净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。本案例中，采用收益法测算抵押价值，其租约期内取租约租金，租约期外取客观租金。
2021房地产估价师考试真题及详解6篇 第5篇
马克思的利率决定理论认为利率的变化范围在零与市场利率之间。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是利息与利率。马克思的利率决定理论认为利率的变化范围在零与平均利润率之间。
异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向异议登记申请人请求损害赔偿。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是不动产登记的类型。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
为降低房地产开发贷款风险，商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项目总投资的（ ）。
A、25%
B、30%
C、35%
D、50%
答案：C
解析：
本题考查的是房地产开发贷款。对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项目总投资的35%。严格落实房地产开发企业贷款的担保、抵押，确保其真实、合法、有效。
下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的是（ ）。
A．不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的
B．房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关
C．理论上，房地产价格与房地产价格利率因素成负相关
D．房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或者数学模型来量化
E．汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降
影响需求价格弹性的主要因素有（ ）。
A．商品的可替代程度
B．商品带给消费者的效用
C．商品用途的多样性
D．时间的长短
E．商品生产厂家的资质
正确答案：ACD
影响需求价格弹性系数的因素之一是消费者对某种商品的需求程度，即该商品是必需品还是奢侈品，而非商品带给消费者的效用水平。另外还有商品在家庭预算中所占的比例，以及商品的耐用程度也是主要因素。
2021房地产估价师考试真题及详解6篇 第6篇
下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是（ ）。
A.容积率
B.空置率
C.资本化率
D.建安费用
答案：B
解析：
本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。房地产置业投资项目的主要不确定性因素包括：购买价格；权益投资比率；空置率；运营费用。参见教材P216。
运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用（ ）求取。
A．市场法
B．成本法
C．收益法
D．长期趋势法
答案：B
解析：
运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用成本法求取，否则表面上是采用假设开发法估价，实质上是采用成本法估价。
盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下研究投资项目产品成本、产销量与 ( )的平衡关系的方法。
A、 固定成本
B、 变动成本
C、 盈利
D、 机会成本
非经济特区A市B房地产开发公司2005年3月1日，在A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为23个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2005年8月，B房地产开发公司取得了《商品房预售许可证》。2005年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了《商品房预售合同》，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，约定面积为100m2。2006年11月1日，该房屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2007年1月1日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到《房屋所有权证》时，发现载明的面积为104m2，2007年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。
据此背景，回答以下问题：
按照《商品房销售管理办法》规定，如果刘某不退房，最终B房地产开发公司应按( )m2同刘某结算房价款。
A、 100
B、 101
C、 103
D、 104
下列关于投资基金的说法正确的有（ ）。
A．投资基金是一种集中投资制度。它是由基金发起人以发行受益证券或发行股票的形式，汇集相当数量但不限定人数且有共同投资目的的投资者的资金，委托由投资专家组成的专门 投资机构进行各类分散的组合投资，投资者按出资的比例分享投资利益，并共同承担相应的风险
B．投资基金发源于西方经济发达国家，在英国称为信托基金，在美国称为共同基金或互惠基金
C．按原意来理解，投资基金是一种信托投资，即由社会大众汇集分散的资金，委托给专门的投资机构从事约定领域的投资或分散组合投资
D．投资基金的创立和运行涉及四方：出资人、发起人、管理人和托管人
E．投资基金证券是指由基金发起人向社会公开发行的，表示持有人按其所持股份额享有资产所有权、收益分配权的凭证
正确答案：ABC
投资基金的创立和运行涉及四方：投资人、发起人、管理人和托管人；投资基金证券是指由基金发起人向社会公开发行的，表示持有人按其所持股份额享有资产所有权、收益分配权和剩余资产分配权的凭证。
