2021房地产估价师预测试题6卷
2021房地产估价师预测试题6卷 第1卷
B、投资企业
C、房地产中介机构
D、土地储备机构
直接导致市场失灵的原因有( )。
A.外部负效应
B.垄断
C.排他性物品的生产
D.信息不完全
E.政府对市场的管理与协调
市场失灵主要表现在:一是垄断阻碍了市场机制的作用,使资源得不到有效配置;二是在市场机制中,市场往往无法解决伴随经济活动而产生的外部负效应的影响;三是无法有效地提供公共产品;四是消费者和生产者的信息不完全。
土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。 ( )
此题为判断题(对,错)。
B、该建筑物价值小于其重置成本
C、该建筑物价值小于其拆除费用
D、该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值
B.3306
C.10014
D.12723
根据题意,本例中的基础采用( )比较适宜。
B、 独立基础
C、 筏板基础
D、 箱形基础
B.房地产总价值除以贷款值
C.房地产投资中的本金值除以所投资的房地产总价值
D.所投资的房地产总价值除以房地产投资中的本金值
2021房地产估价师预测试题6卷 第2卷
对该房地产评估的抵押价值应是该房地产( )。
A.在抵押期终了时的价值
B.设定抵押权时的价值
C.现时的市场价值
D.为了拍卖、变现时的价值
××置业公司部分房地产估价结果报告(节选)
一、委托人(略)
二、估价机构(略)
三、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
四、估价对象
××置业公司一年前奉上级集团公司指示,兼并集团内××工厂,获得了该工厂的房地产。该房地产位于××市××路××号,四至范围××××,总占地面积12000m2,土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准,已将原有一栋建筑面积7800m2的临街厂房改为超市,并拆除其余建筑物,新建一栋建筑面积18000m2的写字楼,目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。
五、价值时点
价值时点为201 1年6月30日,为注册房地产估价师现场勘查之日。
六、价值类型(略)
七、估价依据(略)
八、估价原则(略)
九、估价方法
根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况,对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多,对超市采用比较法进行估价;对在建写字楼采用假设开发法进行估价,其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多,采用收益法估价,然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等,予以扣除,以此评估出在建写字楼的价值。
十、估价结果
经过科学、客观、严密的估价计算,综合确定估价对象的价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整),其中超市的总价值为7355万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整),单价为每平方米建筑面积9430元;在建写字楼的总价值9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。
十一、注册房地产估价师(略)
十二、估价作业期
201 1年6月30日至201 1年7月5日
十三、实地查勘期(略)
十四、估价报告应用的有效期(略)
××置业公司部分房地产估价技术报告(节选)
一、估价对象状况描述与分析
××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积12000 m2,其中建筑物为主厂房一栋,建于1 990年,钢筋混凝土框架结构,共4层,层高3. 8m,建筑面积7800m2。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫房各一栋,均为砖混结构,建筑面积分别为4200m2、3800m2、430m2、120m2。××置业公司根据当地市场情况,经上级集团公司批准,对估价对象房地产进行了用途改造,将主厂房改造为超市,目前已投入使用。拆除了其余建筑物,利用腾出的场地建造一幢
建筑面积18000m2的写字楼(实物情况略),拟对外出租经营。目前写字楼主体完工,正在进行设备安装和内外装修,预计一年后建成投入使用。
估价对象位于该市商业中心边缘,客流量大,道路通达状况好,公交线路多,市政设施齐全,适宜于商场和写字楼经营,××置业公司进行用途改造后,商业价值可获得大幅度提高。
二、市场背景分析(略)
三、最高最佳利用分析(略)
四、估价方法适用性分析
根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况,本报告对估价对象采用不同的估价方法。因商业房地产的交易实例较多,对超市部分采用比较法进行估价;对写字楼部分采用假设开发法进行估价,其中对开发完成后的价值采用收益法估价,然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等,予以扣除,以此估算在建写字楼的价值。
五、估价测算过程
(一)超市的估价
选取的三宗类似商业房地产交易资料如下(交易情况与房地产状况的详细分析略)。
注:表内面积均为建筑面积。
根据可比实例,收集的其他相关资料有:该市商业房地产近三年来以人民币为基准的价格变动率为平均每月比上月上涨0.5%,预计今后一年内仍可保持此趋势。 201 0年1 2月28日美元与人民币的汇价为1:8.3,201 1年6月30日为1:8. 27 。
1.比准价格A= 9300*(100/100)*[(1+0.5%)*100 ]/100=9347(人民币元/m2)
2.比准价格B= 6300*(100/100)*(1+0. 5%)2*100 ]/100*[100/(100 - 25)]=8484(人民币元/m2)
3.比准价格C= 1350*8.27*(100/100)*[(1+0. 5%)6*100 ]/100*(100/110)=10458(人民币元/m2)
4.估价结果:根据上述可比实例的修正,采用简单算术平均,得出估价对象的单价:
(9347 +8484 +10458)/3-9430(元/m2)
总价= 9430*7800 =7355(万元)
(二)在建写字楼的估价
1.首先测算该写字楼开发完成后的价值
根据设计,估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500m2 。因尚未发生实际收益,估价人员调查收集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每平方米每天1.2美元,空置率为20%,运营费用占有效毛收入的55%。
年有效毛收入=13500 *300*1.2*8.27*(1- 20%)=3215(万元)
年运营费用= 3215*55% =1768(万元)
净收益=有效毛收入-运营费用= 3215 - 1768=1447(万元)
收益年期取50年
报酬率取光辉大厦的投资收益率10. 12%
根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况,按净收益和报酬率保持稳定的趋势考虑,代入下列公式计算:
V=A/Y[1-1/(1+Y)n]
式中,V为房地产价值;A为年净收益;y为报酬率;n为收益年期。
V= (1447/10.12%) * [1-1/(1+10.12%)50]=14183(万元)
根据上述分析测算,估价对象可经营使用状态的收益价格为14183万元人民币。
2.测算未来还需发生的各项成本及税费等
根据该市的客观情况,对其在建写字楼进行测算评估:
(1)续建工程费及管理费等
装修工程费1 800万元,设备及安装工程费1 1 90万元,室外工程费350万元,管理费等1 50万元,合计3490万元。
(2)投资利息
当地贷款的年利息率为5. 85%,续建期为1年,则投资利息=3490*[(1+5. 85%)0.5 -1]=101(万元)
(3)销售税费
当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%,则销售税费=14183 *6%=851(万元)
3.在建写字楼的评估价值
总价值= 14183 - 3490 - 101 - 851=9741(万元)
六、估价结果确定
按上述分析测算,估价对象超市部分单价为9430元/m2,总价值为7355万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整);在建写字楼部分总价值为9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。估价对象总价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)。
1.估价对象描述中缺少权益状况说明(如土地使用期限及其起止日期、剩余期限及在土地使用权出让合同中约定在期满后是否对收回的建筑物给予补偿等)。
2.估价对象中区位状况描述不全,如缺少交通、公共配套设施、周围环境等区位状况说明
3.估价对象中实物状况描述不全,如建筑物建成年份、结构、层高等实物状况说明。
4.没有说明房屋改变用途及拆除重建是否经政府有关部门批准。
5.估价方法中缺少估价方法定义。
6.估价结果中缺少在建写字楼的单价表示。
7.技术报告中估价对象状况分析中缺权益状况的说明。
8.技术报告中没有说明对在建写字楼采用假设开发法估价的理由。
9.可比实例B规模与估价对象相比太悬殊,不宜作为可比实例。
10.可比实例A为拍卖,属于特殊交易方式,其交易情况应作修正。
1 1.可比实例B的房地产状况调整单项调整幅度超过20%。
1 2.可比实例C选用汇率错误,应用2000年1 2月28日汇率计算。
13.确定比准价格时应说明采用简单算术平均值的理由。
14.在用收益法测算写字楼开发完成后价值时,只选择光辉大厦一个参照物,客观性不够。
15.光辉大厦的租金内涵介绍不全,如是否有租约限制、是否有押金或租赁保证金利息收入没有说明。(或者说估价对象的租金内涵没有明确说明)
16.没有说明空置率是预测的客观空置率。
1 7.年运营费用计算没有说明取值依据或运营费用占有效毛收入比率没有说明是预测的客观比率。
1 8.全年收益天数按300天计算错误或者说没有说明理由。
19.收益年限取值缺少依据或说明。
20.计算确定报酬率不能只参照一个实例。
21.在确定收益价格时,未说明在土地使用权出让合同中已约定土地使用权期限届满后对收回的建筑物不予补偿。
22.应该首选现金流量折现法进行计算。
23.续建工程费及管理费确定过于笼统没有说明是客观成本且没有说明是预测值。
24.续建期的确定未说明是客观数据。
25.假设开发法投资利息计算基数缺少待开发房地产价值、取得待开发房地产的税费和销售费用或不用考虑销售费用的说明。
26.假设开发法中缺少投资利润的计算。
27.假设开发法中缺少销售费用的计算。
28.假设开发法中缺少取得待开发房地产税费的计算。
补充答案:
1.在估价结果报告的估价方法中,商业部分房地产(超市)应选用收益法作为其中一种估价方法,没有选用应说明理由。
2.估价结果中缺估价对象市场价值和估价师知悉的法定优先受偿款的说明。
3.结果报告中缺风险提示。
4.结果报告中缺变现能力分析。
5.假设开发法估价中缺估价前提(应选用被迫转让前提)。
某宗房地产的总价值为5000万元,其总地价为2000万元,总建筑面积为10000m2。甲拥有该大厦的某一部分,该部分的房地价值为90万元,该部分的建筑面积为200m2。按土地价值进行分摊,甲占有的土地份额为( )。
A.1%
B.1.5%
C.2%
D.2.5%
B、价值时点
C、估价程序
D、估价原则
B.赠与房地产
C.转让房地产
D.有偿转让国有土地上房地产所取得的土地增值额
B.解析法
C.蒙特卡洛模拟法
D.杠杆分析法
假设在2005年9月1日,业主委托某估价机构重新评估该商业楼届时的抵押价值,若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1日的公开市场价值增3DT 500万元。下列表述中正确的是( )。
A.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押,500万元增值不能再次设立抵押权
B.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人,500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保
C.业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分,不属于抵押范围,若对抵押物拍卖,原抵押权人对该部分价值无优先受偿权
D.该500万元可再次抵押
2021房地产估价师预测试题6卷 第3卷
房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是( )。
A.由于住宅小区用地条件发生变化,按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额度
B.以减少的绿地的建设成本费用作为价值变化额度
C.用市场法分别测算出城市道路扩展前后房地产的价值,相减得出房地产价值变化额度
D.用路线法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额度
我国在计划经济时期的城市土地使用制度,是对土地实行行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让土地的制度。( )
此题为判断题(对,错)。
B、4
C、2
D、3
2018年,某担保公司为甲房地产开发企业提供担保,按法定程序,公开发行期限为5年的债券,为新项目募集资金。
直至2018年末,甲企业实现净利润70亿元,总资产1000亿元,资产负债率为56%。2019年初,李某与甲房地产开发企业签订房地产销售合同,合同标的为甲公司于2018年中旬开工的商品住宅,并以该房为抵押申请了80万元的贷款。
直至2018年末,甲企业的所有者权益回报率为( )。
B.12.50%
C.15.91%
D.39.20%
B.4
C.5
D.6
B.耕地占用税
C.土地增值税
D.城市维护建设税
E.教育费附加
B、 115
C、 293.75
D、 315
2021房地产估价师预测试题6卷 第4卷
建筑物重置价格是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等,在估价时点的财税制度和市场价格体系下,重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。 ( )
此题为判断题(对,错)。
B、土地剩余技术
C、建筑物剩余技术
D、房地产剩余技术
E、抵押贷款剩余技术
下列费用中,不属于土地费用的是( )。
A.土地使用权出让金
B.城市建设配套费
C.拆迁安置补偿费
D.基础设施建设费
开发项目土地费用是指为取得开发项日用地而发生的费用。开发项目取得土地使用权有多种方式,所发生的费用各不相同。主要有以下几种:划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。
房地产投资最重要的一个特征是( )。
A.能从周围社区环境的改善中获得利益
B.附加收益性
C.位置的固定性或不可移动性
D.不一致性
B、资本金利润率
C、销售利润率
D、财务内部收益率
如果估价对象是出让土地使用权土地上的房地产,交易实例既可以选择出让土地使用权,也可以选择划拨土地使用权的交易实例。 ( )
选取可比实例要求可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同,如果估价对象是出让土地使用权土地上的房地产,则应选取出让土地使用权或出让土地使用权土地上的房地产的交易实例,而不宜选取划拨土地使用权或划拨土地使用权土地上的房地产的交易实例。
2021房地产估价师预测试题6卷 第5卷
B.农民个人出资自建住宅
C.利用世界银行贷款工程
D.民营企业家投资开发建设的住宅小区工程
E.私立学校教学楼
1.大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目;
2.全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目;
3.使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目;
4.法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的,依照、其规定。
B、期房预售价格评估
C、预购商品房抵押估价
D、用于产权调换的期房价格评估
E、建筑物火灾毁损价值评估
B.如果委托人未向拍卖人告知瑕疵,则拍卖人不需负任何责任
C.委托人可能需对告知与瑕疵承担最终责任
D.承担瑕疵责任的基本准则是谁知晓,谁负责
E.即使拍买中确实存在应告知而未告知的瑕疵,也应由拍卖人先行负责
价格是市场营销组合因素中十分敏感而又难以控制的因素。 ( )
此题为判断题(对,错)。
从估价角度来看,房地产开发商的自有资金应获得的利息也要与其应获得的收益分开,不能算作开发利润。 ( )
此题为判断题(对,错)。
B、 公园
C、 商场
D、 普通商品住宅
E 油田
2021房地产估价师预测试题6卷 第6卷
下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中,正确的是( )。
A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时,积算价格低于收益价格
B.在房地产市场存在泡沫时,收益价格大大高于积算价格
C.在房地产市场不景气时,积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格
D.比准价格倾向于成交价格,积算价格倾向于最低买价,收益价格倾向于最高卖价
B、 拟征用土地
C、 农转用土地
D、 开发商委托开发土地
E 合作开发土地
B.9个月
C.1年
D.2年
简单算术平均数适用于已分组的分布数列。( )
此题为判断题(对,错)。
以出让方式取得土地使用权,可以在不同土地使用者之间多次转让,其土地使用权出让合同约定的使用年限可以根据实际情况改变。( )
此题为判断题(对,错)。
B.5900
C.6800
D.7200
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