2021房地产估价师考试真题及详解5辑 第1辑
某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（ ）。
A.目标定价法
B.领导定价法
C.随行就市定价法
D.认知价值定价法
答案：D
解析：
本题考查的是制定租售方案。认知价值定价法是购买者导向定价法的一种，定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。
关于开发后出租或自营的房地产投资项目计算期的说法，正确的有（ ）。
A．计算期为项目的开发期
B．计算期为项目的经营期
C．计算期为项目的开发期与经营期之和
D．计算期以土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值
E．计算期的单位可为年、半年、季、月
答案：C,D,E
解析：
房地产投资项目计算期的选取规则如表1 所示。
表1 房地产投资项目计算期选取规则
下列关于房屋租赁期说法正确的是（ ）。
A.房屋的租赁期无限制，由租赁当事人约定
B.房屋的租凭期不得少于6个月
C.房屋的租赁期由租赁当事人约定，但不得超过20年
D.房屋的租赁期超过20年的，房屋租赁合同无效
答案：C
解析：
本题考查的是商品房屋租赁合同。租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期满当事人可以续订租赁合同。
拍卖时买受人主张瑕疵请求权遇到障碍的情形有（ ）。
A．委托人、拍卖人由于疏忽而没有将拍卖标的瑕疵告知竞买人
B．委托人、拍卖人能够证明其就拍卖标的瑕疵没有过错
C．拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质
D．买受人的疏忽可能导致其未能注意到已告知的瑕疵
E．买受人的误解可能直接导致拍卖标的的瑕疵
答案：B,C,D,E
解析：
当出现下列情形时，买受人主张瑕疵请求权遇到障碍：①委托人、拍卖人无过错。②买受人过错，表现为：A．疏忽。买受人的疏忽可能导致其未能注意到已告知的瑕疵，或者可能导致他未注意显而易见的瑕疵。B．误解。买受人的误解可能直接导致拍卖标的的瑕疵，此类瑕疵不能作为瑕疵请求权的依据。C．不当行为。买受人的不当行为可能导致瑕疵产生，如毁损、污染拍卖标的等；当拍卖标的的瑕疵是由于买受人自己的不当行为引起的，买受人丧失瑕疵请求权。③声明不保证，指由于委托人、拍卖人难以确知拍卖标的的真伪或品质不予保证。
投资者所要求的最低利率是（ ）。
A.基础利率
B.存款利率
C.贷款利率
D.同业拆借利率
答案：A
解析：
本题考查的是利息与利率。基础利率是投资者所要求的最低利率。参见教材P151。
某饮料厂位于某市的商业中心，所处地段在城市规划中的功能分区是商业用地。为了集约利用土地，该饮料厂将迁移至城乡结合部重新建厂，欲将其全部房地产售与某开发有限责任公司，要求评估其房地产的市场价格。估价人员拟采用房产、地产分别估价的技术路线，即：首先采用重置成本法评估旧有建筑物的价值，然后运用成本法评估土地的价格，最后将建筑物的价格加上土地的价格，从而得出估价对象房地产的总价格。
【问题】
1.你认为这样做合适吗说明理由。
2.作为一名注册房地产估价师，你认为对于某饮料厂适宜的估价方法是什么估价注意哪些问题
答案：
解析：
1.这么做不合适。因为估价对象现实用途是工业，但开发公司购买此地，肯定会变更用途，估价用途应该是商业，选用成本法可能关联性较小，不能真实反映该地块的价值，因为原工业房地产不符合最高最佳利用，所以迁出，因此，应优先按商业用途估价。如果是商业用途用地，应优选比较法和收益法、假设开发法。
2.如果该开发有限公司对原工厂进行装修改造用作商业用途，适宜选用假设开发估价，估价师预测开发完成后的价值（比较法和收益法）扣减后续续建的必要支出和应得利润，来求取该饮料厂的房地产价值。
注意选择具体估价方法，明确估价的假设前提，选择最佳的开发经营方式、预测开发经营期，接着，开发完成后房地产价值的确定，可以找该地段用作商业的三个类似可比实例，进行交易情况、市场状况和房地产状况的修正，最后得到用于商业用途的价值。
也可以选用收益法，则需要考虑平均的月租金、出租率、运营费用，计算净收益，选定报酬率和收益年限，确定最终结果。
测算后续开发的必要支出，确定折现率或应得利润，得到最后结果。
按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发（）。
A.规划许可证
B.设计条件通知书
C.选址意见书
D.建设工程许可证
答案：C
解析：
本题考查的是城乡规划的实施与监督。我国《城乡规划法》规定：以划拨方式提供国有土地使用权的，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书，其他的建设项目不需要申请选址意见书。
2021房地产估价师考试真题及详解5辑 第2辑
某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年，其门窗等损坏的修复费用为2万元，装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为603万元，平均寿命为15年，年龄为10年，残值率均为零。
长寿命项目的折旧额为( )。
A、 55.6万元
B、 66.6万元
C、 77.6万元
D、 88.6万元
企、事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产抵押的一般规定。企、事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效。
以下金融工具属于直接金融工具的是（ ）。
A、抵押契约
B、保险单
C、银行券
D、存款单
答案：A
解析：
本题考查的是金融工具。直接金融工具是指由非金融机构，如企业、政府或个人发行和签署的商业票据、公债和国库券、企业债券和股票以及抵押契约等。
对于不可转让的国家公益型房地产不可作为拍卖标的。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某房地产开发企业2016年，负债总额为3200万元，资产总额为8000万元。则该企业的资产负债率是( )。
A.30％
B.40％
C.50％
D.100％
答案：B
解析：
资产负债率——是企业负债总额与资产总额的比率
甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。
该宗房地产的再次抵押价值为（ ）。
A、首次抵押时的价值－首次抵押贷款余额
B、再次抵押时的价值－首次抵押贷款余额
C、再次抵押时的价值-已抵押贷款金额/贷款成数
D、再次抵押时的价值-已抵押贷款余额/贷款成数
答案：D
解析：
本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。再次抵押价值=再次抵押时的价值-已抵押贷款余额/贷款成数。
答案：对
解析：
本题考查的是房地产转让概述。房地产转让的实质是房地产权属发生转移。参见教材P105。
2021房地产估价师考试真题及详解5辑 第3辑
路线价法主要适用于（ ）。
A．城市街道两侧商业用地的估价
B．旧建筑物的估价
C．新建筑物的估价
D．拆迁房屋的估价
正确答案：A
路线价法只能用来评估地价，不能用于评估建筑物价值。
下列关于房地产交易环节税收的说法中，错误的是（ ）。
A.耕地占用税不属于其税收
B.卖方市场，增加卖方的税收会使房价上涨
C.买方市场，减少卖方的税收会使房价下降
D.卖方市场，减少卖方的税收会使房价下降
答案：D
解析：
本题考查的是制度政策因素。选项D错误，如果是卖方市场，减少卖方的税收则主要使卖方的收益增加，难以使房地产价格下降。
房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人不可撤回登记申请。（ ）
此题为判断题(对，错)。
不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书记载不-致的，以不动产权属证书为准。（ ）
此题为判断题(对，错)。
估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。
业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是（）。
A.抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险
B.抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险
C.抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产降价形成耗损风险
D.选用估价方法不恰当形成适宜性风险
开发商在对当地经济社会及房地产市场有比较深入了解并占有大量市场信息的基础上，寻找需要满足的市场需求，探讨投资可能性，对各种可供选择的投资机会进行筛选，在头脑中快速判断其可能性的过程是（ ）。
A.细化投资设想
B.提出投资设想
C.可行性研究
D.投资机会选择
答案：B
解析：
本题考查的是房地产开发的一般程序。提出投资设想，是指开发商在对当地经济社会及房地产市场有比较深入了解并占有大量市场信息的基础上，寻找需要满足的市场需求，探讨投资可能性，对各种可供选择的投资机会进行筛选，在头脑中快速判断其可能性。
下列不属于直接代为登记的房屋包括( )。
A、 房地产行政主管部门直管的公房
B、 依法由房地产行政主管部门代管的房屋
C、 有人主张权利的房屋
D、 无人主张权利的房屋
2021房地产估价师考试真题及详解5辑 第4辑
某企业2008年12月末，流动资产为1075万元，流动负债为430万元。则该企业的流动比率是（ ）。
A.40%
B.50%
C.200%
D.250%
答案：D
解析：
本题考查的是财务分析。流动比率＝流动资产/流动负债×100%=（1075/430）×100%=250%。
某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为( )万元。
A．27.6
B．28.2
C．29.0
D．29.9
正确答案：B
某城市抽取的15个新楼盘开盘价如表所示：则该统计总体的全距为（ ）元/㎡。
楼盘 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 单价 2800 1900 2200 2250 2600 3000 2131 1500 2000 1980 2900 1500 2300 2200 2400 A．1500
B．1950
C．2131
D．3000
房地产拍卖涉及到的与房地产相关的主要法律不包括（ ）。
A.城市房地产管理法
B.土地管理法
C.城乡规划法
D.拍卖法
答案：D
解析：
本题考查的是房地产拍卖及特征。房地产拍卖涉及的法律法规很多，其中与房地产相关的主要法律有三部，分别是《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《城乡规划法》。选项D不属于与房地产相关的法律。
答案：错
解析：
本题考查的是房地产开发项目建设用地使用权的取得。房地产开发用地应以出让方式取得，但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
不论何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是价值时点的状况，估价对象状况一定是价值时点的状况。（ ）
答案：错
解析：
考点:价值时点原则。不论何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是价值时点的状况，但估价对象状况不一定是价值时点的状况。
下列房地产市场运行的影响因素中，属于经济环境因素的是（ ）。
A、宏观金融政策
B、家庭收入及其分布
C、家庭生命周期
D、资本市场发育程度
答案：B
解析：
本题考查的是房地产市场的运行环境。经济环境中的主要影响因素包括经济发展状况、产业与结构布局、基础设施状况、工资及就业水平、家庭收入及其分布、支付能力与物价水平等。参见教材P31。
2021房地产估价师考试真题及详解5辑 第5辑
经济分析中，企业正常利润可作为生产经营过程中使用自有生产要素的社会成本计入产品的经济成本之内。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是成本理论。在经济分析中，正常利润被作为成本项目计入产品的经济成本之内，又被称为"隐成本"。它是组织、生产所必须付出的代价，也可理解为生产经营过程中使用自有生产要素的机会成本。
房地产业务中承包人的责任险属于公众责任保险的范畴，已包含在（ ）中，而其他保险均需单独投保与承保。
A.建筑工程一切险
B.产品责任保险
C.财产损失保险
D.职业责任保险
答案：A
解析：
本题考查的是保险的种类。房地产业务中承包人的责任险属于公众责任保险的范畴，已包含在建筑工程一切险中，而其他保险均需单独投保与承保。
预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为( )万元。
A．225.00
B．237.50
C．381.25
D．395.83
正确答案：C
下列不应免征房产税的订（ ）。
A．职工自用住房
B．企业创办的类学校用于数学的房产
C．产权不确定的及有纠纷的房产
D．经有关部门鉴定的危险房屋
正确答案：C
产权不确定的及有纠纷的房产不属于免征房产税的范围。
某房地产估价机构在交付估价报告时，由于负责评估的张估价师出差外地，所以估价报告中以其印章代替签字。（ ）
答案：错
解析：
考点:估价报告的组成。估价结果报告中，注册房地产估价师应写明所有参加估价的注册房地产估价师的姓名和注册号，并应由本人签名及著名签名日期，不得以个人印章代替签名。
关于建筑面积计算应计算全面积的范围的说法不正确的是（ ）。
A．室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、滚梯、室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等，应按自然层计算建筑面积
B．设有结构层的书库、立体仓库、立体车库，应按结构层计算建筑面积
C．坡屋顶内和场馆看台下的建筑空间，设计加以利用时，净高超过2．2m及以上的部位，按水平面积计算建筑面积
D．建筑物外有围护结构的挑廊、走廊、阳台、落地橱窗等，应按其围护面积计算建筑面积
正确答案：A
室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、滚梯按自然层计算建筑面积；室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等应按首层面积计算建筑面积。
建设项目各阶段中，影响工程造价的因素有（ ）。
A．项目合理规模
B．功能分区
C．建设地点
D．工程变更
E．设计方案评价
答案：A,B,C,D
解析：
建设项目决策阶段，影响工程造价的主要因素有：①项目合理规模；②建设地区及建设地点（厂址）；③技术方案；④设备方案；⑤工程方案；⑥环境保护措施。建设项目设计阶段，影响工程造价的因素主要包括：①总平面设计。总平面设计中影响工程造价的因素包括占地面积、功能分区、运输方式选择。②建筑设计。在建筑设计阶段影响工程造价的因素主要有平面形状、流通空间、建筑层高、建筑物层数、柱网布置、建筑物的体积与面积、建筑结构等。③工艺设计。主要包括建设规模、标准和产品方案；工艺流程和主要设备的选择；主要原材料、燃料供应；“三废”治理及环保措施；生产组织及生产过程中的劳动定员等。建设项目施工阶段影响工程造价的因素主要是工程变更。
