房地产估价师考试题库精选5辑 第1辑
房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。
答案：对
解析：
房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，并对其在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，对其行为后果承担法律责任。房屋征收实施单位不得以营利为目的。
个人住房贷款业务信用风险仅涉及购房人这一方面。（ ）
答案：错
解析：
考点:房地产抵押贷款。个人住房贷款业务信用风险涉及开发商、购房人两方面。
（ ）是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益时， 给投资者带来的风险。
A．比较风险
B．时间风险
C．持有期风险
D．资本价值风险
正确答案：A
A比较风险又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益时给投资者带来的风险。
求取出租的写字楼净收益，从有效毛收入中应扣除的项目包括（ ）。
A.房产税
B.承租人支付的物业管理费
C.空调设备重置提拔款
D.所得税
E.房屋保险费
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是净收益测算的基本原理。出租净收益是有效毛收入减去由出租人负担的运营费用后的收益。运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。
已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。则该投资项目的投资利润率为（ ）。
A.13.0%
B.43.3%
C.33.3%
D.23.3%
答案：A
解析：
本题考查的是投资利润率。投资利润率=年利润总额或平均利润总额/项目总投资×100%=650/（4500+500）=13%。P199。
以出让方式获得城市熟地土地使用权时，土地出让价款由土地使用权出让金和城市建设配套费构成。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是投资估算。以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让价款由国有土地使用权出让金、土地开发成本和土地增值收益或溢价构成；以出让方式取得毛地土地使用权时，土地出让价款由土地使用权出让金和城市建设配套费构成。参见教材P259。
在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有（ ）
A．买地-建房-卖房
B．买房-经营
C．买房-出租-转售
D．买房-出租
E．买地-开发-转让
房地产估价师考试题库精选5辑 第2辑
某市某类住房供给价格弹性系数为1，表明该城市该类住房的供给价格弹性类型是 ( )。
A.完全弹性
B.单一弹性
C.富有弹性
D.缺乏弹性
答案：B
解析：
Es 1，表明价格每提高(或降低)一定比率，则供给量相应增加(或减少)相同比率，此时称供给为单一弹性。
某住宅的建筑面积为120m2，买卖合同约定成交价为10000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付60万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（ ）万元。
A.90.19
B.95.85
C.113.77
D.124.15
答案：C
解析：
本题考查的是统一税费负担。交易税费均由卖方承担，正常负担下的价格＝买方实付金额－应由买方缴纳的税费，统一付款方式，将房款换算为成交日一次性付清的价格。
正常成交价＝[60＋60/（1＋6%）]－3/（1＋6%）＝113.77（万元）。P186。
下列房地产中，通常适用比较法估价的有（ ）。
A、高档公寓
B、标准厂房
C、房地产开发用地
D、行政办公楼
E、在建工程
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是比较法适用的估价对象。比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。②写字楼。③商铺。④标准厂房。⑤房地产开发用地。参见教材P176。
长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于（ ）。
A、收益法中预测未来的租金
B、比较法中对可比实例成交价格进行交易情况调整
C、填补某些房地产历史价格资料的缺乏
D、比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的潜力
E、成本法中确定房地产的重新购建价格
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是标准价调整法。选项B错误，标准房地产最好是实际存在的，在没有合适的实际房地产作为标准房地产的情况下，可以虚拟某种状况的房地产作为标准房地产；选项D错误，估价范围包括估价的区域范围和房地产种类。参见教材P378～379。
契税的税率采用（ ）。
A．定额税率
B．超额累进税率
C．比例税率
D．各地适用税率
某估价师于2008年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告。该报告中有下列日期：估价作业日期2008年9月20日至26日，价值时点2008年9月23日，估价对象实地查勘日期2008年9月22日至23日，估价报告使用期限自2008年9月26日起半年。据此判断该报告出具日期为（）。
A.2008年9月20日
B.2008年9月23日
C.2008年9月26
D.2008年9月27日
答案：C
解析：
本题考查的是估价假设和限制条件。致估价委托人函中致函的日期即为估价报告出具日期。估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期，是指自估价报告出具之日起计算，使用估价报告不得超过的时间。
某学校初二(一)班男女生比例为1:1.35。该比例数字是比较相对指标。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师考试题库精选5辑 第3辑
当某房地产投资项目的基准收益率大于银行贷款利率且该项目在经济上又是可行的，那么，其资本金的内部收益率就大于全投资内部收益率。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产图中，通常采用比例尺为1：1000的地形图为( )。
A.城市总体规划图
B.竣工图
C.城市详细规划图
D.地籍图
答案：C
解析：
在城市规划和房地产开发项目的设计和施工中要用到多种比例尺的地形图，地形图比例尺的选用见表5-2所示。
测量学按照作用范围分类，包括（ ）。
A.空间测量
B.大地测量
C.陆地测量
D.海洋测量
E.房产测量
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是房地产测绘的内涵。测量学按照作用范围可分为空间测量、陆地测量、海洋测量。
甲、乙物业2016年10月的价值均为1100万元。预计2017年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。
A.甲物业投资风险大
B.乙物业投资风险大
C.甲、乙物业的投资风险相同
D.难以判断甲、乙物业的投资风险大小
答案：B
解析：
第一步：计算两物业的期望值（加权平均值）
甲物业的期望值＝1200×50%＋1000×50%＝1100
乙物业的期望值＝1300×50%＋900×50%＝1100
第二步：计算两物业的标准差
另一种解法：带有技术含量的定性分析
1200和1000与1100的偏差，一定比1300和900比1100的偏离程度小，所以计算出的标准差一定前者小，所以前者风险小。
下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（ ）。
A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系
B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落
C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段，而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了
D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为了获得长期收益，而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出
答案：B
解析：
本题考查的是房地产泡沫与过度开发。房地产泡沫比过度开发严重程度更高，危害更大。P55～56。
价格领先制是指一个行业的产品价格，通常由某一寡头率先制定，其余寡头追随其后确定各自产品的售价。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是寡头垄断市场上的厂商均衡。价格领先制是指一个行业的产品价格，通常由某一寡头率先制定，其余寡头追随其后确定各自产品的售价。
地价与一般物品价格的不同之处是( )。
A．生产成本不同
B．折旧不同
C．价格差异不同
D．货币性质不同
E．供求变化不同
正确答案：ABCE
[答案] ABCE
地价与一般物品价格的不同主要表现在下列六个方面：(1)生产成本不同；(2)折旧不同；(3)价格差异不同；(4)市场性质不同；(5)价格形成时间不同；(6)供求变化不同。
房地产估价师考试题库精选5辑 第4辑
下列代理行为中，属于越权代理的（ ）。
A.本代理
B.经过被代理人同意的复代理
C.共同代理
D.双方代理
答案：D
解析：
本题考查的是代理。选项A，本代理是被代理人选任代理人；选项B，复代理是代理人再选代理人。复代理需要得到原被代理人的许可；选项C，共同代理是两个或两个以上的代理人共同代理；选项D，双方代理是代理人一手托两家的代理，属于滥用代理权的行为。
P407～408。
报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在（ ）。
A、期初
B、期末
C、期中
D、任一时刻
答案：B
解析：
考点:报酬资本化法最一般的公式。报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在期末。
甲公司于 2013 年 6 月以出让方式取得一宗居住用地，出让合同约定容积率 ≤3.0，建筑密度≤33％，绿地率≥35％，人口容量≤8000 人／hm^2，以中、高层为主。该宗地周边有大型商业中心和中学、小学及医疗、文化等设施，市政配套齐全。甲公司另有一幢账面原值为 3000 万元的商业用房，于 2013 年 1 月出租给乙公司，并收到预付年租金 240 万元。同时，甲公司用商业用房向银行抵押贷款 1500 万元，年利率为 8％，借款期限为 3 年，每年年末支付利息，到期一次性归还本金。甲公司 2013 年 1 月除租金收入外，另发生经营收入 300 万元，支出 200 万元（含税费），其中包括缴纳商业用房财产保险年费6 万元，约定保险金额为 2000 万元。2013 年商业用房发生火灾，发生火灾前，该商业用房现值为 3100 万元。经调查认定，火灾事故乙公司应承担主要责任，火灾造成商品用房损失额为 800 万元。保险公司根据调查结果给予了赔付。
甲公司以出让方式取得的该宗居住用地为（ ）居住用地。
A.一类
B.二类
C.三类
D.四类
答案：B
解析：
根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137—2011），一类居住用地是指设施齐全、环境良好，以低层住宅为主的用地。二类居住用地是指设施较齐全、环境良好，以多、中、高层住宅为主的用地。三类居住用地是指设施较欠缺、环境较差，以需要加以改造的简陋住宅为主的用地，包括危房、棚户区、临时住宅等用地。
依据《城市房屋拆迁估价指导意见》，城市房屋拆迁估价的估价时点一般为（ ）之日。
A．房地产估价师实地查勘
B．国有土地出让合同签订
C．拆迁公司现场动员搬迁
D．房屋拆迁许可证颁发
正确答案：D
拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。
下列可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的有（ ）。
A．酒泉卫星发射基地
B．南水北调工程用地
C．北京某CBD商圈
D．某市政府办公楼
E．经济适用房
房地产间接投资的形式主要有（ ）。
A．投资房地产信托
B．购买住房抵押支持证券
C．购买房地产企业债券
D．购买物业用于出租经营
E．购买土地进行开发
房地产所在地区的绿地率(或绿化覆盖率)、容积率、建筑密度/建筑间距等也反映了其环境景观状况，它们的高低、大小对房地产价格也有影响。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师考试题库精选5辑 第5辑
下列关于股票与相关概念的表述，错误的是（ ）。
A.认股权证是认证购买股票的权利凭证
B.任何形式的股份制企业都可以发行股票
C.股份有限公司用以表现公司股份的形式是股票
D.股票和股单虽然都属于证据证券，但后者无法自由流通
答案：B
解析：
本题考查的是股票与相关概念的比较。并不是任何形式的股份制企业都可以发行股票，股票是一种只适用于股份有限公司的证券。参见教材P289。
(2011真题) 下列房地产估价业务中，二级资质房地产估价机构可以从事的业务有（）。
A.司法鉴定
B.公司上市
C.房屋征收
D.企业清算
E.在建工程抵押
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。二级资质的不可以从事公司上市、企业清算两类业务。
如果建筑物的有效年龄小于实际年龄，就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成，建筑物的剩余经济寿命为从价值时点开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是建筑物折旧的求取方法。如果建筑物的有效年龄小于实际年龄，就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成。建筑物的剩余经济寿命为从价值时点起至建筑物对房地产价值不再有贡献之日止的时间。P314。
建设单位应当自领取施工许可证之日起（ ）内开工。
A．15日
B．30日
C．3个月
D．6个月
正确答案：C
因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过3个月。既不开工又不申请延期或者超过延期次数、时限的，施工许可证目行废止。
对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向（ ）申请确认。
A．土地管理局
B．房屋面积鉴定机构
C．城市规划行政主管部门
D．房产测绘单位
正确答案：C
答案：C。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向《房产测绘管理办法》规定的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。
该房地产开发公司实现综合楼开发的正常利润时，该楼盘平均销售价格为( )元/m2。
A、 1963.64
B、 2000
C、 2552.73
D、 2600
答案：错
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值本质上是谨慎价值。房地产作价入股估价应当以市场价值为基准。
