21年房地产估价师考试历年真题精选8辑
21年房地产估价师考试历年真题精选8辑 第1辑
我国城市土地收购储备过程中的，土地储备贷款，应属于担保贷款。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
成本法是根据估价对象房地产在建造时的购建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。（ ）
成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
B.访问法
C.头脑风暴法
D.问卷法
E.实验法
以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过。（ ）
以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有约定的除外。
房地产开发用地使用权必须以出让方式取得。（ ）
此题为判断题(对，错)。
第二步，计算出第6年年初（也就是第五年年末）偿还的本金部分，在第6到第15年内减少的月还款额
第三步，计算从第6年开始抵押贷款月还款额
第三步，计算从第6年开始抵押贷款月还款额
21年房地产估价师考试历年真题精选8辑 第2辑
B、土建资料
C、安装资料
D、租售资料
E、物业管理资料
B．商品房开发贷款
C．住房公积金贷款
D．房地产开发企业公开发行股票
B.准备期与经营期
C.准备期和建造期
D.建造期和经营准备期
21年房地产估价师考试历年真题精选8辑 第3辑
某家房地产企业获得贷款1000万元，期限为2年，年利率为12%，若借贷双方约定按季度付息，则房地产企业为该笔贷款支付的利息总额是多少?如果不是按季付息，期末连本带利一起偿还，房地产企业支付的利息总额是多少?
如周某发现《房屋所有权证》记载的房屋建筑面积为87m２，商品房买卖合同对面积误差处理未作约定。下列表述中正确的为（ ）。
A．周某有权退房
B．甲公司应赔偿周某损失
C．如周某退房，甲公司应退还已付房价款及利息
D．如周某不退房，面积超过允许误差部分的房价款全由甲公司承担，产权归周某
该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为8%。请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格
（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。（10分）
再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的市场价值－已抵押担保的债权数额－其他法定优先受偿款＝未设立法定优先受偿权下的市场价值－（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）－其他法定优先受偿款
1）2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值
抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值500万元，
收益期限为40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：
V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（万元）
2）求解已抵押贷款余额
先求年偿还额
600=A/6%×[1-1/1.0610]
A=81.52
剩余7年未还贷款余额
P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（万元）
3）2013年10月1日再次抵押价值
＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（万元）
（2）求解正常市场条件下带抵押合同的购买价格（购买者购买后按原偿还方式承担还款义务方式，月偿还额按照市场利率折现计算现值）
V=（560/8%）×[1-1/（1+8%）35]-（81.52/8%）×[1-1/（1+8%）7]=6102.14（万元）
另一种解法：V=[（560-81.52）/8%]×[1-1/（1+8%）7]+（560/8%）×[1-1/（1+8%）35-7]÷[1/（1+8%）7] 6102.14（万元）
（3）求解正常市场条件下带抵押合同的购买价格（购买者一次性偿还剩余贷款后购买方式）
2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为V=560/8%×[1-1/（1+8%）35]=6526.56（万元）
减去已抵押贷款余额（按照贷款利率计算折现现值）
P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（万元）
可得购买者一次性偿还剩余贷款后购买价格为6526.56-455.08=6071.48万元。
B.总体单位
C.样本容量
D.统计个体
21年房地产估价师考试历年真题精选8辑 第4辑
就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总成本费用的回收，而其投资回报则主要表现为开发商的销售收入。（ ）
此题为判断题(对，错)。
B.信用风险
C.市场风险
D.法律风险
金融机构进行项目贷款审查时，要进行（ ）工作。
A．客户评价
B．项目评估
C．担保方式评价
D．贷款综合评价
E．环境评价
下列不属于租赁双方在租赁过程中的人为因素而使合同终止的是（ ）。
A．承租人将承租的房屋擅自转租的
B．签订无效合同的
C．无正当理由，拖欠房租6个月以上的
D．承租人故意损坏房屋的
合法租赁合同的终止有自然终止和人为终止两种情况。人为终止主要是租赁双方的原因导致的合同终止，除了选项A、C、D的情形外，还包括：将承租的房屋擅自转让、转借他人、拆改结构、私自调换使用或改变承租房屋使用用途的；公有住房无正当理由闲置6个月以上的；承租人利用承租的房屋从事非法活动的；法律、法规规定的其他可以收回的情形。这些情况都属于人为因素造成的合同终止。
21年房地产估价师考试历年真题精选8辑 第5辑
某城市路线标准深度为8m，划分为三个等分，从街道方向算起，各等分单独深度价格修正率分别为50％、30％、20％。则临街12m的矩形土地的平均深度价格修正率为120％。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某家庭购买一套面积为1OOm的商品住宅，单价为5000元/m2，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为（ ）元。
A．1002.45
B．1012.45
C．1027.42
D．1037.45
B.潜在的竞争项目
C.宏观经济环境
D.开发商市场营销策略
E.开发商市场营销目标
B、土地利用规划管理
C、建设用地规划管理
D、建设工程规划管理
E、对违章建设的查处
在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的例算法。
A．市场法
B．成本法
C．收益法
D．假设开发法
[答案] D
成本法和假设开发法的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。
房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的（ ）
A．分离
B．独立
C．对立
21年房地产估价师考试历年真题精选8辑 第6辑
房地产开发项目投资估算的范围，包括土地费用、（ ）、房屋开发费、管理费、税费、销售费用等。
A．建筑设备费
B．建筑材料费
C．前期工程费
D．前期费
B.客观因素
C.经验因素
D.区域因素
E.个别因素
B.财务评价
C.国民经济评价
D.规划设计及方案选择
某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/㎡。假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（ ）元/㎡。
A．14140
B．42421
C．56561
D．60000
估价对象位于××区××大桥北侧，××江西岸，为剩余使用年限37年的仓储用途房地产。涉及铺设输油管线的土地位于整个地块的南部，且紧沿××大桥北侧保护范围线，全长约280米，为狭长的带状，铺设输油管线后，恢复场地并不改变原权利人权属。根据《××市民用机场航空油料管线保护办法》管线中心线两侧各5米为保护范围，则涉及土地约2800平方米，约占总土地面积的5.67%，涉及10幢建筑物，根据估价人员现场丈量，合计涉及需拆除的建筑面积为：2567.17平方米。该项目中涉及的地上建筑物根据要求必须予以拆除，属不可修复的情况。其连带的工业用地属部分可修复的情况。
7.下列关于土地减损价值的计算，正确的是（ ）。
B.土地减损价值=需拆除的建筑物占地面积×剩余使用年限37年建筑物租金中的土地收益
C.土地减损价值=需拆除的建筑物占地面积×（剩余使用年限37年建筑物租金中的土地收益-剩余土地年限37年作为堆场的土地收益）+拆除费用+清理费用
D.土地减损价值=需拆除的建筑物占地面积×（土地到期时50年的土地收益-剩余使用年限37年建筑物租金中的土地收益）+设备及货物搬迁费
B、个人因素
C、社会文化因素
D、环境因素
21年房地产估价师考试历年真题精选8辑 第7辑
B、为租户提供的服务
C、交通方便性
D、建筑设备系统
B.年净收益为1500万元，报酬率为5%
C.年净收益为1550万元，报酬率为5%
D.年净收益为1600万元，报酬率为5%
下列行业中，（ ）中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。
A．批量行业
B．僵滞行业
C．分块行业
D．专业化行业
批量行业内的公司只能取得少数的竞争优势，但其优势规模大。在批量行业中，企业的盈利水平与企业的规模、市场份额有关。
（ ）是指经济活动中的一种借贷行为，是以偿还和付息为条件的价值单方面让渡。
A．信用
B．贷款
C．公债
D．金融
本题主要考查的是信用的概念。
随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是（ ）。
A．单独深度价格修正率
B．累计深度价格修正率
C．平均深度价格修正率
D．加权深度价格修正率
房地产广告中涉及面积的，只能标明为建筑面积。（ ）
此题为判断题(对，错)。
近期内拟建设的地区应编制修建性详细规划，地域范围一般应在5公顷以上。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师考试历年真题精选8辑 第8辑
房地产中介服务业可分为房地产咨询业、房地产估价业、房地产经纪业和物业服务业。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某家庭欲通过储蓄存款购买一套8万元的住房，银行存款利率为12 %，五年中每年年末至少要 存款（ ）元。
A．12592.78
B．22192.78
C．12903.23
D．16000
法律规定的绿地道路归业主所有，是指绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有；不是绿地道路的土地所有权归业主所有。
某房地产贷款价值比率为70%，抵押贷款利率为6%，抵押贷款常数为7%，自有资金资本化率为9%，综合资本化率为( )。
A．0.0725
B．0.073
C．0.069
D．0.076
[答案] D
70%×7%+(1-70%)×9%＝0.076
选择性货币政策工具主要包括优惠利率、再贴现利率、消费信用控制和贷款额度控制等4种。（ ）
此题为判断题(对，错)。
（ ）是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。
A．假设开发法
B．长期趋势法
C．成本法
D．市场法
本题主要考查的是长期趋势法的概念。
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