21年房地产估价师考试历年真题精选8章 第1章
政策保险一般可以分为（ ）。
A、农业保险
B、信用保险
C、输出保险
D、巨灾保险
E、准入保险
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是保险的种类。政策保险一般可分为四类：（1）农业保险；（2）信用保险；（3）输出保险；（4）巨灾保险。
在国际贸易中，我国进口设备采用最多的一种价格是装运港船上交货价格，也叫离岸价格(FOB)。（ ）
此题为判断题(对，错)。
因土地使用权届满，权利人需要到登记机关办理（ ）。
A．转移登记
B．变更登记
C．初始登记
D．注销登记
正确答案：D
注销登记是指房屋权利因房屋或土地灭失、土地使用年限届满、他项权利终止、权利主体灭失等而进行的登记。
移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。( )
此题为判断题(对，错)。
三级暂定资质的房地产评估机构，不得承担国有土地上房屋征收评估工作。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房屋征收评估机构选定及委托。根据《房地产估价机构管理办法》，除三级暂定资质外，其他资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。
21年房地产估价师考试历年真题精选8章 第2章
由于房地产开发商要根据房地产的涨价及时地增加开发量，或者根据房地产的降价及时地缩减开发量．都存在着程度不同的困难，因此，房地产供给的价格弹性是比较小的。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某城市不同地区所有新开盘房地产价格如下表示，则该城市新开盘房地产单价中的中位数是 ( )元/㎡。
A.2870 B.3330
C.3430 D.3460
答案：C
解析：
上述标志值按大小顺序排列：2360、2470、2480、2870、2870、2870、2960、3400、3460、3460、3680、3760、4320、4530、4830、5320，此数列变量值的个数为偶数，则最中间两个变量值的算术平均数即为中位数，即其中位数=(3400＋3460)÷2=3430。
信托主要有财务管理、融通资金、信用服务和资产增值的职能。（ ）
此题为判断题(对，错)。
关于比较法运用的说法，错误的是（ ）。
A、同类数量较多，有较多交易的房地产适用比较法估价
B、尽量不选择需进行交易情况修正的交易实例作可比实例
C、挂牌案例不能作为可比实例，但可作为了解市场行情的参考
D、需修正或调整的因素越多，估价结果越合理
答案：D
解析：
本题考查的是比较法适用的估价对象。选项D，需修正或调整的因素越多，说明可比实例的可比性越差，估价结果越不合理。参见教材P176。
（ ）作为处理偶然性灾害事故的良策，是保险经济活动所特有的内在功能。
A.分散危险
B.组织经济补偿
C.融通资金
D.防灾防损
答案：A
解析：
本题考查的是保险的职能。分散危险作为处理偶然性灾害事故的良策，是保险经济活动所特有的内在功能。
21年房地产估价师考试历年真题精选8章 第3章
2009年10月1日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000m2的综合楼申请了期限为1年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。2010年3月1曰，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15亿元。截至该时点，2009年申请的抵押贷款余额为2亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%。2011年7月1日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元。甲公司尚未偿还的抵押贷款余额为4亿元。
征收补偿时，该综合楼室内装饰装修价值和停产停业损失应（ ）。
A.委托房地产估价机构评估确定
B.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等确定
C.由征收当事人协商确定，协商不成的，可以委托房地产估价机构评估确定
D.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等,结合市场情况综合确定
下列各项中，不属于房产测量成果的是（ ）。
A、房产簿籍
B、房产数据
C、地籍册
D、房产图集
答案：C
解析：
本题考查的是房地产测量的技术规范。房产测量的成果包括房产簿籍、房产数据和房产图集。
(2014真题) 在有保留价且保留价保密的拍卖中，邀请公证人参与证明拍卖活动的合法性，此时保留价知情人有（）。
A.委托人
B.拍卖人
C.买受人
D.竞买人
E.公证人
答案：A,B,E
解析：
本题考查的是保留价规则。保留价通常仅限委托人和拍卖人等有限人知情。其中包括，如果拍卖邀请公证人参与证明拍卖的合法性，公证人亦有权知晓保密的保留价。此种情况下，竞买人不知道保留价，上述保留价知情人不得以任何方式向竞买人透露或暗示。
成本法特别适用于那些既有收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括（ ）等。
A．图书馆
B．钢铁厂
C．空置的写字楼
D．单纯的建筑物
E．加油站
(2017真题) 在建设工程项目的划分上，排水、水泥土桩等分项工程是分部工程的组成部分。（）
答案：对
解析：
本题考查的是工程项目的划分。分项工程是分部工程的组成部分。它是指通过简单施工过程就能生产出来并可利用某种计量单位计算的最基本的中间产品，它是按照不同施工方法或材料规格，从分部工程中进一步细分出来的，如有支护土方工程可分为排桩、降水、排水、地下连续墙、锚杆、土钉墙、水泥土桩、沉井与沉箱、钢及混凝土支撑等分项工程。
21年房地产估价师考试历年真题精选8章 第4章
当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是最主要且实用的估价方法。（ ）
答案：对
解析：
考点:假设开发法估价需要具备的条件。当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是最主要且实用的一种估价方法。
下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是（ ）。
A．城市或区域产业结构与布局
B．人口数量与结构
C．土地资源状况
D．建筑技术进步
正确答案：A
“城市或区域产业结构与布局”属于经济环境因素，“人口数量与结构”属于社会环境因素，“土地资源状况”属于资源环境因素，“建筑技术进步”属于技术环境因素。
构造评价方案，就是在项目规划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产开发企业应当在规划、设计变更确立之日起15日内，书面通知买受人。（ ）
此题为判断题(对，错)。
依据《城市房屋拆迁估价指导意见》，城市房屋拆迁估价的估价时点一般为（ ）之日
A房地产估价师实地查勘
B国有土地出让合同签定
C拆迁公司现场动员搬迁
D房屋拆迁许可证颁发
21年房地产估价师考试历年真题精选8章 第5章
（三）某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼(底层为商业用房，以上各层为住宅)。在该道路上建一高架路。该高架路工程于2006年1月开始，2006年3月结束。
以上道路状况变化对位于该道路两侧商业用房价格的影响结果为( )。
A 市场价格上升 B 广市场价格下降
C 市场价格不变 D 市场价格变化不确定
建筑物的燃烧性能中，沥青混凝土属于（ ）。
A.非燃烧体
B.难燃烧体
C.燃烧体
D.易燃烧体
答案：B
解析：
本题考查的是建筑等级。难燃烧体：在空气中受到火烧或高温作用时，难起火、难微燃、难碳化的材料，当火源脱离后即停止燃烧的材料，如浙青混凝土。
下列房地产投资项目评价指标中，可用于判断项目能够承受最高贷款利率的是（ ）。
A、成本利润率
B、资本金利润率
C、销售利润率
D、财务内部收益率
答案：D
解析：
本题考查的是财务内部收益率。财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。参见教材P182。
在通风施工中，送风道和回风道是属于处理部分。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建筑识图基础。在通风施工中，送风道、回风道是属于输送部分。
容积率作为统计指标，属于（ ）。
A、结构相对指标
B、强度相对指标
C、比较相对指标
D、比例相对指标
答案：B
解析：
本题考查的是相对指标。相对指标中的强度相对指标是指取自两个不同性质的总体但又有一定联系的总量指标对比的综合指标。
21年房地产估价师考试历年真题精选8章 第6章
金融的概念延伸到金融资产和金融市场，涉及货币、信用和银行等诸范畴以及它们之间的内在联系。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的是（ ）。
A、现金回报率
B、投资回收期
C、资本金利润率
D、资产负债率
答案：D
解析：
本题考查的是经济评价指标体系。房地产经济评价体系中，清偿能力指标包括借款偿还期、利息备付率、资产负债率、偿债备付率、流动比率和速动比率。
在城市大气污染物中含量最多的气态污染物是（）。
A.一氧化碳
B.一氧化氮
C.甲烷
D.二氧化氮
答案：A
解析：
本题考查的是大气污染物及其危害。一氧化碳在城市大气污染物中含量最多，约占大气污染物总量的1/3?,它大部分来自汽车尾气。参见教材P45。
居住房地产之间的相似性、可比性比其他房地产多，在一个居住小区中，往往有很多幢相似的居住房地产，即这些居住房地产处于同一区位，具有相似的建筑设计、相似的户型及功能等。
房改房、经济适用房价格的技术路线与商品房的不同之处是要考虑（ ）。
A.成本建筑面积的修正 B.土地出让金或土地收益的扣除问题
C.交易实例的修正 D.房屋重新购建价格
(2013真题) 从工程地质条件看，滑坡体本身、地震区都不宜作为城市建设用地。（）
答案：对
解析：
本题考查的是城市用地。属于常识性试题。从工程地质条件看，滑坡体本身、地震区都不宜作为城市建设用地。
21年房地产估价师考试历年真题精选8章 第7章
下列关于内部收益率的表述中，正确的有（ ）。
A.内部收益率反映了项目的动态盈利能力
B.内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率
C.当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的
D.如果使用贷款，且项目盈利，则全部投资的内部收益率要高于资本金内部收益率
E.内部收益率越高，投资风险就越小
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是财务内部收益率。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损，因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。选项D错误，使用贷款且项目盈利时，则全部投资的内部收益率高于贷款利率；选项E错误，内部收益率越高，投资风险就越大。
投标人应按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件一般应包括的内容有（ ）。
A、投标函及投标函附录
B、施工组织设计
C、合同条款及格式
D、技术标准和要求
E、资格审查资料
答案：A,B,E
解析：
考点:招标程序。投标文件一般应包括的内容有：（1）投标函及投标函附录；（2）法定代表人身份证明或附有法定代表人身份证明的授权委托书；（3）联合体协议书；（4）投标保证金；（5）已标价工程量清单；（6）施工组织设计；（7）项目管理机构；（8）拟分包项目情况表；（9）资格审查资料；（10）投标人须知前附表规定的其他材料。
(2015年真题) 房地产投资区别于其他类型投资的重要特性包括（）。
A.需要适时的更新改造投资
B.易受政策影响
C.依赖专业管理
D.适于短期投资
E.变现性差
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是房地产投资概述。选项D错误，房地产适于长期投资。房地产投资的特点包括：区位选择异常重要；适于进行长期投资；需要适时的更新改造投资；易产生资本价值风险；变现性差；易受政策影响；依赖专业管理；存在效益外溢和转移。
建筑物的功能折旧又称精神磨损，其原因主要是( )。
A．自然环境恶化
B．消费观念变更
C．设备陈旧落后
D．城市规划改变
E．政府政策变化
正确答案：BC
[答案] BC
建筑物功能折旧的原因除B、C项外，还有设计缺陷、建筑技术进步、出现了更好建筑物、过去建筑标准过低等。
不是导致某种房地产需求量变化的主要因素是（ ）。
A．相关房地产的价格水平
B．该种房地产的开发成本
C．消费者的收入水平
D．消费者对未来的预期
21年房地产估价师考试历年真题精选8章 第8章
根据净收益求取的不同，收益法可分为（ ）。
A．直接资本化法
B．投资法
C．收益乘数法
D．利润法
E．现金流量折现法
正确答案：AE
根据将未来预期收益转换为价值的方式不同，即资本化的方式不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法，报酬资本化法也称为现金流量折现法。
下列各项影响房地产价格的因素中，可以并列构成一种分类的有（ ）。
A、一般因素
B、国际因素
C、市场因素
D、区域因素
E、个别因素
答案：A,D,E
解析：
考点:房地产价格影响因素概述。对房地产价格影响因素的另一种分类，是分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次。
物业管理区域内，代表业主意志的执行机构是（ ）。
A.业主大会
B.业主委员会
C.物业服务企业
D.房地产主管部门
答案：B
解析：
本题考查的是业主大会制度。《条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度。
目前我国商业银行活期储蓄存款中，每年（ ）为结息日。
A、2月30日
B、4月30日
C、6月30日
D、12月30日
答案：C
解析：
本题考查的是商业银行负债业务。在我国商业银行活期储蓄存款中，每年6月30日为结息日。
若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚未办理相关手续，进行抵押贷款委托评估时应按（ ）评估。
A．商业用途
B．工业用途
C．估价师确定的用途
D．委托方确定的用途
