首页 → 房地产估价师

2021房地产估价师考试题免费下载7篇

发布时间：2021-08-04 来源：天天题库网
2021房地产估价师考试题免费下载7篇

2021房地产估价师考试题免费下载7篇 第1篇

已知某房地产价格为900元/m2，需求量为100万m2，当价格为1000元/m2时，需求量为90万m2，则需求价格弹性为( )。

A．10

B．9

C．1

D．0.9

正确答案：C

房地产市场的不完全性，使之不可能像证券市场、外汇市场及期货市场等一样在短时间内达到市场供需均衡。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是房地产市场的功能。房地产市场的不完全性，使之不可能像证券市场、外汇市场及期货市场等一样在短时间内达到市场供需均衡。

统计中，只能间断计数，每个时点指标值的大小与时间长短没有直接关系，且各时点指标值不可以直接累加的综合指标，属于时期指标

答案：错
解析：
时点指标是反映社会经济现象总体在某一时点上的状况总量。它有如下三个特点：①只能间断计数；②各时点指标值不可以直接累加；③每个时点指标值的大小与时间长短没有直接关系。

如果政府征收该宗房地产，则依法应给予甲公司的拆迁补偿为（ ）。

A．被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值

B．被拆迁房屋占用范围内的土地价值和停产停业损失

C．被拆迁房屋的价值和停产停业损失

D．被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值和停产停业损失

正确答案：D

在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的是( )。

A．买地——建房——卖房

B．买房——经营

C．买房——出租——转售

D．买房——出租

E．买地——开发——转让

正确答案：BCD
[答案] BCD  置业投资的投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。其特点可以体现为：买房——经营；买房——出租；买房——出租——转售。

王某于2006年6月18日将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为6成，贷款金额为200万元，贷款年利率为8%，贷款期限为5年，按月等额还。2009年10月18 13，王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为26万元，此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长5%和3%，未来收益期限为36年。当地该类房地产的报酬率为7%，抵押贷款成数一般为6成。

请计算该商铺2009年10月18日的再次抵押价值。

正确答案：

2021房地产估价师考试题免费下载7篇 第2篇

成本法是先分别求取估价对象在估价作业日期的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

编制城市总体规划和详细规划时，必须控制的城市基础设施用地的控制界线为城市（　　）。

A．紫线
B．黄线
C．绿线
D．蓝线

答案：B
解析：
在制定城市总体规划和详细规划时应当划定城市黄线。城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。

融资风险分析通常需要分析的风险因素包括资金供应风险、利率风险和汇率风险。（　）

答案：对
解析：
考点:房地产项目融资方案。融资风险分析通常需要分析的风险因素包括资金供应风险、利率风险和汇率风险。

社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

请根据以上材料，回答下列问题：某房地产开发公司(简称w公司)准备在某市H乡的一处废旧厂房区建设商品房向社会出售，该废旧厂房及土地属于H乡集体所有。根据土地使用权出让合同约定，w公司获得的这块土地只能建设住宅。w公司在对当地房地产市场形势进行了多次分析研究后，决定调整最初确定的开发方案，减少住宅用地，调整出部分土地建设一座大型综合游乐场。w公司在其开发项目建设过程中，委托中介机构作住宅项目的销售代理，预售其在建的住宅。在w公司开发的大型综合游乐场即将开业时，G快餐公司租了游乐场中的一处小楼，开办快餐厅，租期5年。游乐场建成开业数月后，w公司将其整体卖给了F娱乐公司。在游乐场开业2年后，G快餐公司要将快餐厅租给S餐饮公司经营。

第110题：w公司如何才能合法地占用该废旧厂区的土地（ ）。

A．向规划管理部门申请办理建设用地规划许可证，与土地管理部门签订土地使用权出让合同

B．向规划管理部门提出用地申请，办理建设工程规范许可证和征地手续，与土地管理部门签订土地使用权出让合同

C．向H乡政府提出用地申请，进行拆迁补偿，并与其签订土地使用权出让合同

D．W公司向规划管理部门提出建设用地规划申请后，办理征地手续，与土地管理部门签订土地使用权出让合同

正确答案：C

商品房现房广告不得涉及的内容是（　　）。

A．销售价格
B．装饰装修
C．小区环境
D．升值承诺

答案：D
解析：
A 项，房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。B 项，房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。C 项，房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果，但本项目的环境情况可以涉及。D 项，房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。

2021房地产估价师考试题免费下载7篇 第3篇

下列建筑安装工程费用的构成项目中，属于企业管理费的是（　　）。

A．养老保险费
B．失业保险费
C．医疗保险费
D．劳动保险费

答案：D
解析：
企业管理费是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需费用，包括管理人员工资、办公费、差旅交通费、固定资产使用费、工具用具使用费、劳动保险费、工会经费、职工教育经费、财产保险费、财务费、税金（房产税、车船使用税、土地使用税、印花税）、其他（技术转让费、技术开发费、业务招待费、绿化费、广告费、公证费、法律顾问费、审计费、咨询费等）。

一直临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft．现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft．运用四三二一法则，地块乙的总地价为（ ）万元。

A．65.4

B．81.8

C．87.2

D．109.0

正确答案：A

在个人住房贷款业务中，主要依赖未来预期收益支撑高房价的商业用房，以及期房按揭，更面临着巨大的（　）。

A.信用风险
B.管理风险
C.市场风险
D.法律风险

答案：C
解析：
本题考查的是房地产抵押贷款。在个人住房贷款业务中，贷款一般都提供房地产抵押，贷款的第二还款来源受房地产市场影响，因而也面临着较大的市场风险，特别是主要依赖未来预期收益支撑高房价的商业用房，以及期房按揭，更面临着巨大的市场风险。

规划设计条件附图包括的内容有（ ）。

A．建筑密度

B．地块区位和现状

C．道路红线坐标

D．建筑高度

E．容积率

正确答案：BC
BC附图应当包括：地块区位和现状、地块坐标、标高，道路红线坐标、标高，出入口位置，建筑界限以及地块周围地区环境与基础设施条件。

某厂房的建筑面积为4800m2，建筑结构为钢筋混凝土结构，耐用年限为50年，于5年前建成并投入使用；土地面积为8000m2，于6年前取得土地使用权，土地使用年限为50年，届满后土地使用权及其地上建筑物和其他不动产所有权由国家无偿取得。已知该厂房所在位置的工业用地土地使用权出让最高年限的基准地价为450元/m2，目前的工业地价指数为102.10（为定基价格指数，基期为基准地价对应的评估基准日），土地综合状况较基准地价对应的土地综合状况好1.70%。重新建造该厂房的建筑安装工程费为1500元/m2，专业费为建筑安装工程费的6%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的2%，年利息率为6%，建设期为1年，建筑安装工程费、专业费、管理费用、销售费用可视为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6%，建筑物的投资利润率为15%，该厂房的部分门窗、地面等有损坏，修复费用为5万元；其内没有行车，出租率为80%，月租金为15元/m2；如果目前单独增加行车，需要66万元，而如果重置该厂房随同增加行车，仅需要50万元；市场上类似有行车厂房的出租率为85%，正常月租金为16元/m2。当地该类房地产的报酬率为7.50%，土地报酬率为6.50%，建筑物残值率为0
请计算该房地产目前的积算价值。

答案：
解析：
具体的计算过程如下：
　　成本法计算公式为：
　　旧的房地积算价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格一建筑物折旧。
　　（1）计算土地重新购建价格

（2）计算建筑物重新购建价格
　　建筑物重新购建价格=建筑安装工程费+专业费用+管理费+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润，
　　设建筑物重新购建价格为x，则

（3）计算建筑物折旧对于非住宅建筑物经济寿命晚于土地使用期限而结束，且出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回的，按建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。
　　①物质折旧=50000+2107.98×4800×5×1/（50－1）=1082480（元）。
②因功能缺乏造成的折旧先计算增加行车所能带来的房地产价值增加额为

由于修复费用66万元<增加行车所能带来的房地产价值增加额117.78万元，因此该功能缺乏引起的折旧是可修复的，折旧额=66万元。
　　（4）该房地产积算价值=457.64×8000+2107.98×4800－660000=13119424（元）。

对房屋拆迁纠纷的裁决应当自收到申请之日起（ ）内作出。

A．28日

B．28个工作日

C．30日

D．30个工作日

正确答案：C
对房屋拆迁纠纷的裁决应自收到申请之日起30日内作出。

2021房地产估价师考试题免费下载7篇 第4篇

(2017真题) 商品住宅项目开工后，房地产开发企业即可以预订方式收取购房人部分定金。（）

答案：错
解析：
本题考查的是商品房预售。未取得《商品房预售许可证》的项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。

下列关于内部收益率的表述中，正确的有（ ）。

A．内部收益率反映了项目的动态盈利能力

B．内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率

C．当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的

D．如果使用贷款。且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率

E．内部收益率越高，投资风险就越小

正确答案：ABC

对个人出租住房的，由按照5% 的征收率减按（　）计算缴纳增值税。

A.1.5%
B.2%
C.2.5%
D.3%

答案：A
解析：
本题考查的是培育和发展住房租赁市场的若干意见。对个人出租住房的，由按照5% 的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了比较法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（）。

A.假设开发法和基准地价修正法两种方法
B.假设开发法和成本法两种方法
C.假设开发法、比较法、收益法和成本法四种方法
D.假设开发法、比较法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法

答案：B
解析：
本题考查的是估价作业方案的内容。主要的方法只有2种，假设开发法和成本法，其他的几种方法属于求取其中部分数据时采用的技术手段，不属于完整的方法。

(2017真题) 保障性住房包括（　）。

A.限价商品住房
B.经济适用住房
C.公共租赁住房
D.老旧存量住房
E.90m2以下商品住房

答案：A,B,C
解析：
本题考查的是住房保障制度。保障性住房是享受政策支持的住房，包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房。

下列关于耕地占用税的计征方法的说法中，正确的是（ ）。

A．耕地占用税以纳税人实际占用的面积为计税依据，按年计算，分期缴纳

B．实行据实征收的原则，对于实际占用耕地超过批准占用的，经调查核实后，由土地管理部门按照实际占用耕地面积，依法征收耕地占用税

C．经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地少的地区，适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的50%

D．对单位或个人获准征用或者占用耕地超过两年不使用的加征规定税额3倍以下的耕地占用税

正确答案：C
耕地占用税以纳税人实际占用的面积为计税依据，按规定税率一次性计算征收。耕地占用税实行据实征收的原则，对于实际占用耕地超过批准占用的，经调查核实后，由财政部门按照实际占用耕地面积，依法征收耕地占用税，并由土地管理部门按有关规定处理。对单位或个人获准征用或者占用耕地超过两年不使用的加征规定税额2倍以下的耕地占用税。

2021房地产估价师考试题免费下载7篇 第5篇

收益乘数有（ ）。

A．毛租金乘数

B．利润乘数

C．净收益乘数

D．销售收入乘数

E．潜在毛收入乘数

正确答案：ACE

决策需要遵循多种原则，其中的信息原则在于强调信息是决策的（　）。

A、基础
B、桥梁
C、目的
D、手段

答案：A
解析：
考点:决策的概念。信息原则在于强调信息是决策的基础。

某投资者计划以600万元购人一商业物业用于出租经营，要求在3年建设期内分期付款的比例分别为20%，30%，50%，行业基准收益率为18%，贷款利率为12%，物业从第4年年初开始投入使用。预计物业经营期内的收支情况如下表所示，试通过该项目的净现金流量图，分析该投资项目的可行性(设现金收支均发生在年初)。

物业经营期内现金收入与支出表 单位:万元

年份 4 5 6 7 8 9 1() 11 毛租金收入 150 150 150 150 150 150 150 150 经营成本 30 30 30 30 30 30 30 30 转售收入 1200 转售成本 120 装修成本 60 100

正确答案：

年份

O

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

净现金流量

-120

-180

-300

60

120

120

120

120

120

120

100

某宗房地产的交易总价款为80万元，其中首期付款为20%，余款于半年后和一年后分期平均支付。假设季利率为1.2%，则在成交日期时一次付清的价格为( )万元。

A、 50
B、 79.43
C、 78.87
D、 77.75

答案：D
解析：
[知识点] 建立比较基准

同一般测绘比较，房地产测绘精度要求较高。商品房竣工后，商品房面积必须据实测算可以直接从图上量取。( )

参考答案：错误

投资决策是结合可行性研究、财务状况及项目财务评价的结果，对是否进行本项目的投资开发做出决策。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是投资机会选择与决策分析。投资决策是结合企业发展战略、财务状况及项目财务评价的结果，对是否进行本项目的投资开发做出决策。

2021房地产估价师考试题免费下载7篇 第6篇

某市拟建一大型图书馆，现根据该图书馆土建工程施工图编制的预算价格为( )预算价格。

A.单项工程
B.单位工程
C.分部工程
D.分项工程

答案：B
解析：
单位工程是工程项目的组成部分。竣工后不能独立形成生产能力或发挥使用效益的工程，如：土建工程、安装工程、装饰工程等。

在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场经营关系。

答案：错
解析：
在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。（）

答案：对
解析：
本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

下列关于抵押的表述中，不正确的是（ ）。

A．抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人

B．在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》

C．困室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足

D．抵押物可以重复抵押

正确答案：D

若房地产投资项目的财务内部收益率大于基准收益率，以财务净现值判断风险正确的有（　）。

A、标准差系数越大，风险越小
B、累积概率值越大，风险越小
C、标准差越小，风险越小
D、标准差越大，风险越小
E、标准差系数越小，风险越小

答案：B,E
解析：
考点:概率分析中的期望值法。选项B正确，计算净现值大于或等于零时的累积概率，累积概率值越大，项目所承担的风险就越小；选项E正确，标准差系数越小，风险越小。净现值标准差反映每年各种情况下净现值的离散程度和整个项目寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项目风险的大小。但由于净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚大，两者基本上呈同方向变动。因此，单纯以净现值标准差大小衡量项目风险性高低，有时会得出不正确的结论。

管理中心运作住房公积金的基本要求是（ ）。

A．效益性

B．安全性

C．流动性

D．风险性

正确答案：B

2021房地产估价师考试题免费下载7篇 第7篇

房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到( )的极限值。

A、 利润为零
B、 最高运营费用比率
C、 最大费用
D、 允许的最低经济效益指标

答案：D
解析：

(2015年真题) 对房地产投资项目进行财务评价所选取的基准率收益率一般为投资者所要求的（）。

A.最高投资收益率
B.平均投资收益率
C.最低投资报酬率
D.平均成本利润率

答案：C
解析：
本题考查的是财务净现值。基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率。

可保危险一般必须具备的条件中，其中一个是危险的发生与否、发生时间、发生地点、造成危害的程度，都必须具有偶然性。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是保险形成的条件。可保危险一般必须具备两个条件：一是危险的发生与否、发生时间、发生地点、造成危害的程度，都必须具有偶然性。二是危险对于保险技术和保险经营，具有承担的可能性和必要性。

某建筑物一段墙体的一面与该建筑物以外的空间接触，且与该建筑物长轴方向一致，则该墙体( )。

A.既是外墙也是纵墙
B.既是外墙也是横墙
C.既是山墙也是纵墙
D.既是山墙也是横墙

答案：A
解析：
按所处位置不同，墙可分为外墙和内墙。
外墙——指建筑四周与室外接触的墙；内墙——是位于建筑内部的墙。
按其方向不同，墙可分为纵墙与横墙。
纵墙——指与建筑长轴方向一致的墙；横墙——是与建筑短轴方向一致的墙。

某宗面积为5000m2的工业用地，容积率为0.5，楼面地价为600元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，楼面地价为800元/m2。理论上应补地价的数额应为( )万元。

A．1450

B．2900

C．320

D．2500

正确答案：A
[答案] A
理论上应补地价的数额计算如下：
补地价(单价)=800×4.0=600×0.5
=2900(元/m2)
补地价(总价)=2900×5000=1450(万元)。

按建设用地的用途分类，可分为（　）。

A.非农业建设用地
B.农业建设用地
C.未利用地
D.其他建设用地
E.临时用地

答案：A,B
解析：
本题考查的是建设用地的概念、分类和特点。按建设用地的用途分类，可分为非农业建设用地和农业建设用地。

上一篇：2021房地产估价师考试答案6辑

下一篇：21年房地产估价师历年真题解析5辑

相关文章
热门文章
推荐文章