21年房地产估价师考试历年真题精选9章 第1章
在采用假设开发中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（ ）。
A．未知、需要求取的待开发房地产的价值
B．投资者购买待开发房地产应负担的税费
C．销售费用和销售税费
D．开发成本和管理费用
繁华程度、交通条件、位置等是影响商业房地产价值的重要区位因素，在分析这些因素的影响程度时，最主要的是看其对客流量的影响。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产自身因素。商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通条件等。办公房地产的区位优劣，主要是看其商务氛围、交通条件等。
已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年以上未动：E建设的，按国务院的规定征收土地闲置费。（ ）
此题为判断题(对，错)。
甲银行以1亿元授信额度与乙公司设定了最高额抵押权，一年内先后借给乙公司3000万元和5000万元。债务履行期满后，若乙公司未履行债务，则甲银行办理该最高额抵押权确定登记的债权额是（ ）亿元。
A.0.3
B.0.5
C.0.8
D.1.0
答案：C
解析：
本题考查的是最高额抵押权。最高额抵押是限额抵押，是为将来发生的债权提供担保，是对一定期间内连续发生的债权做担保。最高额抵押所担保的最高债权额是确定的，但实际发生额不确定。设定最高额抵押权时，债权尚未发生，为担保将来债权的履行，抵押人和抵押权人协议确定担保的最高数额，在此额度内对债权担保。参见教材P146。
城市房屋征收估价是评估被征收房屋的公开房地产市场价值，应当考虑房屋租赁、查封等影响。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。价值内涵具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
房地专指( )的合成体。
A．土地
B．建筑物
C．物产
D．物业
E．物流
正确答案：AB
[答案] AB
“房地”专指土地与建筑物的合成体，如说房地价值时，此价值既包含建筑物的价值，也包含建筑物所占用的土地的价值。
根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》，未作评估的，保留价由( )参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。
A.人民检察院
B.人民法院
C.公证机关
D.司法机关
答案：B
解析：
《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》(法释[2009] 16 号)规定，人民法院依法对抵押物拍卖，拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。
就是要估算出一个地区对某种产品的潜在需求数量。
A．潜在需求评估
B．市场趋势分析
C．市场规模分析
D．市场需求预测
正确答案：D
[答案] D 市场需求预测，就是要估算出一个地区对某种产品的潜在需求数量。市场潜在需求数量，是在特定时期内，在既定行业市场营销努力水平与既定环境条件下，行业的所有企业所能获得的最大销售量。
21年房地产估价师考试历年真题精选9章 第2章
我国的住房公积金制度实行低存低贷的利率政策，最大限度支持职工贷款购房。（ ）
此题为判断题(对，错)。
新设立房地产估价机构等级核定为三级资质，在暂定期内需要完成估价标的物建筑面积8万平方米以上或者土地面积8万平方米以上。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价机构等级。三级房地产估价机构在暂定期内需要完成估价标的物建筑面积8万平方米以上或者土地面积3万平方米以上。
会计核算的基本前提是( )。
A.会计主体
B.持续经营
C.会计分期
D.货币计量
E.权责发生制
答案：A,B,C,D
解析：
会计假设——又叫会计核算基本前提，特定的经济环境中必然存在各种不确定性，会计假设就是对这些不确定性做出较为合理的设定。
会计假设包括①会计主体假设、②持续经营假设、③会计分期假设和④货币计量假设。
保险合同又称保险契约，是投保人与保险人约定保险权利和义务关系的协议，是保险关系得以建立的依据。（）
答案：对
解析：
本题考查的是保险合同。保险合同又称保险契约，是投保人与保险人约定保险权利和义务关系的协议，是保险关系得以建立的依据。参见教材P322。
(2017年真题) 某房地产投资项目的名义收益率为12%，若通货膨胀率为3%，银行贷款年利率为7%，一年期存款利率为3.5%，则该项目的实际收益率为（ ）。
A.5.00%
B.8.50%
C.8.74%
D.9.00%
答案：C
解析：
本题考查的是名义利率、实际利率和通货膨胀率的关系。
李某所拥有的一处四合院正好处于新修公路的规划范围之内，已经得到了政府限期拆迁的通知。由于公司的资金周转困难，李某欲将其四合院向银行申请贷款抵押，但遭到了银行的拒绝，请问其原因是什么？有关法规中规定的不得设定抵押的房地产具体有哪些？
答案：
解析：
(1)因为李某的四合院已经被政府列在了拆迁的范围之内，所以按规定，已公告列入拆迁范围的房地产是不得设定抵押的。
(2)不得设定抵押的房地产包括：
①土地所有权；
②权属有争议的房地产;所有权、使用权不明或者有争议的房地产；
③用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
④列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
⑤已依法公告列入拆迁范围的房地产；
⑥被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;
⑦耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权(法律规定可抵押的除外
⑧以法定程序确认为违法、违章的建筑物；
⑨依法不得抵押的其他房地产；
⑩划拨土地使用权不得单独抵押；
?乡（镇）、村企业的（集体)土地使用权不得单独抵押。
房地产保险的范围是什么?房地产市场价格变化和房屋自然损耗属不属于房地产保险范围?房地产保险估价可分为哪两类?
正确答案：
房地产投保时的保险价值评估，应评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值，不应包含土地价值；投机风险(如房地产市场价格变化)和必然或已知损失(如房屋自然损耗)不属于房地产保险范围。
房地产保险价值评估，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估，这两类保险估价的估价时点不同。
下列关于报酬率的求取说法，错误的是（ ）。
A、报酬率是投资回报与投入资本的比率
B、报酬率与投资风险正相关，风险大的，报酬率也高，反之就低
C、在实际估价中并不存在一个统一不变的报酬率数值
D、当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要高于其他较长期投资的报酬率
答案：D
解析：
考点:报酬率的实质。当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率。
21年房地产估价师考试历年真题精选9章 第3章
房地产估价师在资料收集后，应及时进行整理、分类，以便需要时查阅和对其进行分析，对委托人提供的资料无需核实。（ ）
答案：错
解析：
考点:收集估价所需资料。估价师也要合理怀疑委托人提供的资料的真实性、完整性、合法性和准确性，对其提供的资料应进行检查。对自己收集的资料也应进行检查。
房地产价格评估机构一般由被征收人通过多数决定、随机选定的方式确定。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。房地产价格评估机构由被征收人协商选定。协商不成，通过多数决定、随机选定等方式确定。参见教材P58。
拆迁城市规划区内国有土地上的房屋必须领取房屋拆迁许可证后，方可拆除 （ ）
此题为判断题(对，错)。
战略性发展规划是城市建设实施控制的直接依据。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是城市规划体系。城市详细规划是城市建设实施控制的直接依据。
(2016年真题) 在复利计算中，年值是指在连续的各计息周期末等额支付金额的价值。（）
答案：错
解析：
本题考查的是复利计算。在复利计算中，A表示连续出现在各计息周期末的等额支付金额，简称年值。
平屋顶的坡度一般在（ ）以下。
A.1%
B.2%
C.3%
D.4%
答案：C
解析：
本题考查的是屋顶。平屋顶的坡度很小，一般采用3%以下，上人屋顶坡度在2%左右。
【2012年真题】房地产估价师除了可以从事房地产价值评估业务，还可以从事房地产市场调研、房地产开发项目策划和房地产资产管理等咨询业务。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价的含义。房地产估价师除了从事房地产价值和价格评估业务，还经常从事下列房地产价值或价格评估相关业务和房地产咨询业务：（1）房地产价格和价值分配业务；（2）房地产价值提升评估业务；（3）房地产价值减损评估业务；（4）相关经济损失评估业务；（5）房地产咨询业务。
21年房地产估价师考试历年真题精选9章 第4章
中国房地产法律法规体系构架由（ ）构成。
A．部门规章
B．法律
C．行政法规
D．国标
E．地方性法规
房地产估价机构提交的国有土地上房屋征收评估分户初步评估结果应包括（ ）。
A.房屋评估价值
B.评估对象的构成
C.装饰装修评估结果
D.评估对象基本情况
E.停产停业损失评估结果
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。分户的初步评估结果包括：评估对象的构成及其基本情况和评估价值。
明确估价目的有助于明确估价对象，有助于明确价值时点，还有助于明确所要评估的价值类型。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是确定估价基本事项。只有明确了估价目的，才能确定估价对象、价值时点和价值类型。
根据资产的特点，融资租入的固定资产可以视为企业的资产。
答案：对
解析：
以融资租赁方式租入的资产虽然从法律形式来讲企业并不拥有其所有权，但是由于租赁合同中规定的租赁期相当长，接近于该资产的使用寿命；租赁期结束时承租企业有优先购买该资产的选择权；在租赁期内承租企业有权支配资产并从中受益等，因此，从其经济实质来看，企业能够控制融资租入资产所创造的未来经济利益，在会计确认、计量和报告上就应当将以融资租赁方式租入的资产视为企业的资产，列入企业的资产负债表。
某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和8万元，此后每年的总收益和总费用会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为l0%，则该宗房地产的收益价格为275万元。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列有关丘的表述中，不正确的是（ ）。
A．一个地块属于一个产权单元时称为独立丘
B．房地产权属档案中，房地产卡片一般按丘的顺序填制
C．组合丘一定大于独立丘
D．房屋权属证书中应注明丘号
答案：对
解析：
本题考查的是土地所有制。集体土地是指农民集体所有的土地。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
项目的FIRR是唯一的，如果计算FIRR的方程有多个实数解，必须根据FIRR的经济含义对计算出的实数解进行检验，以确定是否能用FIRR评价该项目。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是财务内部收益率。项目的FIRR是唯一的，如果计算FIRR的方程有多个实数解，必须根据FIRR的经济含义对计算出的实数解进行检验，以确定是否能用FIRR评价该项目。
21年房地产估价师考试历年真题精选9章 第5章
(2017年真题) 投资决策方法中的决策树法，常用于解决（）决策的问题。
A.确定型
B.成长型
C.风险型
D.不确定型
答案：C
解析：
本题考查的是决策的方法。确定型决策方法包括应用线性规划等运筹学方法或借助计算机进行决策；风险型决策的具体方法包括最大可能法、期望值法和决策树法；不确定型决策方法包括小中取大法、大中取大法、最小最大后悔值法。
下列关于房地产广告的表述中，符合有关规定要求的有（ ）。
A.仅介绍项目名称的房地产广告，可不载明商品房预售许可证书号
B.在集体土地上建设的房地产发布销售广告应载明集体经济组织名称
C.预售商品房广告涉及装修装饰的，应当真实.准确.清楚.比例恰当
D.在房地产广告中的项目位置示意图，应当准确.清楚.比例恰当
E.房地产广告不得含有承诺为入住者办理“农转非”的内容
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是房地产广告。选项B错误，在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的房地产项目，不得发布销售广告。
房屋、土地、文物艺术品拍卖时通常有保留价。 ( )
税收是影响房地产价格的制度政策因素之一，在买方市场条件下减少房地产开发环节的税收会使房地产价格下降。（ ）
答案：对
解析：
增加或减少房地产开发环节的税收在短期内是否会导致房地产价格的升降，要看房地产市场是处于卖方市场还是买方市场。如果是买方市场，则增加房地产开发环节的税收主要会使房地产开发企业通过降低开发利润等而“内部消化”，难以使房地产价格上涨；而减少房地产开发环节的税收则会使房地产价格下降。
对于基金持有人来说，不需要有很多资金，就可以享受到市场上资金大户的功能和好处，这体现了投资基金具有（ ）的特点。
A.化零为整.凑小钱成大钱
B.降低和分散投资风险.提高投资效率
C.弥补中小投资者投资管理缺陷
D.避免国外投资者直接控制国内企业股权
答案：A
解析：
本题考查的是投资基金的特点。投资基金的特点之一是：化零为整、凑小钱成大钱：基金可以迅速筹集巨额资本，进行大规模、多方面的投资。对于基金股份的持有人来说，不需要有很多资金，就可以享受到市场上资金大户的功能和好处。
下列行为中，应当缴纳契税的有（）。
A.房屋赠与
B.房屋继承
C.以土地、房屋权属抵债
D.以土地、房屋权属投资、入股
E.房地产抵押
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是契税－纳税人、课税对象、计税依据。房屋赠与；以土地、房屋权属抵债；以土地、房屋权属投资、入股等需要交纳契税。选项B，法定继承人继承土地、房屋权属，不征收契税；选项E，房地产抵押不缴纳契税。
下列房地产中，属于按权益状况划分的类型有（ ）。
A.已依法公告列入征收、征用范围内的房地产
B.已灭失的房地产
C.有租约限制的房地产
D.整体资产中的房地产
E.手续不齐全的房地产
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是房地产按权益状况划分的种类。“已灭失的房地产”和“整体资产中的房地产”是按实物形态划分的类型。参见教材P71～73。
市场法求得的价值是最真实、最可靠的，因为它是市场价格的体现。（ ）
答案：错
解析：
比较法，又称市场法，其求得的价值有时并不一定合理、真实，因为在房地产市场参与者群体过于乐观或过于悲观的情况下，房地产价格可能被市场高估或低估，造成了房地产市场价格不合理，而偏离房地产本身的价值。有时房地产市场价格变化过快，估价报告尚未完成房地产市场价格就发生了明显变化，这也会给比较法估价带来麻烦，特别是其估价结果难以让人接受，如在房价过快上涨时期的房屋征收评估中。
21年房地产估价师考试历年真题精选9章 第6章
某城市写字楼市场年初存量为1000 万m2，空置量为40 万m2；本年写字楼施工面积为100 万m2，新开工面积为60 万m2，新竣工面积为50 万m2。该城市写字楼的平均建设周期为（ ）年。
A．1.20
B．1.67
C．2.00
D．2.80
答案：C
解析：
平均建设周期=房屋施工面积÷新竣工面积=100÷50=2（年）。
新设立的房地产开发企业，应当先领取营业执照，后到房地产开发主管部门备案。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产开发企业的管理。新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持相关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。
可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有（ ）。
A．商业利润
B．净运营收益
C．潜在毛收入
D．有效毛收入
E．税后现金流量
偿债备付率＝可用于还本付息资金与( )之比。
A、 当期应还本付息资金
B、 当期已付利息费用
C、 当期本金
D、 当期应付利息费用
按照原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》，对经济特区的收费标准规定可适当高一些，但最高不能超过正常标准的50%。（ ）
此题为判断题(对，错)。
根据《注册房地产估价师管理办法》，下列人员中不符合房地产估价师注册条件的有（ ）。
A．缓刑期未满的人员
B．现职公务员
C．年龄超过65周岁的人员
D．具有完全民事行为能力的人员
E．申请在2个房地产估价机构执业的人员
某幢房屋的建筑面积为200m2，该类用途、建筑结构和档次的房屋单位建筑面积造价为1000元/m2。估算该房屋的重新购建价格为( )万元。
A．10
B．20
C．25
D．30
正确答案：B
[答案] B
该房屋的重新购建价格估算为：200×1000=20(万元)。
答案：错
解析：
本题考查的是不动产登记的概念和范围。不动产登记范围为不动产的物权。按照物权法定原则，不动产的物权的种类和内容必须由法律规定，任何人不能创设物权。根据《物权法》，不动产物权包括所有权、用益物权和担保物权
21年房地产估价师考试历年真题精选9章 第7章
对于能承受较低风险及相应收益水平的长期投资者来说，通常以（ ）作为其投资对象。
A、刚刚竣工的收益性物业
B、进入稳定期的优质收益性物业
C、未进入稳定期的收益性物业
D、机会型房地产投资
答案：B
解析：
本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。能承受较低风险及相应收益水平的长期投资者，通常选择收益型房地产投资，以获取稳定的租金收入为目的，投资对象通常为进入稳定期的优质收益性物业。参见教材P23。
答案：对
解析：
本题考查的是政府干预房地产市场的手段。土地供应政策的核心，是土地供应计划。
在房地产司法拍卖估价中，将已被查封的房地产作为未被查封的房地产来估价的假设，属于（ ）。
A.一般假设
B.背离事实假设
C.不相一致假设
D.依据不足假设
答案：B
解析：
本题考查的是估价假设和限制条件。在房地产司法拍卖估价中，查封因拍卖而解除，不考虑查封因素。选项C容易混淆，不相一致指用途不一致，或产权登记不一致。P419。
工业生产用地和普通商品住宅用地，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让
答案：对
解析：
土地使用权出让可以采取拍卖、招标或双方协议等方式。协议出让的特点是自由度大，不利于公平竞争，适用于某些非盈利性用地。房地产开发用地一般不适用土地使用权协议出让。
《物权法》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39 号)规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。
下列表达式中，正确的是（ ）。
A.GDP=GNP+对外要素收入净额
B.NDP=GDP-折旧
C.GDP=工资+利息+利润+租金+直接税+企业转移支付
D.GNP=消费支出+投资支出+政府购买+进口－出口
答案：B
解析：
本题考查的是国民收入核算体系。选项A错误，GNP=GDP+对外要素收入净额；选项C错误，GDP=工资+利息+利润+租金+间接税+企业转移支付+折旧；选项D错误，GDP=消费支出+投资支出+政府购买+净出口。
下列关于总价格、单位价格和楼面地价的表述中，错误的是（ ）。
A、房地产的总价格一般不能完全反映房地产价格水平的高低
B、房地产单位价格一般不能反映房地产价格水平的高低
C、楼面地价通常比土地单价更能反映土地价格水平的高低
D、楼面地价是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格
答案：B
解析：
考点:总价格、单位价格和楼面地价。选项B，房地产的单位价格一般可以反映房地产价格水平的高低。
某房地产开发商拟在某特大城市中心区甲级地段建设一集办公、商住、购物、餐饮娱乐等为一体的综合性商业中心。该项目规划建设用地面积为40000m2，总建筑面积297000m2，总容积率为7.425，其中地上建筑面积约247000m2(含写字楼104900m2，商住楼60100m2，商场81000m2，管理服务用房1000m2)，地上容积率为6.175;地下建筑面积50000m2(含商场
11 000m2，停车库25000m2,仓库5000m2，技术设备用房7000m2，管理用房2000m2)。
项目开发建设进度安排是：于2002年4月初至6月底购买土地使用权并进行拆迁安置工作，2002年7月初至2003年2月底完成基础工程并开始预售楼面。地上建筑分两期建设，一期工程于2003年3月初开始，建设写字楼主楼A和副楼B,于2003年11月底结构封顶，2004年5月底完成装修工程;第二期建设商住楼C和写字楼副楼D，于2003年12月初开始结构工程，2005年1月底完成装修工程。整个项目将于2005年3月底全部竣工投入使用。
假设土地费用在项目开始的第一年内均匀支付,建造费用（开发成本）和管理费用等在项目建设期内均匀投入。有关项目的土地费用、建造费用、贷款利率和销售价格情况，可参考项目所在地的实际情况。对该项目进行初步财务评价。
【解】
(1)项目销售收入
①销售计划。本项目的销售面积为地上写字楼、商场、餐饮娱乐用房的面积共245000m2和地下11000m2的商场、5000m2的仓库和668个停车位。开发商制定的销售计划中，销售面积的具体分配情况见表3—76。
(3) 土地增值税计算
①其他扣除项目=(土地费用+建造费用）X20% =7234.2万美元
②土地增值税扣除项目金额总计：（57 081+7234.2+4758)万美元=69073.2万美元
③增值额：（86 066-69073.2)万美元=16992.8万美元
④增值比率：16 992.8/(57081+7234.2)X100%=26.42%
⑤增值比率超过20%，低于50%，适用税率= 30%
⑥应缴纳土地增值税：16 992.8万美元X30%==5097.84万美元
(4)开发利润计算
①土地增值税前
a.总开发价值= (86066—4758)万美元=81308万美元
b.总开发成本= (57081-4758)万美元=52323万美元
c.开发利润= (81308—52323)万美元=28985万美元
d.开发成本利润率=(28 985/81308)X100%=35.65%
②土地增值税后
a.总开发价值=(86 066—4758)万美元=81308万美元
b.总开发成本=(57 081-4758)万美元=52323万美元
c.缴纳土地增值税=5 097.84万美元
d.开发利润= (81308—52323-5097.84)万美元=23887.16万美元
e.开发成本利润率=23887.16/81308X100%=29.38%
开发商缴纳土地增值税前后的成本利润率分别为35.65%和29.38%。
答案：
解析：
改错如下：
(1)土地增值税扣除项目金额总计：（57 098 + 7 237. 6)万美元=64 335. 6万美元
(2)增值额：（86 066-64335.6)万美元=21730.4万美元
(3)增值比率：21 730.4/64335.6X100%=33.78%
(4)应缴纳土地增值税：21 730.4万美元X30%=6519.1万美元
(5) 土地增值税前
开发成本利润率=(28968/52340)X100%=55.35%
(6) 土地增值税后
缴纳土地增值税=6519.1万美元开发利润=(81308-52340-6519.1)万美元=22448.9万美元开发成本利润率=22448.9/52340X100%=42.89%开发商缴纳土地增值税前后的成本利润率分别为55.35%和42.89%。
( )是指为完成建设工程施工，发生于该工程施工前和施工过程中的技术、生活、安全、环境保护等方面的费用。
A、企业管理费
B、规费
C、直接工程费
D、措施费
21年房地产估价师考试历年真题精选9章 第8章
如果是无期限的土地所有权，就无需计提( )。
A．时限问题
B．附加值
C．利率
D．折旧
正确答案：D
[答案] D
如果是无期限的土地所有权，就无需计提折旧。
以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是（ ）。
A．单元估算法
B．单位指标估算法
C．工程量近似匡算法
D．概算指标估算法
房地产市场的自然周期在第二个阶段时，需求不断增长，超过了长期平均控制率水平。
假设开发法估价中运用动态分析法时，其折现率可以理解为既包含资金的利率，又包含开发利润率。（ ）
答案：对
解析：
动态分析法要求折现率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利润率）。之所以这样处理，是为了与投资项目经济评价中的现金流量分析的口径一致，便于比较。
某住房抵押贷款估价项目，属于法定估价业务，该笔住房抵押贷款期限为20年，则为该笔住房抵押贷款服务的估价资料应保存20年以上。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是保存估价资料。估价资料保存期限自估价报告出具之日起计算。根据《资产评估法》和《房地产估价规范》，估价资料的保存期限不少于15年；属于法定评估业务的，保存期限不少于30年。参见教材P424。
某块土地总面积为200m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为( )m2。
A．1200
B．120
C．3333
D．333.3
正确答案：A
[答案] A
根据总建筑面积＝土地总面积×建筑密度×建筑层数可得。
成本法是以房地产价格各个组成部分的累加为基础来求取房地产价格的，适用于评估可独立开发建设的整体房地产价格，不能用来评估局部房地产的价格。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产所有权有单独所有、共有和（ ）三种。
A、建筑物区分所有权
B、建筑物共同共有权
C、建筑物按份共有权
D、私有权
答案：A
解析：
考点:房地产权益的含义。房地产所有权还可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。
21年房地产估价师考试历年真题精选9章 第9章
当担保企业的经营状况出现较大的不利变化时，就会引起贷款保证风险。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产的不可变更性，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力。 （ ）
正确答案：×
房地产的不可移动性，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力。
目前在我国由于政府不能作为城市房屋的拆迁人，所以政府不能作为土地一级开发者。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
关于价值时点的说法，错误的是（ ）。
A、价值时点可以是过去、现在或将来
B、价值时点是由估价目的决定的
C、价值时点应与估价对象状况对应的时点一致
D、价值时点与实地查勘日期可以不一致
答案：C
解析：
考点:价值时点原则。选项C，价值时点不一定与估价对象状况对应的时点一致。
资本化率和收益乘数都可以采用市场提取法，通过市场上近期交易的与估价对象的净收益流模式等相同的许多类似房地产的有关资料求取。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是直接资本化法。资本化率和收益乘数都可以采用市场提取法，通过市场上近期交易的与估价对象的净收益流模式等相同的许多类似房地产的有关资料求取。
商用房地产同时也是收益性或投资性房地产，购买商用房地产属于置业投资行为。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产抵押贷款。商用房地产同时也是收益性或投资性房地产，购买商用房地产属于置业投资行为。
请根据以下内容回答 96～104 题
2005年1月，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构。(以下简称乙机构)对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。被拆迁人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2005年10月1日动工，由丙建筑工程公司(以下简称丙公司)承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2006年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2006年6月通过竣工验收并交付使用。王某于 2006年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。
第 96 题 该项目土地使用权出让合同由（ ）与甲公司签订。
A．该市人民蚊府土地管理部门
B．该区人民政府土地管理部门
C．该区人民政府
D．该市人民政府
正确答案：A
《城市房地产管理法》第十五条规定，土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。
房地产市场不存在全国性市场，而是一个地区性市场，其供求状况、价格水平和价格走势等都是地区性的。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
