21年房地产估价师经典例题5卷 第1卷
张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。
在2006年10月时，王某的权益价格为（ ）。
A.剩余3年租期的月租金为200元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和
B.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和
C.该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格
D.剩余3年租期的正常市场租金与180元/m2条件下的差额于2006年10月的现值之和
答案：D
解析：
本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。王某的权益价格=剩余3年租期的正常市场租金与180元/㎡条件下的差额于2006年10月的现值之和。
求取出租的写字楼净收益，从有效毛收入中应扣除的项目包括（ ）。
A.房产税
B.承租人支付的物业管理费
C.空调设备重置提拨款
D.所得税
E.房屋保险费
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是净收益测算的基本原理。出租净收益是有效毛收入减去由出租人负担的运营费用后的收益。运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。参见教材P253。
房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收取（ ）。
A．佣金
B．手续费
C．咨询费
D．保证金
正确答案：A
根据商品房销售代理要求的有关规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。
保险合同的客体为( )。
A、 保险人
B、 保险标的
C、 保险金额
D、 被保险人
答案：B
解析：
保险合同的客体是指保险合同当事人双方权利和义务所指向的对象，是财产及其相关利益或者人的生命或身体，即体现保险利益的保险标的。
如果说不同的估价目的就有不同的估价结果，这与公开市场价值标准有矛盾吗?
正确答案：
设立地役权通常会使（）。
A.供役地的价值下降
B.需役地的价值下降
C.供役地与需役地的价值都下降
D.供役地与需役地的价值都上升
答案：A
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。上述房地产所有权人或土地使用权人为地役权人，他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地，地役权使供役地的价值下降，需役地的价值上升。
21年房地产估价师经典例题5卷 第2卷
在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为开发利润=( )×直接成本利润率。
A.后续开发成本+管理费用
B.后续开发成本+管理费用+销售费用
C.待开发房地产价值+后续开发成本
D.待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费
某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，建设成本和管理费用为1200元/m2，建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（ ）。
A.7.90%
B.11.08%
C.11.83%
D.13.73%
答案：B
解析：
本题考查的是房地产价格构成。土地投资1000万，建设成本和管理费用1200万；投资利息1000×[（1＋10%）1.5－1]＋1200×[（1＋10%）0.75－1]＝242.61（万元），销售费用3000×2%＝60（万元），销售税费3000×5.5%＝165（万元），销售利润＝3000－1000－1200－242.61－60－165＝332.39（万元），销售利润率＝332.39/3000＝11.08%。
供给理论是研究厂商行为的理论，它包括两个方面，分别是( )。
A、 生产理论和价格理论
B、 成本理论和市场均衡理论
C、 生产理论和市场均衡理论
D、 生产理论和成本理论
答案：D
解析：
供给理论是研究厂商行为的理论，包括从实物形态研究的生产理论和货币形态研究的成本理论。
某在建办公楼，建筑面积为25000m2，预计建设期为2年，业主委托估价机构对转让价格进行估价。据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为1年。预计办公楼建成后全部可用于出租，净租金收入为每天3元/m2，每年计365天，空置率为5%，资本化率为8%，折现率为10%。则该办公楼在建成时的房地产现值为（ ）万元。
A.29552.62
B.30025.81
C.24020.60
D.26866.02
答案：A
解析：
本题考查的是直接资本化法。A＝3×365×（1－5%）×2.5＝2600.63（万元），V＝2600.63/8%＝32507.88（万元），P＝32507.88/（1＋10%）2－1＝29552.62（万元）。
某房产年折旧率为1.6％，有效经过年数为12年，按直线法折旧该房产应属完好房。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
调查了解消费者的情况及购买行为，使企业掌握消费者的爱好、心理、购买动机、习惯等，以便正确细分市场和选择目标市场、针对不同的消费者和市场，采取不同的市场营销策略，属于（ ）。
A、竞争情况调查
B、技术发展调查
C、国内外市场环境调查
D、消费者和消费者行为调查
答案：D
解析：
本题考查的是市场调查的意义和内容。消费者和消费者行为调查，调查了解消费者的情况及购买行为，主要目的在于使企业掌握消费者的爱好、心理、购买动机、习惯等，以便正确细分市场和选择目标市场、针对不同的消费者和市场，采取不同的市场营销策略。
21年房地产估价师经典例题5卷 第3卷
某宗房地产1993年10月建成，在2003年10月预评估其现值，经估价人员判定认为该宗物业尚可使用40年，假若残值率为0，按直线法确定其成新率为( )。
A．60%
B．70%
C．80%
D．90%
正确答案：C
关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是（ ）。
A．标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱
B．熟地通常比生地或毛地的变现能力弱
C．小商铺通常比大商铺的变现能力弱
D．厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱
E．郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱
沥青嵌缝油膏主要作为（ ）的防水嵌缝材料。
A.屋面
B.墙面
C.沟
D.槽
E.卫生间
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是防水材料。沥青嵌缝油膏主要作为屋面、墙面、沟和槽的防水嵌缝材料。
按物业用途不同划分的房地产投资类型包括（ ）。
A．居住物业投资
B．商用物业投资
C．土地开发投资
D．房地产经营投资
E．酒店投资
答案：A,B,E
解析：
按物业用途类型划分，房地产投资可分为居住物业投资、商用物业投资、工业物业投资、酒店与休闲娱乐设施投资和特殊物业投资。
企业有选择地进入几个细分市场时，该企业采用的目标市场选择模式是（ ）模式。
A、全面覆盖
B、产品专业化
C、市场专业化
D、选择专业化
答案：D
解析：
考点:目标市场选择。选择目标市场时，选择专业化是指企业有选择地进入几个不同的细分市场。
该项目竣工后，说法不正确的有（ ）。
A．竣工验收后即可以交付使用
B．提倡采用招标方式来选择物业管理公司
C．小区特约性物业管理服务费实行政府定价
D．业主委员会应由业主选举产生
21年房地产估价师经典例题5卷 第4卷
影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性因素。这方面的因素主要有( )。
A．大气环境
B．声觉环境
C．水文环境
D．卫生环境
E．政治安定
正确答案：ABCD
[答案] ABCD
E项属于社会因素。
民事行为能力无效的情形不包括（ ）。
A.违反法律或者社会公共利益的
B.无民事行为能力人实施的
C.恶意串通，损害国家.集体或者第三人利益的
D.限制民事行为能力人实施的
答案：D
解析：
本题考查的是民事法律行为。选项D错误，限制民事行为能力人依法不能独立实施的民事行为无效。
运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体方法有（ ）。
A、静态分析法
B、动态分析法
C、成本法
D、比较法
E、总和法
答案：A,B
解析：
本题考查的是动态分析法和静态分析法的产生。运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体有动态分析法和静态分析法。
某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15 天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是（ ）。
A．形象差异化战略
B．人员差别化战略
C．服务差别化战略
D．产品差别化战略
答案：C
解析：
市场定位战略主要有以下四种：①产品差别化战略，即从产品质量、产品款式等方面实现差别；②服务差别化战略，即向目标市场提供与竞争者不同的优质服务；③人员差别化战略，即通过聘用和培训比竞争者更为优秀的人员以获取差别优势；④形象差异化战略，即在产品的核心部分与竞争者雷同的情况下塑造不同的产品形象以获取差别优势。
下列房地产估价方法的运用中，符合谨慎原则要求的有（）。
A.比较法估价时，不选取成交价格明显高于市场价格的交易实例为可比实例
B.收贫法估价时，不高估收入和运营费用
C.成本法估价时，不高估土地取得成本、建设成本、税费、利润和折旧
D.假设开发法估价时，不高估未来开发完成后的价值或低估后续开发的必要支出及应得利润
E.长期趋势法预测房地产未来价格时，不高估市场价格增长水平
答案：A,D
解析：
本题考查的是谨慎原则。（1）在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘；（2）在运用收贫法估价时， 不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或资本化率不应偏低；（3）在运用成本法估价 时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧；（4）在运用假设开发 法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。参见教材P171。
某房地产开发企业经过市场调研后，决定在全国多个城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（ ）模式。
A.选择专业化
B.产品专业化
C.全面覆盖
D.市场集中化
答案：B
解析：
本题考查的是目标市场选择。选项A，企业选择几个不同的细分市场；选项B，企业同时向几个细分市场销售一种产品；选项D，只选择一个细分市场。P121。
21年房地产估价师经典例题5卷 第5卷
在房地产泡沫的成因中，( )是房地产泡沫产生的基础。
A、 投机需求的膨胀
B、 金融机构的过度放贷
C、 土地的有限性和稀缺性
D、 开发商之间的博弈
下列关于土地征收批准权限的说法错误的是（ ）。
A.征收土地实行两级审批制度，即国务院和县级人民政府
B.建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续
C.征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批
D.在征地在依法报批前，当地土地行政主管部门应告知征地情况.确认征地调查结果.组织征地听证
答案：A
解析：
本题考查的是征收集体土地的政策规定。征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批。
在通常情况下采取协议方式出让的地价最低，其次是招标方式，拍卖方式出让的地价最高。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
总体和总体单位不得相互转让。（ ）
此题为判断题(对，错)。
证券公司属于非银行金融机构，主要业务包括有价证券的自营买卖、委托买卖、认购业务和销售等四种。（ ）
答案：对
解析：
证券公司是专门从事有价证券（股票和各种债券）经营及相关业务的非银行金融机构，主要业务包括有价证券的自营买卖、委托买卖、认购业务和销售等四种。
投资可以不考虑时间性，只要期末获得的收益大于期初的投资即可。（ ）
此题为判断题(对，错)。
