房地产估价师预测试题8节 第1节
短期信用工具不包括（ ）。
A．本票
B．汇票
C．支票
D．股票
答案：D
解析：
金融工具可分为短期信用工具、长期信用工具和不定期信用工具。短期信用工具主要指票据，包括：①本票；②汇票；③支票；④大额可转让存单；⑤短期债券等。D 项，股票属于长期信用工具。
关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。
A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相；
B.注册房地产估价师在完成估价之前应证求估价委托人对估价结果的意见
C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同
D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响
答案：B
解析：
本题考查的是估价结果。不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见。参见教材P35。
答案：对
解析：
本题考查的是城市用地评价。土地承载性是城市土地最基本的自然属性。
我国房地产中介服务行业在]994年组建的一个全国性的自律组织是（ ）。
A．中国房地产协会
B．房地产估价师协会
C．中国房地产估价师学会
D．中国土地学会
拍卖人应当在拍卖前展示拍卖标的，并提供查看拍卖标的的条件及有关资料。拍卖标的的展示时间不得少于（ ）日。
A.1
B.2
C.3
D.7
答案：B
解析：
本题考查的是拍卖公告与展示。拍卖人应当在拍卖前展示拍卖标的，并提供查看拍卖标的的条件及有关资料。拍卖标的的展示时间不得少于两日。
房地产估价师预测试题8节 第2节
下列属于支票特点的有（ ）。
A.在银行信用基础上产生，以存款为依据
B.在银行信用基础上产生，以贷款为依据
C.支票有效期短，见票即付
D.签发支票金额，以贷款余额为限
E.签发支票金额，以存款余额为限
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是金融工具。支票的特点是：（1）在银行信用基础上产生，以存款为依据；（2）支票有效期短，见票即付；（3）签发支票金额，以存款余额为限
环境噪声会对人产生很大影响，但是强噪声不会使金属疲劳，不会造成飞机及导弹失事。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是环境噪声的类型和危害。强噪声会使金属疲劳，造成飞机及导弹失事。
因为房地产具有独一无二性，所以房地产不具备完全替代性。（ ）
答案：对
解析：
考点:独一无二。房地产的独一无二特性，使得房地产市场上没有完全相同的房地产供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万別。
转移土地，房屋权属是指下列行为（ ）。
A.国有土地使用权出让
B.土地使用权转让
C.房屋买卖
D.房屋赠与
E.以土地.房屋权属抵债
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是契税。转移土地，房屋权属是指下列行为：（1）国有土地使用权出让；（2）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；（3）房屋买卖；（4）房屋赠与；（5）房屋交换。
设计变更发生以后，承包人应该在工程设计变更确定后（ ）日内，提出变更工程价款的报告，经工程师确认后调整合同价款。
A．7
B．14
C．21
D．28
房地产估价师预测试题8节 第3节
某房产年折旧率为1.6%，有效经过年数为12年，按直线法折旧该房产应届完好房。( )
此题为判断题(对，错)。
某企业开发某土地，工地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（ ）元/m2。
A．1840
B．2840
C．2966
D．3000
正确答案：D
依题意，可根据公式：新建房地价格＝土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+开发利润，代人数值即得。
房产税的课税对象是（ ）。
A.房产
B.土地增值额
C.房产人
D.负税人
答案：A
解析：
本题考查的是房产税。房产税的课税对象是房产。
最小二乘法的基本原理是（ ）。
A．要求实际值与估计值的离差平方和为零
B．要求实际值与估计值的离差平方和为最小
C．要求实际值与趋势值的离差平方和为零
D．要求实际值与趋势值的离差平方和为最小
房地产投资资本金不能低于总投资的（ ）。
A．10%
B．20%
C．30%
D．35%
正确答案：D
《开发经营条例》规定："房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。"2004年4月，为加强宏观调控，调整和优化经济结构，国务院下发了《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》 （国发[2004]13号），将房地产开发项目（不含经济适用房项目）资本金比例由20%高到35%
房地产估价师预测试题8节 第4节
与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，计算一半建筑面积。( )
当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，且可以分析出每一可变因素的可能变化范围及其概率分布，进行风险分析的方法，一般采用（ ）。
A.概率分析
B.解析法
C.蒙特卡洛法
D.杠杆分析
答案：C
解析：
本题考查的是蒙特卡洛模拟法。蒙特卡洛风险分析法需要准确估计各因素的变化范围以及各因素变化的概率。参见教材P235。
在有较多土地供应者的情况下，地价水平主要取决于房地产价格水平。 ( )
此题为判断题(对，错)。
磷元素的含量提高，钢材的塑性和韧性可以得到提高，但强度则会明显下降。 （ ）
答案：错
解析：
本题考查的是钢材、木材和水泥。磷元素的含量提高，钢材的强度可以得到提高，但是塑性和韧性则会明显下降，特别是温度越低，对韧性和塑性的影响越大。
在会计核算时，70%的住宅销售所得的收入应列入（ ）会计科目。
A．资产类
B．损益类
C．所有者权益类
D．成本类
房地产估价师预测试题8节 第5节
在估价机构多、竞争激烈的情况下，（ ）通常是估价业务的主要来源。
A、主动争取
B、主动接受
C、被动争取
D、被动接受
答案：A
解析：
本题考查的是受理估价委托。主动争取，在估价机构多、竞争激烈的情况下，“主动争取”是估价业务的主要来源。
下列（ ）是货币政策的中间目标。
A．稳定物价
B．国际收支平衡
C．货币供应量增加
D．利率稳定
E．实现充分就业
理论上同一估价对象在同一估价目的及相应特定条件下形成的正常值是唯一的。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是价值类型。同一估价对象可以有不同类型的价值，即同一估价对象的价值并不是唯一的。但同一估价对象的具体某种价值是其在相应估价目的特定条件下所形成的正常值，理论上它是唯一的。P33。
该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为（ ）万元。
A．810
B．132025
C．2835
D．4860
下列土地中，不属于农民集体所有的是（ ）。
A.农民宅基地
B.自留地
C.高铁所占用的土地
D.自留山
答案：C
解析：
本题考查的是征收集体土地的特点。宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。高铁所占用的土地是由国家通过征收后得到的，属于国有土地。
房地产估价师预测试题8节 第6节
参加民事法律关系而享有民事权利、承担民事义务的人，是指民事法律关系的（ ）。
A、主体
B、客体
C、内容
D、形式
答案：A
解析：
本题考查的是民事法律关系。民事法律关系的主体，是指参加民事法律关系而享有民事权利、承担民事义务的人。
为了适应社会经济发展的需要，2007年10月颁布了《城乡规划法》，2009年1月1日起施行。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是城市规划体系。2007年10月，为了适应社会经济发展的需要，颁布了《城乡规划法》，2008年1月1日起施行，原来制定的《城市规划法》同时废止。
某一地区的人口机械增长率是该地区一年内人口因出生和死亡因素的消长，导致的该地区人口增减的相对数与其同期年平均总人数之比。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
商业银行发放商用房地产抵押贷款时，下列说法正确的有（ ）。
A.贷款价值比率通常不超过50%
B.贷款期限最长不超过10年
C.贷款期限最长不超过20年
D.贷款利率通常高于个人住房抵押贷款
E.仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放
答案：B,D,E
解析：
本题考查的是房地产抵押贷款。国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款价值比率通常不超过60%，贷款期限最长不超过10年，贷款利率也通常高于个人住房抵押贷款，而且仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放。所以选项A、C不正确。
功能过剩引起的无效成本可以通过使用( )而自动得到消除。
A、 超额持有成本
B、 重新购建价格
C、 重置成本
D、 重建成本
答案：C
解析：
此题属于掌握的范畴。是在考查建筑物折旧的求取方法。功能过剩引起的折旧包括无效成本和超额持有成本。其中，功能过剩造成的无效成本可以通过使用重置成本而自动得到消除，但如果使用重建成本则不能消除。解决此题的关键在于分清重置成本和重建成本。
房地产估价师预测试题8节 第7节
某新建住宅楼顶层相邻的两套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该两户业主作出相应赔偿，委托某房地产估价机构分别对该两户业主的损失价值进行评估，两个估价结果差异较大。
导致两个估价结果差异较大的因素不包括（ ）。
A.房屋渗漏情况
B.房屋购置原价
C.修缮工期长短
D.房屋使用人数
答案：B
解析：
直接经济损失是指修复施工期间或修复后所造成的经济损失，包括：①房屋使用人周转安置费用；②房屋空置的收益损失；③房屋使用面积减少的损失；④房屋室内净高降低的损失；⑤房屋采光面积减少的损失；⑥房屋耐久性降低的损失；⑦邻近房屋损坏的补偿；⑧施工影响的补偿；⑨其他直接经济损失。则房屋使用人周转安置费用属于直接经济损失，应计入估价结果，因此估价结果与房屋使用人数有关，损失价值多少与房屋损失程度、范围和内容有关，与房屋购置原价无关。
下列情形中，可以不办理出让手续的有（ ）。
A.民政局将办公楼连同院落整体转让给公安局做交通指挥中心
B.林业局将办公楼连同院落整体转让给私立中学做教学楼
C.私有住宅转让后改为副食品加工车间
D.职工已购公有住房首次上市转让
E.国有企业按国家住房制度改革政策出售公有住房
答案：A,B,E
解析：
本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变可保留划拨土地使用。
研究表明，从历史多个周期变化的资料中计算出的（ ），就是房地产市场自然周期中的平衡点。
A、空置率
B、长期空置率
C、长期平均空置率
D、长期平均吸纳率
答案：C
解析：
考点:房地产市场的景气循环。研究表明，从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率（又称合理空置率或结构空置率），就是房地产市场自然周期中的平衡点。
根据标准临街宗地单价求得一宗临街深度为50m、临街宽度为20m的土地总价为280万元。标准临街深度为100m，假设相同临街深度的矩形宗地以临街宽度20m为基准，每增加临街宽度1m单价增加1%。根据四三二一法则，求取临街深度为75m，临街宽度为25m的矩形宗地单价为（）元/㎡。2013真题
A.2000
B.2100
C.2400
D.2520
答案：D
解析：
本题考查的是编制价格修正率表。设临街深度为100m、临街宽度为20m的总价为V，则根据四三二一法则，280＝V（40%＋30%），解得V＝400万元，V75×20＝V×（40%＋30%＋20%）＝360（万元），临街深度为75m、临街宽度为20m的地块单价为360/（75×20）＝2400（元/㎡），据题意，临街深度为75m、临街宽度为25m的地块单价为2400×（1＋5%）＝2520（元/㎡）。
房地产转让合同、房地产抵押合同和房屋租赁合同均为要式合同。（ ）
正确答案：√
房地产转让合同、房地产抵押合同和房屋租赁合同都是要式合同。
房地产估价师预测试题8节 第8节
甲公司实施该项目的项目资本金不得少于（ ）万元。
A．1200
B．1800
C．2100
D．3000
正确答案：C
《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%”。2004年4月，为加强宏观调控，调整和优化经济结构，国务院下发了《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发[2004]13号)，将房地产开发项目(不含经济适用房项目)资本金最低比例由20%提高到35%。6000万元×35%=2100万元。
(2017年真题) 关于房地产投资项目敏感性分析的说法，正确的有（）
A.敏感性分析是一种动态不确定性分析
B.敏感性分析常用的方法是蒙特卡洛模拟法
C.敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析
D.通过敏感性分析能够判断项目承担风险的能力
E.敏感性分析的不足可以通过概率分析加以弥补
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是敏感性分析。选项A、D正确，敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。它用以分析项目经济效益指标对各不确定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其最大变动幅度，据此判断项目承担风险的能力；选项B错误，蒙特卡洛模拟法是风险估价与评价的方法，不是敏感性分析的方法；选项C正确，根据不确定性因素每次变动数目的多少，敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析；选项E正确，为了弥补敏感性分析的不足，在进行项目评估和决策时，尚须进一步作概率分析。
根据《资产评估法》，评估机构应当自领取营业执照之日起60日内向有关评估行政管理部门备案。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价的要素。评估机构应当自领取营业执照之日起30日内向有关评估行政管理部门备案。
在下列行为中，属于犯罪的有( )。
A.欠税
B.偷税
C.抗税
D.退税
E.漏税
答案：B,C
解析：
纳税人的违章行为通常包括偷税、抗税、漏税、欠税等不同情况。偷税和抗税属于违法犯罪行为。漏税和欠税属一般章行为，不构成犯罪。
担保物权包括（ ）。
A、地役权
B、典权
C、抵押权
D、留置权
E、质权
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是担保物权。担保物权包括抵押权、质权、留置权等。
