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21年房地产估价师模拟冲刺试题集8辑

发布时间：2021-08-13
21年房地产估价师模拟冲刺试题集8辑

21年房地产估价师模拟冲刺试题集8辑 第1辑

保险资金的特点有（　）。

A.高比例的长期投资
B.保险利润不确定性
C.投资回报期较长
D.保险公司负债具有不确定性
E.保险公司责任准备金具有预估性

答案：A,D,E
解析：
本题考查的是保险资金的性质和特点。保险资金的特点包括有高比例的长期投资、保险公司负债具有不确定性、保险公司责任准备金具有预估性。

个人住房贷款业务信用风险仅涉及购房人这一方面。（　）

答案：错
解析：
考点:房地产抵押贷款。个人住房贷款业务信用风险涉及开发商、购房人两方面。

根据《物权法》，下列财产中，可以设定抵押的是( )。

A.国有土地所有权
B.村办企业的厂房
C.集体土地所有权
D.被查封的房屋

答案：B
解析：
《物权法》规定，债务人或者第三人有权处分可以抵押的财产有：①建筑物和其他土地附着物；②建设用地使用权；③以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；④生产设备、原材料、半成品、产品；⑤正在建造的建筑物、船舶、航空器；⑥交通运输工具；⑦法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将上列财产一并抵押。

某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，则可供选择的融资方式是（　　）。

A．发行可转换债券
B．发行普通股股票
C．发行优先股股票
D．发行公司债券

答案：D
解析：
公司债券是指公司依照法定程序发行、约定在一年以上期限内还本付息的有价证券。相对于股权融资和其他类型债券融资，公司债券融资具有面向对象广泛、融资成本较低、不改变原股东对公司的控制权、可优化企业债务结构、降低流动性风险等优点。

国家规定，商品住宅用地必须采取（ ）方式出让。

A．抽签

B．招标

C．拍卖

D．协议

E．挂牌出让

正确答案：BCE
国土资源部于2002年出台的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权，规定》（国土资源部令第ll号）增加了国有土地使用权出让的挂牌出让方式。11号令同时规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地。必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。

某7层写字楼建造于20世纪80年代，为钢筋混凝土框架结构，设楼梯间2个，内外墙体由普通砖砌成，外墙粘釉面砖。采暖是由锅炉产生的热水，经输热管道送到房间散热器中，放出热量后，经回水管道热源重新加热，循环使用。该写字楼的采暖方式为( )。

A.局部采暖
B.区域采暖
C.分析采暖
D.集中采暖

答案：D
解析：
(1)集中采暖。热源(锅炉产生的热水或蒸汽作为热媒)经输热管道送到采暖房间的散热器中，放出热量后，经回水管道流回大热源重新加热，循环使用。
(2)局部采暖。如火炉、火坑、空气电加热器等。
(3)区域供热。如大型区域锅炉房或热电厂供热系统。

相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（ ）。

A．置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产

B．置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资

C．置业投资对象可以是市场上存量房地产

D．置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营

E．置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者

正确答案：ACDE

21年房地产估价师模拟冲刺试题集8辑 第2辑

国库券是一种直接金融工具。 ( )

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

下列关于挂牌价格的说法中，正确的是（　）。

A、挂牌价格一般高于市场成交价格
B、当市场不景气时，挂牌价会较低，议价空间会较小
C、挂牌价格与市场成交价格的差异大，说明市场景气
D、挂牌价格的优点是公开透明，容易取得，可以作为估价的依据

答案：A
解析：
本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项A正确，挂牌价格不是成交价格，且通常高于成交价格；选项B、C错误，挂牌价格与成交价之差称为议价空间，它越小，说明市场越景气。而当市场越不景气时，一方面挂牌价会越低，另一方面议价空间会越大；选项D错误，挂牌价的优点是公开透明、容易获得，缺点是不是真实成交价，因此一般不能作为估价的依据, 但可作为了解市场行情的参考。

房地产广告中涉及资产评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间；使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，并表明出处。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

《城市房地产抵押管理办法》规定，列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物，不得设定抵押。（ ）

答案：对
解析：
本题考查的是房地产抵押的条件。《城市房地产抵押管理办法》规定：列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得设定抵押。P142。

运用平均发展速度法预测房地产价格时，可对过去各期的发展速度予以加权计算，权重应根据各期发展速度的大小，由小到大来确定。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是平均发展速度法。由于越接近所预测的价格对应的时间的发展速度对预测越重要，所以如果能用不同的权重对过去各期的发展速度予以加权后再计算其平均发展速度，就能使预测的价格更接近或符合实际。至于在预测时究竟应采用哪种权重予以加权，一般需要根据房地产价格的变动过程和趋势以及房地产估价师的经验来判断确定。参见教材P389。

在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地价格分析属于（　　）。

A．临界点分析
B．期望值分析
C．敏感性分析
D．概率分析

答案：A
解析：
临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。最高土地取得价格是指开发项目销售额和其他费用不变条件下，保持满足预期收益水平，所能承受的最高土地取得价格，土地取得价格超过这一价格时，开发项目将无法获得足够的收益。因此，最高土地价格分析属于临界点分析。

编制城市总体规划和详细规划时，必须控制的城市基础设施用地的控制界线为城市( )。

A.紫线
B.黄线
C.绿线
D.蓝线

答案：B
解析：
在制定城市总体规划和详细规划时应当划定城市黄线。城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。

21年房地产估价师模拟冲刺试题集8辑 第3辑

边际收益递减规律也称生产要素( )规律。

A、 边际产量递减
B、 边际因素递减
C、 边际效果递减
D、 边际收效递减

答案：A
解析：
边际收益递减规律也称生产要素边际产量递减规律。

(2016真题) 房屋之间无上盖的架空通廊不计算建筑面积。（）

答案：对
解析：
本题考查的是房地产面积测算。房屋之间无上盖的架空通廊不计算房屋面积。

住房置业服务费由供款人向担保公司支付，担保服务收费标准应报经同级物价部门批准。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

2003年9月，北京DC房地产公司将其名下的JM大厦作价入股北京zL集团有限公司，JM大厦的产权归后者所有。在此之前的2003年8月，双方曾委托两家值得信任的评估机构对JM大厦进行了估价，双方以估价结果为参考依据，协商确定以JM大厦作价1．2亿元人民币入股。

请问：

1．何为房地产转让?

2．城市房地产转让的合法方式除买卖、赠与外，其他合法方式有哪些?

3．房地产转让估价有哪些特点?

正确答案：
1．《城市房地产管理法》第三十六条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”
2．城市房地产转让的合法方式除买卖、赠与外，其他合法方式主要包括下列行为：
(1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；
(2)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；
(3)因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；
(4)以房地产抵债的；
(5)法律、法规规定的其他情形。
3．房地产转让估价具有以下几个方面的特点：
(1)从估价时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，估价时点则在估价作业日期之后。
(2)从委托人和评估主体上讲，房地产转让估价可以委托社会任何一家值得委托人信任的评估机构评估，委托人既可能是买方和卖方单独委托，也可能是买卖双方共同委托，这是一种自愿的行为。
(3)从估价目的和要求上讲，房地产转让评估只是为了了解、掌握房地产交易行情而进行的评估，其目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，它带有一种咨询性，如买方需要了解购买一宗房地产时，可能实现的最低价格，而卖方则需要了解出售房地产时可能实现的最高价格。作为评估机构，对该宗房地产进行评估时，其评估结果可能是有一定摆动幅度的价格区间，估价人只对估价信息和结论合乎估价技术规范和职业规范负责，而对房地产转让定价决策不负直接责任。

目前我国商业银行活期储蓄存款中，每年（　）为结息日。

A、2月30日
B、4月30日
C、6月30日
D、12月30日

答案：C
解析：
本题考查的是商业银行负债业务。在我国商业银行活期储蓄存款中，每年6月30日为结息日。

可比实例房地产权益状况调整的内容主要包括( )。

A、 土地使用年限
B、 建筑物使用年限
C、 容积率
D、 配套设施
E 建筑规模

答案：A,C
解析：
此题属于掌握的范畴。是在考查房地产状况修正的内容。房地产状况修正包括区位状况、权益状况和实物状况三个方面的修正。其中，权益状况修正的内容主要包括：土地使用权年限、城市规划限制条件等。其中土地使用权年限很容易和实物状况修正的内容相混淆，这在复习时应注意。解决此题的关键在于在进行对比的情况下进行记忆。

业主，即物业产权人，指房屋所有权人。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

21年房地产估价师模拟冲刺试题集8辑 第4辑

在房地产抵押中，需要进行房地产估价的环节包括（　）。

A.初次抵押中的抵押价值评估
B.再次抵押中的抵押价值评估
C.续贷抵押中的抵押价值评估
D.处置抵押中的市场价值评估
E.租赁抵押中的权益价值评估

答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是对房地产估价的需要。房地产抵押对房地产估价的需要主要有下列5种：（1）初次抵押估价；（2）再次抵押估价；（3）续贷抵押估价；（4）抵押期间估价；（5）抵押房地产处置估价。

(2016真题) 根据《城市房地产管理法》，房地产交易的形式有（）。

A.房地产出让
B.房地产转让
C.房地产抵押
D.土地划拨
E.房屋租赁

答案：B,C,E
解析：
本题考查的是房地产交易管理的概念和原则。1994年7月5日颁布的《城市房地产管理法》规定，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。

对于一般房地产投资项目，（　）指标应大于2。

　　A.利息备付率
　　B.偿债备付率
　　C.流动比率
　　D.速动比率

答案：A
解析：
本题考查的是清偿能力指标及其计算。偿债备付率介于1.15～1.35之间；对于房地产开发企业或项目来说，200%并不是最理想的流动比率，其流动比率相对较低；一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率较低，不会达到100%。参见教材P203～206。

房地产具有用途多样特性，现实中房地产的用途其拥有者可以随意决定。（ ）

答案：错
解析：
本题考查的是用途多样。房地产虽然具有用途多样特性，但现实中房地产的用途并不是其拥有者可以随意决定的。参见教材P62。@##

为简明起见，工程图纸一般都用绝对标高 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

完全垄断市场上，厂商可以通过调节产量与价格实现利润最大化，其长期均衡的条件是边际收益大于长期边际成本。（　　）

答案：错
解析：
完全垄断简称垄断，是指整个行业的市场完全处于独家厂商的控制之下，是一种没有任何竞争、由一家厂商控制某种产品的市场结构。在长期，厂商可以通过调节产量与价格实现利润最大化。厂商长期均衡的条件是边际收益与长期边际成本和短期边际成本都相等。

下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有（ ）。

A．认知价值定价法

B．价值定价法

C．领导定价法

D．挑战定价法

E．随行就市定价法

正确答案：CDE

21年房地产估价师模拟冲刺试题集8辑 第5辑

土地初始登记，是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名、名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

下列关于资金时间价值的表述中，正确的有（　）。

A.资金的增值特性使其具有时间价值
B.利率是资金时间价值的一种标志
C.从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿
D.即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较
E.资金时间价值的大小取决于投资利润率.通货膨胀率.风险因素等

答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是资金时间价值的概念。选项D错误，考虑了资金的时间价值，就必须将资金换算到同一时点才能进行比较。

根据土地利用总体规划，将土地用途分为（　）。

A.农用地
B.建设用地
C.固有土地
D.集体土地
E.未利用土地

答案：A,B,E
解析：
本题考查的是土地管理的基本制度。根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。

以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括（　）。

A.建筑安装工程费
B.国有土地使用权出让金
C.土地开发成本
D.公共配套设施建设费
E.土地增值收益或溢价

答案：B,C,E
解析：
本题考查的是土地费用。以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款由国有土地使用权出让金、土地开发成本和土地增值收益或溢价构成。

按照使用目的不同，房地产资产的物业类型可分为（ ）。

A．居住 物业

B．商用物业

C．工业 物业

D．特殊物业

正确答案：ABCD

运用路线价法评估某路线价区段内标准宗地以外的宗地价格时，应进行修正调整的有（ ）。

A.土地形状
B.容积率
C.土地使用期限
D.土地市场状况
E.土地开发程度

答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是路线价法概述。利用路线价法求取临街土地价值时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”，仅进行“房地产状况调整”。

根据房地产市场自然周期的理论，商品房空置率上升是处于自然周期的（　）。

A、第一阶段
B、第二阶段初期
C、第二阶段后期
D、第三阶段

答案：D
解析：
本题考查的是房地产市场的景气周期。自然周期的第三阶段，供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平；自然周期的第四阶段，需求停止增长或以很低的速度增长，开工减少，但竣工量使空置率继续上升，租金增长率开始下滑。

21年房地产估价师模拟冲刺试题集8辑 第6辑

某投资者购买了一幢写字楼用于出租经营，购楼投资的60%来自银行提供的期限10 年、年利率10%、按年等额还本付息的抵押贷款。假设写字楼的出租率一直稳定在85%，且净租金收入每年以6%的速度上涨（收入发生在期初），计划第10 年末转售，投资者的期望收益率为10%。该写字楼资本金现金流量现值的计算所涉及的公式包括（　　）。

答案：A,B,D
解析：
要用到等额序列支付资金回收系数公式算出每年还本付息额，一次性支付的终值系数公式算出第10 年末转售价格折现值，还要用等比序列现值系数公式算出每年净租金的折现值。C 项为等比序列现值系数公式中当年净租金增长率等于收益率时的公式，E 项为等差序列现值系数公式，均与题意不符。

交易情况修正的方法不包括（　）。

A.总价修正
B.单价修正
C.分离修正
D.百分比修正

答案：C
解析：
本题考查的是交易情况修正的方法。交易情况修正的方法主要有总价修正和单价修正，金额修正和百分比修正。

政策性银行资金运用以发放中长期贷款为主，贷款利率一般高于同期限的一般金融机构贷款利率。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是政策性银行。政策性银行资金运用以发放中长期贷款为主，贷款利率一般低于同期限的一般金融机构贷款利率。

房地产开发公司于2007年1月开发一经济适用房住宅小区，项目总投资为3000万元，并以划拨方式取得了该项目建设用地使用权。2007年6月，经招标，分别与B监理公司，C施工企业签订了监理合同、施工合同，其中建设工期为一年半，施工工程合同价为1800万元。2007年4月，正式开工建设。2008年9月，乙公司完成该小区开发，并通过综合验收。

该项目的竣工验收应由（）组织。

A、建设单位
B、监理单位
C、施工单位
D、设计单位

答案：A
解析：
本题考查的是建设工程的竣工验收管理制度。建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。

物业甲为写字楼项目，2017年末价值为1000万元，预计2018年末价值为1100万元的可能性为50%、为900万元的可能性为50%；物业乙为保龄球场项目，2017年末价值为1000万元，2018年末价值为1200万元的可能性是50%、为800万元的可能性为50%，甲乙两个物业投资风险比较的结果是（ ）。

A.甲物业投资风险较大
B.乙物业投资风险较大
C.甲、乙两个物业投资风险一样大
D.无法判断

答案：B
解析：
本题考查的是概率分析中的期望值法。物业甲的价值的期望值：1100×50%＋900×50%＝1000；物业乙的价值的期望值：1200×50%＋800×50%＝1000；甲的标准差=[（1100－1000）2×0.5＋（900－1000）2×0.5]0.5＝100；乙的标准差=[（1200－1000）2×0.5＋（800－1000）2×0.5]0.5＝200；甲、乙物业价值的期望值相同，则标准差小的风险小，甲的标准差小。P233。

某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3000元/m2，出租的年末净收益为300元/m2。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，则该期房目前的价格应为( )元/m2。

A、 2667
B、 2670
C、 3000
D、 2660

答案：A
解析：
此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其计算。具体计算过程为：



解决此题的关键在于弄清期房价格的内涵。

关于假设开发法估价中开发经营期的说法，正确的有（　）。

A、开发经营期的起点是假设取得估价对象的日期
B、开发经营期的终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期
C、建造期的起点是价值时点，终点是未来开发完成后的房地产竣工之日
D、销售期是自开始销售房地产之日起至将其售出之日止的时间
E、经营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日

答案：A,B,D
解析：
本题考查的是后续开发经营期。后续开发经营期简称开发经营期，其起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期（即价值时点），终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期，即开发经营期是自价值时点起至未来开发完成后的房地产经营结束时止的时间，可分为后续建设期和经营期。后续建设期简称建设期，其起点与开发经营期的起点相同，终点是未来开发完成后的房地产竣工之日，即建设期是自价值时点起至未来开发完成后的房地产竣工时止的时间，可分为前期和建造期。销售期是自未来开发完成后的房地产开始销售时起至其售出时止的时间。运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日。参见教材P346～347。

21年房地产估价师模拟冲刺试题集8辑 第7辑

基数效用论采用的分析方法是无差异曲线分析法。序数效用论采用的分析方法是边际效用分析法。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是效用。基数效用论采用的分析方法是边际效用分析法，序数效用论采用的分析方法是无差异曲线分析法。

根据资产的特点，融资租入的固定资产可以视为企业的资产。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

城市总体规划的依据是（　）。

A.国民经济和社会发展规划
B.土地利用总体规划
C.城市环境保护规划
D.国土规划

答案：A
解析：
本题考查的是城市规划与其他相关规划的关系。国民经济和社会发展规划是城市总体规划的依据，是编制和调整城市总体规划的指导性文件。

经有关主管部门批准，可以对下列（　）建设工程的勘察、设计直接发包。

A、采用特定专利的
B、采用专有技术的
C、建筑艺术造型有特殊要求的
D、国务院规定的其他建设工程的勘察、设计
E、一般建设工程的勘察、设计业务

答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是勘察设计的发包与承包。经有关主管部门批准，可以对下列建设工程的勘察、设计直接发包的是：采用特定的专利或者专有技术的；建筑艺术造型有特殊要求的；国务院规定的其他建设工程的勘察、设计。

运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是平均发展速度法。不是额度，而是幅度。

(2016真题) 新建商品房的质量问题由（）承担责任。

A.勘察设计单位
B.施工企业
C.工程监理单位
D.房地产开发企业

答案：D
解析：
本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。

某房地产开发商同时开发甲、乙、丙、丁四个小区，拟定销售价格分别为1500元/m2、900元/m2、2000元/m2和2400元/m2，此时四个小区的需求价格弹性系数分别为-1.23、-0.98、-1.36和-1.43，则可以判定（ ）。

A．在任何情况下，丁的需求价格弹性最大

B．甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收入

C．在任何情况下，乙的需求价格弹性最小

D．此时乙的需求价格弹性最大

正确答案：B

21年房地产估价师模拟冲刺试题集8辑 第8辑

专业房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动。（　）

答案：对
解析：
考点:房地产估价的含义。专业房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动。

属于房屋产权转移登记的情形有（ ）。

A．翻建

B．扩建

C．分割

D．抵押

E．裁决

正确答案：CE

指数修匀法是以本期的实际值和对将来的预测值为根据，经过修匀之后得出下一时期预测值的方法。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是长期趋势法。指数修匀法是以本期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出下一期预测值的方法。

可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。

答案：对
解析：

按建设用地的用途分类，可分为（　）。

A.非农业建设用地
B.农业建设用地
C.未利用地
D.其他建设用地
E.临时用地

答案：A,B
解析：
本题考查的是建设用地的概念、分类和特点。按建设用地的用途分类，可分为非农业建设用地和农业建设用地。

完全竞争市场相比，垄断竞争市场不能实现信息畅通，其他条件都相同。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是垄断竞争市场上的厂商均衡。垄断竞争是仅与完全竞争的第二个条件不同，而与其他条件都相同的一种市场结构，即各厂商的产品不同质，存在一定的差别。垄断竞争市场具有众多的生产者和消费者，加上资源可自由流动和信息畅通，所以垄断竞争行业十分接近于完全竞争行业。

下列关于成本理论关系式的说法中，正确的有（　）。

A.经济成本=会计成本（显成本）+隐成本
B.经济成本=会计成本（显成本）－隐成本
C.经济利润=销售收入－会计成本－隐成本
D.经济利润=销售收入+会计成本－隐成本
E.经济利润=销售收入+会计成本+隐成本

答案：A,C
解析：
本题考查的是成本理论。经济成本=会计成本（显成本）+隐成本；经济利润=销售收入－会计成本－隐成本。

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