21年房地产估价师经典例题6辑 第1辑
房地产估价机构应当自收到被征收人书面复核估价申请之日起（ ）日内给予答复。
A.3
B.5
C.7
D.10
答案：C
解析：
本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。房屋征收当事人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产估价机构书面申请复核评估。该估价机构应当自收到书面复核申请之日起10日内进行复核。
下列对某宗房地产状况的描述中，不属于位置描述的是（ ）。
A.该房地产位于28层办公楼的第8层
B.该房地产500米内有地铁站点
C.该房地产离机场约25公里
D.该房地产坐北朝南
答案：B
解析：
本题考查的是房地产区位状况描述。房地产区位状况描述中对位置的描述，主要说明以下方面：坐落、方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层等。选项B，属于区位状况描述中对交通的描述。本题考的很细。
(2016年真题) 某房地产投资项目总投资5000万元，其中资本金投入2000万元，其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为10%，资本金投资收益率为22%，则项目全部投资收益率为（）。
A.12.00%
B.14.00%
C.14.80%
D.17.20%
答案：C
解析：
本题考查的是全部投资和资本金评价指标的差异。
国有土地依法属于国家所有。因此，对国有土地不再颁发土地所有权证书。 （ ）
在比较法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况调整系数为（ ）。
A、0.95
B、0.99
C、1.01
D、1.05
答案：A
解析：
本题考查的是房地产状况调整的方法。房地产状况调整系数＝97/102＝0.95。
为了适应社会经济发展的需要，2007年10月颁布了《城乡规划法》，2009年1月1日起施行。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是城市规划体系。2007年10月，为了适应社会经济发展的需要，颁布了《城乡规划法》，2008年1月1日起施行，原来制定的《城市规划法》同时废止。
住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中（）。
A.区位因素
B.社会因素
C.实物因素
D.权益因素
答案：C
解析：
本题考查的是房地产实物因素。平面设计中功能分区是否合理、使用是否方便是决定其价值高低的重要因素之一。空间布局是通过墙体分隔形成的，墙体属于房地产实物因素。
规划意见书中对规划设计的要求包括（ ）等内容。
A.用地性质
B.用地位置
C.规划土地使用要求
D.建设项目与高压电力线等的距离要求
E.居住建筑的公共服务设施配套建设指标
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。规划设计要求包括三个方面的内容：（1）规划土地使用要求；（2）居住建筑的公共服务设施配套建设指标；（3）建设项目与退让用地边界、城市道路、铁路干线、河道、高压电力线等距离要求。
梁是跨空间的横向构件，它在房屋中承担板传来的荷载，再传到支承它的柱上。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师经典例题6辑 第2辑
以房地产转让方式取得土地使用权的权利人，其实际使用年限应是出让合同约定的年限。（ ）
此题为判断题(对，错)。
目前，一级房地产估价机构的资质核准由（）管理部门负责。
A.县级以上房地产
B.城市房地产
C.省、自治区、直辖市住房城乡建设
D.囯务院住房城乡建设
答案：C
解析：
本题考查的是房地产估价机构资质管理。一级房地产估价机构资质核准工作由省、自治区、直辖市住房城乡建设（房地产）管理部门负责。参见敦材P156。
保险资金的性质主要有（ ）。
A.自有性
B.负债性
C.相对稳定性
D.不稳定性
E.社会性
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是保险资金的性质。保险资金通过保费筹集，具有负债性；保险公司可运用资金在一定数量上、一定时间内保持一定规模，这是相对稳定性；保险资金来源于社会大众缴纳的保险费，具有社会性。P336。
某房地产的土地面积2000m2，建筑面积8000m2，土地于2003年10月1日通过有偿出让方式获得，使用权年限为40年，当时的单价为5000元/m2。建筑物为钢筋混凝土结构，于2004年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价为建筑面积2500元/m2，2010年10月1日与该房地产的地段和用途相同使用权年限为40年的土地的单价为6000元/m2，该类房屋的重置价格（含使用权年限为40年的土地价格）为每平方米建筑面积3000元，估计该类建筑物的残值为2%，土地报酬率为6%。试利用上述资料估算该房地产2010年10月1日的总价。
答案：
解析：
（1）建筑物重置价格＝8000×3000－6000×2000＝1200（万元）
（2）建筑物累计折旧额＝1200×（1－2%）×6/39＝180.92（万元）
（3）建筑物价格＝1200－180.92＝1019.08（万元）
（4）土地的价格：先算出土地使用权的年收益A，A＝6000×2000/（P/A，6%，40）；
再计算33年土地使用权价格P＝A×（P/A，6%，33）＝[6000×2000/（P/A，6%，40）]×（P/A，6%，33）＝6000×2000×6%/[1－（1/1.06）40]/6%×[1－（1/1.06）33]＝1134.92（万元）
（5）该房地产的总价＝1019.08＋1134.92＝2153.99（万元）
直接导致市场失灵的原因有（ ）。
A．外部性
B．垄断
C．排他性物品的生产
D．信息不完全
E．政府对市场的管理与协调
房地产开发项目的开发期，由（ ）两个阶段组成。
A.建造期与经营期
B.准备期与经营期
C.准备期和建造期
D.建造期和经营准备期
答案：C
解析：
本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。房地产开发项目的开发期，由准备期和建造期两个阶段组成。
下列现金流计算的表达式中，错误的是（ ）。
A、从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息后，就得到了税前现金流
B、税前现金流扣除所得税，就得到了税后现金流
C、当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为正值
D、当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为负值
答案：C
解析：
本题考查的是收益性物业经营状况的评估。当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为负值。
形成每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣差别是因为房地产具有（ ）特性。
A.不可移动
B.独一无二
C.流动性差
D.用途多样
答案：A
解析：
本题考查的是房地产的特性。由于不可移动，每宗房地产与重要场所（如市中心、公园、学校、医院等）的距离、对外交通、外部配套设施、周围环境等，均有一定的相对稳定的状态，从而形成了每宗房地产独特的自然地理位置和社会经济位置，使得不同的房地产之间有区位优劣差别。
下列影响房地产价格的因素中，属于国际因素的有（ ）。
A、世界经济状况
B、房地产投机
C、政治对立状况
D、军事冲突状况
E、城市化状况
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是国际因素。影响房地产价格的国际因素主要有世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况和军事冲突状况等。选项BE，属于社会因素。
21年房地产估价师经典例题6辑 第3辑
从市场分析角度出发，下列信息属于房地产市场信息的有（ ）
A．GNP增长率
B．信贷政策
C．市场吸纳率
D．房地产开发成本及成本指数
从经济角度理解，利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为称为（ ）。
A、投机
B、储蓄
C、投资
D、信托
答案：C
解析：
本题考查的是投资概述。从经济角度理解，投资是利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为。
房地产价格的特征主要包括（）。
A.房地产价格受建筑技术的影响很大
B.房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响
C.房地产价格形成的时间通常较长
D.房地产价格实质上是房地产权益的价格
E.房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产价格的特点。房地产价格的六个特点：（1）与区位密切相关。（2）实质上是权益的价格。（3）同时有买卖价格和租赁价格。（4）易受交易者的个别情况影响。（5）形成的时间通常较长。（6）包含的内容复杂多样。
根据《房地产广告发布暂行规定》的规定，禁止发布房地产销售广告的情形有（ ）等。
A．集体土地上的合法房屋
B．代管房屋
C．列入拆迁范围内的房屋
D．共有房屋
E．商品房预售许可证正在办理之中的房屋
正确答案：AE
根据《房地产广告发布暂行规定》的规定，不得发布房地产广告的情形有：在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；在未经国家征用的集体所有的土地上开发建设的；司法机关和行政机关依法规定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；权属有争议的；违反国家有关规定建设的；不符合工程质量标准，经验收不合格的；法律、行政法规规定的其他情形。
以下属于估价报告内存质量的有（ ）。
A．估价结果的准确性
B．估价方法选用的正确性
C．参数选择的合理性
D．文字表述水平
E．文字格式及印刷质量
正确答案：ABC
估价报告质量的高低，除取决于估价结果的准确性、估价依据的充分性、估价方法选用的正确性、有关参数选取的合理性外，还取决于估价报告的文字表述水平、文本格式及印刷质量。前者是估价报告的内存质量。后者是估价报告的外在质量。
浮动利率是指一国政府通过中央银行而确定的各种利率。（ ）
此题为判断题(对，错)。
建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。下列属于经济折旧的有( )。
A、 功能落后
B、 功能缺乏
C、 环境污染
D、 交通拥挤
E 正常使用的磨损
答案：C,D
解析：
功能落后和功能缺乏属于功能折旧；正常使用的磨损属于物质折旧。
关于政府投资的保障性安居工程项目招标的说法，正确的是（ ）。
A.必须采用公开方式招标
B.必须采用工程量清单方式招标
C.必须根据项目特点编制标底
D.必须向投标人发出投标邀请书
E.应实行建设工程总承包
答案：A,B,E
解析：
【考点】工程建设招标。全部使用国有资金投资、国有资金投资控股或占主导地位的建设项目，应采用公开招标方式确定承包商。全部使用国有资金或国有资金投资为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。采用工程量清单招标的宜采用单价合同方式。工程建设项目应实行建设工程总承包。
城市规划确定的江、河、湖等城市地表水体保护和控制的地域界线是（ ）。
A．紫线
B．绿线
C．蓝线
D．黄线
答案：C
解析：
城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。A 项，城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。B 项，城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线。D 项，城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。
21年房地产估价师经典例题6辑 第4辑
城市房屋拆迁的裁决应当由（ ）做出。
A．仲裁机构
B．人民法院
C．公安机关
D．房屋拆迁管理部门
甲房地产开发公司（以下称甲公司）为境内上市企业，注册资本为3亿元。2016年甲公司在F市开工建设了一个用地面积为60万平方米的住宅区，其中规划的绿地面积为18万平方米，道路用地面积为10万平方米，住宅基底总面积为24万平方米，住宅平均层数为5层，每层面积相等。当年末，该住宅区一期项目达到预售条件，甲公司向当地主管部门申请预售许可，获得批准后开始对外预售。此外，2016年甲公司的开发量比上年增长了10%，但开发费用仅增长8%；2016年末甲公司的财务报表显示，其所有者权益为80649万元，其中法定公积金16000万元；负债为75412万元，其中借款45000万元；税前利润3800万元，企业所得税率25%。
甲公司在融资活动中，可利用的直接融资方式为（ ）。
A、银行贷款
B、信托贷款
C、发行股票
D、发行债券
答案：C,D
解析：
本题考查的是金融活动。直接融资是指资金供给者与资金需求者运用一定的金融工具直接形成债权债务关系的行为。发生长期债券和发行股票属于直接融资方式。参见教材P231。
根据中介服务收费的有关规定，房屋租赁代理可根据当事人签订的租赁协议中租赁期限得长短收取不等的中介代理费。（ ）
此题为判断题(对，错)。
以下属于房地产市场运行的社会环境的有（ ）。
A．基础设施状况
B．人口数量和结构
C．居民思想观念
D．宏观金融政策
E．新产品开发能力
正确答案：BC
BC社会环境，是指一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等。
房屋拆迁的补偿对象为（ ）。
A．所有人
B．使用人
C．租赁人
D．以上所有
房地产估价师参加的下列保险中，属于社会保险险种的有（ ）
A 社会养老保险
B 健康保险
C 劳动工伤保险
D 意外伤害保险
E 失业保险
对于基金持有人来说，不需要有很多资金，就可以享受到市场上资金大户的功能和好处，这体现了投资基金具有（ ）的特点。
A.化零为整.凑小钱成大钱
B.降低和分散投资风险.提高投资效率
C.弥补中小投资者投资管理缺陷
D.避免国外投资者直接控制国内企业股权
答案：A
解析：
本题考查的是投资基金的特点。投资基金的特点之一是：化零为整、凑小钱成大钱：基金可以迅速筹集巨额资本，进行大规模、多方面的投资。对于基金股份的持有人来说，不需要有很多资金，就可以享受到市场上资金大户的功能和好处。
下列关于等产量线的特点，表述正确的是（ ）。
A.等产量曲线的斜率为正值
B.等产量曲线凸向原点，任意两条可以相交
C.等产量曲线是一条从上方向右下方倾斜的曲线
D.距离远点越近的等产量曲线，所代表的产量越大
答案：C
解析：
本题考查的是生产理论。选项A错误，等产量曲线的斜率为负值；选项B错误，等产量曲线凸向原点，任意两条等产量曲线不能相交；选项D错误，距离远点越近的等产量曲线，所代表的产量越小。参见教材P195～196。
不确定性分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率为已知条件下的风险数据。( )
21年房地产估价师经典例题6辑 第5辑
耕地占用税的计税依据是纳税人（ ）面积。
A．经批准占用的耕地
B．经批准占用的土地
C．实际占用的耕地
D．实际占用的建设用地
答案：C
解析：
耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税，以纳税人实际占用耕地面积为计税依据，按照规定税率一次性计算征收。耕地占用税实行据实征收原则。
对某一房产市场中不同物业类型之间的供给比例或交易比例关系的分析，属于房地产市场的（ ）。
A.总量结构分析
B.产品结构分析
C.区域结构分析
D.投资结构分析
答案：B
解析：
【考点】房地产市场结构。产品结构：从经济发展阶段出发，考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。
房地产估价规范的内容包括（ ）。
A．评估制度
B．估价原则
C．估价程序
D．估价报告
E．职业道德
下列建设用地，可依法采用划拨方式提供土地使用权的有（ ）。
A.军用营区用地
B.市检察院办公用地
C.限价商品住房用地
D.污水处理厂建筑用地
E.某图书馆展销场所用地
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是建设用地使用权划拨范围。限价商品房用地并非划拨；图书馆用地可以划拨方式取得，但其展销场所用地，属于营利性，以出让方式获得。P38。
利息备付率通常按（ ）计算。
A.月
B.日
C.季
D.年
答案：D
解析：
本题考查的是利息备付率。利息备付率通常按年计算，也可以按整个借款期计算。
(2017年真题) 下列影响消费者购买行为的因素中，属于社会文化因素的是（）。
A.社会阶层
B.信念和态度
C.生活方式
D.经济状况
答案：A
解析：
本题考查的是影响消费者购买行为的主要因素。影响消费者购买行为的社会文化因素包括文化、亚文化、社会阶层、相关群体和家庭；信念和态度属于心理因素；经济状况和生活方式属于个人因素。
承诺由受要约人向要约人做出，并且在规定的期限内到达要约人时，才能生效。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某房地产估价机构接受委托，对市中心某大厦地下一、二层进行房地产抵押价值评估，目的是为委托人办理续期贷款提供价值参考数据。该大厦地下一层为各类独立餐饮店面，目前处于满租状态，租期一般为二年，部分早期进驻的店面租金水平低于同层其他类似店面15％左右，这部分店面剩余租期基本都在半年以内，地下一层其他店面租金与市场水平接近，地下二层为车位，均可独立出售，目前业主对外出租。
采用比较法评估地下二层车位价值时，权益状况调整的内容可不包括（ ）。
A.土地使用期限
B.规划条件
C.租约限制
D.原抵押权的优先受偿款
答案：D
解析：
权益状况比较、调整的内容主要有：①规划条件（如容积率）；②土地使用期限；③共有情况；④用益物权设立情况；⑤担保物权设立情况；⑥租赁或占用情况；⑦拖欠税费情况；⑧查封等形式限制权利情况；⑨权属清晰情况等影响房地产价格的因素。
盈亏平衡分析中，产品成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系的假设条件有（ ）。
A．产品总成本不随产销量变化
B．产品销售量等于生产量
C．单位产品变动成本不随产销量变化
D．单位产品销售价格不随产销量变化
E．单位产品固定成本不随产销量变化
答案：B,C,D
解析：
盈亏平衡分析包括线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。当产量等于销售且产销量的变化不影响市场销售价格和生产成本时，成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系，此时的盈亏平衡分析属于线性盈亏平衡分析。
21年房地产估价师经典例题6辑 第6辑
该估价机构对开发公司合理运作项目资金的建议中，属直接融资的有（ ）。
A．扩股增资
B．预售商品房
C．以融资租赁方式承租大型设备
D．以在建工程抵押贷款
城市房屋拆迁补偿估价应当由具有（ ）资格的估价机构承担。
A．资产评估
B．土地估价
C．房地产估价
D．价格鉴证
正确答案：C
拆迁估价应当由具有房地产价格评估资格的估价机构承担，估价报告应当由专职注册房地产估价师签字。
股票和债券的相同之处表现在（ ）。
A．都是融资工具
B．都是流通证券
C．持有者享有相同权利
D．部具有偿还性
E．都可以为投资者带来收益
一前后临街、总深度为50米的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为（ ）米。
A．22
B．28
C．38
D．50
正确答案：B
依题意，可根据公式：前街影响深度－总深度×(前街路线价/前街路线价+后街路线价)＝50×5000/（5000+3800）＝28(米)。
建筑材料与水有关的物理性质有( )等。
A.孔隙率
B.抗渗性
C.抗冻性
D.弹性和塑性
E.耐磨性
答案：B,C
解析：
(1)吸水性。材料的吸水性——是指材料在水中吸收水分的性质，可用材料的吸水率来反映。材料的吸水率与其孔隙率正相关。
(2)吸湿性。材料的吸湿性——是指材料在潮湿的空气中吸收水蒸气的性质，可用材料的含水率来反映。材料可从湿润的空气中吸收水分，也可向干燥的空气中扩散水分，最终使自身的含水率与周围空气湿度保持平衡。
(3)耐水性。材料的耐水性——是指材料在饱和水作用下强度不显著降低的性质。
(4)抗渗性。材料的抗渗性——是指材料的不透水性，或材料抵抗压力水渗透的性质。
(5)抗冻性。材料的抗冻性——是指材料在多次冻融循环作用下不破坏，强度也不显著降低的性质。
承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人（ ）。
A.应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效
B.可以收回房屋出租给其他人
C.可以要求增加租金
D.应当继续履行原租赁合同
答案：D
解析：
本题考查的是商品房屋租赁合同。承租人在房屋租赁期间内死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
市场因素调查，包括产品调查、价格调查、购买力调查和促销策略调查四种类型。（ ）
正确答案：×
包括产品调查、价格调查、分销渠道调查和促销策略调查四种类型。
运用比较法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的0.5～2范围内。（ ）
答案：对
解析：
考点:选取可比实例的要求。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5倍～2倍范围内。
根据资产的特点， 融资组入的固定资产可以视为企业的资产。（ ）
此题为判断题(对，错)。
