2021房地产估价师考试真题9章

耕地占用税的计税依据是纳税人（ ）面积。

A．经批准占用的耕地

B．经批准占用的土地

C．实际占用的耕地

D．实际占用的建设用地

房地产估价师执业资格考试主要以基础理论为主。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

需求量的大小还取决于消费者的收入水平。（ ）

此题为判断题(对，错)。

估价对象为一宗10000m2的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日。土地使用权出让年限为50年，容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层。其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m2(含独立使用的车棚300m2)，其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1500元/m2。工程于2006年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格有关资料如下：

1．房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。

2．建筑安装工程费为1100元/m2，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。

3．商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租凭收入会稳定在50元/m2。运营费用率为24%。

4．商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/m2；建成一年时间可售出60%，平均价格为2800元/m2；剩余的10%会在建成一年半售出，平均价格为2900元/m2，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。

5．房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下(节选)：

采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。

解：

1．开发完成后的房地产总价值

总建筑面积=10000×5=50000(m2)

住宅总面积=50000-9000-41000(m2)

(1) 商铺开发完成后的房地产总价值

每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×(1-空置等租金损失率)=50×12×(1-10%)=540(元/m2)

每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1-运营费用率)=540×(1-24%)=410.40(元/m2)

商铺开发完成后的单价=410.40/8%×[1-1/(1+8%)×47]×1/(1+8%)×2.5=4118．45(元/m2)

商铺开发完成后的总价=4118.45×9000=3706.61(万元)

(2) 住宅开发完成后的总价值=41000×[30%×2700/(1+12%)2.5+60%×2800(1+12%)3+10%×2900/(1+12%)3.5]=8204.06(万元)

(3)开发完成后的房地产总价值=3706.61+8204.06=11910.67(万元)

2．扣除项目

(1) 建安工程费=50000×1100/(1+12%)=4910.71(万元)

(2) 专业及管理费用=4910.71×8%=392.86(万元)

(3) 销售费用和销售税费总额=11910.67×(3.5%+5.5%)=1071.96(万元)

(4) 销售利润=11910.67×20%=2382.13(万元)

(5) 买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0.04V

3．总地价

2006年9月1日的总地价：

V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V

V=3031.74(万元)

是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。

A．假设开发法

B．长期趋势法

C．成本法

D．市场法

工程成本控制的主要对象是主要费用的（ ）。

A．变动费用

B．固定费用

C．材料费用

D．人工费用

一般的建筑物适用于重建价格，有历史美学价值的建筑物适用于重置价格。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之间的差异可以具体到每个最基本的组成部件。

A．全面覆盖

B．大量定制

C．市场专业化

D．产品专业化

甲级写字楼的特点有（ ）

A．具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求

B．有完善的物业管理服务，包括24小时的维护修理及保安服务

C．建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入承租人的需求并与其租金划 能力相适应

D．建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物

投资性物业中的写字楼是指国家机关、社会团体、企事业单位用于办理行政事务或从事业务活动的建筑物。 （ ）

《物权法》是规范财产关系和人身关系的民事基本法律。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

以上道路状况变化对于该道路两侧住宅用房价格的影响结果为( )。

A．市场价格上升

B．市场价格下降

C市场价格不变

D．市场价格变化不确定

房地产开发企业应当将房地产开发项曰建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册巾，并定期送房地产开发主管部门备案。（ ）

此题为判断题(对，错)。

房屋的完损等级是根据房屋的（ ）来划分的。

A．结构的完好、损坏程度

B．装修的完好、损坏程度

C．设备的完好、损坏程度

D．使用年限的长短

E．质量

下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是（ ）。

A．在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格

B．在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格

C．在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格

D．比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价

建设用地使用权出让合同约定的使用年限届满，经批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证件。（ ）

此题为判断题(对，错)。

城镇土地使用税在一些经济较为落后的地区，可以适当降低税额，但降低额不得超过最低税额的（ ）。

A．35%

B．30%

C．25%

D．20%

资金的时间价值体现了为放弃即期消费的损失所应得的补偿。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

“可贷资金利率理论”认为（ ）。

A．可贷资金的需求主要由投资需求，赤字需求和家庭需求三个要素构成

B．可贷资金的供给由家庭储蓄，企业储蓄和政府储蓄三个要素构成

C．利率不是由可贷资金的供求决定的

D．可贷资金的需求函数是利率的递增函数

E．可贷资金的供给函数是利率的递增函数

投资者进行房地产投资的主要目的一般是( )。

A．获取房地产当期收益

B．获取房地产未来收益

C．直接从事房地产开发经营活动

D．间接参与房地产开发经营活动

注销房屋权属证书，登记机关需收回原发放的房屋权属证书，以免贻害他人。 （ ）

此题为判断题(对，错)。