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房地产估价师预测试题7节

发布时间：2021-08-07
房地产估价师预测试题7节

房地产估价师预测试题7节 第1节

下列关于保险合同主体的叙述正确的是（ ）。

A．投保人是指与保险人订立保险合同，并按照保险合同承担缴付保险费等义务的一方

B．投保人可以是被保险人本人，也可以是法律许可的他人

C．有些保险合同的订立与履行涉及当事人与关系人授权的第三者，这些被授权与保险合同发生关系的人被称为保险合同的代理人

D．投保人与被保险人为同一人时，只限于为自己利益投保，所以两者在保险合同中的主体位置可以合二为一

E．保险合同的主体包括当事人、关系人和辅助人

正确答案：ABE

根据收益法计算公式，对于土地净收益每年不变的情形，报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越慢。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

下列关于数据表述正确的是（ ）。 98 101 101 100 101 99 102 97 102 99

A．上述数据的众数为100

B．上述数据的众数为101

C．上述数据的算术平均数为101

D．上述数据的中位数为101

正确答案：B

资金等效值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是资金等效值的概念。资金等效值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。

在居住区绿地系统中，居住组团的小块绿地属于（　）。

A.公共绿地
B.宅旁和庭院绿地
C.街道绿地
D.公共建筑和公用设施专用绿地

答案：A
解析：
本题考查的是居住区绿地的规划布置。公共绿地指居住区内居民公共使用的绿化用地，如居住区公园、居住小区公园、林荫道、居住组团的小块绿地等。

净收益乘数法能提供更可靠的价值测算，因而通常直接采用净收益乘数法形式，将净收益转换为价值的形式。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是直接资本化法。净收益乘数法能提供更可靠的价值测算。由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，通常很少直接采用净收益乘数法形式，而采用资本化率将净收益转换为价值的形式。

（三）甲房地产咨询公司（以下简称甲公司）设立于1998年，购买了位于某居住区配套的商业用房作为经营用房，注册资本为200万元。甲公司根据相关法律按税后利润的10％提取法定公积金，至2008年年底累积提取100万元，2009年甲公司税后利润为120万元，当年分配70万元，与甲公司相同规模的同类公司税后平均利润为90万元。2008年以前，甲公司为员工缴纳了社保、失业保险、统筹医疗保险。为了保证员工福利和稳定员工，2009年开始为全体员工投保劳动工伤保险和意外伤害保险。2010年甲公司为了发展需要，将公司拥有的房地产进行抵押，并就自己的信用向乙保险公司投保，取得期限为3年的银行贷款。贷款银行委托了丙房地产估价机构对甲公司抵押房产的价值进行评估。回答10至15题

甲公司商业用房所在居住区的用地构成可能为（ ）。

A．公共服务设施用地

B．住宅用地

C．市政公用设施用地

D．绿化用地

正确答案：A

财务评价报表的基本报表有( )。

A．借款还本付息估算表

B．现金流量表

C．资金来源与运用表

D．损益表

E．资产负债表

正确答案：BCDE
[答案] BCDE借款还本付息估算表属于财务报表的辅助报表。

房地产估价师预测试题7节 第2节

某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000mV，地下车位230个 (10000m2)。

项目建设期为3年，总投资额为35000万元(不包括贷款利息)，其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；第三年投入资金12750万元。

该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、 12600万元、21650万元，第四年年末全部售完；服务用房在第五年年初开始出租，出租率为90%，租金为3000元/(m2?年)，运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。

假设，投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。

在贷款利息最少条件下，求：(1)该项目的借款计划和还款计划。(2)该项目全部投资内部收益率。(3)该项目自有资金财务净现值。

正确答案：
[答案]
(1)为减少贷款，降低贷款利息支出，项目资金安排如下：
第1年年初投入自有资金9000万元；
第2年年初投入自有资金3250万元，借款10000万元；
第3年年初销售收入7750万元，全部作为投资再投入，则需借款
132750-7750=5000(万元)
第4年年初借款本息和共计：
10000×(1+10%)2+5000×(1+10%)=17600(万元)
销售收入12600万元，全部用于还款，还有17600-12600=5000(万元)借款，
第5年年初借款本息和共计：5000×(1+10%)=5500(万元)
利用销售收入和出租收入将余款全部还清，还盈余21650+1080-5500=17230(万元)则该项目借款计划为：第2年年初借10000万元，第3年年初借5000万元；
还款计划为：第4年年初还款12600万元，第5年年初还款5500万元。



威廉﹒阿朗索的在任意区位处的地租计算公式中，Pc表示（　）。

A、单位面积土地上农产品的产量
B、市场上每单位农产品的价格
C、生产每单位农产品的成本
D、向市场运输每单位农产品的成本

答案：B
解析：
本题考查的是地租理论及地租的测算。N：单位面积土地上农产品的产量；Pc：市场上每单位农产品的价格。

城市郊区菜地，是指连续（　）以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。

A.2年
B.3年
C.4年
D.5年

答案：B
解析：
本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。城市郊区菜地，是指连续3年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。

在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权，闲置1年以上按出让金的（ ）以下征收土地闲置费。

A．10%

B．15%

C．20%

D．25%

正确答案：C

金融机构进行项目贷款审查时，要进行（ ） 和贷款综合评价等方面的评估。

A． 客户规模

B．客户评价

C．担保方式

D．项目评估

E．项目抵借比

正确答案：BCD
金融机构进行项目贷款审查时，要进行客户评价、项目评估、担保方式评价和贷款综合评价等四个方面的工作。

住房置业担保公司与被担保人之间为连带责任保证。同时要求借款人应当将其本人或者第三人的合法房屋依法向担保公司进行抵押反担保。（ ）

答案：对
解析：
本题考查的是住房置业担保概述。住房置业担保提供的保证方式是连带责任保证，依照连带责任保证的法律规定，债务人在主合同规定的债务履行期限届满时没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。同时要求借款人应当将其本人或者第三人的合法房屋依法向担保公司进行抵押反担保。担保公司有权就代为清偿的部分向借款人进行追偿，并要求行使房屋抵押权，处置抵押物。P210。

在实际估价中采用较多的是净收益每年不变的公式。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是净收益流模式的确定。在实际估价中采用较多的是净收益每年不变的公式。

拍卖标的存在应该告知而未告知的瑕疵，无论该责任最终应该由谁承担，拍卖人应该先行负责。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是瑕疵请求规则。拍卖标的存在应该告知而未告知的瑕疵，无论该责任最终应该由谁承担，拍卖人应该先行负责。

房地产估价师预测试题7节 第3节

某开发商于2007年8月1日投资开发大型购物商场，开发期为5年，平均售价为0.9万元/平米。2011年8月1日王某以10000元/平米的价格购买了其中100平米的店铺，并向开发商支付了10万元定金，产权持有期为36年。2012年8月1日开发商交房时，王某又支付了13万元，余款由商业银行提供的15年期抵押贷款支付，年贷款利率为4.5%，按年末等额付款方式偿还。
另外王某与一承租人签订了一份为期10年（2012年8月1日至2022年7月31日）的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月100元/平米，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算，此店面每年的平均出租经营费用为6万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为10万元。
<1>、请编制本项目的自有资金现金流量表。
<2>、如果整个投资经营期的自有资金内部收益率为14%，试计算届时最低转售单价（计算时点为2012年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。

答案：
解析：
（1）借款还本付息的计算
1）房价款：100×10000＝100（万元）
2）贷款总额：100－10－13＝77（万元）
3）借款还本付息
P＝77，i＝4.5%，n＝15



（2）第一年的年租金收入
100×12×100＝12（万元）
（3）设租赁期结束时的转售收入为F万元
自有资金现金流量表



<2>、现金流入流出项目全部折现到2012年8月1日
（1）现金流入折现
1）租金的折现值



2）设转售收入为F万元，转售收入的现值



（2）现金流出的折现
1）定金的折现：10×（1＋14%）＝11.4（万元）
2）追加首付款：13万元（无须折现）
3）还本付息款的折现：



4）经营成本（运营费用）的折现：



5）装修费用的折现：



6）现金流出的折现之和：
11.4＋13＋44.03＋31.30＋2.70＝102.43（万元）
（3）最低转售收入，即在2012年8月1日时的现值之和为零时得出的转售收入（NPV＝0）
67.12＋0.2697F－102.43＝0
0.2697F＝35.31
F＝130.92（万元）

乙公司签订保险合同的当事人为（ ）。

A．丙商业银行

B．丁财产保险公司

C．甲公司

D．乙公司

正确答案：BD

从估价的角度看，开发商自有资金应得的利息要与其应获的利润分开，不能算作利润。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

(2014真题) 在有保留价且保留价保密的拍卖中，邀请公证人参与证明拍卖活动的合法性，此时保留价知情人有（）。

A.委托人
B.拍卖人
C.买受人
D.竞买人
E.公证人

答案：A,B,E
解析：
本题考查的是保留价规则。保留价通常仅限委托人和拍卖人等有限人知情。其中包括，如果拍卖邀请公证人参与证明拍卖的合法性，公证人亦有权知晓保密的保留价。此种情况下，竞买人不知道保留价，上述保留价知情人不得以任何方式向竞买人透露或暗示。

公共物品是消费上具有竞争性和排他性的物品。（ ）

答案：错
解析：
本题考查的是公共物品。公共物品是在消费上具有非竞争性和非排他性的物品。P216。

在房地产估价中，广义的建筑物通常包括房屋和构筑物两大类。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

评估拆迁价格应精确到( )。

A、 元
B、 角
C、 百元
D、 由双方协商

答案：A
解析：
拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币，应精确到元。

房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容包括（　）。

A.估价方法选用
B.估价结果确定方式
C.估价师的职业道德
D.估价技术路线
E.估价参数选取

答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。对估价机构的技术鉴定的内容，也是估价技术内容，包括估价对象、价值时点、价值内涵、估价依据、估价原则、技术路线、估价方法、重要参数选取、估价结果确定等。

房地产估价师预测试题7节 第4节

在进度控制中，应关注材料、设备的供应情况，其中特别值得重视的有（　）。

A、各项设备是否完成
B、计划运到日期
C、各种材料的供货厂商是否落实
D、材料设备交货时间
E、材料设备成本

答案：A,B,C,D
解析：
考点:进度控制。影响工程进度的因素很多，需要特别重视的方面之一是材料、设备的供应情况，包括各项设备是否完成，计划运到日期；各种材料的供货厂商是否落实，何时交货，检验及验收办法等。

现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（ ）分析。

A．财务盈利能力

B．清偿能力

C．资金平衡情况

D．营运能力

正确答案：A

对于“开发－销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的计算期包括（　）。


A.开发期
B.论证决策期
C.经营准备期
D.经营期
E.销售期

答案：A,E
解析：
本题考查的是财务净现值。开发销售型的计算期为开发期加上销售期。

长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于（　）。

A.收益法中预测未来的租金
B.比较法中对可比实例成交价格进行交易情况调整
C.填补某些房地产历史价格资料的缺乏
D.比较.分析两宗（或两类）以上房地产价格的潜力
E.成本法中确定房地产的重新购建价格

答案：A,C,D
解析：
本题考查的是长期趋势法。选项B错误，正确表述应为：用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整；选项E错误，不能用于成本法中确定房地产的重新购建价格。

（　）的主要工作包括：制定物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出，监控物业运行绩效，根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务企业的工作，协调物业服务企业与租户的关系，定期进行资产的投资分析和运营状况分析。

A、物业管理
B、设施管理
C、房地产资产管理
D、房地产组合投资管理

答案：C
解析：
考点:房地产资产管理。房地产资产管理的主要工作包括：制定物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出，监控物业运行绩效，根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务企业的工作，协调物业服务企业与租户的关系，定期进行资产的投资分析和运营状况分析。

在市场调查中，( )是最易出错的阶段。

A．分析信息

B．信息汇总

C．收集信息

D．报告结果

正确答案：C
[答案] C  收集信息是市场调查中成本最高，也最容易出错的阶段。

利用住房公积金结余资金发放的保障性住房贷款，只能用于（　）建设。

A.经济适用住房
B.列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房
C.政府投资的公共租赁住房
D.普通商品房
E.专家公寓

答案：A,B,C
解析：
本题考查的是住房公积金制度。利用住房公积金结余资金发放的保障性住房建设贷款，定向用于经济适用住房、列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房、政府投资的公共租赁住房建设。

买受人是指参加竞购拍卖标的的公民、法人或其他组织。 ( )

答案：错
解析：
买受人是指以最高应价购得拍卖标的竞买人；竞买人是指参加竞购拍卖标的的公民、法人或其他组织。

房地产估价师预测试题7节 第5节

某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元。如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10%，该地区不适合拆除重建。
根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是（）。

A.维持现状
B.改变用途
C.重新装修
D.重新开发

答案：A
解析：
本题考查的是最高最佳利用原则。重新装修价值＝6500×1.1－1－800×1.1－0.5－500＝4646（万元），改变用途价值＝8000×1.1－1－2160×1.1－0.5－500＝4713（万元），两种方案的价值都低于现状用途的价值5000万元。所以都不具有经济可行性。最佳结果是维持现状。

在卖方市场下，增加房地产开发环节的税收，通常会使房地产价格下降。（）

答案：错
解析：
本题考查的是税收制度政策。一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发成本，从而会推动房地产价格上涨；相反，会使房地产价格下降。参见教材P139。

估算房地产开发项目的总开发价值和总开发成本时，可依据评估时点的价格水平进行估算。 ( )

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

业主公约由（ ）制定并修改。

A．业主大会

B．业主委员会

C．一半以上业主

D．全体业主和物业管理企业共同

正确答案：A
业主大会由物业所在地政府主管部门和街道办事处的指导下组织召开，大会审议通过业主公约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会，选聘物业管理企业，并决定有关业主共同利益的事项。

房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋属于抵押财产。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。下列属于经济折旧的有( )。

A．功能落后

B．功能缺乏

C．环境污染

D．交通拥挤

E．正常使用的磨损

正确答案：CD
[答案] CD
功能落后和功能缺乏属于功能折旧；正常使用的磨损属于物质折旧。

某城市2014年商品住房施工面积为1000万平方米，其中从2013年跨入2014年继续施工的面积为300万平方米，恢复施工的面积为200万平方米。该城市2014年商品住房新开工面积是（）万平方米。

A.500　
B.700
C.800　
D.1000

答案：A
解析：
本题考查的是供给指标。房屋新开工面积，指在报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在报告期内恢复施工的房屋面积。1000－300－200＝500（万平方米）。

调查上水管线、雨水管线、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和电信管线的现状及规则目标和其可能实现的时间，不属于房地产开发项目可行性研究的主要内容。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

房地产估价师预测试题7节 第6节

市级购物中心的建筑规模一般都在（　）㎡以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。

A、8000
B、1万
C、2万
D、3万

答案：D
解析：
考点:零售商业物业分析。市级购物中心的建筑规模一般都在3万㎡以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。

如果名义利率相同，计息周期不同，则未来某个时点上两笔等额资金的现值就不相等。（　　）

答案：对
解析：
名义利率相同，计息周期不同，则每个计息周期的利率不同，所以未来某个时点上两笔等额资金的现值就不相等。

（ ）是指当房地产市场上需求增长赶不上供给增长的速度，出现了空置率上升、物业价格和租金下降的情况。

A．房地产泡沫

B．房地产市场中的过度开发

C．房地产适度经营

D．房地产过剩

正确答案：B

下列费用中，不属于企业财务费用的是（　）。

A、审计费
B、利息
C、外汇汇兑净损失
D、融资代理费

答案：A
解析：
考点:投资估算。财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。选项A属于管理费用。

建筑制图中，根据"国标"规定，总图以厘米为单位。（ ）

正确答案：×
总图应以米为单位。

已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为( )万元。

A．112.5

B．155.6

C．144.6

D．132.4

正确答案：C

在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有（　　）。

A．用途
B．区位
C．建筑规模
D．建筑档次
E．房地产开发企业

答案：A,C,D
解析：
假设开发法是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值的方法。在实际估价中，假设开发法测算结果的可靠程度，关键取决于以下两个预测：①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳利用原则，正确判断了估价对象的最佳开发利用方式（包括用途、建筑规模、档次等）；②是否根据当地房地产市场状况，正确预测了估价对象开发完成后的价值。

转账支票既可以通过银行划转存款，也可以从银行提取现金。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是金融工具。转账支票只限于通过银行划转存款，现金支票则可用以从银行提取现金。

房地产估价师预测试题7节 第7节

下列（ ）房产可以免征房产税。

A．个人所有的房产

B．宗教寺庙、公园、国家机关、部队等自用的房产

C．企业办的各类学校、医院、幼儿园等自用的房产

D．高等学校兴办的校办工厂、企业、招待所等自用的房产

E．房产因大修而停用的，大修期间可以免征房产税

正确答案：BC

某房地产开发项目的占地面积为15000㎡，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/㎡，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为（　）元/㎡。

A、5377.78
B、6277.78
C、6722.22
D、7847.22

答案：D
解析：
考点:盈亏平衡分析的基本原理。总建筑面积＝15000×3＝45000（平方米），可销售面积＝45000×80%＝36000（平方米），设盈亏平衡点销售单价为X ，36000X＝8000×10000＋4500×45000，X＝7847.22(元/平方米）。

从满足人类人住需要的角度出发，房地产产品的功能可从适用程度、屋宇设备完备程度、平面布置、物理性能、耐久程度和建筑艺术等方面进行评价。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

最小二乘法的基本原理是（ ）。

A．要求实际值与估计值的离差平方和为零

B．要求实际值与估计值的离差平方和为最小

C．要求实际值与趋势值的离差平方和为零

D．要求实际值与趋势值的离差平方和为最小

正确答案：D

不确定型决策是指未来事件的自然状态是否发生不能肯定，且其发生概率也未知的决策。（　）

答案：对
解析：
考点:决策的方法。不确定型决策是指未来事件的自然状态是否发生不能肯定，而且未来事件发生的概率也是未知情况下的决策。

某房地产未来第一年有效毛收入为10万元，运营费用2.5万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的资本化率为7.5%。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是直接资本化法。有效毛收入乘数＝房地产价格/有效毛收入；房地产价格＝10×10＝100（万元）；资本化率＝房地产未来第一年净收益/房地产价格＝（10－2.5）/100＝7.5%。

在资产预期收益率公式中

影响βj 确定的风险因素有（　　）。

A．通货膨胀风险
B．市场供求风险
C．机会成本风险
D．持有期风险
E．利率风险

答案：A,B,E
解析：
在资产预期收益率公式

βj 是指资产j 的系统性市场风险系数。风险是由系统风险和个别风险所组成。房地产投资的系统风险，又称为不可分散风险或市场风险，是指个别投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险，主要包括：①通货膨胀风险；②市场供求风险；③周期风险；④变现风险；⑤利率风险；⑥政策风险；⑦政治风险；⑧或然损失风险等。

某写字楼当前市场售价为22000元/m2，业主采用年租金6%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相等。如果年利率为6%，则第一年的租金应该确定为（　）元/m2。

A.1283
B.1318
C.1166
D.1320

答案：C
解析：
本题考查的是复利计算。折现率与利率相等，选用公式P=nA1/（1+i）计算可得。即A1=P(1+i)/n=22000×（1+6%）÷20=1166（元/m2）。

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