房地产估价师考试真题7篇 第1篇
下列选项中，属于选取可比实例的质量要求的有（ ）。
A.可比实例与估价对象所处的街道必须相同
B.可比实例的交易方式适合估价目的
C.可比实例的规模与估价对象的规模相当
D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格
E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是选取可比实例。选取可比实例的质量要求包括：（1）可比实例的交易方式应适合估价目的；（2）可比实例房地产应与估价对象房地产相似；（3）可比实例的成交日期应接近价值时点；（4）可比实例的成交价格应尽量为正常价格。其中，可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产，具体应满足下列要求：（1）与估价对象的区位相近；（2）与估价对象的用途相同；（3）与估价对象的权利性质相同；（4）与估价对象的档次相当；（5）与估价对象的规模相当；（6）与估价对象的建筑结构相同。
关于房地产贷款担保的说法，正确的是（）。
A.担保能确保贷款得以足额偿还
B.金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险
C.最常见的担保形式是以土地房屋设定的质押
D.贷款质押不转移财产的占有权
答案：B
解析：
本题考查的是房地产贷款担保方式评价。A担保只能降低银行资金损失的风险，不能确保贷款得以足额偿还；C常见的是以土地房屋设定的抵押；D质押转移动产或权利凭证的占有权。
（ ）是指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。
A．成本利润率
B．投资利润率
C．资本金利润率
D．资本金净利润率
贷款人建立审贷分离、分级审批的贷款管理制度。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是商业银行资产业务。贷款人建立审贷分离、分级审批的贷款管理制度，根据贷款条件和贷款程序自主审査决定是否贷款。除国务院批准的特定贷款外，贷款人有权拒绝任何单位和个人强令其发放贷款或者提供担保。
室内环境污染物主要来自建筑材料，尤其是装修装饰材料。（ ）
答案：对
解析：
室内来源的污染物主要来自建筑材料，尤其是装修装饰材料。人们的居住、办公等室内环境，是由建筑材料所围成的与外界环境隔开的微小环境，这些材料中的某些成分对室内环境质量有很大影响。
房地产估价师考试真题7篇 第2篇
政府必须通过出资兴建廉租住房来解决最低收入家庭住房问题。（ ）
此题为判断题(对，错)。
中国目前的房地产权利主要包括（ ）。
A.所有权
B.建设用地使用权
C.地役权
D.抵押权
E.永租权
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。中国目前的房地产权利主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。
( )也称单项工程，是建设项目的组成部分。
A、分项工程
B、分部工程
C、单位工程
D、工程项目
运用比较法估价需要把诸如增值税、所得税、契税等交易税费非正常负担下的价格，处理为正常负担下的价格。（ ）
答案：对
解析：
考点:比较法估价需要具备的条件。运用比较法估价需要把诸如增值税、所得税、契税等交易税费非正常负担下的价格，处理为正常负担下的价格。
下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式的区别与联系的表述中，正确的有（ ）。
A.主要计价依据及其性质不同
B.单价与报价的组成不同
C.编制工程量的主体相同
D.适用阶段相同
E.是否区分施工实体性损耗和施工措施性损耗不同
答案：A,B,E
解析：
本题考查的是定额计价方式与工程量清单计价方式的差别。定额计价方式与工程量清单计价方式的差别主要表现在以下几个方面：（1）体现我国建设市场发展过程的不同定价阶段；（2）主要计价依据及其性质不同；（3）编制工程量的主体不同；（4）单价与报价的组成不同；（5）适用阶段不同；（6）合同价格的调整方式不同；（7）是否区分施工实体性损耗和施工措施性损耗不同。
房地产估价师考试真题7篇 第3篇
对收益性物业而言，物业维修通常起源于（ ）。
A、业主对建筑物的检查
B、租户对建筑物状况的抱怨
C、物业管理人员对建筑物的检查
D、物业管理人员对建筑物使用情况的调查
答案：B
解析：
考点:物业的维修养护。良好的物业维修养护管理不仅是租户要求的，也是物业本身和物业管理目的所要求的。物业维修常起源于租户对建筑物状况的抱怨，物业管理人员在抓紧维修的同时，还要对承租人的合作表示感谢，对建筑物缺陷可能给租户造成的不便表示歉意。这种及时应租户要求而进行的维修，不仅能树立物业服务企业的信誉，而且还有助于避免由于物业缺陷而导致的重大经济损失。
在测算土地的面积时，不计入用地面积的有（ ）。①公共使用的河滩、水沟、排水沟；②无明确使用权属的巷道或间距地；③市政管辖的马路、街道等公共用地；④经过规划部门核定需要作市政建设的用地；⑤其他按规定不计入总地的面积。
A．①②③④⑤
B．①②④⑤
C．①③④⑤
D．①②⑧⑤
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物，向乙银行贷款1亿元，委托丙房地产估价机构（以下简称丙机构）进行评估。丙机构经调查得知：该项目总建筑面积为20000㎡，其中：已被人民法院预查封6000㎡。经批准可销售的建筑面积为14000㎡，其中：有3000㎡已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后，拟将该项目整体转让给丁公司。
甲公司本次可抵押的商品房建筑面积为（）㎡。
A、10000
B、11000
C、14000
D、15000
答案：B
解析：
本题考查的是房地产抵押的条件。甲公司本次可抵押的商品房建筑面积=该项目总建筑面积20000㎡-人民法院预查封面积6000㎡-商品房预告登记面积3000㎡=11000㎡。
（三） 某城市因道路拓宽需拆迁一幢建于 2000 年，建筑面积为 8000m2的临街 5 层综合楼。该项目拆迁人向原产权单位支付了房屋拆迁补偿款后，原拆迁单位已搬迁完毕。该综合楼拆除前，相邻的某医院，经考察拟购买该楼后平移至医院甲地范围内继续使用，并已报政府规划主管部门批准。
买方可支付的最高购买价为（ ）。
A.建筑市场价值－平移相关费用
B.拆除的旧建筑材料价值－平移相关费用
C.建筑物残值
D.建筑物市场价值－平移相关费用－占用医院内土地的价值
答案：A
解析：
本案例，买方是否购买该建筑物需要考虑购买的总费用和建筑的市场价值，若总费用小于于市场价值，则购买，否则放弃购买。医院购买该建筑物的总费用为，购买价+平移相关费用，若购买价小于建筑市场价值减平移相关费用，则购买，即买方可支付的最高买价为：建筑市场价值－平移相关费用。
下列情况中，需要设置沉降缝的有（ ）。
A.建筑平面的转折部位
B.高度差异处
C.建筑结构不同类型处
D.分期建造建筑的交界处
E.地震烈度7度地区
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是变形缝。设置沉降缝的情况有：（1）建筑平面的转折部位；（2）高度差异（或荷载差异）处；（3）长高比过大的砌体承重结构或钢筋混凝土框架结构的适当部位；（4）地基土的压缩性有显著差异处；（5）建筑结构（或基础）类型不同处；（6）分期建造建筑的交界处。选项E需要设置抗震缝。99。
房地产估价师考试真题7篇 第4篇
消费者市场的特点包括（ ）。
A、广泛性
B、发展性
C、伸缩性
D、固定性
E、替代性
答案：A,B,C,E
解析：
考点:消费者市场及其购买对象。消费者市场的特点包括：广泛性、分散性、复杂性、易变性、发展性、情感性、伸缩性、替代性、地区性、季节性。
下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是（ ）。
A．建筑安装工程费
B．土地费用
C．空置率
D．容积率
答案：C
解析：
对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。
单位可只为本单位工作三年以上的在职职工缴存住房公积金。（ ）
答案：错
解析：
住房公积金具有义务性的特点，又称强制性，是指凡在职职工及其所在单位都应为职工建立住房公积金个人帐户，并按规定的缴存基数、比例按月缴存住房公积金的行为。目的是使职工逐步确立住房商品意识和自住其力观念，提高购房的支付能力。
关于网络图特点的说法中，不正确的是（ ）。
A、通过网络图可确切地表明各项工作的相互联系和制约关系
B、通过网络图可以找出关键工作和关键线路
C、网络图制作简便，明了易懂，在进度管理中普遍应用
D、在工程实施中，可以根据工程实际情况和客观条件变化，随时调整网络计划
房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性市场的根本原因是房地产的（ ）特性。
A、独一无二
B、不可移动
C、流动性差
D、用途多样
答案：B
解析：
考点:不可移动。房地产的不可移动特性，决定了它只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境，而不像其他商品那样，原料地（房地产开发的最主要原料是土地）、生产地和消费地可以不在同一个地方，能够在不同地区之间调剂余缺, 从生产地或者供给过剩、需求不足、价格较低的地区，运送到消费地或者供给短缺、需求旺盛、价格较高的地区。因此，房地产市场通常不是全国性市场，更不是全球性市场，而是地区性市场。
房地产估价师考试真题7篇 第5篇
土地用途管制的核心是不能随意改变建设用地的用途。（ ）
此题为判断题(对，错)。
不论何种估价目的，估价所依据的房地产状况始终是价值时点时的状况，所依据的房地产市场状况不一定是价值时点时的状况。（ ）
答案：错
解析：
不论是何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是价值时点的状况，但估价对象状况不一定是价值时点的状况。
房地产市场失灵的主要原因有（ ）。
A、垄断
B、外部性
C、信息不对称
D、住房问题
E、通货膨胀及失衡
答案：A,B,C,E
解析：
考点:政府干预房地产市场的必要性。房地产市场失灵的主要原因有：垄断、外部性、信息不对称、市场不完全、公共品、失业、通货膨胀及失衡、再分配和优效品等八类。
(2016真题) 李某为购买商品房签订了商品房买卖合同，说明李某已经拥有了该商品房的所有权。（）
答案：错
解析：
本题考查的是合同的履行。合同的履行是指债务人全面地、适当地完成其合同义务，债权人的合同债权得到完全实现。如交付约定的标的物，完成约定的工作并交付工作成果，提供约定的服务等。商品房的所有权的取得，以商品房实际交付作为条件，还需要经过产权登记。
由于房地产的不可移动性及变更用途的困难性，决定某一房地产价格水平高低供求状况的，主要是全国本类房地产的供求状况。 （ ）
正确答案：×
由于房地产以上两点特性，决定其价格水平高低供求状况的主要是本地区本类房地产的供求状况。
房地产估价师考试真题7篇 第6篇
从消费者的角度看，资金的时间价值体现为放弃即期消费所应得到的补偿。（ ）
答案：对
解析：
资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。牺牲即期消费是为了能在将来得到更多的消费。从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。
下列有关房地产征收、征用的表述中，正确的有（ ）。
A、征收的实质是强制收买
B、征用的实质是强制使用
C、征收是一种强制的临时使用房地产的行为
D、征用是所有权的改变，不返还
E、征收、征用都是无偿的，不给予补偿
答案：A,B
解析：
本题考查的是房地产征收征用的需要。选项C错误，征用是一种强制的临时使用房地产的行为；选项D、E错误，征收是所有权的改变，不返还；征收、征用都不是无偿的，必须依法给予补偿。
街道办事处管辖的人口一般以1万人为宜。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某新建住宅楼顶层的一套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该户业主作出相应赔偿，委托某房地产估价机构对该户业主的损失价值进行评估。
本估价项目最适宜采用的估价方法是（ ）。
A.修复成本法
B.损失资本化法
C.赔偿实例比较法
D.损害前后价差法
答案：A
解析：
本题考查的是房地产损害赔偿估价方法选择。据题意：“室内装修及部分家具家电受到损坏，主体结构安全性未受影响”，可见属于暂时性的损害，可推断损害是可修复的，因此不能采用损害前后价差法（此方法主要适用于不可修复损失的）；损失资本化法也不适用，因为损失前后收益变化难以确定；赔偿实例比较法也不适用，因为类似损失程度和范围的比较实例很难获得。综上所述，本估价项目最适宜采用的估价方法是修复成本法。
估价项目完成后，应归档的估价资料包括（ ）。
A．实地查勘记录
B．委托人名片
C．估价项目来源和接洽情况
D．估价中的不同意见
E．估价报告定稿之前的重大调整或修改意见
房地产估价师考试真题7篇 第7篇
某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为 20 万平方米、容积率为 2.5 的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后分三期进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的现金流量折现法进行估价。
在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应当包括（ ）。
A.销售费用、销售税费和开发利润
B.销售费用、销售税费和投资利息
C.销售费用、销售税费和购地税费
D.销售费用、销售税费和企业所得税
答案：C
解析：
后续开发的必要支出及应得利润通常分为：①待开发房地产取得税费（购地税费）；②建设成本；③管理费用；④销售费用；⑤投资利息；⑥销售税费；⑦开发利润。动态分析法中是不能出现开发利润和投资利息的，另外，企业所得税也不会出现。投资利息与财务费用不完全相同，是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，而不仅是借款部分的利息和手续费。因此，土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是借贷资金还是自有资金，都应计算利息。
在地籍图中，属于地籍要素的有（ ）。
A．土地的编号
B．土地的利用类别
C．地理名称
D．房屋、道路、水系
E．土地的面积
下列房地产投资风险中，不能通过投资组合来分散、抵消的是（ ）。
A.持有期风险
B.时间风险
C.周期风险
D.机会成本风险
答案：C
解析：
【考点】房地产投资的系统风险。系统风险又称为不可分散风险或市场风险，即投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和无法控制，主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。
构成竞争关系的要件是企业间存在着相同或相近的利润目标。（ ）
此题为判断题(对，错)。
根据资产的特点， 融资组入的固定资产可以视为企业的资产。（ ）
此题为判断题(对，错)。
