首页 → 房地产估价师

房地产估价师考试试题题库9章

发布时间：2021-08-05 来源：搜考题
房地产估价师考试试题题库9章

房地产估价师考试试题题库9章 第1章

房产图的测绘顺序为（ ）。

A．先测绘分户图，再测绘分丘图，最后测绘分幅图

B．先测绘分幅图，再测绘分丘图．最后测绘分户图

C．先测绘分丘图，再测绘分幅图，最后测绘分户图

D．先测绘分幅图，再测绘分户图，最后测绘分丘图

正确答案：B
房产图的测绘，是在房产平面控制测量及房地产调查完成后，对房屋和土地使用状况进行的细部测量。首先，测定房屋平面位置，绘制房产分幅平面图；其次，测定房屋四至归属及丈量房屋边长，计算面积，绘制房产分丘图；然后，测定权属单元产权面积，绘制房产分户图。

房地产开发投资活动可以从物质形态和（　）两个方面进行考察。

A.经营形态
B.货币形态
C.投资资金量
D.资金流通方式

答案：B
解析：
本题考查的是现金流量的概念。房地产开发投资活动可以从货币形态和物质形态两个方面进行考察。

低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

某居住用地的使用权为70年，作为居住用地使用了10年，后该地块土地规划性质变更为商业用途，产权人出让该土地使用权并用于商业用途，已知商业用地的最高土地使用年限为40年。则该土地受让人的使用期限不得超过（　）年。

A.70
B.30
C.40
D.60

答案：C
解析：
本题考查的是房地产的特性。以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人的使用期限不得超过原出让合同约定的使用期限减去原土地使用者已经使用期限后的剩余期限。应该还有60年的使用年限，但是本题的土地性质改变，成为商业用地，所以该用地的最高使用年限是40年。

在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。 ( )

答案：对
解析：

上述保险合同的当事人有（ ）。

A．该商业银行

B．该财产保险公司

C．该房地产开发公司

D．该咨询公词

正确答案：BD
该财产保险公司和该咨询公司是上述保险合同的当事人。

在买方报价拍卖中，拍卖人宣布的起拍价是一种要约表示。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

房地产估价师考试试题题库9章 第2章

某城市2015年商品房销售量的预测值为500万m2，实际销售量为450万m2，如果平滑指数为0.7，则用指数平滑法预测该城市2016年商品房销售量为（　）万m2。

A.465
B.485
C.665
D.915

答案：A
解析：
本题考查的是市场趋势分析。2016年商品房预测销售量=0.7×450+（1-0.7）×500=465（万m2）。

制定租售方案的工作内容主要包括( )。

A、 租售选择
B、 宣传手段选择
C、 租售进度安排
D、 广告设计及安排
E 租售价格确定

答案：A,C,E
解析：
[解析] 制定租售价格

某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年。建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命为（ ）年。

A．40

B．43

C．47

D．50

正确答案：B

投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应的可能收益时，给投资者带来的风险是（　）。

A、未来运营费用风险
B、机会成本风险
C、资本价值风险
D、收益现金流风险

答案：B
解析：
本题考查的是房地产投资的个别风险。机会成本风险又称比较风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应的可能收益时，给投资者带来的风险。参见教材P22。

下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境因素的是（ ）。

A．城市或区域产业结构与布局

B．人口数量与结构

C．土地资源状况

D．建筑技术进步

正确答案：A
A经济环境，是指在整个经济系统内，存在于房地产业之外，而又对房地产市场有影响的经济因素和经济活动。例如城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等。

在房地产资本市场中，上市发行股票融资渠道属于（ ）。

A.私人权益融资
B.私人债务融资
C.公开权益融资
D.公开债务融资

答案：C
解析：
本题考查的是房地产市场与资本市场。发行股票属于权益融资，并且可以交易，属于公开市场。P285。

从卖方的角度看，成本法的理论依据是( )。

A．销售状况价值论

B．市场供求价值论

C．生产费用价值论

D．经济花费价值论

正确答案：C
[答案] C  成本法的理论依据是生产费用价值论，具体又可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入。

房地产估价师考试试题题库9章 第3章

某房地产50年限的价格为5000元/m2，对应的为10%。若其年期为30年，对应报酬率为9%的房地产价格为( )元/m2。

A、 3860
B、 4145
C、 5181
D、 5000

答案：C
解析：
[知识点] 房地产价格的特征

如果采用收益法估价，经调查，在估价时点该二手汽车交易市场房地产的客观年净收益为300万元。且未来每年不变，报酬率为7.5％，则收益价格为（ ）万元。

A、3752.92

B、3786.20

C、3875.70

D、3892.44

正确答案：A

某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼（底层为商业用房，以上各层为住宅）。在该道路上建一髙架路。该高架路工程于2006年1月开始，2006年3月结束。
2006年9月需对临该道路的一底层商业用房市场价格进行评估，估价人员收集了若干临该道路的底层商业用房的交易实例，从中选取可比实例时，交易日期距估价时点不应超过（）。
A.6个月 B.9个月
C. 1年 D.2年

答案：A
解析：

为帮助房地产开发商进行投资决策，应用收益法对拟开发的项目进行投资价值评估时，应采用与该项目风险程度相对应的社会一般收益率作为折现率的选取标准。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

政府为招标出让地块确定招标底价提供参考依据，采用假设开发法评估时，应该采取的估价前提是（ ）。

A.业主自行开发前提
B.自愿转让开发前提
C.被迫转让开发前提
D.最高最佳利用

答案：B
解析：
本题考查的是假设开发法的估价前提。政府为确定招标出让的出让底价，应该是自愿转让开发前提。P341，359。

三通一平不包括（ ）。

A．通水

B．通电

C．通电话

D．道路通畅

正确答案：C
三通一平是指通水、通电、道路通畅、平整整地。

判定房地产投资风险因素发生的概率属于（　　）阶段的工作。

A．风险辨识
B．风险估计
C．风险评价
D．风险决策

答案：B
解析：
风险估计与评价是指应用各种管理科学技术，采用定性与定量相结合的方式，最终定量地估计风险大小，并评价风险的可能影响，以此为依据对风险采取相应的对策。风险分析的三个阶段

房地产估价师考试试题题库9章 第4章

建设项目各阶段中，影响工程造价的因素有（ ）。

A．确定项目合理规模

B．确定功能分区

C．选择建设地点

D．工程变更

E．设计方案评价

正确答案：ABCDE

关于建筑面积计算应计算全面积的范围的说法不正确的是（ ）。

A．室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、滚梯、室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等，应按自然层计算建筑面积

B．设有结构层的书库、立体仓库、立体车库，应按结构层计算建筑面积

C．坡屋顶内和场馆看台下的建筑空间，设计加以利用时，净高超过2．2m及以上的部位，按水平面积计算建筑面积

D．建筑物外有围护结构的挑廊、走廊、阳台、落地橱窗等，应按其围护面积计算建筑面积

正确答案：A
室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、滚梯按自然层计算建筑面积；室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等应按首层面积计算建筑面积。

契税的税率采用（ ）。

A．定额税率

B．超额累进税率

C．比例税率

D．各地适用税率

正确答案：D

在假设开发法中，折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，它与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同。（　　）

答案：对
解析：
折现率是在采用动态分析法时需要确定的一个重要参数，与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同，具体应等同于同一市场上相同或相似的房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。现金流折现法属于动态分析法。

房地产开发项目应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

房地产市场中的( )，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。

A．需求饱和

B．供求平衡

C．泡沫经济

D．过度开发

正确答案：D
[答案] D  房地产市场中的过度开发有时也称为房地产“过热”，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。

（　）包括产品调查、价格调查、分销渠道调查和促销策略调查四种类型。

A、竞争情况调查
B、消费者和消费者行为调查
C、市场需求容量调查
D、市场营销因素调查

答案：D
解析：
考点:市场调查的意义和内容。市场营销因素调查包括产品调查、价格调查、分销渠道调查和促销策略调查四种类型。

房地产估价师考试试题题库9章 第5章

运用路线价法评估沿街商业用地价格时，应进行修正调整的有（ ）。

A.土地形状
B.容积率
C.土地使用期限
D.土地市场状况
E.土地开发程度

答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是路线价法概述。利用路线价法求取临街土地价值时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”，仅进行“房地产状况调整”。选项AE是实物状况的调整，选项BC是权益状况的调整。P364。

房地产开发投资项目用于出租或自营时，计算期为（　）之和。

A.开发期与建造期
B.建造期和经营期
C.开发期和经营期
D.经营准备期和经营期

答案：C
解析：
本题考查的是财务净现值。房地产开发投资项目用于出租或自营时，计算期为开发期和经营期之和。

(2014真题) 某居住区规划总人口5万人，居住用地面积10万m2，住宅用地面积6万m2，绿化用地面积3万m2，该居住区规划人口净密度是（）人/hm2。

A.3846
B.5000
C.5556
D.8333

答案：D
解析：
本题考查的是居住区规划的技术经济分析。人口净密度=规划总人口/住宅用地面积=50000/6=8333（人/hm2）。毛-居、净-住。hm2，公顷的表示方式，等于10000平方米。

请根据以下内容回答 96～104 题

（一）甲房地产开发公司（以下简称甲公司）实施旧城改造项目，按照规划拟建20000m2商住楼，其中营业房3000m2。甲公司办理相关手续后对王某住房实施拆迁。甲公司取得预售许可证后，开始对住宅进行预售，同时在媒体上发布广告。周某预购该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定建筑面积80m2。在施工中，甲公司发现原图纸客厅设计不合理，经规划和设计部门同意，将客厅宽度和面积做了修改，并立即由销售人员电话通知周某，要求其在15日内提出意见。建设过程中，甲公司又将在建的3000m2营业房向银行申请抵押贷款。房屋竣工后，经银行同意，甲公司将营业房公开招商。

第 96 题 甲公司申领房屋拆迁许可证，应当提交（ ）等资料。

A．久拆迁计划

B．拆迁方案

C．拆迁安置补偿资金证明

D．公司拆迁资格证明

正确答案：ABC
国家对房屋拆迁实行行政许可制度。《拆迁条例》规定申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：(1)建设项目批准文件;(2)建设用地规划许可证;(3)国有土地使用权批准文件;(4)拆迁计划和拆迁方案;(5)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

收益递增递减原理揭示了收益递减规律和规模报酬规律，可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。 ( )

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

工、器具及生产家具购置费一般以设备购置费为计算基数，按照不同行业选取不同的费率计算。 ( )

答案：对
解析：

消费者市场的特点包括（　）。

A、广泛性
B、发展性
C、伸缩性
D、固定性
E、替代性

答案：A,B,C,E
解析：
考点:消费者市场及其购买对象。消费者市场的特点包括：广泛性、分散性、复杂性、易变性、发展性、情感性、伸缩性、替代性、地区性、季节性。

房地产估价师考试试题题库9章 第6章

当项目建成后用于出租经营时，由于经营期限很长，计算开发成本利润率就显得意义不大，因为开发成本利润率中没有考虑经营期限的因素。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是成本利润率与销售利润率。当项目建成后用于出租经营时，由于经营期限很长，计算开发成本利润率就显得意义不大，因为开发成本利润率中没有考虑经营期限的因素。

从房地产价值是房地产预期未来收益的现值之和的角度看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上升。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

我国房屋权属登记（ ）。

A．具有公信力

B．公告是必经程序

C．是一项法定制度

D．为权利动态登记

E．可以制作颁发统一的房地产权证书

正确答案：ADE
房地产权属登记是一种行为，房地产权属登记制度是现代物权法中的一项重要制度。公告是对可能有产权异议的申请，采用布告、报纸等形式公开征询异议，以便确认产权。公告并不是房屋权属登记的必经程序，登记机关认为有必要时进行公告。

新设立的房地产开发企业，应先到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级，后到所在地工商部门办理营业执照

答案：错
解析：
新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30 日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：
(1)营业执照复印件；
(2)企业章程；
(3)企业法定代表人的身份证明；
(4)专业技术人员的资格证书和聘用合同。
房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30 日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》，暂定资质的条件不低于四级资质的条件。《暂定资质证书》有效期1 年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况，延长《暂定资质证书》有效期，但延长期不得超过2 年。自领取《暂定资质证书》之日起1 年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。

某旧厂房的建筑面积为5000㎡。根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/㎡(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费为1000元/㎡；装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为4000元/㎡(建筑面积)；销售费用和销售税费为售价的8%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%(折现率为12%)。
需补交土地使用权出让金等费用为（　　）万元。

A、 100
B、 200
C、 240
D、 300

答案：B
解析：

房地产市场自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时房地产空置率低于合理空置率。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

影响房地产市场发展的( )因素，是指传统观念及消费心理、福利、人口数量等内容。

A．家庭

B．社会

C．文化

D．政策

正确答案：B
[答案] B  社会因素，包括传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数及规模、家庭生命周期等因素。

房地产估价师考试试题题库9章 第7章

押题考前联网自动更新，暂无试题

答案：B
解析：

市场比较法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素？假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差5年，可否将该交易实例选作可比实例？为什么？

答案：
解析：
(1)采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑的因素是：
①可比实例与估价对象房地产在同一地区或同一供求范围内；
②可比实例与估价对象房地产用途、结构、权利性质相同，规模、档次相当；
③可比实例的成交B期应与估价时点接近；
④可比实例的交易类型应与估价目的吻合；
⑤可比实例的成交价格应为正常价格或能够修正为正常价格。
(2)不可以将成交日期与估价时点相差5年的交易实例选作可比实例。理由是：成交日期与估价时点相差时间过长（5年应该视作很长），通常房地产市场变化较大，就难以进行有效的交易日期修正，一般情况下成交日期与估价时点间隔不宜超过1年；在特殊情况下，“如果房地产市场相对比较稳定，可适当延长间隔时间，但最长时效不宜超过2年”。

近期内拟建设的地区应编制修建性详细规划，地域范围一般应在5公顷以上。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

承租人权益的价值等于剩余租赁期限内租约租金与同期市场租金的差额经折现后的现值之和。

答案：对
解析：

在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都必须包含在租金中。在“毛租”的情况下，所有的运营费用均由租户直接分担。（　）

答案：错
解析：
考点:写字楼的租约与租约谈判。在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都必须包含在租金中。在“毛租”的情况下，由于业主要支付物业经营过程中的所有费用，因此要在所收取的租金中包括进这些费用，但这种租赁安排在大型写字楼出租中并不多见。当所有的运营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式叫“净租”，由物业服务企业代收代缴的费用可按租赁面积基础租金的一个固定比例计算。

保险的基本原则中，最大诚信原则的内容不包括（　）。

A.告知
B.保证
C.维权
D.禁止反言

答案：C
解析：
本题考查的是保险的基本原则。最大诚信原则的内容主要包括告知、保证、弃权和禁止反言。

租住房的租金实行政府定价，租金标准由（ ）构成。

A．维修费

B．折旧费

C．税金

D．投资利息

E．管理费

正确答案：AE
廉租住房的租金实行政府定价，廉租住房租金标准由维修费、管理费二项因素构成。房屋租金可分为成本租金、商品租金、市场租金。成本租金是由折旧费、维修费、管理费、融资利息和税金五项组成的；商品租金是由成本租金加上保险费、地租和利润等八项因素构成的；市场租金是在商品租金的基础上，根据供求关系而形成的。

房地产估价师考试试题题库9章 第8章

个人出售自住房并拟在出售1 年内重新购房，其应缴纳的个人所得税税款，应当在办理房屋转移登记前，以纳税（　　）形式向税务机关缴纳。

A．预交款
B．预定金
C．订金
D．保证金

答案：D
解析：
根据最新版考试教材，该考点已删除。

以下不属于地物的是（　）。

A.房屋
B.道路
C.河流
D.平原

答案：D
解析：
本题考查的是地形图。地物指地球表面上人造的或天然的固定性物体，如房屋、道路、河流等；地貌指地表面自然起伏的形态，如山地、丘陵、平原等。地物和地貌总称为地形。

证券公司属于非银行金融机构，主要业务包括有价证券的自营买卖、委托买卖、认购业务和销售等四种。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

当估价对象为“干净”的房地产、可比实例是带有债权债务的房地产时，其统一房地产范围的价格换算公式是：房地产价格=带债权债务的房地产价格+债务一债权。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

房地产泡沫反映市场价格和实际价值之间出现严重偏离。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是房地产泡沫与过度开发。房地产泡沫反映市场价格和实际价值之间出现严重偏离。

某开发商开发的为业质量也市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（ ）

A随行就市定价法

B价值定价法

C应战定价法

D挑战定价法

正确答案：D

某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。
若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是（　）。

A.噪声和污染程度发生变化
B.土地形状发生变化
C.人口密度发生变化
D.出行便捷程度发生变化

答案：D
解析：
本题考查的是房地产整体价值。从题干条件可知是扩展城市道路，出行便捷程度发生变化，该住宅小区房地产整体价值可能增值。

房地产估价师考试试题题库9章 第9章

在房地产面积测算时，市政管辖的道路不计入用地面积。( )

参考答案：正确

经济适用住房出售价格实行政府定价，按保本不盈利的原则确定。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

下列房地产估价活动中，适用长期趋势法的有（　）。

A.比较某项目在不同档次商品房开发方式下的开发价值
B.判断某经营性房地产的未来运营费用水平
C.预测某地区限购政策出台后对房价的影响程度
D.对可比实例进行市场状况调整
E.对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估

答案：B,D
解析：
本题考查的是长期趋势法。长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价值和价格，如用于假设开发法中预测开发完成后的价值，此外还有以下作用：（1）用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益等；（2）用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整；（3）用来比较、分析两宗或两类以上房地产价值、价格的发展趋势或潜力；（4）用来填补某些房地产历史价值、价格资料的缺乏。由于长期趋势法主要是依据某类房地产过去和现在较长时期的历史价格资料来判断推测出该类房地产未来的价格，因此不适用于对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估。

(2016真题) 根据《房产测量规范》，不应分摊的共有建筑面积是（）。

A.公共使用的电梯井
B.值班警卫用房
C.独立使用的地下室
D.变电室

答案：C
解析：
本题考查的是房地产面积测算。不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室（层）；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。

下列关于房屋建筑工程质量保修责任，说法正确的有（　）。

A.房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知
B.保修费用由施工单位承担
C.保修完后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收，涉及结构安全的应当报当地建设行政主管部门备案
D.保修费用由质量缺陷的责任方承担
E.因保修不及时造成新的人身.财产损害，由建设单位承担赔偿责任

答案：A,C,D
解析：
本题考查的是建设工程质量保修办法。保修费用由质量缺陷的责任方承担。因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任

上述保险合同的当事人有（ ）。

A．该商业银行

B．该财产保险公司

C．该房地产开发公司

D．该咨询公司

正确答案：BD

国有土地上房屋征收的主体是( )。

A.市、县级人民政府
B.市、县级房屋征收部门
C.房屋征收实施单位
D.市、县级房地产行政主管部门

答案：A
解析：
房屋征收主体。房屋征收的主体是市、县级人民政府。市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

上一篇：2021房地产估价师预测试题7卷

下一篇：21年房地产估价师考试答案5卷

相关文章
热门文章
推荐文章