房地产估价师考试真题及详解6卷 第1卷
楼面地价应该是（ ）二者之比值。
A．建筑容积率与土地单价
B．土地单价与建筑覆盖率
C．土地单价与建筑容积率
D．土地总价与总建筑面积
E．土地总价与建筑容积率
正确答案：CD
楼面地价是一种特殊的土地单价，是土地上建筑物面积均摊的土地价格。
某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁入过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。
请问：
你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?
答案：
解析：
(1)如该被拆迁人的房屋领有《房屋所有权证》，应以其记载用途为准，或查阅该房屋权属档案。 (2) 如当地对被拆迁房屋性质有特别规定的，应服从其规定按其确定的用途评估。 (3) 若拆迁人与被拆迁人对该被拆迁房屋的性质协商一致的，可按协商确定的用途评估。 (4) 如拆迁人与被拆迁人对房屋性质不能协商一致，应向城市规划行政主管部门申请确认据此确定该房屋用途。 [试题分析] (1)该题考核的是城市房屋拆迁估价的运作方式以及被拆迁房屋性质的确定问题。 (2) 首先是估价机构应通过合法程序接受委托，并与拆迁人签订拆迁估价委托合同。 (3) 其次要经过制定计划、入户调查和室内作业后才可以出具估价报告。 (4) 对于被拆迁房屋的性质一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准，各地对被拆迁房屋的性质认定有特别规定的，服从其规定；拆迁人与被拆迁人对该被拆迁房屋的性质协商一致的，可以按照协商结果进行评估；如拆迁人与被拆迁人对房屋性质不能协商一致，应当向城市规划行政主管部门申请确认，据此确定该房屋用途。
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编制资产负债表，对未分配利润项目，应根据“利润”账户借方余额减去“利润分配”账户贷方余额后的差额填列。
答案：错
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有些项目则根据账簿上的记录进行分析、计算后填列，如未分配利润项目，应根据“利润”账户贷方余额减去“利润分配”账户借方余额后的差额填列。
某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率为5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（ ）。
A.6.75%
B.8.05%
C.7.93%
D.7.52%
答案：D
解析：
本题考查的是现金回报率与投资回报率。P201。
在房地产抵押贷款相关合同中，属于从合同的是（ ）。
A.抵押合同
B.借款合同
C.保证合同
D.信用保险合同
答案：A
解析：
本题考查的是合同法概述。从合同具有附属性，不能独立存在。
按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产( )。
A．买卖
B．租赁
C．抵押
D．转让
E．拍卖
正确答案：ABC
[答案] ABC 按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产买卖、房地产租赁和房地产抵押。由于同一时期、同一地域范围内某种特定类型房地产的不同交易形式，均有其明显的特殊性，因此依不同房地产交易形式对市场进行划分也就成为必然。
房地产估价师考试真题及详解6卷 第2卷
评估承租人权益价值时，收益法估价参数确定正确的有（ ）。
A.收益期应为租赁合同剩余租赁期
B.收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期
C.净收益应为合同租金减去运营费用
D.净收益应为市场租金减去运营费用
E.净收益应为市场租金减去合同租金
答案：A,E
解析：
本题考查的是净收益测算应注意的问题。评估承租人权益价值的，收益期为剩余租赁期限，净收益为市场租金减去合同租金。
(2013真题) 测定长期趋势值的方法主要有扩大时距法、移动平均法和最小二乘法。（）
答案：对
解析：
本题考查的是长期趋势的测定。测定长期趋势值的方法主要有扩大时距法、移动平均法和最小二乘法。
目前，我国的住房公积金缴存比例一般不得低于12%，原则上不高于30%。（ ）
此题为判断题(对，错)。
从理论上讲，可按（ ）分摊高层建筑地价。
A．建筑物价值
B．房地产价值
C．土地价值
D．建筑面积
E．楼层
答案：B,C,D
解析：
高层建筑地价分摊的方法有：按照建筑物面积进行分摊、按照房地价值进行分摊和按照土地价值进行分摊等方法。
工程量清单应由具有编制能力的招标人或其委托的具有相应资质的工程造价咨询人编制。(
答案：对
解析：
工程量清单应由具有编制能力的招标人或受其委托，具有相应资质的工程造价咨询人编制。
关于个人住房公积金的说法，正确的是（ ）。
A．个人住房公积金的利息所得免征个人所得税
B．住房公积金的缴存比例一般不得低于5％，原则上不得超过15％
C．个人购买商铺时，可以提取本人住房公积金账户内的存储余额
D．每年的1 月1 日为职工住房公积金的结息日
答案：A
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B 项，单位和职工缴存住房公积金的比例不应低于 5％，不高于 12％。C 项，职工对住房公积金的使用具体表现在申请个人住房贷款。缴存职工在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向管理中心申请住房公积金贷款。D 项，每年的 6 月 30 日为职工住房公积金的结息日。
房地产估价师考试真题及详解6卷 第3卷
下列关于房地产权益融资的说法，正确的有（ ）。
A．资金融入方需要还本付息
B．在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资
C．权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险
D．存款性金融机构一般不参与房地产权益融资
E．权益融资主要来源于个人投资者
答案：B,C,D
解析：
A 项，房地产权益融资的特点是资金供给方或房地产权益投资者需要与房地产企业共同承担投资风险，分享房地产投资活动形成的可分配利润。房地产权益融资不需要资金融入方还本付息。E 项，不同类型的房地产企业，权益资本的融通方式有所不同。有限责任合伙企业和有限责任公司主要通过在私人市场上向私人投资者、机构投资者出售有限责任权益份额融通资金，由于该类股权投资的流动性较差、出售量有限，因此融资能力也有限。股份有限公司和房地产投资信托基金则主要通过在公开市场发行股票融通权益资本，该类股权投资的流动性较好、面向大众投资者，因此融资能力较强。
Z根据GB/T 17986—2000《房产测量规范》，下列项目中，计算一半建筑面积的是( )。
A、 无顶盖的室外楼梯
B、 无柱的雨篷
C、 无顶盖的阳台
D、 房屋之间无上盖的架空通廊
注册监理工程师每人最多可以申请（ ）个专业注册。
A.二
B.三
C.四
D.五
答案：A
解析：
本题考查的是建设监理制度。注册监理工程师每人最多可以申请两个专业注册。
房地产交易管理是房地产市场管理的重要内容。（ ）
此题为判断题(对，错)。
新城区开发房地产具有的不利条件有( )。
A、 增加安置补偿费开支
B、 获得土地非常困难
C、 规划设计条件苛刻
D、 市政配套设施缺乏
城镇土地使用税采用分类分级的（ ）税率。
A．比例
B．超额累进
C．全额累进
D．幅度定额
正确答案：D
土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。每平方米的年幅度税额按城市大小分4个档次：①大城市O.5至10元；②中等城市0.4至8元；③小城市O.3至6元；④县城、建制镇、工矿区0.2至4元。
房地产估价师考试真题及详解6卷 第4卷
下列关于开发项目的期间费用的说法，正确的有（ ）。
A．开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、 管理费用和财务费用
B．房地产开发项目用于销售时，期问费用计人开发建设投资巾的管理、财务和销售费用，不另 行计算
C．房地产开发项目用于自营时，所有期间费用都计人开发建设投资D．房地产开发项目用于出租时，开发期的期间费用计人开发建设投资，经营期的期间费用计为 运营费用
E．房地产置业投资项目的期间费用计为运营费用
正确答案：ABDE
ABDE开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。房地产开发项目用于销售时，期间费用计人开发建设投资中的管理、财务和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计人开发建设投资，经营期的期间费用计为运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计为运营费用。
某块土地总面积为100m2，其上建筑物的基底总面积为65m2，则建筑密度是（ ）。
A．50%
B．65%
C．60%
D．154%
正确答案：B
建筑密度＝建筑基底总面积÷建筑用地面积×100%＝65%。
某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率为5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（ ）。
A.6.75%
B.8.05%
C.7.93%
D.7.52%
答案：D
解析：
本题考查的是现金回报率与投资回报率。参见教材P201。
第一步，求出借款还本付息
P＝70万，i＝5%，n＝15年
有偿使用土地有多种形式，如土地使用权划拨、土地使用权出让、土地租赁、土地使用权作价入资、入股等。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在价值时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。
<1> 、这样的做法有哪些错误？
<2> 、若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益？
答案：
解析：
本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。错误如下：
（1）由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜作可比实例；
（2）未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益；
（3）不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益；
（4）不应选用350万元作为估价对象的年净收益（或应采用三个可比实例的平均值作为估价对象的年净收益）。
本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。
具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。
套内建筑面积由（ ）组成。
A.套内房屋的使用面积
B.套内墙体面积
C.套内阳台建筑面积
D.共有建筑面积
E.套内共有建筑面积
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是房屋面积测算的一般规定。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成
房地产估价师考试真题及详解6卷 第5卷
资金一旦用于投资就不能用于即期消费，所以，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的必要补偿。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是保留价规则。拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。
下列关于房产分丘图的表述中，正确的有（ ）。
A．房产分丘图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图
B．房产分丘图是房产分幅图的局部明细圈
C．房产分丘图的比例尺为1：100～1：1000
D．房产分丘图包括控制点、行政境界、丘界、房屋、附属设施等要素和注记
E．房产分丘图是在分户图基础上进一步绘制的明细图
《城乡规划法》规定，控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的（）的，应当先修改总体规划。
A.规范性内容
B.全部内容
C.部分内容
D.强制性内容
答案：D
解析：
本题考查的是城乡规划的编制与审批。控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的强制性内容的，应当先修改总体规划。
下列关于分户图的说法不正确的是（ ）。
A．分户图表示房屋权属范围的细部，明确异产毗连房屋的权利界线，是房产证的附图
B．分户图的方位应以图的正上方为北方向，并在适当位置注明
C．分户图表示的主要内容包括房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、专道等部位以及门牌号、厉屋建筑面积和房屋边长等
D．房屋产权面积包括套内建筑面积和共有分摊面积，标注在分户图框内
(2013真题) 下列金融工具中，属于短期信用工具的有（）。
A.本票
B.汇票
C.支票
D.股票
E.大额可转让定期存单
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是金融工具。短期信用工具主要指票据，包括本票、汇票、支票及大额可转让存单、短期债券等。
房地产估价师考试真题及详解6卷 第6卷
人们常从承租人在寻租或续租写字楼时考虑的因素出发，通过判别写字楼的吸引力，来对写字楼进行分类。从这个角度出发，写字楼分类过程中要考虑的因素包括（ ）。
A.物业所处位置
B.辐射区域的范围
C.建筑设备系统
D.建造年代
E.租户类型
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是写字楼分类中应考虑的因素。人们常从承租人在寻租或续租写字搂时考虑的因素出发，通过判别写字楼的吸引力，来对写字楼进行分类。从这个角度出发，对写字楼分类一般要考虑以下因素：写字楼物业所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。
租赁与合资经营、补偿贸易、来料加工和产品返销等方式相结合的融资租赁形式是( )。
A.转租赁
B.杠杆租赁
C.综合租赁
D.直接租赁
答案：C
解析：
综合租赁。是指租赁与合资经营、补偿贸易、来料加工和产品返销等方式相结合，由承租人以产品偿还租金的租赁形式。
预售收入用于后续开发建设投资的比例属于房地开发项目经济评价基础参数中的（ ）。
A．时间类参数
B．融资相关参数
C．收益相关指标
D．评价标准类指标
正确答案：B
B经济评价中的基础参数，包括以下几个方面的指标：
(1)时间类参数。包括：开发活动的起始时间点，开发经营期、开发期、准备期、建设期、出售期、出租经营期的起始时间点以及持续时间长度，经济评价工作的计算周期(年、半年、季度或月，视项目开发经营期的长短和评估精度的要求，灵活选择)。
(2)融资相关参数。包括：房地产开发贷款的贷款利率，资本金投入比例或财务杠杆比率(通 常为总投资的30%)，预售收入用于后续开发建设投资的比例。
(3)收益相关指标。包括：出租率或空置率，运营成本占毛租金收入比率。
(4)评价标准类指标。包括基准收益率、目标成本利润率、目标投资利润率、目标投资回报率等指标。
预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为20万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长8%，运营费用增长5%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。
A．2500
B．400
C．2100
D．2900
正确答案：C
依题意，根据公式：
(2014真题) 部分使用国有资金投资的工程建设项目必须进行招标。（）
答案：对
解析：
本题考查的是工程建设的招标投标管理。全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目必须进行招标。
住宅建筑不论其经济寿命早于，还是晚于土地使用权期限结束，均按照其经济寿命计算折旧。（ ）
答案：对
解析：
考点:求取建筑物折旧应注意的问题。住宅是这样的，因为住宅建设用地使用权到期可以自动续期。而如果是非住宅，建筑物经济寿命早于土地使用权到期的，应该按照建筑物经济寿命计算折旧；建筑物经济寿命晚于土地使用权到期的，无偿收回建筑物的，应该按照土地使用权到期时间计算折旧。
