房地产估价师考试真题8节 第1节
按照《房地产开发企业资质管理规定》规定，W省A市房地产开发公司申报一级资质，由（ ）初审。
A.市人民政府
B.W省住房城乡建设行政主管部门
C.W省人民代表大会
D.国务院住房城乡建设行政主管部门
答案：B
解析：
本题考查的是房地产开发企业资质管理。一级资质由省、自治区、直辖市住房城乡建设行政主管部门初审，报国务院住房城乡建设行政主管部门审批。
用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲=1480+80i，乙类房地产的价格变化趋势为V乙=1500+60i，该两类房地产的价格增长潜力相比（ ）。
A．甲类房地产比乙类房地产强
B．乙类房地产比甲类房地产强
C．该两类房地产强弱程度相同
D．该两类房地产强弱程度不可比
答案：A
解析：
根据直线趋势法的特点可知，直线的斜率代表价格变动情况，即斜率越大价格变动越大，斜率为正值表明价格增长，反之则表明价格下降。由于甲类房地产价格变动趋势线斜率大于乙类房地产价格变动趋势线斜率，且斜率为正值，所以甲类房地产增长潜力大于乙类房地产。
委托贷款的风险，由( )承担。
A.委托人
B.借款人
C.贷款人
D.受托银行
答案：A
解析：
委托贷款——是指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人(即受托人)根据委托人确定的贷款对象、用途、金额期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。贷款人只收取手续费，不承担贷款风险。
在使用交通时间距离时，应采用与该房地产有代表性的使用者相对应的交通工具和出行时段来测量。（ ）
此题为判断题(对，错)。
如果建筑物的有效年龄小于实际年龄，就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成，此时建筑物的经济寿命可视为从这个晚建成之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是建筑物折旧的求取方法—年限法。如果建筑物的有效年龄小于实际年龄，就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成。此时，建筑物的经济寿命可视为从这个晚建成之日起至建筑物对房地产价值不再有贡献之日止的时间。参见教材P314。
房地产供给是指房地产开发商和拥有者(卖者)在某一特定时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意出售的数量。( )
正确答案：×
[答案] ×
房地产开发商或拥有者对某种房地产虽然有提供出售的愿望，但没有提供出售的能力，则不能形成有效供给，也就只能算作供给，所以房地产供给必须是开发商或拥有者的愿意而且能够提供出售的数量。
房地产估价师考试真题8节 第2节
以下各项中，属于房地产开发项目涉及的主要不确定性因素的是（ ）。
A、租售价格
B、租金水平
C、空置率
D、购买价格
答案：A
解析：
本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。参见教材P212。
6年前，甲提供一宗土地面积为1000㎡、使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3000㎡建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000㎡建筑面积归甲所有，2000㎡建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。
该宗房地产未来16年的净收益现值之和为。（ ）万元。
A、 1044.79
B、 1000.00
C、 973.82
D、 829.94
土地使用权未确定或权属纠纷未解决的土地，暂不缴纳城镇土地使用税。（ ）
答案：错
解析：
城镇土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税。
土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在( )年以上。
A、 20
B、 30
C、 70
D、 40
答案：D
解析：
土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上。
(2017真题) 根据《房屋建筑工程质量保修方法》，屋面防水工程的最低保修期限是（）年。
A.1
B.2
C.3
D.5
答案：D
解析：
本题考查的是建设工程质量保修办法。房屋建筑工程的最低保修期限为：（1）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（4）电气系统、给排水管道、设备安装为2年；（5）装修工程为2年。
房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由（ ）认定。
A．拆迁人
B．拆迁主管部门
C．房地产权属登记部门
D．规划行政主管部门
房地产估价师考试真题8节 第3节
收益性房地产包括（ ）。
A．未出租的餐馆
B．旅店
C．加油站
D．农地
E．未开发的土地
国家实行土地登记制度，属于国有土地的，核发（ ）。
A．《国有土地所有证》
B．《国有土地使用证》
C．《集体土地所有证》
D．《集体土地使用证》
正确答案：B
根据《国土资源听证规定》的规定，征用农地的，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续。
采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元/m2，土地重新取得单价为2100元/m2，容积率为2，建筑密度为40%。该商品房的单价为（）元/m2。
A.3700
B.4040
C.4250
D.5300
答案：C
解析：
本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价＝2100/2＝1050（元/m2），单价＝3200＋1050＝4250（元/m2）。
预算定额是以施工定额为基础综合扩大编制的，是进一步编制概算定额的基础。（ ）
此题为判断题(对，错)。
电磁辐射对人体的危害程度随电磁波波长的缩短而减少。
答案：错
解析：
电磁辐射对人体的危害程度随着电磁波波长的缩短而增加。因此，电磁波对人体的危害程度分别是：微波＞超短波＞短波＞中波＞长波。
马克思的利率决定理论认为利率的变化范围在零与市场利率之间。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是利息与利率。马克思的利率决定理论认为利率的变化范围在零与平均利润率之间。
房地产估价师考试真题8节 第4节
关于地租测算的说法，错误的是（ ）。
A.以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息
B.测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的
C.从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等
D.未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用
答案：D
解析：
本题考查的是地租理论及地租的测算。选项D错误，未耕地的地租＝同等质量和位置的已耕地的地租－开垦费用的利息。参见教材P250～251。
我国房屋权属登记（ ）
A 具有公信力
B 公告是必经程序
C 是一项法定制度
D 为全力动态登记
E 可以制作颁发统一的房地产权证书
下列房地产估价活动中，不符合职业道德的行为有（ ）。
A．某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估
B．某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供专业帮助
C．某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查
D．估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单，某估价机构按其要求完成了估价
E．某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告
答案：A,C,D,E
解析：
A项，如果估价机构或估价师与估价需求者或相关当事人有利害关系，或者与估价对象有利益关系，就应回避相应的估价业务。B项，对估价所涉及的其他专业性问题，可以聘请相关专家，咨询相关研究机构、生产厂家，或者采用“分包”方式聘请相关专业估价机构、咨询机构等出具专业意见来解决，即可借用相关专业意见。C项，估价机构和估价师应保守在估价活动中知悉的委托人的商业秘密，不得泄露委托人的个人隐私。D项，估价机构和估价师应清楚拟承接的估价业务的风险之所在及其程度。对于估价需求者或者有关单位和个人要求高估或低估的，要坚守估价职业道德底线。E项，估价业务应以估价机构的名义统一受理，统一收取费用；估价师不得以个人名义承揽估价业务，分支机构应以设立该分支机构的估价机构名义承揽估价业务。签订估价委托合同后，未经委托人同意，估价机构不得转让或者变相转让受托的估价业务。
总地来讲，房地产的价格与房地产的供给和需求，分别是（ ）。
A．正相关和正相关
B．正相关和负相关
C．负相关和正相关
D．负相关和负相关
正确答案：C
供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。所以说房地产的价格与房地产的供给负相关，与需求正相关。
投资估算指标是在项目建议书和可行性研究阶段编制投资估算，计算投资需要量时使用的一种定额。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
城市房屋拆迁是强制性的，不符合公开市场价值形成的条件，房屋拆迁估价中不应当采用公开市场价值标准。( )
正确答案：×
[答案] ×
房屋拆迁虽然是强制性的，不符合公开市场价值形成的条件，但因为要对被拆迁人给予合理补偿，所以，城市房屋拆迁估价应当采用公开市场价值标准。
房地产估价师考试真题8节 第5节
求取报酬率的方法有( )。
A．累加法
B．市场提取法
C．投资报酬率排序插入法
D．实际观察法
E．分解法
正确答案：ABC
[答案] ABC
D、E项是求建筑物折旧的方法。
申请房屋登记时，由当事人单方申请的情形有（ ）。
A.尚未登记的不动产首次申请登记的
B.继承.接受遗赠取得不动产权利的
C.不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的
D.产权交换取得不动产所有权
E.申请更正登记或者异议登记的
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是不动产登记程序。根据《不动产登记暂行条例》属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（1）尚未登记的不动产首次申请登记的；（2）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（3）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（4）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（5）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（6）申请更正登记或者异议登记的；（7）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形
收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息属于经营费用。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
土地增值税实行( )税率。
A.比例
B.定额
C.超额累进
D.超额递减
对于政策性保险，在保险费的缴纳和保险金的给付方面，不遵循利益对等的原则。
答案：对
解析：
政策性保险在缴纳保险费和给付保险金方面，不遵循利益对等原则，而是向被扶持对象倾斜。一般可分为四类：一是农业保险(养殖业保险、种植业保险等)、二是信用保险(无担保保险、预防公害保险等)、三是输出保险(出口信用保险、外汇变动保险、存款保险等)、四是巨灾保险。
集体土地未经依法（ ）不得出让。
A．征用
B．征收
C．批准
D．备案
答案：B
解析：
建设用地使用权出让简称土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让的一般含义规定集体土地不经征收不得出让。
房地产估价师考试真题8节 第6节
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物，向乙银行贷款1亿元，委托丙房地产估价机构（以下简称丙机构）进行评估。丙机构经调查得知：该项目总建筑面积为20000㎡，其中：已被人民法院预查封6000㎡。经批准可销售的建筑面积为14000㎡，其中：有3000㎡已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后，拟将该项目整体转让给丁公司。
甲公司转让该项目给丁公司不需要（）。
A、乙银行同意
B、人民法院解除查封
C、规划部门同意
D、房屋登记机构批准
答案：C,D
解析：
本题考查的是房地产抵押的条件。被查封的房产不得设定抵押权，所以需要解除查封。抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。
会计核算的原则中，实质重于形式原则中的形式是经济形式。（ ）
此题为判断题(对，错)。
若总体单位的属性为人们受教育程度，则该标志为品质标志。 ( )
甲经有关部门批准调整了原规划设计”中的“部门”指（ ）。
A．城市规划行政主管部门
B．土地行政主管部门
C．建设行政主管部门
D．房产行政主管部门
根据商品房销售代理要求的有关规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收佣金以外的其他费用。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某类房地产2006～2010年的价格见下表，根据平均发展速度，预测该类房地产2011年的价格为（ ）元/m2。
某类房地产2006～2010年的价格
A.10300
B.10400
C.11165
D.11265
答案：C
解析：
本题考查的是平均发展速度法的公式。平均发展速度＝
＝1.24055，2011年的价格＝3800×1.240555＝11165元/m2。
房地产估价师考试真题8节 第7节
光污染包括（ ）。
A．灯光污染
B．玻璃幕墙反光污染
C．眩光污染
D．宇宙线辐射污染
E．视觉污染
答案：A,B,C,E
解析：
光污染是指人类活动造成的过量光辐射对人类生活和生产环境形成不良影响的现象。光污染包括：①灯光污染；②眩光污染；③视觉污染；④其他可见光污染。如商店、宾馆、写字楼等建筑物，外墙全部用玻璃或反光玻璃装饰，在阳光或强烈灯光照射下发生反光，会扰乱驾驶员或行人的视觉，成为交通事故的隐患。宇宙线辐射污染属于放射性辐射污染。
房地产转让属于双务行为，转让双方均享有一定的权利，并承担一定的义务。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某房地产开发项目的占地面积为15000m2，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/m2，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为（ ）元/m2。
A、5377.78
B、6277.78
C、6722.22
D、7847.22
答案：D
解析：
本题考查的是盈亏平衡分析的基本原理。总建筑面积＝15000×3＝45000（平方米），可销售面积＝45000×80%＝36000（平方米），设盈亏平衡点销售单价为X，36000X＝8000×10000＋4500×45000，X＝7847.22(元/平方米）。
对具备供地条件的地块，规划、房地产主管部门要在接到国土资源主管部门书面函件后（ ）日内分别提出规划和建设条件。
A.10
B.15
C.20
D.30
答案：D
解析：
本题考查的是严格住房建设用地出让管理。对具备供地条件的地块，规划、房地产主管部门要在接到国土资源主管部门书面函件后30日内分别提出规划和建设条件。
从事房地产估价活动需充分考虑房地产与其环境的相互影响，住房制度属于房地产环境中的（ ）。
A．自然环境
B．人工环境
C．经济环境
D．社会环境
答案：D
解析：
根据房地产估价需要，通常可以按照环境的属性，将房地产的环境分为自然环境、人工环境和社会环境。其中，社会环境是指由人与人之间的各种社会关系所形成的环境，包括政治制度、经济体制、文化传统、社会治安、邻里关系等。对于某套住宅来说，周边居民的文化素养、收入水平、职业、社会地位等，都是影响其价值高低的社会环境。住房制度也属于社会环境。
修筑道路穿过居住区，会改善居民区对外的交通，最终会提高该居住小区的住宅价格。 （ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产价格影响因素概述。有的因素从某一角度看会提高房地产价格，而从另一角度看会降低房地产价格，至于它对房地产价格的最终影响如何，是由这两方面的合力决定的，例如，修筑一条道路穿过某个居住区，一方面由于改善了该居住区的对外交通，方便了居民出行，会提高该居住区的住宅价格；另一方面由于带来了噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全，又会降低该居住区的住宅价格。至于它最终是提高还是降低该居住区的住宅价格，要看受影响住宅离该道路的远近以及该道路的性质等。
房地产估价师考试真题8节 第8节
某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于（ ）万元。
A、280
B、285
C、290
D、295
答案：A
解析：
本题考查的是净收益在前后两段变化规律不同的公式。该房地产的收益价格：V=15/（1+8%）+18/（1+8%）2+23/（1+8%）3+25/8%×[1－1/（1+8%）37]/（1+8%）3＝281.2670379（万元）。选项中最接近的一个为选项A，280万元。
中观区位往往对区域城市间土地的级差地租和地价水平具有决定性的作用。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。（ ）
此题为判断题(对，错)。
若采用成本法估价，下列表述中不正确的是( )。
A．应对房屋建筑物、房屋装修部分分别计算折旧
B．无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息
C．在估价测算过程中土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金
D．在最终积算价值中应扣减需补缴的土地使用权出让金
求取报酬率的方法有（ ）。
A．累加法
B．市场提取法
C．投资报酬率排序插人法
D．实际观察法
E．分解法
房地产投资的风险主要体现在( )。
A、 投入资金的安全性
B、 期望收益的可靠性
C、 投资项目的变现性
D、 资产评估
E 投资项目的质量问题
