房地产估价师历年真题8卷 第1卷
某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产 2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上个月为基数100)，则该房地产2006年9月的价格为( )元/m2。
A、 2700.8
B、 2800.1
C、 2800.8
D、 2817.7
答案：D
解析：
依题意，该房地产2006年9月的价格＝?
已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿利率为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣为0.5%，则报酬率为( )。
A．7.78%
B．8.28%
C．13.21%
D．14.21%
正确答案：A
[答案] A
3.31%+2.23%+1.32%+1.42%-0.5%＝7.78%
多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化且各因素发生变化的概率不同时，对项目经济评价指标的影响。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是单因素与多因素敏感性分析。多因素敏感性分析须假定同时变动的几个因素是相互独立的，且各因素发生变化的概率相同。参见教材P224。
下列不属于房地产区位因素的是（ ）。
A 交通 B 用途 C 环境 D 楼层
甲与乙签定商品房买卖合同，如甲有侵权行为，依据《民法通则》，诉讼时效期间从（ ）时起算起。
A 合同签订
B 合同生效
C 权利被侵害
D乙知道或者应当知道权力被侵害
二、三级资质房地产估价机构可以设立分支机构。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。一级资质房地产估价机构可以设立分支机构。二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。
在比较法中，如果可比实例的土地等级与估价对象土地的等级不相同，则应该是不能作为可比实例的。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是选取可比实例的要求。土地等级是土地管理中，有一项土地分等定级的工作，针对不同区位和价格的土地所作的分级。交易实例与估价对象土地等级不同，而土地等级就代表着不同级别的区位，所以不能作为可比实例。
某房地产投资项目要求的目标收益率为10%，当通货膨胀率为3%时，为消除通货膨胀因素对投资风险分析结果的影响，分析中采用的名义目标收益率应为（ ）。
A.6.8%
B.10.0%
C.13.0%
D.13.3%
答案：D
解析：
本题考查名义利率、实际利率和通货膨胀率之间的关系。（1+实际利率）=（1+名义利率）/（1+通货膨胀率），得到：名义利率=（1+实际利率）×（1+通货膨胀率）-1=（1+10%）×（1+3%）-1=13.3%。
委托贷款的风险，由( )承担。
A.委托人
B.借款人
C.贷款人
D.受托银行
答案：A
解析：
委托贷款——是指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人(即受托人)根据委托人确定的贷款对象、用途、金额期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。贷款人只收取手续费，不承担贷款风险。
房地产估价师历年真题8卷 第2卷
某写字楼年出租狰收益为300万元，预计未来3年内仍然维持该水平，3年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10％，则该宗写字楼现在的价格为（ ）万元。
A．4580
B．5580
C．6580
D．7580
李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（ ）元。
A.5000
B.12574
C.12650
D.13911
答案：B
解析：
本题考查的是对房地产估价的需要。损失＝污染治理费用＋损失的租金净收益的现值=5000＋3000×（1－15%）×（P/A，0.5%，3）＝5000＋3000×（1－15%）×（1/0.5%）×[1－1/（1＋0.5%）3]＝12574.13（元）。
某建筑物建成于1996年10月1日，该建筑物所在地的土地使用权为1994年10月工资1日取得，土地使用权年期为40年；该类建筑物寿命为50年，残值率为0。则2006年10月1日该建筑物按直线法计算的成新率为80%。（ ）
此题为判断题(对，错)。
对于施工中可能发生的临时占用规划批准范围外的场地，可能损坏道路、需要爆破作业等情况，( )应该按国家规定办理申请批准手续。
A、 建造商
B、 总监理师
C、 开发商
D、 监理工程师
答案：C
解析：
因为建造商只负责施工，而监理工程师负责监督施工质量。
按照相关规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，特殊情况下才允许以协议方式出让。各种出让方式的具体界定是（ ）。
A．招标出让国有土地使用权
B．拍卖出让国有土地使用权
C．协议出让国有土地使用权
D．租赁国有土地使用权
E．抵押国有土地使用权
正确答案：ABC
ABC除了选项A、B、C外，还有挂牌出让国有土地使用权。
对于同一估价对象和同一价值时点，下列价值类型中评估值最大的一般是（ ）。
A、谨慎价值
B、市场价值
C、残余价值
D、快速变现价值
答案：B
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项A，谨慎价值是存在不确定因素的情况下遵循谨慎原则评估的价值，谨慎价值通常低于市场价值；选项C，残余价值是在非继续利用情况下的价值，残余价值通常低于市场价值；选项D，快速变现价值不符合“适当营销”的原则，快速变现价值一般低于市场价值。
《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从（ ）开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。
A.1997年下半年
B.1998年上半年
C.1998年下半年
D.1999年
答案：C
解析：
本题考查的是城镇住房制度改革。《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。
直接导致市场失灵的原因有（ ）。
A．外部负效应
B．垄断
C．排他性物品的生产
D．信息不完全
E．政府对市场的管理与协调
正确答案：ABD
市场失灵主要表现在：一是垄断阻碍了市场机制的作用，使资源得不到有效配置；二是在市场机制中，市场往往无法解决伴随经济活动而产生的外部负效应的影响；三是无法有效地提供公共产品；四是消费者和生产者的信息不完全。
某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（ ）元/m2。
A．2290.91
B．2326.41
C．2344.16
D．2308.66
房地产估价师历年真题8卷 第3卷
构成了城市规划管理系统中保障系统的主要内容的是（ ）。
A.城市规划法律规范的制定
B.城市规划的组织编制
C.城市规划的审批管理系统
D.城市规划实施管理系统
答案：A
解析：
本题考查的是城市规划管理系统。城市规划法律规范的制定，构成了城市规划管理系统中保障系统的主要内容。
评估专家委员会对复核结果进行鉴定，选派成员组成专家组时，专家组成员应为（ ）人以上单数，其中房地产估价师不得少于（ ）。
A、3，1/3
B、5，1/2
C、3，1/2
D、5，1/3
答案：C
解析：
本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。评估专家委员会对复核结果进行鉴定，选派成员组成专家组时，专家组成员应为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。
下列房地产中，通常适用比较法估价的有（ ）。
A.标准厂房
B.行政办公室
C.写字楼
D.房地产开发用地
E.在建工程
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是比较法适用的估价对象。比较法适用的估价对象是同类房地产数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产，例如：（1）住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。特别是数量较多、可比性较好的存量成套住宅最适用比较法估价，相对来说也是一种最容易、最简单的房地产估价；（2）写字楼；（3）商铺；（4）标准厂房；（5）房地产开发用地。下列房地产难以采用比较法估价：（1）数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；（2）很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等；（3）可比性差的房地产，如在建工程（完工程度差异大）等。参见教材P176。
借款偿还期和投资回收期都是评价投资项目清偿能力的指标。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是经济评价指标体系。借款偿还期是清偿能力指标，而投资回收期是盈利能力指标。
【2013年真题】在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据（）来选取。
A.估价假设和估价原则
B.价值类型和估价结果
C.估价程序和估价方法
D.估价目的和估价对象
答案：D
解析：
本题考查的是估价依据。在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取。不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同。
(2015年真题) 关于项目投资现金流量表的说法，错误的是（）。
A.项目投资现金流量表应以全部投资为基础进行编制
B.项目投资现金流量表现金流出中不包含财务费用
C.项目投资现金流量表能为投资方案间进行比较建立共同的基础
D.项目投资现金流量表中的运营费用应包括折旧费和摊销费
答案：D
解析：
本题考查的是基本报表。项目投资现金流量表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案（不论其资金来源及利息多少）进行比较建立共同的基础。该表中的运营费用中不包括财务费用、折旧费和摊销费。
委托代理是基于被代理人的委托而发生的代理关系，通常以完成特定事项为代理内容。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，该普通商品房项目总投资2亿元。该项目建筑工期预计为2年。为此委托一家房地产估价机构（以下简称估价机构）提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。该房地产估价机构为三级资质。
该房地产公司必须具备（ ）万元的最低资本金。
A.100
B.4000
C.5000
D.2000
答案：B
解析：
本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。普通商品房最低资本金比例为20%，2亿×20%=4000万。参见教材P108。
在城市房屋拆迁补偿安置中，（ ）。
A．产权不明确的房屋不予补偿
B．已设定抵押的房屋，补偿款应直接付给抵押权人
C．未解除租赁关系的房屋，暂不补偿
D．未超过使用期限的临时建筑，应给予适当补偿
房地产估价师历年真题8卷 第4卷
往往以中型百货公司为主要租户，家具店、超级市场、图书及音像制品店、礼品店、快餐店、男女服装店、玩具店等为次要租户的零售商业物业为（ ）。
A.市级购物商场
B.地区购物商场
C.居住区商场
D.邻里服务性商店
答案：B
解析：
本题考查的是零售商业物业分析。地区购物商场中，中型百货公司往往是主要租户，家具店、超级市场、图书及音像制品店、礼品店、快餐店、男女服装店、玩具店等，常常是这类商场的次要租户。
证券的价格由货币使用中产生的收益与社会借贷资金利率之间的比率所决定。
答案：对
解析：
普通商品的价格由该商品的价值所决定，而证券的价格则是由货币使用中产生的收益和社会借贷资金利率的比率所决定；
某类房地产2005~2009年的价格见表1，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为（ ）元/m2。
表1
A．8460
B．8500
C．8790
D．8838
答案：B
解析：
由题意，逐年增减量的平均数d=（7130－6810）×0.1+（7460－7130）×0.2+（7810－7460）×0.2+（8150－7810）×0.5=338（元/m2）。则采用逐年上涨额的加权平均数预测该房地产2010年的价格为：V5=P0+d×u=6810+338×5=8500（元/m2）。
从政府对房地产价格的管制或干预程度来划分，房地产价格包括（ ）。
A、市场调节价
B、政府指导价
C、政府定价
D、市场最高限价
E、标准价
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是市场调节价、政府指导价和政府定价。按照政府对房地产价格的管制或干预程度，可将房地产价格分为市场调节价、政府指导价和政府定价。
会计主体在可以预见的将来，将根据企业既定的经营方针和目标不断的经营下去，描述的是（ ）。
A、会计主体
B、持续经营
C、会计分期
D、货币计量
答案：B
解析：
本题考查的是会计假设。持续经营是指会计主体在可以预见的将来，将根据企业既定的经营目标和目标不断的经营下去。
移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。( )
此题为判断题(对，错)。
对于房地产开发项目，以下各项目中属于投资者各方现金流量表的是（ ）。
A、自有资金
B、销售收入
C、自营收入
D、经营资金出资额
答案：D
解析：
本题考查的是基本报表。选项ABC出现在财务计划现金流量表。
下列关于所有权的表述中，正确的有( )。
A.所有权是从物权
B.所有权是自物权
C.可对所有权人的物设置他项权利
D.共有是确定份额的共同所有
E.建筑物区分所有权人仅拥有专有部分所有权
答案：B,C
解析：
业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的，其共有和共同管理的权利，视为一并转让。
个人住房抵押贷款属于购房者的消费信贷，通常与开发商没有直接关系，因此无论是期房还是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款的风险只来自于申请贷款的购房者。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师历年真题8卷 第5卷
城市基本地形图的复测周期一般为( )年。
A、 3～5
B、 5～10
C、 5～15
D、 10～20
答案：B
解析：
[知识点] 房地产测绘的特点与房地产测绘的精度要求
某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为（ ）万元。
A．100
B．42
C．63
D．77
某投资者以25万元购买了一个商铺单位2年的经营权，第一年净现金流量可能为22万元、18万元和14万元，概率分别为0.2,0.6和0.2;第二年净现金流量可能为28万元、22万元和16万元，概率分别为0.15,0.7和0.15,若折现率为10%，问该购买商铺的投资是否可行。
【解】
答案：
解析：
改错如下：
在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有（ ）。
A、期望值相同，标准差小的方案为优
B、标准差相同，期望值小的为优
C、标准差相同，期望值大的为优
D、标准差系数大的为优
E、标准差系数小的为优
答案：A,C,E
解析：
考点:概率分析中的期望值法。判断投资方案优劣的标准是：期望值相同，标准差小的方案为优；标准差相同，期望值大的为优；标准差系数小的为优。
根据收益法的计算公式，对土地净收益每年收益不变的情形，报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越慢。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是净收益每年不变的公式。；
土地使用权无限年期的价格公式：；
土地使用权有限年期的价格公式：；
土地使用权价格接近无限年价格的程度为。
不动产登记制度是现代（ ）法中的一项重要制度。
A.物权
B.债权
C.质权
D.抵押权
答案：A
解析：
本题考查的是不动产登记的概念和范围。不动产登记制度是现代物权法中一项重要的制度。
以下标志中属于品质标志的有( )。
A.建筑面积
B.性别
C.年龄
D.学历
E.停车泊位
答案：B,D
解析：
品质标志——是指不能用数量表现而只能用文字、符号或代码进行说明的标志，如性别、文化程度、工种等；
下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是（ ）。
A．有不少于1000万元人民币的实有资本
B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行
C．设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后。方可向工商行政管理部门申请设立登记
D．一个城市原则上只设一个担保公司
正确答案：B
货币形态的实有资本应当存人城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行，或发放由担保公司提供住房置业担保的个人住房贷款的其他银行。
(2017真题) 对个人购买经济适用住房免征契税。（）
答案：错
解析：
本题考查的是经济适用住房的税收优惠政策。对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。
房地产估价师历年真题8卷 第6卷
下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是（）。
A.降低房地产开发贷款利率
B.增加土地有效供给
C.降低契税
D.提高购房贷款利率
答案：C
解析：
本题考查的是税收制度政策。选项A降低贷款利率，将降低开发成本，可能导致价格下降；选项B增加有效供给，结果是价格的下降，这是供给规律作用的结果；选项D提高购房者贷款利率，将抑制需求，导致价格下跌。选项C降低契税，使购房者成本减低，需求增加，价格上升，还有一种解释，契税降低，使得投机成本降低，刺激投资导致价格上升。
从满足人类人住需要的角度出发，房地产产品的功能可从适用程度、屋宇设备完备程度、平面布置、物理性能、耐久程度和建筑艺术等方面进行评价。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
张某购买李某总价款为160 万元的一套住房，并按合同约定支付了定金48 万元。李某不能履约，则应返还张某（ ）万元。
A．48
B．64
C．80
D．96
答案：C
解析：
《担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的额的20％。如果当事人约定的定金比例超过了20％，并非整个定金条款无效，而只是超过部分无效。160 万元×20％=32（万元）的定金条款有效，适用“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，也即双倍返还定金：32×2=64（万元），加上多付的定金：48－32=16（万元），共计80 万元。
不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大的差异，因此可以按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产市场细分。不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大的差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。
估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人，其中（ ）是估价主体。
A.估价报告的使用者
B.估价服务的需求者
C.估价委托人
D.房地产估价机构和注册房地产估价师
答案：D
解析：
本题考查的是房地产估价的要素。估价当事人是指与房地产估价活动有直接关系的单位或个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人。其中，房地产估价机构和注册房地产估价师是估价服务的提供者，是估价主体；估价委托人是估价服务的直接需求者和对象。
房地产基础测绘是指因房地产开发、经营、交易和房地产权属管理等的需要，测量、绘制房地产分丘平面图和房地产分层分户平面图，形成图、表、卡、册、簿、数据等信息的测绘活动。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产测绘概述。房地产基础测绘是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，形成房地产的基础图纸——房地产分幅平面图的测绘活动。
抵押价值既不是经过贷款成数“打折”或者扣除拍卖、变卖的费用和税金后的“净值”，也不是不扣除法定优先受偿款下的“完全价值”。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
利率是在一定时期内利息与本金的比率，是决定利息水平高低的衡量标准。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师历年真题8卷 第7卷
关于房地产中介服务机构的业务管理的说法错误的是（ ）。
A．房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面合同
B．房地产中介服务机构和人员对委托人提供的资料文件，有保密的义务，未经同意不得转借相关资料
C．中介服务人员可以同时在两个中介服务机构工作
D．对伪造、涂改、转让各种中介人员执业资格证、合格证的，县级以上房地产行政主管部门收回资格证书或者公告证书作废，并可处以 1万元以上3万元以下的罚款
正确答案：C
在中介服务活动中，禁止中介服务人员同时在两个或两个中介服务机构执行业务。
下列各项中，可以设定抵押的是（）。
A、建设用地使用权
B、土地所有权
C、学校的教学楼
D、依法被监管的财产
答案：A
解析：
本题考查的是房地产抵押的条件。《物权法》规定，债务人或者第三人有权处分可以抵押的财产有：建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；生产设备、原材料、半成品、产品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通运输工具；法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将上列财产一并抵押。
房地产需求曲线表示房地产的需求量与其（ ）之间的关系。
A、价格
B、供给量
C、开发成本
D、开发价值
答案：A
解析：
本题考查的是房地产的需求。房地产需求曲线表示房地产的需求量与其价格之间的关系。
敏感性分析的“三项预测值”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，下列属于这三项预测值的有（ ）。
A、最乐观预测值
B、最悲观预测值
C、最可能预测值
D、最不可能的预测值
E、最接近的预测值
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。三个预测值（估计值），即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值。
（ ）是指经济活动中的一种借贷行为，是以偿还和付息为条件的价值单方面让渡。
A．信用
B．贷款
C．公债
D．金融
从事房地产咨询业务的人员，必须具备（ ）条件。
A．具有2年房地产咨询业务或相关的工作经验
B．具有房地产及相关专业中等以上学历
C．具有与房地产咨询业务相关的初级以上专业职称
D．具备房地产相关知识的专业技术人员
E．考取房地产咨询人员合格证
正确答案：BCE
从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。
下列关于资金时间价值的表述中，错误的是（ ）。
A.利率是资金时间价值的一种标志
B.从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值
C.即使资金存在时间价值，也可以直接比较不同时点发生的现金流量
D.从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿
答案：C
解析：
本题考查的是资金时间价值的概念。由于资金存在时间价值，就无法直接比较不同时点发生的现金流量。
消费者市场细分标准中，（ ）因素是按照职业、性别、收入等变量来细分市场的。
A、消费心理
B、消费行为
C、地理环境
D、人口
答案：D
解析：
考点:市场细分。消费者市场细分标准中，人口因素，即按照人口统计变量，包括年龄、职业、性别、收入等来细分市场。
(2014真题) 甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物，向乙银行贷款1亿元，委托丙房地产估价机构（以下简称丙机构）进行评估。丙机构经调查得知：该项目总建筑面积为15000平方米，其中：已被人民法院预查封1000平方米。经批准可预售的建筑面积为14000平方米，其中：有3000平方米已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后，拟将该项目整体转让给丁公司。评估过程中，丙机构应做的工作包括（）。
A.进行实地查勘
B.调查了解法定优先受偿权利情况
C.要求甲公司提供《国有土地使用证》和《房屋所有权证》
D.按照甲公司要求确保抵押物评估价值不低于1亿元
答案：A,B
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。房地产估价机构应当对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。同时，房地产估价机构需要调查了解法定优先受偿权利情况。
房地产估价师历年真题8卷 第8卷
通常情况下，金融机构主要根据（ ）确定房地产开发企业的资信等级。
A、资金实力
B、企业信誉
C、企业偿债能力
D、项目获利能力
E、资金担保方式
答案：A,B,C
解析：
考点:金融机构对房地产项目贷款的审查。通常情况下，金融机构主要根据企业素质、资金实力、企业偿债能力、企业经营管理能力、企业获利能力、企业信誉、企业在贷款银行的资金流量和其他辅助指标，确定房地产开发企业的资信等级。
材料的脆性是指材料在冲击或振动荷载作用下产生较大变形尚不致破坏的性质，如钢材、木材等。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权；他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产权益的含义。
某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40％，余款半年后一次付清，假设年利率为8％，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（ ）元/m2。
A．4387
B．4398
C．4500
D．4887
答案：B
解析：
本题中并没有说家电家具价值在成交日期一次性付清，相反，是说“含家电家具的成交价格为50万元，首付40％，余款半年后一次付清”，因此可判定家电家具价值5万元是名义价格，应该换算成实际价格，家电家具价值应该参与折现。则可比单价为：
在征收土地时，可通过大幅提高征地费用的做法，以限制非农业部门占地，确保农业用地比例。 （ ）
正确答案：×
这种做法违反了“保证国家建设用地原则”。
为了公共利益的需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人王某在征收范围内有一处住房。
若选用比较法作为其中一种估价方法，则关于比较法估价的说法中，错误的是（ ）。
A、类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在交易时点的平均交易价格
B、类似房地产的实际成交价格以真实成交、可以质证或者房地产交易登记的实际成交价格为依据
C、将被征收房屋与类似房地产进行交易情况、市场状况、房地产状况的比较和修正，确定比准价格
D、根据类似房地产价格，采用简单算术平均法、加权算术平均法确定被征收房屋最终估价价格
答案：A
解析：
本题考查的是房屋征收估价技术路线。选项A错误，类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在价值时点的平均交易价格。
银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款。若每月的还款额为2000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额是（ ）元。
A．1428．74
B．1475．37
C．1482．74
D．2000．00
有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格( )乙的价格。
A．高于
B．低于
C．等于
D．条件不足，无法确定
正确答案：B
关于名义利率和实际利率关系的说法，正确的有（ ）。
A.名义利率越大，计息周期越长，名义利率与实际利率的差异就越大
B.当每年计息周期数m=1时，名义利率等于实际利率
C.当每年计息周期数m>1时，名义利率小于实际利率
D.当每年计息周期数m→∞，名义利率r与实际利率i的关系为：i=er-1
E.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值
答案：B,C,D
解析：
【考点】名义利率与实际利率。选项A错误，名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；选项E错误，实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值。
