21年房地产估价师考试题目下载7卷 第1卷
李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（ ）元。
A.5000
B.12574
C.12650
D.13911
答案：B
解析：
本题考查的是对房地产估价的需要。损失＝污染治理费用＋损失的租金净收益的现值=5000＋3000×（1－15%）×（P/A，0.5%，3）＝5000＋3000×（1－15%）×（1/0.5%）×[1－1/（1＋0.5%）3]＝12574.13（元）。
在特定的房地产上，除法律另有规定外，既有物权又有债权的，应优先保护（ ）。
A、债权
B、物权
C、二者皆可
D、二者皆不
答案：B
解析：
考点:房地产权益的含义。在特定的房地产上，除法律另有规定外，既有物权又有债权的，优先保护物权。
某房地产的土地面积2000m2，建筑面积8000m2，土地于2003年10月1日通过有偿出让方式获得，使用权年限为40年，当时的单价为5000元/m2。建筑物为钢筋混凝土结构，于2004年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价为建筑面积2500元/m2，2010年10月1日与该房地产的地段和用途相同使用权年限为40年的土地的单价为6000元/m2，该类房屋的重置价格（含使用权年限为40年的土地价格）为每平方米建筑面积3000元，估计该类建筑物的残值为2%，土地报酬率为6%。试利用上述资料估算该房地产2010年10月1日的总价。
答案：
解析：
（1）建筑物重置价格＝8000×3000－6000×2000＝1200（万元）
（2）建筑物累计折旧额＝1200×（1－2%）×6/39＝180.92（万元）
（3）建筑物价格＝1200－180.92＝1019.08（万元）
（4）土地的价格：先算出土地使用权的年收益A，A＝6000×2000/（P/A，6%，40）；
再计算33年土地使用权价格P＝A×（P/A，6%，33）＝[6000×2000/（P/A，6%，40）]×（P/A，6%，33）＝6000×2000×6%/[1－（1/1.06）40]/6%×[1－（1/1.06）33]＝1134.92（万元）
（5）该房地产的总价＝1019.08＋1134.92＝2153.99（万元）
房地产估价师注册证书失效的情形有（ ）。
A、注册期满3年而未延续注册的
B、持续离开估价岗位超过1年的
C、年龄超60周岁的
D、聘用单位被撤回房地产估价机构资质证书的
E、不具有完全民事行为能力的
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是房地产估价师注册。注册房地产估价师有下列情形之一的，其注册证书失效：（1）聘用单位破产的；（2）聘用单位被吊销营业执照的；（3）聘用单位被吊销或者撤回房地产估价机构资质证书的；（4）已与聘用单位解除劳动合同且未被其他房地产估价机构聘用的；（5）注册有效期满且未延续注册的；（6）年龄超过65周岁的；（7）死亡或者不具有完全民事行为能力的；（8）其他导致注册失效的情形。
市场法估价的操作步骤有（ ）。
A．搜集交易实例
B．选取可比实例
C．评价可比实例
D．对可比实例成交价格做适当的处理
E．价格修正
正确答案：ABD
运用市场法估价一般分为下列四大步骤进行：①搜集交易实例。②选取可比实例。③对可比实例成交价格做适当的处理。其巾，根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。
21年房地产估价师考试题目下载7卷 第2卷
甲企业在划拨国有土地上建造一幢综合楼，并以该在建工程作抵押，向乙银行贷款。2015年4月30日，房地产估价机构出具抵押估价报告，评估该在達工程2015年3月30日的市场价格为2000万元。另披露该工程尚欠工程款400万元，需补交土地出让金200万元。2016年3月，甲企业未能履行还款义务，乙银行要求实现抵押权。
上述评估报告使用期限一般不超过（）。
A.2015年9月29日
B.2015年10月29日
C.2016年3月29日
D.2016年4月29日
答案：D
解析：
本题考查的是房地产抵押估价。房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。参见教材P125。@##
我国土地实行社会主义公有制，故土地登记只能核发《国有土地使用证》或《集体土地使用证》。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有（ ）。
A、电梯折旧费
B、租赁保证金利息
C、房地产税
D、企业（个人）所得税
E、房屋保险费
答案：B,D
解析：
本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用是维持估价对象正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。电梯折旧费属于短寿命项目的折旧费，可以算在运营费用中。租赁保证金利息通常计入有效毛收入，企业（个人）所得税不计入运营费用。
某块土地总面积为100m2，其上建筑物的基底总面积为65m2，则建筑密度是（ ）。
A．50%
B．65%
C．60%
D．154%
正确答案：B
建筑密度＝建筑基底总面积÷建筑用地面积×100%＝65%。
运用比较法估价，选取的可比实例应符合下列条件（ ）。
A、使用性质相同
B、区位相近
C、价格相同
D、交易日期与价值时点相近
E、权利性质相同
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是选取可比实例的要求。运用比较法估价，选取可比实例的数量要求是：一般选取3至5个可比实例即可；选取可比实例的质量要求：（1）可比实例的交易方式应适合估价目的；（2）可比实例房地产应与估价对象房地产相似（与估价对象的区位相近、用途相同、权利性质相同、档次相当、规模相当、建筑结构相同）；（3）可比实例的成交日期应接近价值时点；（4）可比实例的成交价格应尽量为正常价格。参见教材P182～183。
21年房地产估价师考试题目下载7卷 第3卷
已知某房地产投资项目的购买投资为5500万元，流动资金为600万元。如果投资者投入的权益 资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为600万元。则该投 资项目的资本金净利润率为（ ）。
A．13.O %
B．43.3%
C．30%
D．23.3%
从事房地产估价活动只要搞清楚环境对房地产的影响就可以，没有必要搞清楚房地产本身对环境的影响。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是环境的概念和分类。从事房地产估价活动除了搞清楚环境对房地产的影响外，还要搞清楚房地产本身对环境的影响。
工程量清单应由具有编制能力的招标人或其委托的具有相应资质的工程造价咨询人编制。（ ）
答案：对
解析：
工程量清单是建设工程实行工程量清单计价的专用名词。表示的是拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目、规费项目和税金项目的名称和相应数量等的明细清单。工程量清单应由具有编制能力的招标人或受其委托，具有相应资质的工程造价咨询人编制。
房屋登记机构受理异议登记后，应于（ ）个工作日内完成登记。
A．1
B．10
C．15
D．30
房地产转让属于双务行为，转让双方均享有一定的权利，并承担一定的义务。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产转让概述。房地产转让分为有偿和无偿两处方式。参见教材P105。@##
21年房地产估价师考试题目下载7卷 第4卷
关于房屋施工面积的说法，正确的是（ ）。
A．房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积
B．房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积
C．房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积
D．房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积
正确答案：C
房屋施工面积包括本期新开工的面积和上期开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。
答案：错
解析：
本题考查的是土地管理的基本制度。土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。
住房公积金的增值收益，可用于支付住房公积金管理中心的管理费用。 （ ）
预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，假定报酬率为6%。
上述该宗房地产的合理经营期限为( )年。
A、 11.5
B、 12
C、 13.5
D、 14
税收的特征有( )。
A.强制性
B.无偿性
C.固定性
D.多样性
E.不变性
答案：A,B,C
解析：
税收的特征：
(1)强制性。
(2)无偿性。无偿性是税收的关键特征。
(3)固定性，也称确定性。国家征税必须通过法律形式，事先规定纳税人、课税对象和课税额度。固定性是税收区别于其他财政收入形式的重要特征。
21年房地产估价师考试题目下载7卷 第5卷
登记账簿是会计处理程序的第一个关键步骤。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某城市2014年商品住房施工面积为1000万平方米，其中从2013年跨入2014年继续施工的面积为300万平方米，恢复施工的面积为200万平方米。该城市2014年商品住房新开工面积是（ ）万平方米。
A.500
B.700
C.800
D.1000
答案：A
解析：
本题考查的是房地产市场指标。房屋新开工面积，指在报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在报告期内恢复施工的房屋面积。1000－300－200＝500（万平方米）
业主公约是一种公共契约，属于协议、合约的性质。它是由全体业主承诺共同订立，对全体业主(包括物业使用人、继受人)有普遍约束力的自律性规范。 ( )
答案：错
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值本质上是谨慎价值。房地产作价入股估价应当以市场价值为基准。
成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括( )等。
A、 图书馆
B、 钢铁厂
C、 空置的写字楼
D、 单纯的建筑物
E 加油站
21年房地产估价师考试题目下载7卷 第6卷
下列关于工程建设项目招标代理机构，说法正确的是（ ）。
A.工程建设招标代理机构只有甲级
B.乙级工程建设招标代理机构只能承担工程总投资6000万元人民币以下的工程建设招标代理业务
C.工程招标代理机构资格分为甲.乙.丙三级
D.暂定级工程建设招标代理机构，只能承担工程总投资6000万元人民币以下的工程招标代理业务
答案：D
解析：
本题考查的是工程建设的招标投标管理。工程建设招标代理机构资格分为甲级、乙级和暂定级。暂定级工程建设招标代理机构，只能承担工程总投资6000万元人民币以下的工程招标代理业务 。
《商品房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁合同期内，出租人不得( )。
A.转让该房屋
B.单方面提高租金水平
C.抵押该房屋
D.与承租人协议变更合同
答案：B
解析：
租金标准是租赁合同的核心之一。《城市房地产管理法》规定：“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得土地使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。”《商品房屋租赁管理办法》规定：“房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。”
国家重点扶持的**、交通等项目用地必须由省级以上人民政府依法批准划拨。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产开发项目建设用地使用权的取得。《城市房地产管理法》规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。
商品房预售合同由商品房预售人办理登记备案手续。（）
答案：对
解析：
本题考查的是商品房预售。商品房预售合同由商品房预售人办理登记备案手续。
在实际工作中，可比实例成交价格必须做到完全“适当”。（ ）
答案：错
解析：
考点:选取可比实例的要求。在实际估价中，因信息不完全等，对可比实例成交价格的处理不可能做到完全“适当”。
21年房地产估价师考试题目下载7卷 第7卷
房地产开发项目的施工许可证由（ ）向发证机关申请领取。
A．施工单位
B．建设单位
C．监理单位
D．设计单位
正确答案：B
建设单位在开工前，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。
定额计价方式把施工措施与工程实体项目进行分离，工程量清单计价方式区分实体性损耗与施 工措施性损耗。（）
答案：错
解析：
本题考查的是工程造价计价的基本原理和方法。定额计价方式与工 程量清单计价方式的差别：前者为区分施工实体性损耗和施工措施性损耗，而后者把施工措施与 工程实体项目进行分离。参见教材P142。
在国际贸易中，我国进口设备采用最多的一种价格是装运港船上交货价格，也叫离岸价格(FOB)。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当由（ ）见证，有关情况应当在评估报告中说明。
A、房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人
B、与房屋征收部门、房地产估价机构无利害关系的第三人
C、公证机关和无利害关系的第三人
D、人民法院
答案：A
解析：
考点:实地查勘估价对象。被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应有房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。
资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该企业的资产负债表，以计算（ ）等反映企业财务状况和清偿能力的指标。
A.速动比率
B.借款偿还期
C.投资回收期
D.流动比率
E.资产负债率
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是基本报表。资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标。
