21年房地产估价师考试真题精选及答案9节 第1节
《不动产登记暂行条例》规定，可以由当事人单方申请不动产登记的情形有（ ）。
A.合法建造取得的房屋所有权
B.商品房所有权转移
C.主债权转让申请抵押权转移
D.房屋所有权人更名
E.受遗赠取得的房屋所有权
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是不动产登记程序。选项BC均属于转移登记，应当由当事人双方，共同登记。
权责发生制原则是以收到或支付现金作为确认收入和费用的依据。（ ）
此题为判断题(对，错)。
有关李某房屋装修质量保修，下列说法正确的有（ ）。
A．施工单位不负保修责任
B．施工单位应对物业公司的维修支出进行补偿
C．维修费用应当由李某支付
D．物业公司可从住宅共用维修基金中支付维修费用
影响需求价格弹性的主要因素有（ ）。
A．商品的可替代程度
B．商品带给消费者的效用
C．商品用途的多样性
D．时间的长短
E．商品生产厂家的资质
正确答案：ACD
影响需求价格弹性系数的因素之一是消费者对某种商品的需求程度，即该商品是必需品还是奢侈品，而非商品带给消费者的效用水平。另外还有商品在家庭预算中所占的比例，以及商品的耐用程度也是主要因素。
王某将写字楼先后抵押给三家银行，到期不能偿还贷款，关于优先受偿顺序的说法，错误的有（ ）。
A.按贷款发放的先后顺序
B.按贷款数额的大小顺序
C.按各银行起诉的先后顺序
D.按贷款合同签订的先后顺序
E.按房地产抵押登记的先后顺序
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产抵押登记。依据《物权法》的规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
财产保险是指以各种财产以及与其相关的利益为保险标的的一种保险。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是保险的种类。财产保险是指以各种有形财产以及与其相关的利益为保险标的的一种保险。
21年房地产估价师考试真题精选及答案9节 第2节
2013年3月1日，张某与甲房地产开发公司（以下简称甲公司）签订合同，购买了建筑面积为80m2、售价23000元/m2的首套普通商品住房，合同未约定面积误差处理方式。2013年7月1日，房屋竣工后，乙房产测置机构测量，该房屋套内使用面积为60m2，未封闭阳台面积为6m2，套内墙体面积为8m2，分摊的共有建筑面积为15m2。
签订商品房预售合同至房屋竣工后，张某可以申请（ ）。
A.房屋所有权初始登记
B.房屋预告登记
C.房屋所有权转移登记
D.房屋抵押权设立登记
答案：B
解析：
本题考查的是不动产登记类型—按登记的效力分类。预登记，是指在本登记之前进行的登记，其不具有终局、确定的效力，主要目的在于保护权利人的合法权益。如预告商品房预告登记。
房地产投资决策中常见的期权问题不包括（ ）。
A、等待投资型期权
B、放弃型期权
C、机会型期权
D、成长型期权
答案：C
解析：
本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。房地产投资决策中常见的期权问题包括等待投资型期权、放弃型期权、成长型期权。
研究房地产项目融资方案，首先应该明确融资主体，由于融资主体进行融资活动，并承担融资责任和风险。项目融资主体的组织形式（ ）。
A．既有法人融资
B．新设法人融资
C．企业法人融资
D．自然法人融资
深圳变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策，中央决定开发开放上海浦东，都曾使这些地区的房地产价格有较大上涨。（ ）
答案：对
解析：
考点:制度政策因素。深圳变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策，中共中央、国务院决定开发开放上海浦东、谁河北雄安新区，都曾使这些地区的房地产价格有较大上涨。
凡从事房地产估价、房地产经纪工作的组织和个人，承认中国房地产估价师与房地产经纪人学会章程，遵守其有关规定的，可申请加入中国房地产估价师与房地产经纪人学会。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产中介服务行业组织。凡从事房地产估价、房地产经纪工作的组织和个人，承认中国房地产估价师与房地产经纪人学会章程，遵守其有关规定的，可申请加入中国房地产估价师与房地产经纪人学会。
某房地产的重建成本为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率过大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为9％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（ ）万元。
A.1838.00
B.1843.55
C.1845.87
D.1850.00
答案：B
解析：
本题考查的是建筑物折旧的求取方法。2000－150－0.8÷9％×[1－1÷（1＋9％）15]＝1843.55（万元）。
21年房地产估价师考试真题精选及答案9节 第3节
下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有（）。
A.税收政策
B.城市规划调整
C.环境状况
D.城市基础设施状况
E.汇率
答案：C,D
解析：
本题考查的是房地产区位因素。选项C、D属于区位因素；选项A、B均属于政策制度因素；选项E汇率属于经济因素。
房地产开发投资的清偿能力指标一般有（ ）。
A、借款偿还期
B、偿债备付率
C、投资利润率
D、资产负债率
E、利息备付率
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是经济评价指标体系。房地产开发投资的清偿能力指标包括借款偿还期、利息备付率和资产负债率。参见教材P178。
(2016年真题) 下列市场监测与预警指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是（）。
A.开发强度系数
B.土地转化率
C.住房可支付性指数
D.住房市场指数
答案：A
解析：
本题考查的是市场监测与预警指标。开发强度系数，是指房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况。
在强制拍卖中，拍卖的主体是( )。
A.人民法院和拍卖公司
B.竞买人和买受人
C.人民法院和拍卖标的所有权人
D.拍卖公司和拍卖标的所有权人
答案：A
解析：
强制拍卖的主体，是指在强制拍卖活动中形成的委托拍卖合同法律关系的当事人，即委托人和拍卖人。拍卖委托人是指人民法院，拍卖人是指商业性拍卖机构(公司)。
拍卖标的的所有权人或处分权人(即执行案件的被执行人)与竞买人和买受人一样，均不是强制拍卖的主体，而只是强制拍卖的关系人。
某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一家房地产估价机构(以下简称估价机构)提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。
第 96 题 该估价机构在开始市场分析之前，需仔细了解该项目各项控制性详细规划指标，下列属于用地控制指标的是（ ）。
A．人均绿地率
B．停车位
C．用地性质
D．建筑密度
在收益性物业管理中，物业服务企业对租户的人身安全和财产安全负主要责任。（ ）
答案：错
解析：
【考点】安全保卫。保障租户人身和财产的安全，通常是业主的义务。物业管理人员应就物业的安全保卫计划向业主提供专业意见，并代表业主实施该计划。
21年房地产估价师考试真题精选及答案9节 第4节
土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100%、未超过200%的部分，税率为( )。
A.30%
B.40%
C.50%
D.60%
答案：C
解析：
(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；
(2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；
(3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；
(4)增值额超过扣除项目金额200%以上部分，税率为60%。
每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例均包括本比例数。
某开发项目的规划建设用地面积为5000m2，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层(其中1～4层为建筑面积相等的裙房，5～17层为标准层)，则标准层每层建筑面积为（ ）m2。
A．882
B．1765
C．1667
D．1538
为房地产买卖目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价值高，则买者得利，卖者受损。 ( )
答案：错
解析：
为房地产买卖目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价值高，则卖者得利，买者受损。
个人住房公积金贷款利率实行一年一定，遇法定利率调整，贷款期在1年以内的，实行合同利率，贷款期限在1年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。 （ )
此题为判断题(对，错)。
对假设开发法适用条件的表述最准确的是（ ）。
A.新开发房地产项目
B.用于出售用途的房地产项目
C.具有投资开发或再开发潜力的房地产
D.用于投资或再开发的房地产
答案：C
解析：
本题考查的是假设开发法概述。凡是具有开发或再开发潜力并且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取的房地产，都适用假设开发法估价。
在共有建筑面积计算中，不应分摊的是( )。
A.用作公共休憩的架空层
B.本幢公共使用的电梯井
C.本幢的公共门厅
D.本幢的公共过道
答案：A
解析：
共有建筑面积按是否应当分摊，分为不应分摊的共有建筑面积和应分摊的共有建筑面积。
(1)不应分摊的共有建筑面积包括：①独立使用的地下室、车棚、车库；②作为人防工程的地下室、避难室(层)；③用作公共休憩、绿化等场所的架空层；④为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。
21年房地产估价师考试真题精选及答案9节 第5节
在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为( )阶段。
A．租金增长率上升
B．新增供给小于新增需求
C．新开工项目增加
D．租金增长率下降
正确答案：D
[答案] D在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为租金增长率下降阶段。
签订的商品房预售合同应当向（ ）行政主管部门备案。
A．工商
B．土地
C．房产
D．建设
房地产市场的（ ）特征，给予房地产供给者一定程度的销售控制能力，包括销售时间控制、销售数量控制和销售价格控制等。
A.移动
B.异质
C.垄断竞争
D.买卖
答案：C
解析：
本题考查的是房地产市场结构。房地产市场的垄断竞争特征，给予房地产供给者一定程度的销售控制能力，包括销售时间控制、销售数量控制和销售价格控制等。
能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通常会选择（ ）。
A.进入稳定期的优质收益型房地产投资
B.尚未进入稳定期的收益型房地产投资
C.机会型房地产投资
D.刚竣工的收益型房地产投资
答案：C
解析：
【考点】风险对房地产投资决策的影响。能承受较大投资风险、期望获得较高收益的房地产投资者，则选择机会型房地产投资。
以下房地产价格中，应当定期确定并公布的价格有（ ）。
A．基准地价
B．市场交易价
C．标定地价
D．房屋的重置价格
E．市场成交价
正确答案：ACD
《中华人民共和国城市房地产管理法》第32条规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。”
某写字楼的总建筑面积为30000m2，可出租面积比率为70%，可出租面积的月租金为60元/m2，且每年不变，空置率为10%，建筑物的剩余经济寿命和土地使用剩余期限均为35年。按租赁合同约定，该写字楼业主收取承租人租赁押金30万元，押金年利率3.5%，自动售货机、投币电话、传真服务等年净收入15万元。维修费、管理费用、水电费用、房产税、其他税费等每年为200万元，房屋年折旧费为220万元，房屋设备等需重置项目的年重置提拨款为40万元。经调查得知，该写字楼用地重新购建价格的楼面价为1000元/m2，土地报酬率为7%，建筑物报酬率为9%，请求取该写字楼的房地产价格。
答案：
解析：
收益法，组合技术
1.（1）求取房地产年净收益
有效毛收入：
1）押金的利息收入＝30万×3.5%＝1.05（万元）
2）其他收入＝15（万元）
3）写字楼租金年净收入＝3×70%×（1－10%）×60×12＝1360.8（万元）
有效毛收入＝1360.8＋1.05＋15＝1376.85（万元）
运营费用＝200＋40＝240（万元）
年净收益＝1376.85－240＝1136.85 （万元）。
（2）求取建筑物价值
土地年净收益/7%×[1－1/（1+7%）35]＝3000万元
土地年净收益＝231.66（万元）
建筑物年净收益＝1136.85－231.66＝905.19万元
建筑物价值＝905.19/9%×[1－1/（1+9%）35]＝9564.98（万元）
（3）求取房地产价值VO＝VL＋VB＝3000＋9564.98＝12564.98（万元）
21年房地产估价师考试真题精选及答案9节 第6节
投资基金证券是指由基金管理人向社会公开发行的，表明持有人按其所持份额享有资产所有权、收益分配权和剩余资产分配权的凭证。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于( )。
A．社会因素
B．环境因素
C．人口因素
D．行政因素
正确答案：A
[答案] A
影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化。
随着房地产业的迅速发展，金融资本与房地产业资本结合的趋势越来越明显。银行信贷资金已经成为当前房地产开发经营活动最主要的资金来源渠道。现甲房地产开发商拟向乙银行申请贷款，乙银行委托丙房地产估价机构对甲提供的开发项目进行评估。
房地产贷款项目评估应采取科学的方法和手段，定性与定量分析相结合，注重数据来源的客观性、依据性和准确性。这体现了房地产贷款项目评估的（ ）的特点。
A、综合性
B、科学性
C、专业性
D、特殊性
答案：B
解析：
本题考查的是房地产贷款项目评估。房地产贷款项目评估的特点之一是科学性：由于房地产贷款项目评估是作为决定发放贷款或投资决策的依据。评估的科学性尤其重要。进行项目评估时，应采取科学的方法和手段，定性与定量分析相结合。注重数据来源的客观性、依据性和准确性。
投资机会研究分为一般投资机会研究和( )。
A、 详细研究
B、 粗略研究
C、 特定项目的投资机会研究
D、 建设项目的投资机会研究
答案：C
解析：
此题属于熟悉范畴。根据投资机会研究分为一般投资机会研究和特定项目的投资机会研究。
A房地产开发公司于2014年6月1日，通过出让方式获得B市C县规划区内一地块，从事写字楼开发建设。并于次日签订了建设用地使用权出让合同，交纳土地出让金9000万元，合同约定2015年3月1日开始动工建设。后由于种种原因，该项目直到2015年7月20日才开始动工建设。同时A房地产开发公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市。
A房地产开发公司改变土地利用条件及用途的，必须取得出让方和（）的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。
A、市级人民政府
B、省级人民政府
C、市、县人民政府土地管理部门
D、市、县人民政府城市规划行政管理部门
答案：D
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。用地单位改变土地利用条件及用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。
下列房地产市场运行的影响因素中，属于社会环境因素的有（ ）。
A．人口数量和结构
B．家庭收入及其分布
C．家庭生命周期
D．传统观念及消费心理
E．基础设施状况
答案：A,C,D
解析：
按照影响因素的性质，可以将房地产市场的运行环境分为以下八类：①社会环境；②政治环境；③经济环境；④金融环境；⑤法律制度环境；⑥技术环境；⑦资源环境；⑧国际环境。其中，社会环境是指一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等。房地产市场的运行环境中，由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的基本因素，如表1 所示。BE 两项属于经济环境的影响因素。
表1 房地产市场的运行环境及其影响因素
21年房地产估价师考试真题精选及答案9节 第7节
房地产开发的主要程序可分为（ ）。
A.投资机会选择与决策分析
B.前期工作
C.建设阶段
D.租售阶段
E.招标阶段
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产开发的一般程序。选项E属于前期工作阶段，不是单独的一个阶段。P65。
收益法的本质是以房地产的( )为导向求取估价对象的价值。
A．预期未来收益
B．预期收益能力
C．预期价格高低
D．预期价格涨落
正确答案：A
[答案] A
收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值。
挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前（ ）天。
A、2
B、5
C、7
D、10
答案：A
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天。
风险分析中的风险估计阶段，需要开展的工作包括（ ）。
A.风险估算
B.分析风险概率分布情况
C.辨识风险发生的原因
D.检验各风险变量是否相关
E.提出应对风险的建议
答案：A,B
解析：
本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险估计阶段主要包括判定风险发生的概率大小、概率分布情况、风险估算三项工作内容。选项CD属于风险辨识阶段的工作，选项E属于风险评价阶段的工作。
甲公司在向丙保险公司投保企业财产保险基本险时，可增设的附加险为（ ）
A．水管爆裂保险
B．洪水保险
C．雪灾保险
D．雷击保险
建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，为不应分摊的共有建筑面积。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师考试真题精选及答案9节 第8节
某投资者计划以600万元购人一商业物业用于出租经营，要求在3年建设期内分期付款的比例分别为20%，30%，50%，行业基准收益率为18%，贷款利率为12%，物业从第4年年初开始投入使用。预计物业经营期内的收支情况如下表所示，试通过该项目的净现金流量图，分析该投资项目的可行性(设现金收支均发生在年初)。
物业经营期内现金收入与支出表 单位:万元
年份 4 5 6 7 8 9 1() 11 毛租金收入 150 150 150 150 150 150 150 150 经营成本 30 30 30 30 30 30 30 30 转售收入 1200 转售成本 120 装修成本 60 100
正确答案：
|
年份 |
O |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
|
净现金流量 |
-120 |
-180 |
-300 |
60 |
120 |
120 |
120 |
120 |
120 |
120 |
100 |
在房地产开发项目投资估算中，下列属于房屋开发费的是（ ）。
A、土地费用
B、前期工程费
C、勘察设计费
D、基础设施建设费
答案：D
解析：
考点:房屋开发费。房屋开发费包括建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施建设费。
一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是因为顾客需求存在差异性。（ ）
答案：对
解析：
考点:市场细分。市场细分的依据就是顾客需求存在差异性。
某房地产的套内建筑面积为4000m2，分摊的共有建筑面积为1000m2，建筑面积单价为8000元/m2，容积率为2.5，建筑物价值为1800万元，则该房地产的土地单价为（ ）元/m2。
A.7000
B.8750
C.11000
D.13750
答案：C
解析：
本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积＝4000＋1000＝5000（m2），土地面积＝建筑面积/容积率＝2000（m2），
房地产总价＝8000×5000＝4000（万元），土地价值＝房地产总价－建筑物价值＝4000－1800＝2200（万元），土地单价＝土地价值/土地面积＝2200万元/2000＝11000（元/m2）。
下列影响某宗建设用地价格的因素中，不属于权益因素的是（ ）。
A.土地用途
B.所在区域绿化水平
C.土地容积率
D.土地使用期限
答案：B
解析：
本题考查的是房地产权益因素。房地产权益因素中，房地产权利及其行使的限制；房地产使用管制；相邻关系的限制。对房地产估价来说，有意义的使用管制主要是：农用地转为建设用地，对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的规定。选项B，所在区域绿化水平属于区位因素中的周围环境，不属于权益因素。P128。
张某购买李某总价款为160 万元的一套住房，并按合同约定支付了定金48 万元。李某不能履约，则应返还张某（ ）万元。
A．48
B．64
C．80
D．96
答案：C
解析：
《担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的额的20％。如果当事人约定的定金比例超过了20％，并非整个定金条款无效，而只是超过部分无效。160 万元×20％=32（万元）的定金条款有效，适用“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，也即双倍返还定金：32×2=64（万元），加上多付的定金：48－32=16（万元），共计80 万元。
21年房地产估价师考试真题精选及答案9节 第9节
答案：错
解析：
本题考查的是建设监理制度。工程监理单位不得转让工程监理业务。
房地产估价从某种意义上讲是（ ）房地产的价值。
A．发明
B．发现
C．创造
D．隐定
按我国《公司法》规定，当公司股本总额超过4亿元时，其社会公众股的面额至少要达到1亿元以上。（ ）
此题为判断题(对，错)。
如果没有（ ）的约束，人们的需要可以说是无止境的。
A．支付能力
B．国家政策
C．经济法律
D．市场控制
正确答案：A
如果没有支付能力的约束，人们的需要可以说是无止境的。
接受估价委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该估价项目。 ( )
答案：错
解析：
签订了书面估价委托合同之后，估价机构未经委托人书面同意，不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的专职注册房地产估价师负责该估价项目。
在房地产开发项目可行性研究中，房地产开发项目利润表主要用于计算项目的（ ）。
A.动态盈利性指标
B.动态淸偿性指标
C.静态盈利性指标
D.静态清偿性指标
答案：C
解析：
本题考查的是基本报表。利润表用以计算投资利润率、资本金利润率及资本金净利润率等评价指标。
