2021房地产估价师考试题目下载6辑 第1辑
合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行，在估价时估价对象的权益不是估价人员可以随意假定的，合法权益包括合法产权、合法区位、合法使用、合法处分。( )
正确答案：×
[答案] ×
合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分，区位是指房地产的空间位置，不属于其权益。
某旧建筑物现在的价值是否可能大于它原来新的时候的价值?如果可能，出现这种情况的主要原因是什么?
正确答案：
可能。主要有以下三种原因：①物质方面升值。是指建筑物在实体方面的多于正常的养护投入使房屋价值增加。比如在房屋平均正常维护基础上加大维护投入，缩短维修周期，在正常使用中注意加强对房屋全面的保护，采取科学、专业的保护措施等；②功能方面升值。是指建筑物成本效用的相对增加所引起的价值上涨，主要指已有或更新的部件、装修、设备、设施或系统等对房地产价值的贡献大于其成本。如设计具有前瞻性，在投入使用后不久(比如三、四年内)就与那时的市场流行趋势吻合，改变建筑物内部布局或重新装修、增设中央空调系统、房问音响系统，使之与未来市场流行趋势吻合等；③经济方面升值。是指建筑物本身以外的各种有利因素所造成的价值上涨，包括供给偏少、需求偏旺、自然环境优化、城市规划改变、政府政策变化等。如在建筑物附近兴建地铁线路、街心花园、绿地、拆除了有一定污染的工厂或垃圾转运站。
商品住房预售许可的最低规模不得小于( )
A.层
B.层
C.单元
D.栋
答案：D
解析：
预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。
下列关于起价、标价、成交价和均价的表述中，错误的是（ ）。
A、起价是销售新建商品房的最低价
B、一般情况下，买卖双方围绕标价进行讨价还价
C、商品房买卖合同中写明的价格一般是成交价
D、均价是指新建商品房成交价的平均价格
答案：D
解析：
考点:起价、标价、成交价和均价。选项D，均价是新建商品房的平均价格，一般有标价的平均价格和成交价的平均价格两种。均价一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。
一份不定值保险投保时，保险标的的实际价值为300万元，保险金额为400万元；发生保险事故时，该保险标的的实际价值为600万元，实际损失为450万元，则保险人应支付赔偿( ) 万元。
A.300
B.400
C.450
D.600
答案：B
解析：
不定值保险的特点：保险标的的损失额以保险事故发生时保险标的的实际价值为计算依据，而保险标的的实际价值通常根据保险事故发生时当地同类财产的市场价格来确定。但是，无论保险标的的实际价值如何变化，保险人应支付的赔偿金额都不得超过保险合同约定的保险金额。
如果实际损失小于保险金额，保险人仅赔偿实际损失；如果实际损失大于保险金额，保险人的赔偿额以保险金额为限。例如，某保险标的因保险事故造成了全部损失，若该标的发生保险事故前的市场价格已低于订立保险时约定的保险金额，则保险人有权按该标的的全部实际损失(即该标的发生事故前的实际价值，低于保险金额)支付赔偿；若该标的当时的市场价格高于约定的保险金额，则保险人按约定的保险金额支付赔偿。
需求价格弹性是指价格变动所引起的需求量变动的程度。需求量是自变量，价格是因变量。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试题目下载6辑 第2辑
当利息周期小于1年时，则实际利率( )名义利率。
A、 等于
B、 大于
C、 小于
D、 两者无关系
某市2016年商品住宅预测销售量为12万套，实际销售量为9万套，若平滑指数取0.9，则用指数平滑法预测的该市2017年的商品住宅销售量为（ ）万套。
A、8.10
B、9.30
C、10.80
D、11.70
答案：B
解析：
本题考查的是市场趋势分析。2017年商品住宅预测销售量=2016年商品住宅实际销售量×平滑指数+2016年商品住宅预测销售量×（1-平滑指数）=9×0.9+12×0.1=9.3。参见教材P116。
房地产价格指数或变动率可细分为（ ）。
A、全国房地产价格指数或变动率
B、全国某类房地产价格指数或变动率
C、某地区某类房地产价格指数或变动率
D、某地区房地产价格指数或变动率
E、某国家某类房地产价格指数或变动率
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是市场状况调整的方法。房地产价格变动率或价格指数可分为：（1）全国各类房地产的；（2）某地区各类房地产的；（3）全国某类房地产的；（4）某地区某类房地产的。
下列房地产投资的风险中，属于投资的系统风险的是（ ）。
A.资本价值风险
B.变现风险
C.机会成本风险
D.持有期风险
答案：B
解析：
本题考查的是房地产投资的系统风险。系统风险包括：通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、汇率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险。
下列费用中，不属于土地储备开发成本的是（ ）。
A、征收补偿费
B、土地储备机构的人员工资
C、招标中发生的费用
D、市政基础设施建设有关费用
答案：B
解析：
本题考查的是土地储备与土地开发。土地储备开发成本包括：（1）征收、拆迁补偿费及有关税费；（2）收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；（3）市政基础设施建设有关费用；（4）招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；（5）贷款利息；（6）土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的其他支出。参见教材P68。
（ ）是指个人之间相互以货币或实物提供的信用。
A．消费信用
B．个人信用
C．民间信用
D．相互信用
2021房地产估价师考试题目下载6辑 第3辑
甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的大型商业中心的一层，建筑面积6510m2，除500m2建筑面积甲公司自主经营超市，其他全部出租，租金根据不同位置和不同期限、不同业态等因素分成不同档次出租，其中2000m2建筑面积30户承租人租金低于市场租金，60户共3010m2承租人租金等于市场租金，10户共1000m2承租人租金高于市场租金，甲公司因拖欠贷款，现被××省××县法院查封，该法院请××房地产与资产评估公司进行房地产价格评估，请指出该房地产与资产评估公司拟选用的最适宜的估价方法和估价技术路线.
??
答案：
解析：
1.估价最适宜的方法为收益法，因为该房地产属于有收益的房地产，因此优先选用收益法。
2.人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权；并应在估价报告中作出特别说明；
净收益的求取分两种：出租型，净收益根据市场客观平均租金求取有效毛收入扣除运营费；自主经营型，收集当事人近3年的财务报表，根据公式：净收益=经营收入-经营成本-经营费用-经营税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润，
接着选用适当的报酬率，计算收益期限，选用合适的公式，求得房地产价值。
3.人民法院没有书面说明的，需要考虑租赁权和用益物权的影响，出租型，合同内租金低于市场租金，评估出租人权益价值，其他，选用市场租金，评估无租约限制价值。
其他，同上。
注意考试方向：
1.根据具体情况，选用收益法，或适宜选不适宜选的理由。
2.收益法中净收益求取的相关问题，如何求取、注意问题、收集哪些资料、特殊情况如何处理、求取技术路线。
3.结合抵押、征收、拍卖目的特殊的处理问题。
4.用途有收益性房地产都可出题。
房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由（ ）。
A．上升到下降
B．下降到上升
C．高于合理空置率到低于合理空置率
D．低于合理空置率到高于合理空置率
（），以地籍图、宗地图（分宗房产图）等为基础编绘，也是不动产产权证书和房产档案的附图。
A、地形图
B、房产分户图
C、房产分丘图
D、房产分幅图
答案：B
解析：
本题考查的是房产分户图。房产分户图，以地籍图、宗地图（分宗房产图）等为基础编绘房产分户图，也是不动产产权证书和房产档案的附图。参见教材P171。
在建工程是按是否产生收益划分的房地产类型。（ ）
此题为判断题(对，错)。
货币发行，应将所需数额列入国家综合信贷计划由，并作为（ ）加以适用。
A．国家信贷资金
B．国家预算资金
C．国家负担资金
D．国家计划资金
设立担保公司应当具备下列条件包括：有自己的名称和组织机构；有固定的服务场所；有不少于3000万元人民币的实有资本；有一定数量的周转住房；有适应工作需要的专业管理人员；有符合《公司法》要求的公司章程；符合《公司法》和相关法律、法规规定的其他条件。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是住房置业担保机构管理制度。设立担保公司应当具备下列条件：（1）有自己的名称和组织机构；（2）有固定的服务场所；（3）有不少于1000万元人民币的实有资本；（4）有一定数量的周转住房；（5）有适应工作需要的专业管理人员；（6）有符合《公司法》要求的公司章程；（7）符合《公司法》和相关法律、法规规定的其他条件。
2021房地产估价师考试题目下载6辑 第4辑
估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。
业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的是（ ）。
A.划拨土地使用权可以单独设定抵押
B.抵押估价的价值时点原则上为完成估价对象实地查勘之日
C.在运用比较法估价时，应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘
D.抵押估价报告应包括估价对象变相能力分析，变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性
答案：B
解析：
本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。选项A错误，划拨土地使用权不得单独抵押；选项C错误，在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘；选项D错误，抵押估价报告应包括估价对象变相能力分析，变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
房地产市场调查需要收集大量的资料，市场调查人员在收集资料时通常总是先收集二手资料。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是是市场调查的步骤。市场调查人员开始时总是先收集二手资料，以判断问题是否部分或全部解决了，二手资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。
下列取得房屋的行为中，属于应缴纳契税的是（ ）。
A．子女继承取得房屋
B．以获奖方式取得房屋
C．接受赠与境外别墅
D．住房所有权更正为夫妻共有
答案：B
解析：
《契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。转移土地、房屋权属是指下列行为：①国有土地使用权出让；②土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；③房屋买卖；④房屋赠与；⑤房屋交换。下列方式视同为转移土地、房屋权属，予以征税：①以土地、房屋权属作价投资、入股；②以土地、房屋权属抵债；③以获奖方式承受土地、房屋权属；④以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
根据《资产评估法》，属于法定评估业务的，估价档案的保存期限不得少于年( )年。
A.5
B.10
C.15
D.30
答案：D
解析：
根据《资产评估法》，估价档案的保存期限不得少于十五年，属于法定评估业务的，保存期限不得少于三十年。
《房地产估价机构管理办法》规定，房地产估价报告的保管期限届满而估价服务的行为尚未结束的，应当保管到估价服务的行为结束为止。
下列关于房地产保险估价的说法有误的是（ ）。
A．房地产保险估价分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估
B．价值评估要按照该房地产投保时的实际价值确定
C．价值评估宜采用成本法和市场比较法
D．损失价值或损失程度评估对于可修复的部分，宜将其修复所需的估算费用作为损失价值或损失程度
正确答案：B
价值评估既可按照该房地产投保时的实际价值确定，也可按保险事故发生时该房地产的实际价值确定。
房地产转让当事人申报的成交价格明显低于正常市场价格的，应以（ ）作为缴纳税费的依据。
A.重置价格
B.实际价格
C.评估价格
D.挂牌价格
答案：C
解析：
本题考查的是房地产交易的基本制度。房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。
2021房地产估价师考试题目下载6辑 第5辑
（ ）是《城市房地产管理法》规定的房屋租赁合同必备条款。
A.当事人姓名或者名称及住所
B.租赁期限
C.抵押用途
D.租金及交付方式
E.房屋的修缮责任
答案：B,D,E
解析：
本题考查的是商品房屋租赁登记备案。租赁期限、租赁用途、租金及交付方式、房屋的修缮责任是《城市房地产管理法》规定的必备条款。
答案：对
解析：
本题考查的是工程造价概述。工程造价的层次性取决于工程的层次性。
2016年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为11个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。
B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得《商品房预售许可证》后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100m2，并约定售房价格为3000元/m2。
2018年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2018年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107m2。2018年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业服务企业。
按照国家有关规定，该建设用地使用权可以采取的出让方式包括（ ）。
A、拍卖方式
B、招标方式
C、协议出让
D、挂牌出让
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。商品房用地必须通过招、拍、挂方式，房地产开发用地一般不适用土地使用权协议出让。
甲公司收入（ ）。
A．只可能导致其资产增加
B．可能导致其负债减少
C．不可能引起其银行存款和现金同时增加
D．导致其所有者权益增加
下列关于民事权利的表述中，错误的是（ ）。
A.权利人可根据自己的意志进行民事活动
B.权利人可以要求义务人做出一定的行为，以实现自己的权利
C.权利人因他人的行为而使权利不能实现时，有权要求有关机关予以保护
D.权利人可以要求义务人不为一定的行为，以实现自己的权利
答案：A
解析：
本题考查的是民事法律关系。选项A错误，正确表述应为：权利人可在法定的范围内，根据自己的意志进行民事活动。
民事权利能力是指法律赋予自然人享有民事权利和承担民事义务的资格。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试题目下载6辑 第6辑
下列关于维修基金管理的表述中，错误的是（ ）。
A．业主委员会成立以前，维修基金由房地产行政主管部门代管
B．业主委员会成立以后，维修基金由物业管理企业代管
C．维修基金在银行专户存储，专款专用；基金闲置时，不得挪作他用
D．业主转让房地产所有权时，结余维修基金予以退还
E．因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主
某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500m2，每年净租金为730元/m2，空置率为15%。周边有电梯的同类写字楼每年的净租金为803元/m2，空置率为10%。现单独增加电梯的必要费用为380万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为200万元。若该写字楼剩余经济寿命为30年，报酬率为7.5%，则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为（ ）万元。
A.78
B.102
C.180
D.302
答案：B
解析：
本题考查的是建筑物折旧的求取方法。房地产价值增加额＝[803×（1－10%）－730×（1－15%）]×2500×[1－1/（1＋7.5%）30]/ 7.5%＝301.76（万元）；房地产价值增加额小于单独增加电梯的必要费用380万元，所以没有电梯的功能缺乏折旧不可修复。没有电梯的功能折旧额＝房地产价值增加额－随同增加电梯费用＝301.76－200＝101.76（万元）。
（ ）对房地产价值的决定作用是极其重要的。
A．区位
B．用途
C．楼层
D．朝向
现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其（ ）。
A.市场价值
B.花费的成本
C.效用
D.投资价值
答案：C
解析：
本题考查的是成本法概述。现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。
王某取得一宗面积为10000平方米的住宅用地的土地使用权，楼面地价为2000元／m2，容积率为3，受让人需按照受让价格的3％缴纳契税，则王某的土地成本为（ ）万元。
A、2000
B、5820
C、6000
D、6180
答案：D
解析：
考点:土地成本。土地成本为：2000×3×10000×（1＋3％）＝6180（万元）。
税收加成与税收附加不同。附加只对特定纳税人加征，加成对所有纳税人加征。（ ）
此题为判断题(对，错)。
