2021房地产估价师考试真题及答案8节 第1节
当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动时，市场上的投资者将迅速增加。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产开发项目通常采取预售期房的方式筹集资金，使得房地产开发项目的流动负债数额较大，流动比率相对( )。
A、 较低
B、 较高
C、 不高不低
D、 为零
甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的XX酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于XX市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%;年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。
对该酒楼内部进行实地查勘时，一般不作为重点查勘内容的是（ ）。
A.采光通风B.建筑层高C.内部布局D.装饰装修
估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、价值时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师和（ ）。
A.价值类型和定义.估价作业日期.估价的假设与限制条件
B.价值类型和定义.估价对象分析.致估价委托人函
C.价值类型和定义.估价的假设与限制条件.估价报告应用的限制
D.价值类型.估价作业期.实地查勘期
答案：D
解析：
本题考查的是撰写估价报告。估价的假设与限制条件与估价结果报告并列，估价对象分析在技术报告中；致估价委托人函与估价结果报告并列。
某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为5．17%，国债收益率为3．5%，房地产投资市场的风险相关系数为0．5。那么，当前房地产投资的折现率为（ ）。
A．3．5%
B．5．17%
C．7．75%
D．8．59%
房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业。（ ）
此题为判断题(对，错)。
估价师和估价机构可以在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价的要素。估价师和估价机构不能在估价结果上让“客户满意”；不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，一般也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果，因为这些都有可能影响估价独立、客观、公正地进行。
房地产开发企业在融资方案比选时，通常会选择（ ）的方案。
A．资金来源可靠
B．审核程序复杂
C．资金结构合理
D．融资成本较低
E．融资风险较小
答案：A,C,D,E
解析：
在初步确定项目的资金筹措方式和资金来源后，接下来的工作就是进行融资方案分析，比较并挑选资金来源可靠、资金结构合理、融资成本低、融资风险小的方案。
除政府及其有关部门的行为造成动工开发延迟的和因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的外，如果未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，按照( )的20%征缴土地闲置费。
A.土地使用权出让金
B.土地出让价款
C.划拨价款
D.土地出让或者划拨价款
答案：D
解析：
①属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的，国有建设用地使用权人应当向市、县国土资源主管部门提供土地闲置原因说明材料，经审核属实的，以及②因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的，市、县国土资源主管部门应当与国有建设用地使用权人协商，选择下列方式处置：
(一)延长动工开发期限。签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。从补充协议约定的动工开发日期起，延长动工开发期限最长不得超过1 年；
(二)调整土地用途、规划条件。按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续，并按照新用途或者新规划条件核算、收缴或者退还土地价款。
(三)由政府安排临时使用。待原项目具备开发建设条件，国有建设用地使用权人重新开发建设。从安排临时使用之日起，临时使用期限最长不得超过2 年；
(四)协议有偿收回国有建设用地使用权；
(五)置换土地。对已缴清土地价款、落实项目资金，且因规划依法修改造成闲置的，可以为国有建设用地使用权人置换其他价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。涉及出让土地的，应当重新签订土地出让合同，并在合同中注明为置换土地；
(六)市、县国土资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方式。
除第四项规定外，动工开发时间按照新约定、规定的时间重新起算。
其他原因造成土地闲置的情形，按照下列方式处理闲置土地：
(一)未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本；
(二)未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。
2021房地产估价师考试真题及答案8节 第2节
对有稳定收益的项目，农民可以将依法批准的建设用地使用权入股。 （ )
此题为判断题(对，错)。
甲房地产咨询公司（以下简称甲公司）设立于 1998 年，购买了位于某居住区配套的商业用房作为经营用房，注册资本为 200 万元。甲公司根据相关法律按税后利润的 10％提取法定公积金，至 2008 年年底累计提取 100 万元，2009 年甲公司税后利润为 120 万元，当年分配 70 万元，与甲公司相同规模的同类公司税后平均利润为 90 万元。2008 年以前，甲公司为员工缴纳了社保、失业保险、统筹医疗保险。为了保证员工福利和稳定员工，2009年开始为全体员工投保劳动工伤保险和意外伤害保险。2010 年甲公司为了发展需要，将公司拥有的房地产进行抵押，并就自己的信用向乙保险公司投保，取得期限为 3 年的银行贷款。贷款银行委托了丙房地产估价机构对甲公司抵押房产的价值进行评估。
甲公司2009 年实际获得的超额利润为（ ）万元。
A.30
B.90
C.120
D.210
答案：C
解析：
若销售收入超过经济成本，则厂商可获得超过正常利润的经济利润，即超额利润。本题中，厂商的税后利润为120 万，所以超额利润就是120 万。
（ ）结构的建筑造价较低，是我国目前建造量较大的建筑。
A.砖木
B.砖混
C.钢筋混凝土
D.钢
答案：B
解析：
本题考查的是建筑分类。砖混结构的建筑造价较低，是我国目前建造量较大的建筑。
G快餐公司应办（ ）手续其租赁行为才是合法的。
A．G快餐公司与w公司签订租赁合同
B．到当地房地产管理部门登记备案
C．办理游乐场快餐厅营业执照
D．领取房屋租赁证
某农村集体经济组织人均耕地面积0.2公顷，国家建设征收该农村集体经济组织的耕地10公顷，该耕地近3年平均年产值为10000元/公顷。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是（ ）。
A．不需要农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人
B．该耕地的土地补偿费最少为60万元
C．每公顷耕地需要安置的农业人口为5人
D．由国家支付土地补偿费，用地单位支付安置补助费
在建工程抵押物包括以其合法方式取得的土地使用议连同在建工程的投入资产。（ ）
此题为判断题(对，错)。
按照专业性质不同，工程建设定额可以划分为全国通用定额、行业通用定额和专业专用定额三种。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
物业服务定价成本审核的方法和标准中，固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。
答案：对
解析：
物业服务定价成本审核的方法和标准
(1)工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数按照核定的相应工资水平确定；工会经费、职工教育经费的计提比例按国家统一规定的比例确定，住房公积金和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定。
(2)固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。固定资产残值率按3%～5%计算。
（），以地籍图、宗地图（分宗房产图）等为基础编绘，也是不动产产权证书和房产档案的附图。
A、地形图
B、房产分户图
C、房产分丘图
D、房产分幅图
答案：B
解析：
本题考查的是房产分户图。房产分户图，以地籍图、宗地图（分宗房产图）等为基础编绘房产分户图，也是不动产产权证书和房产档案的附图。参见教材P171。
2021房地产估价师考试真题及答案8节 第3节
估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。
业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的是（ ）。
A.划拨土地使用权可以单独设定抵押
B.抵押估价的价值时点原则上为完成估价对象实地查勘之日
C.在运用比较法估价时，应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘
D.抵押估价报告应包括估价对象变相能力分析，变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性
答案：B
解析：
本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。选项A错误，划拨土地使用权不得单独抵押；选项C错误，在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘；选项D错误，抵押估价报告应包括估价对象变相能力分析，变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险是（ ）。
A.收益现金流风险
B.未来运营费用风险
C.资本价值风险
D.时间风险
答案：B
解析：
本题考查的是房地产投资的个别风险。未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。
等额序列支付资金回收系数正确的表达式是（ ）。
答案：A
解析：
考点:复利计算。等额序列支付资金回收系数，其含义是已知P求A。
下列选项中，不属于影响某套住房价格的实物因素的是（ ）。
A.装修
B.户型
C.层高
D.楼层
答案：D
解析：
本题考查的是房地产实物因素。选项D是区位因素。
房地产估价机构资质核准属于（ ）。
A．自律管理
B．行政许可
C．工商登记
D．登记备案
答案：B
解析：
行政许可是指行政机构根据公民、法人或其他组织的申请，经依法审查，准予其从事特定活动的行为。行政许可具有强制力、公定力和确定力。《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》规定，将房地产估价机构资质核准列为确需保留的500 项行政许可项目之一，由住房城乡建设主管部门负责房地产估价机构资质核准工作。
一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。（ ）
此题为判断题(对，错)。
假设开发法用于房地产开发项目分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，房地产开发项目分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。（）
答案：错
解析：
本题考查的是假设开发法适用的估价对象。假设开发法用于估价与用于房地产开发项目分析的区别：在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在一个典型投资者的立场上，而房地产开发项目分析是站在某个特定投资者的立场上。
(2015年真题) 采用工程量清单方式招标的，不需在招标文件中公布的内容是（）。
A.工程量清单
B.招标标底
C.招标控制价
D.评标办法
答案：B
解析：
本题考查的是招标方式和招标机构。招标文件应包括：（1）招标公告（或投标邀请书）；（2）投标人须知；（3）评标办法；（4）合同条款及格式；（5）采用工程量清单招标的，应当提供工程量清单；（6）设计图纸；（7）技术标准和要求；（8）投标文件格式；（9）投标人须知前附表规定的其他材料。标底在开标前必须保密，不能放到招标文件中公布。
房屋征收估价中，因房地产占有人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，为完成估价，对估价对象内部状况进行的合理假定属于（ ）。
A、未定事项假设
B、背离事实假设
C、不相一致假设
D、依据不足假设
答案：D
解析：
本题考查的是估价报告的组成。依据不足假设是指在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料以及估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定。例如，因征收、司法拍卖等强制取得或强制转让房地产，房地产占有人拒绝估价师进入估价对象内部进行实地查勘，或估价对象涉及国家秘密，估价师不得进入其内部进行实地查勘的，对不掌握估价对象内部状况的说明以及对估价对象内部状况的合理假定。
2021房地产估价师考试真题及答案8节 第4节
在商品房交易中，常见的最低价格有（ ）。
A．商品房销售中的起价
B．拍卖活动中的保留价
C．拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价
D．招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价
E．采用收益法确定的参考价格
正确答案：AB
拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价应是最高价不是最低价，招标活动中的开发建设方案最为合理的中标价一般也是最高价，采用收益法确定的参考价格也不一定是最低价。
下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（ ）。
A．户型
B．楼层
C．层高
D．装修
基础的构造类型除了与上部结构有密切关系，还与（ ）有关
A回填土的密实程度
B地基土的承载能力
C荷载
D埋置深度
下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（ ）。
A．比较风险
B．通货膨胀风险
C．时间风险
D．资本价值风险
正确答案：B
房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和控制，如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等。
名义利率越大，计息周期越长，实际利率与名义利率的差异就越大。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是名义利率与实际利率。名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异越大。参见教材P156。
被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，包括被拆迁房屋的使用人。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是（ ）。
A.与财务报表中的成本完全不一样
B.应根据实际发生费用记录来确定
C.与财务报表中的成本一样
D.是对项目未来将要发生的费用的预测和估算
答案：D
解析：
本题考查的是投资与成本。选项A、C应该是不完全一样，而非完全不一样；选项B，投资分析中使用的成本有很多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算。
下列有关各种弹性的表述中，正确的有（ ）
A 奢侈品的需求价格弹性相对较大
B 占家庭指出比例较大的上品，其需求价格弹性相对较小
C 商品对另外一种商品的需求交叉弹性大于0时，这两种商品为互补品
D 商品对另外一种商品的需求交叉弹性等于0时，这两种商品为不相关商品
E 商品的供给弹性大于1时，称供给富有弹性
如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性，在这种情况下，常常用定性方法估计未来投资收益，可选用的决策方法包括（ ）。
A、小中取大法
B、大中取小法
C、大中取大法
D、小中取小法
E、最小最大后悔值法
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是房地产投资风险的概念。如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。在这种情况下，常常用定性方法估计未来投资收益，可选用的决策方法包括小中取大法、大中取大法、最小最大后悔值法。参见教材P17。
2021房地产估价师考试真题及答案8节 第5节
除技术资料外，房地产开发项目的竣工档案资料还包括项目的（ ）。
A.财务决算报告
B.施工人员变动情况
C.竣工图
D.物业服务企业招标文件
答案：C
解析：
【考点】竣工验收。编制竣工档案，包括技术资料的内容和绘制竣工图。除技术资料外，应当是竣工图。
在各种市场联系方法中，邮寄问卷的缺点包括（ ）。
A.成本最高
B.回收速度慢
C.能深入了解被访者情况
D.回收率低
E.能深度访谈
答案：B,D
解析：
本题考查的是市场调查的步骤。邮寄问卷是在被访者不愿面访或担心调查者会曲解其回答时可采用的最好方法，但邮寄方式回收率低、回收速度也慢。
某居民于2008年1月购买了一套建筑面积为100㎡的住宅，单价为5000元/㎡。若2008年当地同类住宅名义价格月递增0.5%，年通货膨胀率为5%，则2008年12月该套住宅的自然增值额为（ ）元。
A．4296.96
B．5560.86
C．5839.91
D．30838.91
下列关于住房公积金的表述，正确的有（ ）。
A.缴存比例不低于5%，不高于12%
B.住房公积金可以用于发放个人住房贷款
C.住房公积金可作为保障性住房建设的资本金
D.住房公积金管理中心可将住房公积金用于购买国债
E.需偿还自住住房贷款本息时，可申请提取住房公积金
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是住房公积金制度。2009年，国家开展了利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作。试点城市在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。利用住房公积金结余资金发放的保障性住房建设贷款，定向用于经济适用住房、列人保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房、政府投资的公共租赁住房建设。P10～11。
二级注册建筑师由省、自治区、直辖市注册建筑师管理委员会负责注册和管理，报住房和城乡建设部备案。（ ）
此题为判断题(对，错)。
根据《城市房地产管理法》，房地产价格评估，以（ ）为基础，参照当地的市场价格进行评估。
A、基准地价
B、标定地价
C、成交价格
D、市场价格
E、各类房屋的重置价格
答案：A,B,E
解析：
本题考查的是房地产交易管理概述。《城市房地产管理法》规定“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”
(2014真题) 成套住宅中，不能出租供人员居住的部分有（）。
A.客厅
B.卧室
C.厨房
D.卫生间
E.封闭阳台
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是商品房屋租赁的条件。厨房、卫生间、阳台和地下储藏间不得出租给人员居住。
甲拥有两套住宅，现因急需用钱欲转让其中一套住宅，该住宅租约尚未到期。
由于此住宅出租可以获得租金，因此可以采用（ ）进行估价。
A.成本法
B.比较法
C.收益法
D.假设开发法
答案：C
解析：
本题考查的是房地产转让估价的常用方法。由于此住宅出租可以获得租金，因此可以采用收益法进行估价。
建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的（ ）。
A.密度
B.表观密度
C.密实度
D.孔隙率
答案：B
解析：
本题考查的是建筑材料的性质。材料的表观密度是指材料在自然状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在自然状态下的体积之比。
2021房地产估价师考试真题及答案8节 第6节
下列关于路线价法的表述中，不正确的是（ ）。
A、路线价法实质是比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理
B、路线价法适用于城镇临街商业用地的估价
C、运用路线价法的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐
D、路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，设定标准临街深度，选取若干标准临街宗地并求其平均价格
答案：D
解析：
本题考查的是路线价法。路线价法是在城镇街道上划分路线价区段并设定标准临街深度，在每个路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地并测算其平均单价或楼面地价，利用有关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地价值或价格的方法。
下列有关需求及其变动的表述，正确的是（ ）。
A.任何商品的替代效应总是负值
B.“吉芬商品”的收入负效应相当大
C.互为替代品的两种商品之间，价格与需求呈反向变动
D.家庭人口规模的增加，可以增加所在地区的房地产市场需求
答案：A
解析：
本题考查的是需求及其变动。选项B错误，“吉芬商品”的收入正效应相当大；选项C错误，两种替代商品之间的价格与需求呈正向变动；选项D错误，家庭人口规模的减少，可以增加所在地区的房地产市场需求。
补充：选项A正确，当某一商品价格变动，意味着其他价格没有变动的商品，价格也“相对”变动，故购买者维持原购买力，将会改变对价格变动商品的需求。
参见教材P178～179。
写字楼物业管理、工业及仓储物业管理、酒店物业管理均属于收益性物业管理。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是制定物业管理计划。在收益性物业管理中，可以进一步分为写字楼物业管理、零售商业物业管理、工业及仓储物业管理、酒店物业管理等。
下列关于数据表述正确的是（ ）。 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 98 101 101 100 101 99 102 97 102 99
A．上述数据的众数为100
B．上述数据的众数为101
C．上述数据的算术平均数为101
D．上述数据的中位数为101
正确答案：B
众数是分布数列中出现频率最大的标志值。
选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.10%、12.50%和13.60%，则可以确定估价对象的报酬率为( )。
A．12.50%
B．13.10%
C．13.07%
D．13.60%
正确答案：C
[答案] C
(13.10%+12.50%+13.60%)÷3＝13.07%
某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%。该房地产的价值为（ ）万元。
A.489.99
B.495.53
C.695.53
D.800.00
答案：C
解析：
本题考查的是投资组合技术。建筑物收益=200×12%=24（万元）；土地收益=60-24=36（万元）；土地价值=（36/6%）×（1-1/1.0630）=495.53（万元）；房地产价值=200+495.53=695.53（万元）。
某临街五层住宅楼，一梯两户，共10套住宅，每套建筑面积相同，经全体业主协商一致并报相关部门批准，在住宅楼屋顶安装了可使用10年的广告位。收益归全体业主所有。目前该广告位已对外出租，年租金2万元，剩余租赁期3年。合同约定租金按年支付，违约金5万元，现业主欲转让其位于顶层的一套住宅，委托房地产估价机构进行估价，房地产估价机构接受委托进行了市场调查，了解到该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金3万元。
若对该套住宅进行房地产抵押估价，则估价对象范围应为（ ）。
A.该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权
B.该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权
C.该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权
D.该顶层住宅和屋顶广告位的收益权
答案：A
解析：
抵押价值评估时，估价对象范围为该顶层住宅，归属于该住宅的广告位的收益权不能单独使用、也不可以独立变现，不属于抵押估价的范围。
影响房地产价格的经济因素主要有( )。
A．经济发展状况、储蓄、消费、投资水平
B．社会发展状况、房地产投机和城市化
C．财政收支及金融状况、利率
D．物价、汇率、居民收入
E．人口数量、行政隶属变更、居民收入
正确答案：ACD
[答案] ACD
B选项属于社会因素，E选项属于人口因素和行政因素。
下列物权中，属于用益物权的是（ ）。
A．质权
B．抵押权
C．地役权
D．留置权
答案：C
解析：
用益物权是指权利人对他人所有的不动产或动产依法享有占有、使用和收益的权利。包括土地承包经营权、建设用地使用权（国有土地使用权）、宅基地使用权（居住用途的集体土地使用权）、地役权等。
2021房地产估价师考试真题及答案8节 第7节
无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。同一宗房地产，无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值三者之间的关系为：无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值。
按供水用途，给水系统基本上可以分为生活、生产、消防三种。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产经纪机构在代理销售商品房时可以收取( )。
A.佣金
B.咨询费
C.手续费
D.居间费
答案：A
解析：
房地产中介服务机构的收费。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。
国际上通常采取的住房保障方式有（ ）。
A．政府直接建房
B．对住房投资人减税
C．对住房承租人减税
D．对住房承租人补贴
E．鼓励赢利机构建房
在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有（ ）
A基准为收益率
B目标收益率
C出租率或空置率
D毛租金收入
E运营成本
在房地产拍卖活动中，属于要约表示的是（ ）。
A.告知评估价
B.公布保留价
C.给出起拍价
D.竞买人报价
答案：D
解析：
本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。在房地产拍卖活动中，只有竞买人报出的价格才是要约表示。
市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于( )。
A．业主希望的投资回报率
B．承租人愿意承担的费用
C．承租人的承受能力
D．同类型物业的市场供求关系
正确答案：D
[答案] D 从理论上来说，租金的确定要以物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。
新建房地产的土地成本为600万元，建设成本为500万元，管理费用为40万元，销售费用为20万元，投资利息为30万元，销售税费为售价的6%，投资利润率为20%，该房地产的价值为（ ）万元。
A.1508.02
B.1512.77
C.1527.27
D.1619.05
答案：B
解析：
本题考查的是开发利润。土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润＝开发完成后的房地产价值（售价）。设房地产的价值为V，V＝（600＋500＋40＋20）×（1＋20%）＋30＋6%V，求得V＝1512.77。P298。
对高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试真题及答案8节 第8节
估价对象为一写字楼，土地总面积1000m2，于2001年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4500m2，建成于2004年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯。
搜集有关资料如下：(1)搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：
从2005年11月至2006年10月地价逐月上升0.5%。 (2)当地征收农地的费用等资料如下： 在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要57.32万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/m2，土地开发费用、税金和利润等为120元/m2，以上合计为城市边缘出让土地使用权年限50年熟地的价格。 该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级。而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：
(3) 在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/m2，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年；设备的重新购建价格为100万元，经济寿命10年；建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80%，月租金为38元/m2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%，正常月租金为40元/m2。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼，则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层高要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为20万元。试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值。土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为5%，房地产报酬率为7%。(如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位)
答案：
解析：
(1) 土地重新购建价格
①市场法
比准价格A＝2200×100/100×(1-1-0.5%) 6×100/97＝2336.94(元/m2)
比准价格B＝2050×100/100×(1+0.5%) 9×100/92＝2330.56(元/m2)
比准价格C＝2380×100/103×(1+0.5%) 4×100/105＝2244.99(元/m2)
估价对象的比准价格为：(2336.944-2330.564-2244.99)÷3＝2304.16(元/m2)
V＝2304.16×100≈230.416(万元)
②成本法
最末级土地的重置价格
则成本法估算的土地重置价格为：
1016.79×2＝2033.58(元/m2)
③估价对象的土地重置价格为：(2304.16+2033.58)＝2168.87(元/m2)
总价为：2168.87×1000＝216.89(万元)
(2) 建筑物价格
①建筑物重置价格为：
1800×4500＝810.00(万元)
②建筑物折旧
a．门窗损坏折旧＝10.00(万元)
b．装修折旧＝140×2/5＝56(万元)
c．设备折旧＝100×2/10＝20(万元)
d．长寿命物质折旧＝[810.00-10.00-140.00-100.00]×2/47＝23.83(万元)
e．功能缺乏折旧的计算：年租金损失为：
(40×4500×12X×5%-38×4500×12×80%)×(1-35%)＝19.44(万元)
功能缺乏折旧：
f．功能过剩折旧：
g．经济折旧为20万元
h．该写字楼的折旧总额为：
10.00+56.00+20.00+23.83+264.49+13.61+20.00＝407.93(万元)
(3)该写字楼2006年9月30日的价值为：
216.89+10.00-407.93＝618.96(万元)
答案：错
解析：
独立基础是呈独立柱墩形式的基础，基础底面形状为方形或矩形，适用于多层框架结构或厂房排架柱下基础。独立基础大多用钢筋混凝土材料做成，上面为钢筋混凝土柱或钢柱，也可以用砖、石材料砌筑而成，上面为砖柱形式。
百分比租金又称最低租金，常以每月每平方米为基础计算。（ ）
答案：错
解析：
考点:零售商业物业的租金。基础租金又称最低租金，常以每月每平方米为基础计算。基础租金是业主获取的、与租户经营业绩（营业额）不相关的一个最低收入。
某城市2014年商品住房施工面积为1000万平方米，其中从2013年跨入2014年继续施工的面积为300万平方米，恢复施工的面积为200万平方米。该城市2014年商品住房新开工面积是（）万平方米。
A.500
B.700
C.800
D.1000
答案：A
解析：
本题考查的是供给指标。房屋新开工面积，指在报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在报告期内恢复施工的房屋面积。1000－300－200＝500（万平方米）。
影响房地产价值的权益因素包括（）。
A.房地产权利设立和行使的限制
B.房地产区位的限制
C.房地产使用管制
D.房地产通风采光的限制
E.房地产相邻关系的限制
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产权益因素。房地产的利用肯定要受到一定限制，包括：房地产权利及其行使的限制，使用管制，相邻关系的限制。选项B明确提到了区位，属于区位因素。
计算每个单项工程工作量所需时间时，工作时间是指按正常程序和施工总方案中所选用的施工设备的水平，以平均熟练度工人的平均工效计算。（ ）
答案：错
解析：
考点:进度控制。计算每个单项工程工作量所需时间时，工作时间是指按正常程序和施工总方案中所选用的施工设备的水平，以熟练工人的正常工效计算。
房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影计算。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产面积测算。房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影计算。参见教材P171。
下列有关房地产估价的称谓及定义，表述错误的是（ ）。
A、国内外有关房地产估价的称谓及定义不尽相同
B、中国香港地区习惯上称房地产估价为物业估值或物业估价
C、中国台湾地区习惯上称房地产估价为不动产估价
D、美国通常称房地产估价为不动产鉴定评价
答案：D
解析：
考点:房地产估价的含义。美国大多称为Real Estate Appraisal。将Appraisal定义为得出一种价值意见的行为或过程。
下列关于经济适用住房的说法，错误的是（ ）。
A、由政府组织、社会投资建设、实行土地划拨、税费减免、信贷支持
B、按照保本微利原则出售
C、购房满5年可转让，不再交纳土地收益等价款
D、政府优先回购
答案：C
解析：
本题考查的是住房保障制度。选项C错误，购房满5年可转让，但应交纳土地收益等价款。经济适用住房由政府组织、社会投资建设，实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售。经济适用住房单套建筑面积控制在60平方米左右；购房人拥有有限产权，购房满5年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款；政府优先回购。
