21年房地产估价师考试真题6篇
发布时间：2021-08-08
21年房地产估价师考试真题6篇 第1篇
以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得（ ）同意，并依法办理相关手续。
A、原出让方
B、转让人
C、规划行政主管部门
D、原出让方和市、县规划行政主管部门
正确答案：D
房产面积测量的精度要求是以（ ）作为限差。
A．误差的平均值
B．误差的最大值
C．中误差
D．两倍中误差
正确答案：D
房地产开发企业资质按照企业条件分为四个资质等级。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
在房地产拍卖活动中，属于要约表示的是（ ）。
A.告知评估价
B.公布保留价
C.给出起拍价
D.竞买人报价
B.公布保留价
C.给出起拍价
D.竞买人报价
答案：D
解析：
本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。在房地产拍卖活动中，只有竞买人报出的价格才是要约表示。
下列关于工程量清单的表述中，错误的是（ ）。
A.工程量清单是由投标人编制的
B.工程量清单是一份由招标人提供的文件，编制人是招标人或其委托的工程造价咨询单位
C.工程量清单的准确性和完整性由招标人负责
D.工程量清单的描述对象是拟建工程
B.工程量清单是一份由招标人提供的文件，编制人是招标人或其委托的工程造价咨询单位
C.工程量清单的准确性和完整性由招标人负责
D.工程量清单的描述对象是拟建工程
答案：A
解析：
本题考查的是工程量清单计价法。工程量清单应由具有编制能力的招标人或受其委托，具有相应资质的工程造价咨询人编制。
估价中的不同意见记录（ ）。
A.应作为估价资料保存
B.不应作为估价资料保存
C.由估价机构决定是否保存
D.依委托人的意见决定是否保存
B.不应作为估价资料保存
C.由估价机构决定是否保存
D.依委托人的意见决定是否保存
答案：A
解析：
本题考查的是保存估价资料。估价中的不同意见记录应作为估价资料保存
下列关于双方达成协议的表述中，正确的是（ ）。
A．双方达成的是一种单务合同
B．双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告
C．甲公司是乙公司的被代理人
D．甲公司开始支付的款项是一种定金
正确答案：BC
双务合同是指双方当事人互相享有权利、承担义务的合同，如买卖、租赁等合同。双方达成的是一种双务合同。定金与预付款的区别在于：预付款是由双方当事人商定的在合同履行前所支付的一部分价款。预付款的交付在性质上是一方履行主合同的行为，合同履行时预付款要充抵价款，合同不履行时预付款应当返还。预付款的适用不存在制裁违约行为的问题，无论发生何种违约行为，都不发生预付款的丧失和双倍返还。所以，预付款与定金的性质是完全不同的。
双务合同是指双方当事人互相享有权利、承担义务的合同，如买卖、租赁等合同。双方达成的是一种双务合同。定金与预付款的区别在于：预付款是由双方当事人商定的在合同履行前所支付的一部分价款。预付款的交付在性质上是一方履行主合同的行为，合同履行时预付款要充抵价款，合同不履行时预付款应当返还。预付款的适用不存在制裁违约行为的问题，无论发生何种违约行为，都不发生预付款的丧失和双倍返还。所以，预付款与定金的性质是完全不同的。
某住宅楼总建筑面积7200 ㎡，其中应分摊的共有建筑面积900 ㎡，若按套内建筑面积分摊，则某套套内建筑面积为120 ㎡的住宅的建筑面积应是( )㎡。
A.133
B.135
C.136
D.137
B.135
C.136
D.137
答案：D
解析：
21年房地产估价师考试真题6篇 第2篇
规模报酬存在递增、不变和递减三个阶段。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是生产理论。规模报酬存在递增、不变和递减三个阶段
投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、（ ）等。
A．规划设计方案
B．投资估算
C．资源条件
D．投资权益
正确答案：C
一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威胁或者影响的地区，房地产价格也会有所下降。（ ）
答案：对
解析：
考点:国际因素。一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威胁或者影响的地区，房地产价格也会有所下降。
根据国家《城市区域环境噪声标准》，3 类标准适用于（ ）。
A．疗养区
B．居住区
C．工业区
D．大学区
B．居住区
C．工业区
D．大学区
答案：C
解析：
根据国家《城市区域环境噪声标准》，环境噪声标准分为 0、1、2、3、4 五个级别：①0 类标准适用于疗养区、高级别墅区、高级宾馆区等特别需要安静的区域，位于城郊和乡村的这一类区域分别按严于 0 类标准 5dB（分贝）执行；②1 类标准适用于以居住、文教机关为主的区域，乡村居住环境可参照执行 1 类标准；③2 类标准适用于居住、商业、工业混杂区；④3 类标准适用于工业区；⑤4 类标准适用于城市中的道路交通干线道路两侧区域，穿越城区的内河航道两域；穿越城区的铁路主、次干线两侧区域的背景噪声（指不通过列车时的噪声水平）限值也执行 4 类标准。夜间突发的噪声，其最大值不准超过标准值15dB。
下列建设项目用地中，属于应采用拍卖、招标或者挂牌方式出让的有（ ）。
A．旅游设施用地
B．商品住宅开发用地
C．廉租住房用地
D．高新技术研发用地
E．烟草企业用地
B．商品住宅开发用地
C．廉租住房用地
D．高新技术研发用地
E．烟草企业用地
答案：A,B,D,E
解析：
《物权法》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
成本法中的“开发利润”是指（ ）。
A、开发商所期望获得的利润
B、开发商所能获得的最终利润
C、开发商所能获得的平均利润
D、开发商所能获得的税前利润
E、开发商所能获得的税后利润
B、开发商所能获得的最终利润
C、开发商所能获得的平均利润
D、开发商所能获得的税前利润
E、开发商所能获得的税后利润
答案：C,D
解析：
考点:开发利润。开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发企业所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发企业最终实际获得的利润，也不是个别房地产开发企业期望获得的利润。开发利润是所得税前的利润。
房地产估价报告封■面及目录(略）
致委托方函(略）
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件(略）
某房地产估价结果报告
一、委托估价方(略）
二、受理估价方(略）
三、估价对象
某市商业局所属某交易中心。
某交易中心是某市商业局1998年7月16日以出让方式获得土地使用权（使用权年限为40年），并自筹资金开始建设，于2000年7月全部竣工并交付某交易中心使用。
四、估价曰期
2002年6月20日至6月30日。
五、估价目的
为某交易中心整体转让评估市场价值。
六、估价时点2002年7月10日。
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、价值定义
本次估价采用公开市场价值标准。
十、采用的估价方法
根据估价对象概况、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用重置成本法再评估其价值。最后，两种方法综合分析，确定估价对象的最终估价值。
十一、估价结果
2002年7月10日估价对象评估值为人民币1244万元（大写：人民币壹仟贰佰肆拾肆万元整）。
十二、估价人员（略）
十三、估价报告应用的有效期（略）
某交易中心房地产估价技术报告
一、实物状况分析
某交易中心为8层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611m2，土地面积1502m2。现以对外出租为经营方式。其中，1~2层建筑面积为2000m2，月租金每1m2使用面积80元。3~4层建筑面积2000m2,月租金每1m2建筑面积60元。5~6层建筑面积2000m2,月租金每1m2建筑面积40元。7层建筑面积410m2，月租金每1m2建筑面积20元，8层建筑面积201m2，月租金每1m2建筑面积10元。1~6层、7层、8层建筑面积与使用面积之比分别是1:0.80、1:0.75,1:0.70。1~6层、7~8层空置及租金损失分别是10%和20%。
二、区位情况分析
某交易中心位于某市某区某大街某号，距火车客运站约1公里，某大街市区道路东与省道相接，西与市区环城道相连，目前有1、2、3、11路环城线公共汽车通过，交通方便，是理想的商业经营之地。
三、市场背景分析(略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用
根据估价对象的具体情况和估价目的，本报告采用收益法和成本法分别进行估价。
六、估价测算过程
(一）收益法估价过程
1.年有效毛收入
① 1~2层年总收益:A=2000m2X80元/(月*m2)+0.8X12月X90%=2160000元=216万元。
②3~4 层年总收益:B=2000m2X60元/(月*m2)X12月X90%=1296000元=129.6万元。
③5 ~6层年总收益：C=2000m2X40元/(月*m2)X12月X90%=864000元=86.4万元。
④7 层年总收益：D=410m2X20元/(月*m2)X12月X88%=86592元=8.66万元。
⑤8 层年总收益：E=201m2X10元/(月.m2)X0.7月X88%=1238元=0.12万元。
有效毛收入合计A+B+C+D+￡=440.78万元。
2.年运营费用
①土地使用费：每1 m2500元，500元/m2X1502m2=751000元=75万元。
②管理费：按年收益的6%计。
③维修费：按年收益的5%计。
④广告、宣传费:按年收益3%计。
⑤保险费:按年收益的7%计。
⑥税费：按年收益的12. 5%计。
⑦水电费：按年收益的15%计。
年运营费用合计:[75+(6%+5%+3%+7%+12.5%+15%)X440.78]万元=289万元
3.计算年利润
按当地同类房地产的平均利润率20%计：289万元X20%=57.8万元
4.计算净收益
a=(440.78—289—57.8)万元=93.98万元
5.确定报酬率
根据当地银行年存款利率6.9%，物价上涨率7%，确定报酬率r=7%。
6.计算收益价格
(二)重置成本法估价过程
1. 土地费用
购买土地使用权，以X市某房地产开发公司购买市区五星街商业用地（该块土地的土地面积4120m2,出让期40年，出让金3700元/m2)为依据。
购地费用为：3700元/m2X1502m2=5557400元=555.74万元
2.建筑物费用
①新建与XX交易中心同结构、同规模的建安费用是800元/m2，所以，建安费用为：
6611m2X800元/m2=5288800元=528.88万元
②建房的其他费用按购地费、建安费用之和的15%计
(555.74+528.88)元/m2X15%=162.69万元
3.重置成本
重置成本是上述1、2之和，即（555.74+528.88+162.69)元/m2=1247.31万元。
4.房地产现值计算
按耐用年限80年，残值率10%,已使用2年，则房地产的现值为
(三）最终结论
(1 252. 91 + 1 219. 2)万元÷ 2 = 1 236. 05 万元
七、估价结论
经过评估，某交易中心，在2002年7月10日的客观市场价格为人民币1 236万元（大写： 人民币壹仟贰佰叁拾陆万元整），折合建筑面积1 882元/m2。
八、说明事项（略）
致委托方函(略）
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件(略）
某房地产估价结果报告
一、委托估价方(略）
二、受理估价方(略）
三、估价对象
某市商业局所属某交易中心。
某交易中心是某市商业局1998年7月16日以出让方式获得土地使用权（使用权年限为40年），并自筹资金开始建设，于2000年7月全部竣工并交付某交易中心使用。
四、估价曰期
2002年6月20日至6月30日。
五、估价目的
为某交易中心整体转让评估市场价值。
六、估价时点2002年7月10日。
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、价值定义
本次估价采用公开市场价值标准。
十、采用的估价方法
根据估价对象概况、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用重置成本法再评估其价值。最后，两种方法综合分析，确定估价对象的最终估价值。
十一、估价结果
2002年7月10日估价对象评估值为人民币1244万元（大写：人民币壹仟贰佰肆拾肆万元整）。
十二、估价人员（略）
十三、估价报告应用的有效期（略）
某交易中心房地产估价技术报告
一、实物状况分析
某交易中心为8层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611m2，土地面积1502m2。现以对外出租为经营方式。其中，1~2层建筑面积为2000m2，月租金每1m2使用面积80元。3~4层建筑面积2000m2,月租金每1m2建筑面积60元。5~6层建筑面积2000m2,月租金每1m2建筑面积40元。7层建筑面积410m2，月租金每1m2建筑面积20元，8层建筑面积201m2，月租金每1m2建筑面积10元。1~6层、7层、8层建筑面积与使用面积之比分别是1:0.80、1:0.75,1:0.70。1~6层、7~8层空置及租金损失分别是10%和20%。
二、区位情况分析
某交易中心位于某市某区某大街某号，距火车客运站约1公里，某大街市区道路东与省道相接，西与市区环城道相连，目前有1、2、3、11路环城线公共汽车通过，交通方便，是理想的商业经营之地。
三、市场背景分析(略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用
根据估价对象的具体情况和估价目的，本报告采用收益法和成本法分别进行估价。
六、估价测算过程
(一）收益法估价过程
1.年有效毛收入
① 1~2层年总收益:A=2000m2X80元/(月*m2)+0.8X12月X90%=2160000元=216万元。
②3~4 层年总收益:B=2000m2X60元/(月*m2)X12月X90%=1296000元=129.6万元。
③5 ~6层年总收益：C=2000m2X40元/(月*m2)X12月X90%=864000元=86.4万元。
④7 层年总收益：D=410m2X20元/(月*m2)X12月X88%=86592元=8.66万元。
⑤8 层年总收益：E=201m2X10元/(月.m2)X0.7月X88%=1238元=0.12万元。
有效毛收入合计A+B+C+D+￡=440.78万元。
2.年运营费用
①土地使用费：每1 m2500元，500元/m2X1502m2=751000元=75万元。
②管理费：按年收益的6%计。
③维修费：按年收益的5%计。
④广告、宣传费:按年收益3%计。
⑤保险费:按年收益的7%计。
⑥税费：按年收益的12. 5%计。
⑦水电费：按年收益的15%计。
年运营费用合计:[75+(6%+5%+3%+7%+12.5%+15%)X440.78]万元=289万元
3.计算年利润
按当地同类房地产的平均利润率20%计：289万元X20%=57.8万元
4.计算净收益
a=(440.78—289—57.8)万元=93.98万元
5.确定报酬率
根据当地银行年存款利率6.9%，物价上涨率7%，确定报酬率r=7%。
6.计算收益价格
(二)重置成本法估价过程
1. 土地费用
购买土地使用权，以X市某房地产开发公司购买市区五星街商业用地（该块土地的土地面积4120m2,出让期40年，出让金3700元/m2)为依据。
购地费用为：3700元/m2X1502m2=5557400元=555.74万元
2.建筑物费用
①新建与XX交易中心同结构、同规模的建安费用是800元/m2，所以，建安费用为：
6611m2X800元/m2=5288800元=528.88万元
②建房的其他费用按购地费、建安费用之和的15%计
(555.74+528.88)元/m2X15%=162.69万元
3.重置成本
重置成本是上述1、2之和，即（555.74+528.88+162.69)元/m2=1247.31万元。
4.房地产现值计算
按耐用年限80年，残值率10%,已使用2年，则房地产的现值为
(三）最终结论
(1 252. 91 + 1 219. 2)万元÷ 2 = 1 236. 05 万元
七、估价结论
经过评估，某交易中心，在2002年7月10日的客观市场价格为人民币1 236万元（大写： 人民币壹仟贰佰叁拾陆万元整），折合建筑面积1 882元/m2。
八、说明事项（略）
答案：
解析：
(1)委托估价方和受理估价方应改称委托方和估价方。
(2)总价大写错误。
(3)估价对象描述过于简单，没有关于估价对象四至、装修、设备的说明。
(4)收益法计算1~2层年有效毛收人时，除以0.8是错误的，应乘以0.8。
(5)净收益计算时，不应减去利润。
(6)净收益不是正常纯收益。
(7)报酬率确定不当。因为一年期存款的风险，显然与经营该房地产的风险不相当。
(8)计算收益价格时，n值取40不对，应该是36。
(9)土地费用计算有误。土地费用应该是土地的重置成本，即熟地的总成本，应包括政府 规定的土地（出让金、市政建设配套费、拆迁费等。
(10) 土地费用应进行年限修正。
(11)建筑物费用计算有误。
(12)房地产现值计算有误。应分别计算土地和建筑物的现值。
(13)残值率确定有误。按规定，钢筋混凝土结构残值率应为0。
(14)本题技术报告中第七部分应为估价结果的确定。
(15)缺少附件。
(2)总价大写错误。
(3)估价对象描述过于简单，没有关于估价对象四至、装修、设备的说明。
(4)收益法计算1~2层年有效毛收人时，除以0.8是错误的，应乘以0.8。
(5)净收益计算时，不应减去利润。
(6)净收益不是正常纯收益。
(7)报酬率确定不当。因为一年期存款的风险，显然与经营该房地产的风险不相当。
(8)计算收益价格时，n值取40不对，应该是36。
(9)土地费用计算有误。土地费用应该是土地的重置成本，即熟地的总成本，应包括政府 规定的土地（出让金、市政建设配套费、拆迁费等。
(10) 土地费用应进行年限修正。
(11)建筑物费用计算有误。
(12)房地产现值计算有误。应分别计算土地和建筑物的现值。
(13)残值率确定有误。按规定，钢筋混凝土结构残值率应为0。
(14)本题技术报告中第七部分应为估价结果的确定。
(15)缺少附件。
某套住宅的月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%。因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被淹造成的损失为（ ）元。
A．49627
B．57647
C．65548
D．65920
B．57647
C．65548
D．65920
答案：C
解析：
由题意，该住宅因被淹而造成的损失为：
21年房地产估价师考试真题6篇 第3篇
(2017年真题) 若房地产投资项目的财务净现值大于零，则说明该项目的获利能力（）基准收益率的要求。
A.未达到
B.正好达到
C.已超过
D.接近于
B.正好达到
C.已超过
D.接近于
答案：C
解析：
本题考查的是财务净现值。如果财务净现值大于或等于零，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可行的。
对个人按照市场价格出租的居民住房，其应缴纳的房产税减半征收。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是住房租赁税收优惠政策。对个人出租住房取得的收入，不区分用途，按4%的税率征收房产税。
小区内停车场建设费属于（ ）。
A.公共配套设施建设费
B.建筑安装工程费
C.基础设施建设费
D.物业管理维修资金
B.建筑安装工程费
C.基础设施建设费
D.物业管理维修资金
答案：A
解析：
本题考查的是房屋开发费。公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（或公建设施）的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。
政治制度、经济体制是房地产环境中的社会环境。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是环境的概念和分类。社会环境是指由人与人之间的各种社会关系所形成的环境，包括政治制度、经济体制、文化传统、社会治安和邻里关系等。
借款还本付息估算表中列示了直接用于计算清偿能力指标的基础数据，因此属于基本财务报表。（ ）
正确答案：×
借款还本付息估算表属于主要的辅助报表。
借款还本付息估算表属于主要的辅助报表。
甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。乙房地产估价机构接受法院委托评估该办公楼的市场价格。经调查，甲公司的债务情况如下:拖欠施工单位工程款300万元，银行贷款余额2700万元，第三方欠款2000万元。在估价时点，该办公楼全部可销售面积为5万m2，其中已售出3万m2。经评估，该办公楼的市场价格为6000元/m2，拍卖变现时的费用及税金为2500万元。
拍卖变现时的费用及税金不包括（ ）。
A.拍卖佣金 B.营业税及附加
C.评估费 D.房地产税
拍卖变现时的费用及税金不包括（ ）。
A.拍卖佣金 B.营业税及附加
C.评估费 D.房地产税
答案：D
解析：
建筑材料的实际密度是材料的质量与材料在自然状态下的体积之比。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建筑材料的性质。材料的密度是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在绝对密实状态下的体积之比。材料在绝对密实状态下的体积是指不包括材料内部孔隙的体积，即材料在自然状态下的体积减去材料内部孔隙的体积。参见教材P110。
对假设开发法适用条件的表述最准确的是（ ）。
A、新开发房地产项目
B、用于出售用途的房地产项目
C、具有投资开发或再开发潜力的房地产
D、用于投资或再开发的房地产
B、用于出售用途的房地产项目
C、具有投资开发或再开发潜力的房地产
D、用于投资或再开发的房地产
答案：C
解析：
考点:假设开发法适用的估价对象。凡是具有开发或在开发潜力并且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取的房地产，都适用假设开发法估价。
21年房地产估价师考试真题6篇 第4篇
征用临时用地，应当与农村集体经济组织签订临时用地协议，并按该土地前（ ）平均年产值逐年给予补偿。
A.2年
B.3年
C.5年
D.6年
B.3年
C.5年
D.6年
答案：B
解析：
本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。征用临时用地，应当与农村集体经济组织签订临时用地协议，并按该土地前3年平均年产值逐年给予补偿。
成本计划可分解为（ ）方
A、材料设备成本计划
B、管理费成本计划
C、人工费成本计划
D、不可预见成本计划
E、施工机械费用计划
B、管理费成本计划
C、人工费成本计划
D、不可预见成本计划
E、施工机械费用计划
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是成本控制。成本计划可分解为材料设备成本计划、施工机械成本计划、人工费成本计划、临时工程成本计划、管理费成本计划
设定房地产抵押办理房屋他项权利登记后，该房屋的《房屋所有权证》应由（ ）收执。
A．抵押人
B．抵押权人
C．房屋权属登记机关
D．公证机关
正确答案：C
如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（ ）。
A.10.38%
B.11.07%
C.12.45%
D.13.62%
B.11.07%
C.12.45%
D.13.62%
答案：A
解析：
本题考查的是资本资产定价模型。折现率＝无风险投资收益率＋市场风险系数×（市场的平均收益率－无风险投资收益率）＝9％＋0.23（15％－9％）＝10.38％。
关于假设开发法中求取开发完成后的房地产价值的说法，正确的有（ ）。
A.开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况所对应的价值
B.未来开发完成后的房地产状况不能包含动产.权利
C.评估投资价值时，未来开发完成后的房地产价值有时要考虑无形收益
D.对于自营的房地产，不宜运用收益法求取开发完成后的房地产价值
E.可以运用成本法求取开发完成后的房地产价值
B.未来开发完成后的房地产状况不能包含动产.权利
C.评估投资价值时，未来开发完成后的房地产价值有时要考虑无形收益
D.对于自营的房地产，不宜运用收益法求取开发完成后的房地产价值
E.可以运用成本法求取开发完成后的房地产价值
答案：A,C
解析：
本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。选项B错误，未来开发完成后的房地产状况并不总是纯粹的房地产，除了房地产，还可能包含房地产以外的劫产、权利等；选项D错误，对于出租或自营的房地产，预测开发完成后的价值，可先测算其租赁或自营的净收益，再采用收益法将该净收益转换为价值；选项E错误，开发完成后的价值不能采用成本法求取。
普通商品住房开发项目的最低资本金比例为30%
答案：错
解析：
2009 年5 月25 日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例为：保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。
某房地产开发项目总投资为10000万元，其中自有资金为4000万元，通过发行债券获得2000万元，其余为银行贷款，该项目开发投资杠杆率为（ ）。
A.0.40
B.0.60
C.2.50
D.5.00
B.0.60
C.2.50
D.5.00
答案：C
解析：
本题考查的是房地产市场监测与预警指标。开发投资杠杆率是指房地产开发投资与开发商投入的权益资本的比率，开发投资杠杆率=10000/4000=2.5。
计算期发展水平与固定基期发展水平之比是（ ）。
A.定基增长速度
B.环比发展速度
C.环比增长速度
D.定基发展速度
B.环比发展速度
C.环比增长速度
D.定基发展速度
答案：D
解析：
本题考查的是速度指标。定基发展速度=（计算期发展水平/固定基期发展水平）×100%。
21年房地产估价师考试真题6篇 第5篇
基尼系数越小，表示收入分配的两极分化越严重。（ ）
答案：错
解析：
基尼系数是根据洛伦茨曲线计算出来用以判断收入平均程度的指标。洛伦茨曲线将对角线以下的面积分割成 A、B 两块面积，A 块面积为对角线与洛伦茨曲线所包围的面积，基尼系数=A/（A+B）。基尼系数越小，表示洛伦茨曲线越靠近对角线，因此说明收入分配越平均；反之，基尼系数越大，则表示收入分配的两极分化越严重。
相对股票而言，投资基金的投资风险较小。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
货币发行，应将所需数额列入国家综合信贷计划由，并作为（ ）加以适用。
A．国家信贷资金
B．国家预算资金
C．国家负担资金
D．国家计划资金
正确答案：A
在下列现金流量图中，已知A、F和i，则P=（ ）。
A、A（P/A，i，5）（P/F，i，1）+F（P/F，i，6）
B、A（P/A，i，6）+F（P/F，i，6）
C、A（P/A，i，5）+F（P/F，i，6）
D、A（P/A，i，5）（P/F，i，2）+F（P/F，i，6）
B、A（P/A，i，6）+F（P/F，i，6）
C、A（P/A，i，5）+F（P/F，i，6）
D、A（P/A，i，5）（P/F，i，2）+F（P/F，i，6）
答案：A
解析：
本题考查的是复利计算。A（P/A，i，5）计算得到第一期期末的现值，然后通过终值折算为现值公式将第一年年末的值折算到期初，即为：A（P/A，i，5）（P/F，i，1）；最后套用已知终值求现值公式将第六期期末的终值折算到期初。参见教材P158～159。
房地产抵押人不一定是债务人。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是( )。
A．开发结束时的时间
B．购买待开发房地产时的时间
C．开发期间的某个时间
D．全部租售出去时的时间
正确答案：A
[答案] A
开发完成后的房地产价值所对应的日期，通常也是开发完成时的日期，而不是在购买待开发房地产时或开发期间的某个日期。但在市场较好时考虑预售和市场不好时考虑延期租售的是例外。
[答案] A
开发完成后的房地产价值所对应的日期，通常也是开发完成时的日期，而不是在购买待开发房地产时或开发期间的某个日期。但在市场较好时考虑预售和市场不好时考虑延期租售的是例外。
在求取净收益时，运营费用包括（ ）。
A、房地产保有环节的税收
B、房地产折旧费
C、房屋保险费
D、房地产抵押贷款还本付息额
E、为承租人提供的服务费
B、房地产折旧费
C、房屋保险费
D、房地产抵押贷款还本付息额
E、为承租人提供的服务费
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包括房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。
商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是（ ）存在差异性。
A、房地产开发企业的特点
B、城市区域功能
C、购房者的需求
D、城市地理环境
B、城市区域功能
C、购房者的需求
D、城市地理环境
答案：C
解析：
考点:市场细分。市场细分就是以消费需求的某些特征或变量为依据，区分具有不同需求的顾客群体，其关键点在于顾客需求的差异性。
21年房地产估价师考试真题6篇 第6篇
房地产投资信托基金投资房地产的常用经营模式是（ ）。
A.购买一出售
B.购买一更新改造一出售
C.购买一持有出租一出售
D.开发一出售
B.购买一更新改造一出售
C.购买一持有出租一出售
D.开发一出售
答案：C
解析：
本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。购买一持有出租一出售通常为大型房地产企业采用，房地产投资信托鉴金也常采用这模式。
在环境噪声标准中，2类声环境功能区包含（ ）。
A.医疗卫生
B.商业金融
C.工业生产
D.仓储物流
B.商业金融
C.工业生产
D.仓储物流
答案：B
解析：
本题考查的是环境噪声标准。选项A是1类声环境功能区，选项CD是3类声环境功能区。
代理是指行为人根据一定方式的授权，以他人的名义与第三人为一定法律行为，所产生的法律后果( )。
A、 直接归于该他人
B、 直接归于该行为人
C、 由该他人和该行为人按约定分担
D、 由行为人代该他人承担
B、 直接归于该行为人
C、 由该他人和该行为人按约定分担
D、 由行为人代该他人承担
答案：A
解析：
本题主要考查的是代理的概念。
下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（ ）。
A、自然周期与投资周期同步变化
B、投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期
C、投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期
D、投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期
B、投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期
C、投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期
D、投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期
答案：D
解析：
本题考查的是房地产市场的自然周期。投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期的变化，在三四周期则超前于市场自然周期。参见教材P53。
某旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为3万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为7万元，该旧住宅的折旧现值为（ ）万元。
A．40
B．30
C．25
D．22
正确答案：D
40－(3+8+7)＝22(万元)
40－(3+8+7)＝22(万元)
下列财务指标中，反映企业营运能力的指标的（ ）。
A．流动比率
B．速动比率
C．存货周转率
D．应收账款周转率
E．资本金利润率
正确答案：CD
营运能力分析主要包括存货周转指标和应收账款周转指标分析。(1)存货周转指标包括存货周转率和存货周转次数。(2)应收账款周转指标包括应收账款周转率和应收账款周转次数。
营运能力分析主要包括存货周转指标和应收账款周转指标分析。(1)存货周转指标包括存货周转率和存货周转次数。(2)应收账款周转指标包括应收账款周转率和应收账款周转次数。
《房地产开发企业资质管理规定》规定，申报一级资质房地产开发企业应具备的条件包括（ ）。
A、从事房地产开发经营时间大于等于3年
B、连续5年建筑工程质量合格率达到100%
C、从事房地产开发经营的时间不少于5年
D、近3年房屋建筑面积累计竣工不少于30万㎡
E、上一年房屋建筑施工面积不少于15万㎡
B、连续5年建筑工程质量合格率达到100%
C、从事房地产开发经营的时间不少于5年
D、近3年房屋建筑面积累计竣工不少于30万㎡
E、上一年房屋建筑施工面积不少于15万㎡
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产开发企业资质等级。一级资质房地产开发企业应具备的条件：从事房地产开发经营的时间不少于5年；近3年房屋建筑面积累计竣工不少于30万㎡；连续5年建筑工程质量合格率达到100%；上一年房屋建筑施工面积不少于15万㎡；专业管理人员不少于40人，其中中级以上职称管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人。
城市总体规划的近期建设规划期限一般为（ ）年。
A．5
B．10
C．15
D．20
正确答案：A
城市总体规划的期限一般为20年，近期建设规划期限一般为5年；建制镇总体规划的期限可以为10年至20年，近期建设规划可以为3年至5年。
城市总体规划的期限一般为20年，近期建设规划期限一般为5年；建制镇总体规划的期限可以为10年至20年，近期建设规划可以为3年至5年。
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