2021房地产估价师考试真题及详解7卷 第1卷
三通一平不包括（ ）。
A．通水
B．通电
C．通电话
D．道路通畅
正确答案：C
三通一平是指通水、通电、道路通畅、平整整地。
我国现行建筑安装工程费中，属于企业管理费的是( )。
A.养老保险费
B.失业保险费
C.医疗保险费
D.劳动保险和职工福利费
答案：D
解析：
企业管理费包括管理人员工资、办公费、差旅交通费、固定资产使用费、工具用具使用费、劳动保险和职工福利费、劳动保护费、检验试验费、工会经费、职工教育经费、财产保险费、，财务费、税金(房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等)、其他(技术转让费、技术开发费、投标费、业务招待费、绿化费、广告费、公证费、法律顾问费、审计费、咨询费等)。
下列关于估价对象实地查勘的说法，错误的是（ ）。
A．任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘
B．对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解
C．实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况
D．拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可
微观区位是指某块具体使用的土地在城市中的具体位置及周边的条件。（ ）
此题为判断题(对，错)。
详细可行性研究阶段投资估算的精度在（ ）。
A.±5%
B.±10%
C.±15%
D.±20%
答案：B
解析：
本题考查的是可行性研究的工作阶段。投资机会研究阶段投资估算的精确度为±30%；初步可行性研究阶段投资估算的精确度为±20%；详细可行性研究阶段投资估算的精度在±10%。
期望值法判断投资方案优劣的标准是：期望值相同、标准差小的方案为优；标准差相同、期望值大的方案为优；标准差系数小的方案为优。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是概率分析中的期望值法。期望值法判断投资方案优劣的标准是：期望值相同、标准差小的方案为优；标准差相同、期望值大的方案为优；标准差系数小的方案为优。参见教材P234。
2021房地产估价师考试真题及详解7卷 第2卷
自由水是存在于细胞腔与细胞间隙中的水；吸附水是存在于细胞壁内的水；化合水则是木材化学成分中的结合水。（ ）
此题为判断题(对，错)。
会计是在企事业及其他经济组织范围内建立的一个以提供财务信息为主的经济信息系统。该系统包括( )四个层次。
A.会计信息流通系统
B.会计信息处理系统
C.会计信息解释系统
D.会计信息调节系统
E.会计核算处理系统
答案：A,B,C,D
解析：
会计——是指在企事业范围内建立的一个以提供财务信息为主的经济信息系统。该系统包括四个层次：①会计信息流通系统；②会计信息处理系统；③会计信息解释系统；④会计信息调节系统。
某个10层楼的建筑，其沉降缝的宽度宜为（ ）mm。
A.10～20
B.50～80
C.80～120
D.120以上
答案：D
解析：
本题考查的是变形缝。五层以上的建筑物的沉降缝的宽度不小于120mm。
通常是构成居住区的基本单位的是( )。
A.居住小区
B.居住组团
C.独幢住宅楼
D.分户家庭
答案：B
解析：
居住组团——一般称组团，是指被小区道路分割，并与居住人口规模(1000～3000人、300～1000户)相对应，配套建设有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。组团由若干幢住宅组成，通常是构成居住区的基本单位。
商品房买卖合同约定面积为150平米，价格为40.00元每平米，交付使用时，产权登记面积为155平米，买卖双方未对面积误差的处理方式作出约定。根据有关规定最后结算的房价款应为（ )万元。
A.60.0
B.61.0
C.61.8
D.62.0
在评估一宗房地产的价格时，一般要求同时采用( )的方法。
A．一种或一种以上
B．两种或两种以上
C．三种或三种以上
D．四种或四种以上
正确答案：B
[答案] B
由于每种房地产估价方法都有其特定的适用对象和条件，同时运用可以相互验证、相互补充，所以在评估一宗房地产的价值时，一般要求同时采用两种以上(含两种)估价方法。
2021房地产估价师考试真题及详解7卷 第3卷
下列影响房地产价格的因素中，属于国际因素的有（ ）。
A、世界经济状况
B、房地产投机
C、政治对立状况
D、军事冲突状况
E、城市化状况
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是国际因素。影响房地产价格的国际因素主要有世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况和军事冲突状况等。选项BE，属于社会因素。
宗可比实例房地产2012年1月30目的价格为800美元/m2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7%，假设人民币与美元的市场汇率2012年1月30日为1美元＝6.30元人民币，2012年9月30日为1美元＝6.25元人民币，则将该可比实例调整为2012年9月30日的价格约为4726元人民币/m2。（ ）
答案：对
解析：
考点:市场状况调整的方法。800×（1－0.7%）8×6.25＝4726（元人民币/m2）。
利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用预期经济寿命。（ ）
答案：对
解析：
考点:年限法。利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用预期经济寿命。
按照有关规定，业主作出专项维修资金使用，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数过半数的业主同意。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
一个估价项目中的估价目的，取决于（ ）。
A、估价师的经验判断
B、估价机构的定位
C、估价报告使用者的预期
D、估价委托人对估价的实际需要
答案：D
解析：
考点:估价目的。估价目的是指估价委托人对估价报告的预期用途。它取决于委托人对估价的实际需要。
下列各项中，不属于房产测量成果的是（ ）。
A、房产簿籍
B、房产数据
C、地籍册
D、房产图集
答案：C
解析：
本题考查的是房地产测量的技术规范。房产测量的成果包括房产簿籍、房产数据和房产图集。
2021房地产估价师考试真题及详解7卷 第4卷
近期建设规划的期限一般为（ ）年。
A.5
B.10
C.20
D.30
答案：A
解析：
本题考查的是城市总体规划的主要任务和内容。近期建设规划的期限为5年
反映建筑物的外貌，如外墙上的檐口、门窗套、阳台、门窗外形、币篷、勒脚等构造形状的建筑施工图，最可能是建筑剖面图。 ( )
此题为判断题(对，错)。
下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（ ）。
A 重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出
B 重新购建价格是在估价时点的价格
C 重新购建价格是客观的价格
D 建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格
E 土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格
某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款。如果该家庭于第六年年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第六年开始的抵押贷款月还款额将减少( )元。
A．544.10
B．555.10
C．1776.32
D．2109.38
正确答案：B
下列关于不动产登记的表述正确的是（ ）。
A.不动产查封登记、注销登记、预告登记和因不动产登记机构错误导致的更正登记，不得收取不动产登记费
B.不动产权证书和不动产登记证明记载的事项不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准
C.因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力
D.住宅类不动产登记费每件80元，非住宅类不动产登记每件550元
E.向一个以上不动产权利人核发权属证书的，每增加一本证书加收证书工本费20元
答案：A,B,C,D
解析：
不动产登记机构按上述规定收取不动产登记费，核发一本不动产权属证书的不收取证书工本费。向一个以上不动产权利人核发权属证书的，每增加一本证书加收证书工本费10元。参见教材P163。
某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付，银行贷款年利率为5.58%。则下列说法中正确的有( )。
A、 该房地产的实际价格等于名义价格
B、 该房地产的名义价格为50万元
C、 该房地产的实际价格高于50万元
D、 该房地产的实际价格为50万元
E 该房地产不存在名义价格
2021房地产估价师考试真题及详解7卷 第5卷
法院处置权限定原则，本质上是由强制拍卖标的的自有性决定的。（ ）
此题为判断题(对，错)。
我国房地产中介服务行业在1994年组建的一个全国性的自律组织是（ ）。
A．中国房地产协会
B．房地产估价师协会
C．中国房地产估价师学会
D．中国土地学会
正确答案：C
1994年8月，经民政部注册登记，我国组建了房地产中介服务行业全国性的自律组织——中国房地产估价师学会。
（二）
2005年，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得一宗城镇商住综合用地，面积35亩，出让价185万元/亩，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2005年2月起计。甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。2006年3月12日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。
第 100 题 该项目2006年3月12日估价时点的房地产抵押价值为（ ）万元。
A．0
B．6000
C．6475
D．8000
正确答案：B
房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。扣除的法定优先受偿款一般是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。该项目2006年3月12日估价时点的房地产抵押价值8000万元-2000万元=6000万元。
(2015年真题) 房地产市场存在周期循环的主要原因包括（）。
A.土地资源的不可再生性
B.供需因素的影响
C.市场信息不充分
D.政策因素的影响
E.制度因素的影响
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产市场的景气循环。房地产周期循环的主要因素包括：供需因素的影响；市场信息不充分；政策因素的影响；制度因素的影响；生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。
以下保险险种中，属于政策性保险的有（ ）。
A．无担保保险
B．预防公害保险
C．出口信用保险
D．养殖业保险
E．责任保险
正确答案：ABCD
政策性保险可分为四类：一是为实现农业增产增收政策开办的农业保险有养殖业保险、种植业保险等；二是为扶持中小企业发展政策开办的信用保险有无担保保险、预防公害保险等；三是为实现贸易政策开办的输出保险，有出口信用保险、外汇变动保险、存款保险等；四是针对洪水、地震、辐射等因素引起巨灾损失而开办的巨灾保险。
城市房屋拆迁主管部门一般不得接受房屋拆迁委托，但县级以上人民政府为对外招商引资而特别委托的除外。 ( )
答案：错
解析：
房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，也不得接受拆迁委托。
2021房地产估价师考试真题及详解7卷 第6卷
持有认股权证，意味着持有者享有在规定时间内，按一定价格购买一定数量的某股份公司新发行的股票的权利。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
商业汇票是由出票银行签发，委托付款人在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。（ ）
此题为判断题(对，错)。
征收集体土地应遵守一定的原则，下列关于征收集体土地原则的表述中正确的是（ ）。
A.可以通过提高征地费用，限制非农业部门占用土地
B.保证国家建设用地将成为今后固有建设用地供应的基本制度
C.可以通过租用集体土地进行非农业建设，以减少征收集体土地
D.妥善安排被征地范围内的单位和农民的生产.生活是必须坚持的原则
答案：D
解析：
本题考查的是征收集体土地应遵守的原则。选项A错误，征收集体土地需要坚持保证国家建设用地原则，反对大幅提高征地费用，以限制非农业部门占用土地；选项B错误，土地有偿使用将成为今后固有建设用地供应的基本制度；选项C错误，征收集体土地遵循依法征地的原则，严禁“以租代征”。
该地区平均每人占有耕地数量为（ ）亩。
A．20
B．2
C．O.133
D．O.05
提高法定存款准备金率是为了调节控制社会总需求，进一步控制通货膨胀。（ ）
答案：错
解析：
法定存款准备金率，指商业银行按中央银行规定必须向中央银行交存的法定存款准备金与其存款总额的比率。中央银行可以通过提高或降低法定存款准备金率的办法控制商业银行的信用创造能力，从而影响市场利率和货币供应量。财政政策是为了调节控制社会总需求，进一步控制通货膨胀。在膨胀时期，存在过度需求，会引起通货膨胀，政府应减少政府支出，增加税收以抑制总需求，消除通货膨胀。
土地增值额超过扣除项目金额200%的，土地增值税应纳税额的速算公式是（ ）。
A.应纳税额=土地增值额×30%
B.应纳税额=土地增值额×40%-扣除项目×5%
C.应纳税额=土地增值额×50%-扣除项目×15%
D.应纳税额=土地增值额×60%-扣除项目金额×35%
答案：D
解析：
本题考查的是土地增值税。土地增值额超过扣除项目金额200%的，应纳税额=土地增值额×60%-扣除项目金额×35%。
2021房地产估价师考试真题及详解7卷 第7卷
某注册房地产估价师在房屋征收评估时，为被征收人谋取不正当利益，虚增建筑面积1500m2，致使国家损失1000 万元，该房地产估价师涉嫌（ ）。
A．金融诈骗罪
B．提供虚假证明文件罪
C．侵犯财产罪
D．出具证明文件重大失实罪
答案：B
解析：
房地产估价机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，要按照《房屋征收条例》的规定进行处罚。在具体的法律责任中，构成犯罪的，依法追究刑事责任。房地产估价机构或者房地产估价师出具虚假评估报告的，可能构成提供虚假证明文件罪；出具有重大差错的评估报告的，可能构成出具证明文件重大失实罪，应当依照《刑法》予以处罚。根据题意，该房地产估价师虚增建筑面积，涉嫌提供虚假证明文件罪
金融的概念延伸到金融资产和金融市场，涉及货币、信用和银行等诸范畴以及它们之间的内在联系。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是金融的概念。金融的概念延伸到金融资产和金融市场，涉及货币、信用和银行等诸范畴以及它们之间的内在联系。
正确答案：×
位置固定性或不可移动性，是房地产最重要的一个特性。
因不可抗力造成开工延期，导致土地闲置的，不征收土地闲置费。
答案：对
解析：
以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照建设用地使用权出让合同约定的动工开发期限、土地用途、固定资产投资规模和强度开发土地。
1.超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会（ ）。
A．上升
B．下降
C．不变
D．无法确定
答案：A
解析：
可比实例的价格公式为：
若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，则正常成交价格会上升。
委托人向拍卖人隐瞒了处置房地产为凶宅的事实，拍卖人按市价拍卖成交后，买受人要求凶宅损失赔偿，应由拍卖人先行承担赔偿责任。（）
答案：对
解析：
本题考查的是瑕疵请求规则。所请拍卖人先行负责，指只要拍卖标的确实存在应告知未告知的瑕疵，则无论该责任应由谁承担，均由拍卖人先行负责。至于其中应由委托人承担的责任，在拍卖人承担责后，向委托人追偿。参见教材P404。
