2021房地产估价师每日一练9章 第1章
签订的商品房预售合同应当向（ ）行政主管部门备案。
A．工商
B．土地
C．房产
D．建设
当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用（ ）性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。
A、扩张
B、适度扩张
C、紧缩
D、稳健
答案：A
解析：
本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用扩张性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。
对违法与售商房规定了具体处罚条款的法规有（ ）。
A 《城市房地产管理法》
B 《土地管理法》
C 《城市房地产开发经营管理条例》
D 《城市商品房预售管理办法》
E 《城市房地产转让管理规定》
建设投资估算精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂工程的占投资的0.2%～1.0%，这一阶段属于（ ）。
A、投资机会研究
B、项目评估与决策
C、初步可行性研究
D、详细可行性研究
答案：D
解析：
本题考查的是可行性研究的工作阶段。
就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
甲地块临街深度为100英尺，临街宽度为15英尺，形状为矩形，总价为100万元。相邻的乙地块为临街宽度15英尺的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（）。
A.若乙地块临街深度为25英尺，则其总价为25万元
B.若乙地块临街深度为50英尺，则其总价为50万元
C.若乙地块临街深度为75英尺，则其总价为90万元
D.若乙地块临街深度为100英尺，则其总价为110万元
E.若乙地块临街深度为150英尺，则其总价为117万元
答案：C,E
解析：
本题考查的是编制价格修正率表。四三二一法则是指将临街深度为100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份：距街道最近的第一个25英尺，价值占整块土地价值的40%；第二个25英尺，价值占整块土地价值的30%；第三个25英尺，价值占整块土地价值的20%；第四个（距离街道最远的）25英尺，价值占整块土地价值的10%。
九八七六法则是指超过100英尺的部分，则以九八七六法则来补充，即超过100英尺的第一、第二、第三、第四个25英尺等份的价值，分别为临街深度100英尺的土地价值的9%、8%、7%、6%。
根据国家有关法规，闲置土地满（ ）未动工开发时，政府可以无偿收回土地使用权。
A.6个月
B.1年
C.2年
D.3年
答案：C
解析：
本题考查的是对不按期开发的房地产发开项目的处理原则。《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。
关于长期趋势法的功用，下列说法正确的有( )。
A、 长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测
B、 长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算
C、 长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整
D、 长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏
E 长期趋势法可以用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展潜力和趋势
下列不是直接融资的优点的是（ ）。
A．安全性高、筹资上可以积少成多
B．资金供求双方直接联系，可以根据各自对融资条件，如借款期限、数量和利率水平方面的要求，通过协商实现融资，以满足各自的需要
C．有利于筹集长期投资资金
D．由于资金供求双方直接形成债权、债务关系，债权方会十分关注和支持债务人的经营活动；债务人面对直接的债权人，在资金使用上会讲求效益，在经营上也会有较大的压力，从而促进这类长期融资得到更快发展
2021房地产估价师每日一练9章 第2章
(2011年真题) 关于诉讼时效的说法，正确的有 ( )。
A.诉讼时效消灭的是一种请求权
B.超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，也要受诉讼时效的限制
C.身体受到伤害要求赔偿的诉讼时效期间为1年
D.因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为2年
E.诉讼时效的中止，以前经过的时效期间不再计算
答案：A,C
解析：
诉讼时效的中止——是指在诉讼时效进行中，因发生一定的法定事由而使权利人不能行使请求权，暂时停止计算诉讼时效期间，以前经过的时效期间仍然有效，待阻碍诉讼时效进行的事由消失后，诉讼时效继续进行。
阻碍诉讼时效进行的事由为不可抗力的情况和其他障碍。其他障碍是指除不可抗力外使权利人无法行使请求权的客观情况。
诉讼时效的中断——是指在诉讼时效进行中，因发生一定的法定事由，致使已经经过的时效期间统归无效，待诉讼时效中断的法定事由消除后，诉讼时效期间重新计算。引起诉讼时效中断的事由有：①权利人提起诉讼；②当事人一方向义务人提出请求履行义务的要求；③当事人一方同意履行义务。
诉讼时效的延长——是指人民法院对已经完成的诉讼时效，据特殊情况而予以延长。这是法律赋予司法机关的一种自由裁量权，至于何为特殊情况，由人民法院判定。
某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。
A、 43.2%
B、 50%
C、 56.8%
D、 70%
不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（ ）。
A．掌握的估价信息不同
B．遵循的估价原则不同
C．履行的估价程序不同
D．估价对象的状况不同
答案：A
解析：
在实际中，不同的估价师对同一估价对象在同一时间的同种价值或价格进行评估，得出的评估价值往往有所不同，而且与实际成交价格常常有差异，甚至差异较大。这就产生了估价准确性的问题。即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值。因为估价总是在信息不完全和存在一些不确定因素下作出的，并且不同的估价师掌握的信息一般不可能完全相同。
估价对象为一宗熟地，对其可比实例权益状况进行调整时，应包括的内容有（ ）。
A．建筑密度
B．土地使用期限
C．基础设施完备程度
D．容积率
E．周边道路交通管制状况
答案：A,B,D
解析：
权益状况调整是将可比实例在其自身权益状况下的价格，调整为在估价对象权益状况下的价格。由于在选取可比实例时要求可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同，所以权益状况比较、调整的内容主要有：①规划条件（如容积率）；②土地使用期限；③共有情况；④用益物权设立情况；⑤担保物权设立情况；⑥租赁或占用情况；⑦拖欠税费情况；⑧查封等形式限制权利情况；⑨权属清晰情况；⑩交通状况等影响房地产价格的因素。CE两项属于区位状况。
下列关于估价对象实地查勘的说法，错误的是（ ）。
A．任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘
B．对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解
C．实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况
D．拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可
下列表述中，正确的是（ ）。
A．城建单位9月1日领取施工许可证，如第二年5月12日仍未施丁，该施工许可证肯定已自行废止
B．建设工程发生质量事故，有关单位应在12小时内向当地建设干亍政主管部门和其他有关部门报告
C．商品房因设计缺陷导致严重质量问题的，设计单位直接向购房者承担质量责任
D．32程验收的前提条件之一是甲公司已按合同约定支付工程款
房地产市场营销因素调查包括的类型有( )。
A．产品调查
B．价格调查
C．市场需求质量调查
D．分销渠道调查
E．促销策略调查
正确答案：ABDE
[答案] ABDE 市场营销因素调查，包括产品调查、价格调查、分销渠道调查和促销策略调查。
信托的职能包括（ ）。
A.融通资金
B.财产所有权的转移性
C.财务管理
D.收益分配的实绩性
E.信用服务
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是金融信托投资业务。信托的职能包括融通资金、财务管理和信用服务。
下列行为，属于应予免征收契税的是（ ）。
A.某社会团体承受房屋用于营销
B.因不可抗力灭失住房而重新购买住房
C.缴纳房屋产权调换差价的部分
D.个人购买家庭首套90m2以下住房
答案：B
解析：
本题考查的是契税减税、免税。有下列行为之一的，减征、免征契税：（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；（2）城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征；（3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征；（4）土地、房屋被县级以上人民政府征收，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征；（5）纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征；（6）依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。P247。
2021房地产估价师每日一练9章 第3章
某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（ ）元／m2。
A．1667
B．1765
C．1875
D．2000
甲乙两块其他条件相同的土地，甲土地单价为1400元/m2，容积率为4，土地使用年限为40年；乙土地单价为900元/m2，容积率为2.5，土地使用年限为50年。投资乙土地较投资甲土地更经济（假设土地报酬率为6%）。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。甲房地产V∞＝V40/[1－1/（1＋6%）40]＝1400/[1－1/（1＋6%）40]＝1550.77（万元/m2），甲土地的楼面地价＝1550.77/4＝387.69（元/m2）；乙房地产V∞＝V50/[1－1/（1＋6%）50]＝900/[1－1/（1＋6%）50]＝951.66（万元/m2），乙土地的楼面地价=951.66/2.5=380.66（元/m2）。乙土地的楼面地价＜甲土地的楼面地价，所以投资乙土地更经济。
城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是（ ）。
A．投资价值
B．谨慎价值
C．快速变现值
D．市场价值
下列关于房产税的纳税人，表述错误的是（ ）。
A.凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人
B.产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人
C.产权出典的，以出典人为纳税人
D.产权所有人.承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人
答案：C
解析：
本题考查的是房产税。产权出典的，以承典人为纳税人。
登记机构予以异议登记的，申请人需要在异议登记之日起的三十日内起诉，否则异议登记失效。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是不动产登记的类型。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。P156。
确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值，下列收益率或利率中可视作资金机会成本的有（ ）。
A.国债收益率
B.银行存款利率
C.市场平均投资收益率
D.银行贷款利率
E.银行同业拆借利率
答案：A,B
解析：
【考点】资本资产定价模型。确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值。所谓资金的机会成本，是资金在某一段时间内最安全和最高的投资机会的收益率。这个收益率差不多等于上述无风险的收益率，例如国债的收益率或银行存款利率等。
有一临街商铺要转让，建筑面积为500m2，土地使用年限为40年，自2003年10月13日起计。该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2004年10月13日计。当地类似商业房地产的平均年租金为70万元，租赁的综合税率为租金收入的10％(不含所得税)，现转让价格为510万元。假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10％。请回答：根据上述资料你能否决定购买，为什么?(估价时点为2005年10月13日)
正确答案：
下列保险中，属于政策保险的有（ ）。
A．社会养老保险
B．农业保险
C．巨灾保险
D．失业保险
E．出口信用保险
正确答案：BCE
社会养老保险、失业保险都属于社会保险范畴。政策保险一般可分为四类：一是为实现农业增产增收政策开办的农业保险(养殖业保险、种植业保险等)；二是为扶持中小企业发展政策开办的信用保险(无担保保险、预防公害保险等)；三是为实现贸易政策开办的输出保险(出口信用保险、外汇变动保险、存款保险等)；四是针对洪水、地震、辐射等因素引起巨灾损失而开办的巨灾保险。
下列关于报酬率的求取说法，错误的是（ ）。
A、报酬率是投资回报与投入资本的比率
B、报酬率与投资风险正相关，风险大的，报酬率也高，反之就低
C、在实际估价中并不存在一个统一不变的报酬率数值
D、当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要高于其他较长期投资的报酬率
答案：D
解析：
考点:报酬率的实质。当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率。
2021房地产估价师每日一练9章 第4章
某宗房地产的年净收益为4万元，购买者的自有资金为7万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为0.08，该房地产的价格为（ ）万元。
A．38.26
B．40.33
C．46.5
D．62.33
小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。（）
答案：错
解析：
本题考查的是城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。教育费附加和地方教育费附加是随增值税、消费税附征并专门用于教育的特别目的税。
高层建筑地价分摊是将高层建筑物的造价分摊到所占土地上。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为（ ）年。
A．40
B．43
C．47
D．50
正确答案：B
因为40<(50—3)，所以建筑物的经济寿命应为：3+40=43(年)
不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险，对于开发投资者来说，对开发商的收益产生巨大影响的是（ ）。
A.资本化率的变化
B.物业毁损造成的损失
C.未来租金水平
D.未来房地产市场销售价格
答案：D
解析：
本题考查的是房地产投资的个别风险。不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险。对于开发投资者来说，未来房地产市场销售价格、开发建设成本和市场吸纳能力等的变化，都会对开发商的收益产生巨大影响；而对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等，也会对投资者的收益产生巨大影响。
某项置业投资的年限是10年，那么对10年期限内和10年后转售价格的预测就要困难得多，预测的准确程度也会差很多，这反映的是（ ）风险。
A、通货膨胀
B、未来运营费用
C、时间
D、持有期
答案：D
解析：
考点:房地产投资的个别风险。持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风险。一般来说，投资项目的寿命周期越长，可能遇到的影响项目收益的不确定因素就越多。
下列估价活动中，属于注册房地产估价师权利的有（ ）。
A.依法查阅相关文件和证明材料
B.签署房地产估价报告
C.收取委托单位的评估费
D.以个人名义承揽房地产估价业务
E.保证估价结果的客观公正
答案：A,B
解析：
本题考查的是注册房地产估价师执业监管。注册房地产估价师享有的权利：使用注册房地产估价师名称；在规定范围内执行房地产估价及相关业务；签署房地产估价报告；发起设立房地产估价机构；保管和使用本人的注册证书；对本人执业活动进行解释和辩护；参加继续教育；获得相应的劳动报酬；对侵犯本人权利的行为进行申诉。
同一条需求曲线上，不同点的需求价格弹性系数大小相同。（ ）
此题为判断题(对，错)。
漏税和欠税属于违法犯罪行为。偷税和抗税属一般违章行为，不构成犯罪。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是税收制度及构成要素。偷税和抗税属于违法犯罪行为。漏税和欠税属一般违章行为，不构成犯罪。
2021房地产估价师每日一练9章 第5章
答案：对
解析：
中、小学校及高等学校用于教学及科研等本身业务的房产免征房产税。但学校兴办的校办工厂、校办企业、商店、招待所等的房产应按规定征收房产税。
资本化率是一种将房地产的预期收益转换为价值的比率，但它并不能明确表示房地产未来各期的获利能力。（ ）
答案：对
解析：
考点:资本化率与报酬率的区别和关系。资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率，仅表示从收益到价值的比率，并不明确地表示获利能力。
在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常常要考虑（ ）。
A．可能的面积组合
B．寻租者经营业务的性质
C．寻租者经营水平
D．寻租者将来扩展办公室面积的计划
某城市2008年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15%的家庭打算当年购房，平均住房需求80㎡/户，则2008年该市新建商品住房的市场潜量是（ ）万㎡。
A、1260
B、1380
C、1440
D、2100
答案：C
解析：
考点:市场规模的估计。市场潜量即市场需求的上限。120×15%×80＝1440万平方米。市场潜量是针对产品的数量（客体数量）而言的，所以是指房子的面积，而不是购买者的数量。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于专项性质，为所缴纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
在写字楼物业管理中，物业服务企业在确定写字楼租金时，需要考虑的主要问题有（ ）。
A.写字楼可出租或可使用面积的计算
B.写字楼基础租金与市场租金之间的关系
C.出租单元的室内装修
D.租户的财务状况
E.出租单元拟经营内容
答案：A,B,C
解析：
【考点】写字楼租金的确定。物业服务企业在确定写字楼租金时，一般要认真考虑以下三个方面的因素：计算可出租或可使用面积；基础租金与市场租金；出租单元的面积规划和室内装修。
向购房人承担房地产开发项目质量责任的是（ ）。
A.设计单位
B.施工单位
C.监理单位
D.房地产开发企业
答案：D
解析：
本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。房地产开发企业应对其开发的建设项目的质量承担责任。
下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（ ）。
A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系
B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落
C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段，而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了
D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为了获得长期收益，而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出
答案：B
解析：
本题考查的是房地产泡沫与过度开发。房地产泡沫比过度开发严重程度更高，危害更大。参见教材P55～56。
某厂房的建筑面积为4800m2，建筑结构为钢筋混凝土结构，耐用年限为50年，于5年前建成并投入使用；土地面积为8000m2，于6年前取得土地使用权，土地使用年限为50年，届满后土地使用权及其地上建筑物和其他不动产所有权由国家无偿取得。已知该厂房所在位置的工业用地土地使用权出让最高年限的基准地价为450元/m2，目前的工业地价指数为102.10（为定基价格指数，基期为基准地价对应的评估基准日），土地综合状况较基准地价对应的土地综合状况好1.70%。重新建造该厂房的建筑安装工程费为1500元/m2，专业费为建筑安装工程费的6%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的2%，年利息率为6%，建设期为1年，建筑安装工程费、专业费、管理费用、销售费用可视为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6%，建筑物的投资利润率为15%，该厂房的部分门窗、地面等有损坏，修复费用为5万元；其内没有行车，出租率为80%，月租金为15元/m2；如果目前单独增加行车，需要66万元，而如果重置该厂房随同增加行车，仅需要50万元；市场上类似有行车厂房的出租率为85%，正常月租金为16元/m2。当地该类房地产的报酬率为7.50%，土地报酬率为6.50%，建筑物残值率为0
请计算该房地产目前的积算价值。
答案：
解析：
具体的计算过程如下：
成本法计算公式为：
旧的房地积算价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格一建筑物折旧。
（1）计算土地重新购建价格
（2）计算建筑物重新购建价格
建筑物重新购建价格=建筑安装工程费+专业费用+管理费+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润，
设建筑物重新购建价格为x，则
（3）计算建筑物折旧对于非住宅建筑物经济寿命晚于土地使用期限而结束，且出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回的，按建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。
①物质折旧=50000+2107.98×4800×5×1/（50－1）=1082480（元）。
②因功能缺乏造成的折旧先计算增加行车所能带来的房地产价值增加额为
由于修复费用66万元<增加行车所能带来的房地产价值增加额117.78万元，因此该功能缺乏引起的折旧是可修复的，折旧额=66万元。
（4）该房地产积算价值=457.64×8000+2107.98×4800－660000=13119424（元）。
2021房地产估价师每日一练9章 第6章
财务杠杆的正向作用是指当全部投资的收益率小于借贷资金成本水平时，借款越多，资本金的收益率越大。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是全部投资和资本金评价指标的差异。只有当项目全部投资的平均收益水平高于借贷资金成本时，使用借贷资金才能提高资本金收益水平，此时财务杠杆具有正向放大作用。
注册房地产估价师撤销注册可由利害关系人提出请求。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产可指( )，也可指建筑物。
A．土地
B．房地
C．物产
D．地产
正确答案：A
[答案] A
“房地产”可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体，即它可能为土地，也可能为建筑物，还可能为土地与建筑物的合成体。
多重合伙REITs流行的原因是，一个非上市的房地产企业可以在不转让房地产的情况下用已有的房地产组成REITs，或者用房地产资产与REITs交换受益凭证（如股票），从而套现资金，这样可以避免支付因出售物业获得资本收益的所得税。（ ）
答案：错
解析：
考点:房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。伞型合伙REITs流行的原因是，一个非上市的房地产企业可以在不转让房地产的情况下用已有的房地产组成REITs，或者用房地产资产与REITs交换受益凭证（如股票），从而套现资金，这样可以避免支付因出售物业获得资本收益的所得税。
《民法总则》规定，除法律法规另有规定外，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为（ ）年。
A.1
B.3
C.5
D.20
答案：B
解析：
本题考查的是诉讼时效。《民法总则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年，法律另有规定的除外。
下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是（ ）。
A．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款
B．房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以1万元以下的罚款
C．中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处5年以上10年以下的有期徒刑，并处罚金
D．中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金
正确答案：D
我国《刑法》规定，中介服务人员，索取他人财物或者非法收受他人财物，故
意提供虚假评估报告，情节严重的，处5年以上10年以下有期徒刑，并处罚金；严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，造成严重后果的，处3年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。
下列用地中，属于应采用拍卖、招标或者挂牌方式出让的是（ ）。
A.廉租住房用地
B.商品住宅用地
C.公益设施
D.城市基础设施
答案：B
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。协议出让方式适用于非盈利性的某些特殊用地。参见教材P29。
某宗房地产的土地价值占总价值的40%，建筑物价值占总价值的60%。从可比实例房地产中求出的土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。
《房地产估价规范》规定，土地取得费用不包括（ ）。
A.土地使用权出让金或地价款 B.征地和房屋拆迁安置补偿费
C.有关土地取得的手续费和税金 D.其他土地的补偿费
下列关于城乡规划的编制与审批的表述错误的是（ ）。
A.全国城镇体系规划由国务院城乡规划主管部门报国务院审批
B.直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批
C.城市人民政府城乡规划主管部门根据全国城镇体系规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划
D.城市人民政府可以组织编制重要地块的修建性详细规划
答案：C
解析：
本题考查的是城乡规划的编制与审批。城市人民政府城乡规划主管部门根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划。参见教材P70。
2021房地产估价师每日一练9章 第7章
下列关于中国房地产发展历史的论述正确的是（ ）。
A．《中华人民共和国城市房地产管理法》自1994年7月1日起施行
B．1995年3月22日，建设部、人事部联合印发了《房地产估价师执业资格制度暂行规定》和《房地产估价师执业资格考试实施办法》
C．2004年7月12日，“中国房地产估价师学会”成立
D．《中华人民共和国行政许可法》自2003年9月l 日薄西山
现金流入与现金流出之差称为（ ）。
A、现金流量
B、现金流入
C、现金流出
D、净现金流量
答案：D
解析：
考点:现金流量的概念。现金流入与现金流出之差称为净现金流量。
(2017真题) 下列估价活动中，属于注册房地产估价师权利的有（）。
A.依法查阅相关文件和证明材料
B.签署房地产估价报告
C.收取委托单位的评估费
D.以个人名义承揽房地产估价业务
E.保证估价结果的客观公正
答案：A,B
解析：
本题考查的是注册房地产估价师执业监管。注册房地产估价师享有的权利：使用注册房地产估价师名称；在规定范围内执行房地产估价及相关业务；签署房地产估价报告；发起设立房地产估价机构；保管和使用本人的注册证书；对本人执业活动进行解释和辩护；参加继续教育；获得相应的劳动报酬；对侵犯本人权利的行为进行申诉。
形成房地产有效需求必须具备的条件有（）。
A.消费者有购买房地产的意愿
B.消费者能够承受并支付得起房地产价格
C.城市经济高速发展
D.人口急剧增长
E.房地产供给大于房地产需求
答案：A,B
解析：
本题考查的是房地产需求。需求的形成条件：（1）消费者愿意购买，即有购买欲望；（2）消费者能够购买，即有支付能力。
关于等额序列支付资金回收系数,下列表示正确的是（ ）。
A．（P/A,i,n）
B．（A/P,i,n）
C．（A/F,i,n）
D．（F/A,i,n）
正确答案：B
(A/P,i,n)为等额序列支付资金回收系数标准表示法。
如果在收益现金流估算过程中没有考虑通货膨胀的影响，则可在选择折现率时适当调高折现率。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是通货膨胀的影响。应调低折现率。参见教材P180。
建设项目设计阶段影响工程造价的因素主要在总平面设计、建筑设计、工艺设计三个阶段中。（ ）
此题为判断题(对，错)。
关于企业债券融资特点的说法，正确的有（ ）。
A．筹集到的资金需到期偿还
B．债券持有人是债券发行企业的债权人
C．发行债券支付的利息可以在企业所得税前扣除
D．债券不能在市场上自由流通
E．债券风险与债券发行企业的经营状况无关
答案：A,B,C
解析：
企业债券代表着发债企业和投资者之间的一种债权债务关系，债券持有人是企业的债权人，债券持有人有权按期收回本息。企业债券是一种有价证券，通常存在一个广泛交易的市场，投资者可以随时予以出售转让。企业债券风险与企业本身的经营状况直接相关。企业债券由于具有较大风险，其利率通常高于国债。
项目的FIRR是唯一的，如果计算FIRR的方程有多个实数解，必须根据FIRR的经济含义对计算出的实数解进行检验，以确定是否能用FIRR评价该项目。（ ）
答案：对
解析：
考点:财务内部收益率。项目的FIRR是唯一的，如果计算FIRR的方程有多个实数解，必须根据FIRR的经济含义对计算出的实数解进行检验，以确定是否能用FIRR评价该项目。
2021房地产估价师每日一练9章 第8章
威廉·阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc（t）=N[Pc-C-kc（t）]中，Ⅳ表示（ ）。
A．单位面积土地上农产品的产量
B．市场上每单位农产品的价格
C．生产每单位农产品的成本
D．向市场运输每单位农产品的成本
在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，是评估报告使用人，被征收人是评估报告使用人和估价利害关系人。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价的要素。在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，房屋征收部门和被征收人都是估价利害关系人，也是估价报告使用人。
下列属于债务融资市场渠道的是( )。
A．房地产企业上市
B．抵押型REIT
C．权益型REIT
D．抵押贷款支持证券
E．退休基金
正确答案：BDE
[答案] BDE 房地产企业上市融资和权益型REIT属于权益融资。
(2017年真题) 某笔贷款按月、季、半年计息的利息总额分别为I1、I2、I3，下列关系中正确的是（）。
A.I3＞I2＞I1
B.I2＞I3＞I1
C.I1＞I3＞I2
D.I1＞I2＞I3
答案：D
解析：
本题考查的是名义利率与实际利率。名义利率越大，计息周期越短，名义利率与实际利率的差异就越大。
下列各项中，不属于项目核准重点评估内容的是（ ）。
A.是否符合相关发展建设规划.技术标准和产业政策
B.是否合理开发并有效利用资源
C.符合社会公众利益，未对项目建设地产生影响
D.是否对重大公共利益产生不利影响
答案：C
解析：
本题考查的是项目核准和备案。核准机关审查时要主要考察项目：是否危害经济安全、社会安全、生态安全等国家安全；是否符合相关发展建设规划、技术标准和产业政策；是否合理开发并有效利用资源；是否对重大公共利益产生不利影响。项目申请书由企业自主组织编制，企业应当对项目申请书内容的真实性负责。
燃烧性能是指建筑构件在明火或高温的作用下，燃烧的难易程度。它可分为非燃烧体、难燃烧体、燃烧体三类。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，该项目所需的投资和经营期间的年净收入情况见表3—34。如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为18%，试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性。假设在10年经营期内年平均通货膨胀率为5%。
若要计算项目的财务内部收益率，需采用（ ）计算。
A.回归分析法 B.内插法
C.移动平均法 D.市场因子推演法
物业管理是一种（ ）的管理。
A．企业化
B．人性化
C．辅助型
D．引导型
某房地产转让价格评估报告
致委托方函（略）
封面及目录（略）
估价师声明（略）
估价结果报告
一、估价方（略）
二、估价对象
本次估价对象为某市某公司综合楼，建筑面积1362.36m2，占地面积656.83m2。该房地产坐落于某区某路某号，属某市某公司所有，有宗地征用和建房规划等手续，但尚未办理房屋权属证书和土地使用权证书，权属清楚，无纠纷。
该房地产建成于1996年，框架结构共四层，按综合营业楼设计，内外装饰具有一定档次，水、电、暖等配套设施比较齐全。估价前一、二层为酒店经营，三层北半部为“夜总会”舞厅经营，现因西四路规划改造已停业。三层南部及四层为服务公司办公用房。
估价对象所处某市中心城区某区某路，系某城区中心地带范围，交通方便，周围商业环境条件较好，一面临街，具体位置比较优越。根据市政府规划，该条街道近期即将扩建改造为欧式商业步行街，沿街两侧房屋均需按统一设计进行扩建装修，扩建装修由原房产主承担，如原房产主无能力承担，可将原房产转让他人，需转让者原则上由政府统一收购并实行扩建改造，估价对象即属于这一范围。
三、估价目的
委托方拟将估价对象进行市场转让，委托评估其市场现值，为转让合资提供市场交易价格参考依据。
四、估价时间
2001年7月6日。
五、估价原则
1.合法原则。
2.替代原则。
3.估价时点原则。
4.客观、公正、公平原则。
六、估价依据
1.国家标准《房地产估价规范》。
2.房地产估价委托书。
3.房地产估价合同书。
4.政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息。
5.市政府关于欧式商业步行街的规划文件。
6.委托方提供和估价人员现场勘验调查取得的全部资料。
七、估价方法
根据估价目的和估价对象实况及本地区房地产交易市场情况，确定采用市场比较法和成本法进行本次估价，以市场比较法为主，成本法为辅。
1.估价基本思路:分别按照上述两种方法对估价对象的价值进行估算，然后对两种方法分别求取的估价结果进行加权平均，求得最终评估值。
2.市场法的技术思路:搜集多个市场上类似房地产交易实例，选取可比实例与评估对象进行比较，对其交易时间、交易情况、区域因素、个别因素等进行修正后测算出比准价格，求取估价对象的评估值。
3.成本法的技术思路:假设在估价对象所处地段上，使用社会现行的建筑材料、施工工艺及有关费用标准，测算在估价时点建造与估价对象相同结构、建筑风格、装修标准和同等效用的全新状态建筑物所需的各项社会必要成本费用，加利息、利润、税金后扣除折旧，测算其价格，求取估价对象的现行价值。其基本公式如下：
评估值=取得土地费用+建筑物建造成本+利息、利润、税金一折旧
八、估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价方法和工作程序，结合估价经验对估价对象进行分析、测算，确定某市某公司综合楼（建筑面积1362.36m2)，在估价时点2001年7月6日的市场转让评估值为387.00万元（大写：人民币畚佰捌拾柒万元整），平均每平方米建筑面积2840.66元（含舞厅装饰部分）。
九、估价人员（略）
十、估价报告有效期
本估价报告有效期为一年，即自2002年7月21日至2003年7月20日止。在有效期内如房地产价格发生较大变动，该结果不应调整。
估价技术报告
一、估价对象及个别因素分析
该房地产建筑为框架结构，按综合营业楼设计，外形设计特别新颖，一层正面为全玻门窗，二至四层正面与西面为蓝宝石玻璃幕墙。内部布局作为酒店经营特别合理。一层为大厅，装修档次比较高，艺术吊顶，装有豪华装饰灯，大厅内柱、隔断、楼梯扶手、吧台均为不锈钢或金箔板装饰、内墙、楼梯踏步为大理石贴面,一层地面及二层走廊地面为花岗石；二层有雅座9间均为木质艺术装饰，磨光地面砖，其中两大间为KTV房间；三层舞厅装饰豪华，灯光、音响及包厢均上档次。办公用房为木质墙裙、门窗套磨光瓷砖地面；二层以上均为双层保温铝合金窗、夹板门；水、电、暖、空调配套。停业前经营效益比较好。
二、区域因素分析
估价对象所处某市中心城区某区的某路，系某城区中心地段范围，交通便利，周围商业环境较好。估价对象具体位于某区某路中段南端，即未来欧式商业步行街的南端西侧，门牌号为XX号，往南50m与比较繁华的小商品街相交，东面临街（外墙至马路是12m)，西侧为居民生活区，北侧为沿街营业房，南临区某机关办公楼。该房地产坐落位置优越，特别是随着欧式商业步行街的改造建设，该处将成为本城区繁华的商业经营黄金地段。
三、市场背景分析
某路是20世纪90年代初逐步建成初具规模的一条商业性街道，该街两侧的商业用房交易市场逐步活跃，其价格也不断上涨，但增长的幅度一直比较平稳。自2001年年初市政府规划将某路改造成某市中心的一条欧式商业步行街以来，该地段的房地产价格发生了较大突破性的升值变化，预计明后年随着步行街的建成和运营，其房地产价值还会进一步增值。但是根据商业步行街的规划设计，估价对象需向外（东侧）扩建12m，扩建后原建筑外形将被破坏，原使用功能也将受到不良影响，转让后受让人尚需另行投入相当一笔资金对其进行扩建改造，而且转让时原则上由政府统一收购，这样，其整体转让的市场将没有限制，其转让价格也将没有影响。
四、最高最佳使用分析
估价对象为中型建筑，其酒店娱乐为中档规模，就估价时点现状而言，酒店娱乐经营是其设计的最高最佳使用用途，目前其规模档次在这一地段附近独此一家，加之坐落位置比较优越，如步行街扩建改造成功，估价对象扩建设计合理，将会更加显示其优越性。
五、估价方法选用
根据估价目的和估价对象类型，对该房地产的评估应首选收益法评估为宜，但因现已停业，资料难以搜集，且扩建改造后其用途具有不确定性。即政府巳规划确定将其所处街道改造为欧式商业步行街，根据政府规定该房地产转让后将由受让房产主按统一规划设计进行扩建改造，转让改造后的具体用途在估价时不易确定，且转让时其价格还会受原则上由政府统一收购的限制。因此估价应遵循相对保守的原则，故采用市场比较法和成本法进行评估，以市场比较法为主，以成本法为辅，然后将两种方法估价的结果进行加权平均，求取最终评估值。
六、估价测算过程
1.市场比较法
(1)选取可比实例（见表3—52)
(2)确定修正系数
①交易情况
实例B、C为正常交易，不必修正。实例A为政府收购价格偏低，以估价对象正常交易为基准，则实例A修正系数为一5%。
②交易日期修正
交易实例均早于估价对象，根据某路商业步行街改造，房地产价值增值较快的情况，对三个实例均应修正，以可比实例交易当时价格为基准，则修正系数实例A为5%，B为8%，C为10%。
③区域因素修正
估价对象临近某小商品街，繁华程度好于可比实例，以估价对象为基准，则a、b、c三例修正系数分别为一3%。
④个别因素修正
三个实例分别为二、三层，结构、装饰等情况比较接近，估价对象建成时间略早于可比实例,但在建筑结构、建筑规模、设计用途、装修标准、配套设施等方面均优于可比实例，故需作较大修正，以估价对象为基准，实例修正系数A为一8%,B、C为一10%。
(3)计算比准价格（表3—53)
评估单价=(2737.15+2845.36+2772.05)元/m2÷3=2785元/m2评估总值=2785元/m2X1362.36m2=3794173元由于评估对象三楼设有舞厅，而可比实例均无舞厅，无可比性，在修正中不宜确定修正系数，故在上述评估结果中不含舞厅的装修价值，应另行估价加和。
2.成本法
(1)测算取得土地使用权费用
采用基准地价修正法对该宗土地进行评估。根据有关文件规定，估价对象占用土地为XX区一级商业用地，基准地价为920元/m2。根据该宗土地用途、商业和环境条件，以及商业效用和发展前景均较好等因素，并参考市场行情对该宗土地的价值在基准地价基础上作上调修正，经分析评定综合修正系数为14%，评估该宗土地价格为1050元/m2。估价对象占用土地总面积为656.83m2，取得土地使用权总费用=1050元/m2X656.83m2=689671.50元，折合楼面地价506元/m2。
(2)测算建筑物开发建造成本费用
①建安造价:根据建安费用标准和类似结构建筑的社会平均水平费用比较测定，估价对象土建、安装（包括装修费用，不含舞厅装修）为：（850+300)元/m2=1150元/m2。
②前期工程(建筑场地三通一平等）：按市场类似工程测定40元/m2。
③专业费用(勘探、设计、监理等）:根据政府有关规定,按建安造价的3%计取为34. 50元/m2。
④建设管理费：按建安造价2. 5%计取为28.75元/m2。
⑤综合开发费:按政府规定计取为240元/m2。
⑥其他费用（消防、排污、人防、公路建设附加费等）：按政府规定计取32. 50元/m2。
⑦投资利息:按建设期均匀性投资，贷款年利率5. 85%，建设期1.5年，建成后即投入使用计(含土地投资利息）。
(5)测算折旧
评估对象为商业用房，按国家商业用地40年规定，其折旧年限最长不能超过40年，该房地产已使用5年，假设估价对象转让扩建改造后不损坏其一般综合营业的经济寿命，采用年限折旧法和实际观察法评定其成新率为90%。
成本法评估单价=2630.63元/m2X90%=2368元/m2评估总值=2368元/m2X1362.36m2=3226068元3.测算“夜总会”歌舞厅装修价值
包括灯光设施，不含音响。因舞厅未来使用用途具有不确定性，故估价中只计算其投资现值和转让税费。计算公式：
评估现值N=现行投资费用X(1—折旧率）+转让税费
①根据委托方提供的综合投资费用数据和调查社会类似舞厅的投资情况，测算评定舞厅现行投资费用为46.56万元。
②折旧：评定舞厅装饰设施总耐用年限为10年，已用5年，直线法折旧率为50%。
③转让税费：5. 5%N。
④舞厅现值：N=46. 56X91-50%)+5.5%NN=24.63万元
4.对以上两种方法的评估结果进行加权平均求取最终评估值
根据估价目的，估价对象状况和估价思路，结合估价经验分析确定，取市场比较法结果权数为70%，成本法结果权数为30%，另加舞厅装修投资现值。
评估房地产现值=(3794173X70%+3226068X30%+246300)元=387.00万元
七、估价结果的确定
经以上估价测算，结合市场调查和估价经验分析，认为上述估价结果公正、合理、切合市场实际，故确定，XX市XX公司综合楼1362.36m2，占地面积656.83m2,在估价时点2001年7月6日的房地产市场价评估总值为387.00万元。
有关说明及附件（略）。
答案：
解析：
(1)封面及目录与致委托方函的顺序不应颠倒。
(2)缺少估价的假设和限制条件。
(3)缺少委托方。
(4) 一次评估只能有一个估价目的。
(5)估价时间应为估价时点。
(6)缺少价值定义。
(7)缺少最高最佳使用原则。
(8)缺少估价作业日期。
(9)估价报告有效期内如房地产价格发生较大变动，该结果不应调整，错误。
(10)个别因素的分析中有用词不妥的地方。
(11)市场背景分析中其整体转让的市场将没有限制不妥。
(12)估价结果中包括土地使用权出让金不妥。
(13)市场比较法中可比实例B和C的交易日期距估价时点时间间隔较远，不宜作为可比实例。
(14)总价缺少大写。
(15)缺少单价。
(16)报告最后一部分内容应为附件。
2021房地产估价师每日一练9章 第9章
沥青嵌缝油膏主要作为（ ）的防水嵌缝材料。
A.屋面
B.墙面
C.沟
D.槽
E.卫生间
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是防水材料。沥青嵌缝油膏主要作为屋面、墙面、沟和槽的防水嵌缝材料。
某城市处于平原地区，城中有两条河流汇集，并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区，地下煤炭资源储藏丰富，形成了煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等主导产业。2011 年，甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积5600m2、总建筑面积17000m2的住宅项目。该项目由3幢建筑组成，均为现浇框架结构，每幢建筑的进深为14m，基底面积均为860m2，共8层，其中一层建筑面积720m2，二层以上建筑面积相等。建设期间，乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款9000万元，以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2011年，甲房地产开发公司销售收入1.70 亿元，其中，销售收入净额1.58 亿元，营业成本0.85亿元，销售费用、管理费用和财务费用分别为0.17 亿元、0.13 亿元和0.04 亿元，所得税税率为25%。
按建筑物的层数划分，该3幢住宅楼属于（ ）。
A、低层建筑
B、多层建筑
C、中高层建筑
D、高层建筑
答案：C
解析：
本题考查的是建筑分类。中高层建筑指7～9层的建筑。
必须经承兑才能生效的金融工具是（ ）。
A．本票
B．商业汇票
C．银行券
D．支票
正确答案：B
商业汇票是由出票人签发，委托付款人在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。商业汇票必须经承兑后才能生效。经过承兑的汇票，叫承兑汇票。凡由企业承兑的，称为商业承兑汇票；凡由银行承兑的，称为银行承兑汇票。
求取出租的写字楼净收益，从有效毛收入中应扣除的项目包括（ ）。
A.房产税
B.承租人支付的物业管理费
C.空调设备重置提拨款
D.所得税
E.房屋保险费
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是净收益测算的基本原理。出租净收益是有效毛收入减去由出租人负担的运营费用后的收益。运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。参见教材P253。
中介服务机构出示（ ）材料才可以合法预售住宅。
A．W公司与商品房预购人签订的预售合同
B．集体土地所有权证和国有土地使用权证
C．商品房预售许可证及w公司出具的商品房销售委托书
D．商品房预售许可证，房屋所有权证及w公司出具的销售代理委托合同、商品房预售合同
研究表明：对于常规项目(净现金流量的正负号在项目寿命期内仅有一次变化)FIRR有唯一实数解；对于非常规项目(净现金流量的正负号在项目寿命期内有多次变化)计算FIRR的方程有多个实数解。（ ）
正确答案：×
对于非常规项目(净现金流量的正负号在项目寿命期内有多次变化)，由于FIRR是唯一的，如果计算FIRR的方程有多个实数解，这些解都不是项目的FIRR。
运用收益法估价的首要步骤是（ ）。
A.测算收益期或持有期
B.测算未来收益
C.确定报酬率或资本化率.收益乘数
D.选择具体估价方法
答案：D
解析：
本题考查的是收益法概述。运用收益法估价一般分为以下5个步骤：（1）选择具体估价方法，即是选用报酬资本化法还是直接资本化法，报酬资本化中是选用持有加转售模式还是全剩余寿命模式；（2）测算收益期或持有期；（3）测算未来收益；（4）确定报酬率或资本化率、收益乘数；（5）计算收益价值。
以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目，政府的规划管理包括（ ）。
A.开发项目的选址、定点审批
B.核发建设用地规划许可证
C.设计方案审批
D.核发建设工程规划许可证
E.核发建筑工程施工许可证
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。两证一书一审批。由于是招拍挂方案，选项A选址已包含在一级开发中；选项E是建设行政主管部门的管理，非规划部门。P72～74。
利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于( )。
A．0
B．1
C．2
D．3
正确答案：C
[答案] C 利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2。否则，表示项目付息能力保障程度不足。对于出租经营或自营的房地产投资项目，该指标的计算非常重要。
