21年房地产估价师考试试题及答案9辑 第1辑
土地使用权租赁是指土地使用者作为（ ）将土地使用权（ ）给（ ）使用。
A.抵押人.抵押.抵押权人
B.使用权人.转交.其他土地使用者
C.使用权人.出租.承租人
D.出租人.出租.承租人
答案：D
解析：
本题考查是是建设用地使用权二级市场管理。土地使用权租赁是指土地使用者作为出租人将土地使用权出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
在房地产转让登记中，向房地产管理部门应提交（ ）。
A．《房屋所有权证》
B．《土地使用权证》
C．乙某同意放弃购买的书面证明
D．房地产转让合同
房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有( )的特性。
A、 独一无二和供给有限
B、 独一无二和价值量大
C、 流动性大和价值量大
D、 不可移动和用途多样
答案：B
解析：
一种资产只有同时具有独一无二和价值量大两个特性，才真正需要专业估价。
某房地产的当前市场价值为1000万元，抵押贷款余额为540万元，贷款乘数为0．6，则该房地产现在再次抵押的价值应为276万元。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
（ ）是执行货币政策的金融机构。
A.政策性银行
B.非银行金融机构
C.中央银行
D.商业银行
答案：C
解析：
本题考查的是金融体系概述。中央银行是代表国家对金融活动进行监督管理、制定和执行货币政策的金融机构。中央银行在一国金融机构体系中居领导核心地位。
建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的（ ）。
A．密度
B．表观密度
C．密实度
D．孔隙率
21年房地产估价师考试试题及答案9辑 第2辑
下列关于保险经营规则的表述中，错误的是（ ）。
A.必须依法办理再保险
B.必须提存保险保障基金
C.不得提取未到期责任准备金
D.必须建立保险精算制度
答案：C
解析：
本题考查的是保险经营规则。选项C错误，在我国境内经营保险业务的保险公司，必须遵守的保险经营规则之一是：必须提取未到期责任准备金和公积金。
在房地产转让登记中，向房地产管理部门应提交（ ）。
A．《房屋所有权证》
B．《土地使用权证》
C．乙某同意放弃购买的书面证明
D．房地产转让合同
下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有（ ）。
A．不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的
B．房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关
C．理论上，房地产价格与利率因素呈负相关
D．房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化
E．汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降
正确答案：ACE
有些房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有些与时间无关。在与时间有关的影响因素中，引起房地产价格变动的速度又可能是不同的：有的影响因素会立刻引起房地产价格的变动，有的影响因素对房地产价格的影响则会经过一段时间之后才会表现出来。某些房地产价格影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化，但更多的影响因素对房地产价格的影响虽然可以感觉到，却难以用数学公式或数学模型将其描述出来。
在估价报告中应包含一份由（ ）的估价师签名、盖章的声明。
A．本估价机构所有
B．所有参加该估价项目
C．对该估价项目负第一责任
D．任本估价机构法定代表人
能查到指北针和风玫瑰图的建筑图纸是（ ）。
A.总平面图
B.建筑平面图
C.建筑立面图
D.建筑剖面图
答案：A
解析：
本题考查的是建筑识图基础。总平面图是用来说明建筑物所在具体位置和其周围环境关系的水平投影图。总平面图包含的主要内容如下：（1）拟建建筑和原有建筑的外形、层数和它们的相对位置关系；（2）建筑物周围的地形、道路（包括拟建的道路）、水源、桥梁和绿化等；（3）室内地坪、室外整平和道路的绝对标高；（4）指北针和风攻瑰图等。
某商品住宅开发项目，征收土地面积5000m2，其中建设用地面积4500m2,代征地面积500m2,规划建筑面积为15000m2。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。至2009年10月18日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于2009年10月18日的抵押价值。经调査，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/m2,且按每月1%递增，平均投资利润率为8%，贷款年利率为7.47%，折现率为10%。
采用假设开发法中的现金流量折现法估价时，开发完成后的房地产价值在估价时点为()万元。
A.9734.2 B.10218.3
C. 10407.5 D.10458.8
21年房地产估价师考试试题及答案9辑 第3辑
房地产开发项目需要临时停水、停电、中断道路交通时，承包商应按照国家有关规定办理申请批准手续。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是安全管理。开发商应按照国家有关规定办理申请批准手续的可能情况包括：（1）需临时占用规划批准范围以外场地；（2）可能损坏道路、管线、电力、邮电通信等公共设施；（3）需要临时停水、停电、中断道路交通；（4）需要进行爆破作业等。参见教材P89。
我国的住房公积金制度实行低存低贷的利率政策，最大限度支持职工贷款购房。（ ）
此题为判断题(对，错)。
资产证券化的理论基础中，最核心的原理是（ ）。
A.基础资产的现金流分析原理
B.资产重组原理
C.破产隔离原理
D.信用增级原理
答案：A
解析：
本题考查的是资产证券化的原理。资产证券化以基础资产的现金流分析原理、资产重组原理、破产隔离原理、信用增级原理为其理论基础。其中，基础资产的现金流分析是最核心的原理。P301。
采用网络图进行工程进度控制，最大的优点在于能够表明各项工作之间相互联系和相互制约的关系，并能找到关键工作和关键线路。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是进度控制。网络图法的优点，首先是在网络图中可确切地表明各项工作的相互联系和制约关系；其次是可以计算出工程各项工作的最早和最晚开始时间，从而可以找出关键线路和关键工作。
对于出租的房产，房产税按照房产租金收入计征，税率为1.2％
对于经工程质量监督部门核验，确属房屋主体结构质量不合格的，消费者有权要求退房，终止房屋买卖关系。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师考试试题及答案9辑 第4辑
某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区五通一平的正常费用是（ ）元/平方米。
A.98
B.102
C.108
D.116
答案：A
解析：
本题考查的是房地产的种类。五通一平指道路、水（给水和排水）、电力、通信等基础设施条件及场地平整。道路20＋供水14＋排水16＋供电25＋通信8＋场地平整15＝98元/平方米。
运营费用是指用于出租或经营的房地产在出租经营过程中的成本费用支出，不包括销售费用、管理费用、财务费用。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是投资与成本。运营费用是指用于出租或经营的房地产在出租经营过程中的成本费用支出，包括期间费用（销售费用、管理费用、财务费用）、增值税、税金及附加、物业服务费、大修基金等。
某租客5年支付的物业租金的现值为40万元，年租金增长的百分率为5%，如果折现率与之相同，则该租客第一年末支付的租金为（ ）万元。
A．8.0
B．8.4
C．9.0
D．10.0
正确答案：B
由40=5*A1/(1+5%)得出A1=8.4
下列现金流计算的表达式中，错误的是（ ）。
A、从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息后，就得到了税前现金流
B、税前现金流扣除所得税，就得到了税后现金流
C、当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为正值
D、当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为负值
答案：C
解析：
本题考查的是收益性物业经营状况的评估。当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为负值。
某公司于2012年9月10日委托甲评估公司对其拥有的房地产，登记建筑面积为20000m2（不含地下建筑面积2500m2），土地面积为3000m2，进行抵押评估，该房地产的土地使用权性质为划拨，经协商银行同意按其评估价值的80%提供贷款，该评估公司在评估过程中评估出该房地产在正常出让土地使用权法定最高年期的条件下，评估价值为2500万元，应缴纳的出让金为600万元，无其他法定优先权。该公司2014年9月10日破产，拍卖价值扣除应缴税费后为2000万元，问：
假若银行对甲评估公司的评估结果有异议，申请重新评估，则重新评估的日期应为（ ）。
A.2012年9月10日
B.2014年9月10日
C.银行指定的日期
D.2012年9月10日到2014年9月10日
答案：A
解析：
抵押估价的评估日期是2012年9月10日，申请重新评估时，重新评估日期为原抵押评估的评估日期2012年9月10日。
若某国家在一个时期的消费函数为C=100+0.8y,，则该国此时的引致消息是（ ）（公式中C表示消费，y表示收入）
A 0.8
B 0.8y
C 1000
D 1000+0.8y
21年房地产估价师考试试题及答案9辑 第5辑
下列房地产市场指标中，属于市场监测与预警指标的是（ ）。
A、吸纳周期
B、城市居民消费价格指数
C、住房价格合理性指数
D、房地产价格指数
答案：C
解析：
考点:房地产市场指标。市场监测与预警指标包括：土地转化率、开发强度系数、开发投资杠杆率、住房可支付性指数、住房价格合理性指数、房价租金比、量价弹性、个人住房抵押贷款还款收入比、住房市场指数、消费者信心指数。
具有污染源分布广、排放污染物量大、排放高度低等特点的是（ ）。
A、工业污染源
B、交通污染源
C、生活污染源
D、大气污染源
答案：C
解析：
本题考查的是大气污染源。生活污染源具有分布广、排放污染物量大、排放高度低等特点。参见教材P54。
下列房地产抵押估价活动中，符合合法原则要求的有（ ）。
A.将学校用于教学的办公楼假设可改变为商务办公楼进行估价
B.对已依法公告列入征收范围内的房屋，按抵押价值进行估价
C.对已抵押房地产进行再次抵押估价，不扣除已抵押担保的债权数额
D.对在建工程进行抵押估价，不扣除承包人因为发包人违约造成的损失
E.对划拨土地的房地产进行抵押估价，扣除相应的土地使用权出让金
答案：D,E
解析：
本题考查的是合法原则。评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额；评估划拨地房地产抵押价值，不应包含划拨地变出让地应缴纳的出让金；不得抵押的房地产范围：权属有争议的房地产，公共福利事业的房地产，文物，依法公告列入征收范围的房地产，被依法查封、扣留、监管或其他形式限制的房地产，其他；空置3年以上的商品房。P155～160。
根据拍卖中瑕疵请求规则的效力，应谁知晓，谁负责，故通常情况下，买受人直接向委托人主张权利。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是瑕疵请求规则。根据瑕疵请求权规则，委托人是第一位的告知义务，但实践中，买受人很少直接向委托人主张权利。参见教材P433。
某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担，据悉，该地区房地产买卖中应该由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9%，若买卖双方重新约定买卖中涉及的税费全由卖方负担，并在原价基础上，相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方实付金额（合同约定成交价格）为（ ）元/m2。
A.2385
B.2393
C.2853
D.2964
答案：D
解析：
本题考查的是统一税费负担。第一步，计算正常负担下的价格。卖方税费转嫁给了买方，站在买方视角分析。设正常负担下的价格为X，X＝2659＋X×6.
8%，X＝2853元/m2。
第二步，卖家承担买家应缴纳的税费。买方实付金额＝2853＋2853×3.
9%＝2964元/m2。
参见教材P186～187。
某宗房地产2007年6月的价格为1800元/m2，现需要调整到2007年10月1日的价格。已知该宗房地产所在地区类似房地产2007年4月1日到10月1日的价格指数为 79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2005年1月1日的价格指数为100)。
在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期，如果以某个固定的时期作为基期的话，则为( )。
A、 环比价格指数
B、 定基价格指数
C、 价格变动指数
D、 价格调整指数
21年房地产估价师考试试题及答案9辑 第6辑
税收制度由纳税义务人、课税对象、税基、税率、附加、加成和减免、违章处理等要素构成。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
以保险基金来源的不同为标准，可以将保险分为（ ）。
A.商业保险
B.社会保险
C.政策保险
D.财产保险
E.责任保险
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是保险的种类。以保险基金来源的不同为标准，可将保险分为商业保险、社会保险和政策保险。
在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。（）
答案：错
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。评估投资价值时所采用的应是某个特定投资者所要求的最低收益率（通常称为最低期望收益率）。这个特定的投资者所要求的最低收益率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。
不论商业汇票还是银行汇票都需要经过承兑后才能生效，商业承兑汇票属于商业汇票，银行承兑汇票属于银行汇票。
答案：错
解析：
商业汇票——是由是出票人签发，委托付款人在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。商业汇票必须经承兑后才能生效。经过承兑的汇票，叫承兑汇票。凡由企业承兑的，称为商业承兑汇票；凡由银行承兑的，称为银行承兑汇票。
一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会上升，利率下降时房地产价格下降。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括（ ）。
A．销售费用、销售税费和开发利润
B．销售费用、销售税费和所得税
C．销售费用、销售税费和购地税费
D．销售费用、销售税费、投资利息和购地税费
21年房地产估价师考试试题及答案9辑 第7辑
宗地价格是一宗土地的一定权利状态在某一时点下的价格。（ ）
此题为判断题(对，错)。
市场定位战略主要分为（ ）。
A、产品差别化战略
B、服务差别化战略
C、主题差别化战略
D、人员差别化战略
E、形象差异化战略
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是市场定位。市场定位战略主要有：产品差别化战略、服务差别化战略、人员差别化战略和形象差异化战略。参见教材P122。
房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由（ ）认定。
A．拆迁人
B．拆迁主管部门
C．房地产权属登记部门
D．规划行政主管部门
在工程建设过程中，项目造价控制围绕三大目标（ ）。
A.投资控制
B.质量控制
C.全过程控制
D.动态控制
E.进度控制
答案：A,B,E
解析：
本题考查的是工程造价控制的基本原理和方法。在工程建设过程中，项目造价控制围绕三大目标：投资控制、质量控制和进度控制，这些目标是动态的，并且贯穿于项目实施的始终。
某宗建筑物密度为50%的土地上，建有一栋8层且各层建筑面积相等的住宅楼，均价为5000元/平方米，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元/平方米。该宗土地的总价为（ ）万元。
A、96
B、192
C、240
D、480
答案：D
解析：
本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。建筑面积＝20000000/5000＝4000（平方米），土地总价＝4000×1200＝480（万元）。
某仓库房地产，建筑面积为800m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为( )万元。
A、 93．75
B、 115
C、 293.75
D、 315
答案：D
解析：
依题意，可根据公式：补地价(单价)＝?
×(现容积率-原容积率)，代入数值即得。
21年房地产估价师考试试题及答案9辑 第8辑
下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（ ）。
A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系
B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落
C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段，而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了
D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为了获得长期收益，而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出
答案：B
解析：
本题考查的是房地产泡沫与过度开发。房地产泡沫比过度开发严重程度更高，危害更大。P55～56。
均衡利息率是指在理想资本市场上有全部风险的利息率。（ ）
此题为判断题(对，错)。
威廉﹒阿朗索的在任意区位处的地租计算公式中，Pc表示（ ）。
A、单位面积土地上农产品的产量
B、市场上每单位农产品的价格
C、生产每单位农产品的成本
D、向市场运输每单位农产品的成本
答案：B
解析：
本题考查的是地租理论及地租的测算。N：单位面积土地上农产品的产量；Pc：市场上每单位农产品的价格。
在经济分析中，经济成本等于显成本与隐成本之和，也等于会计成本与正常利润之和。
答案：对
解析：
经济成本=会计成本(显成本)+隐成本(正常利润) (6-43)
经济利润=销售收入-会计成本(显成本)-隐成本(正常利润) (6-44)
某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该家房地产的正常成交价格最接近于（ ）。
A．2427元/m2
B．2500元/m2
C．2575元/m2
D．2632元/m2
偶然所得，因为不是固定收入，所以不属于个人所得税的征收范围
答案：错
解析：
下列各项个人所得，应纳个人所得税：
1.工资、薪金所得；
2.个体工商户的生产、经营所得；
3.对企事业单位的承包经营、承租经营所得；
4.劳务报酬所得；
5.稿酬所得；
6.特许权使用费所得；
7.利息、股息、红利所得；
8.财产租赁所得；
9.财产转让所得；
10.偶然所得；
11.经国务院财政部门确定征税的其他所得。
21年房地产估价师考试试题及答案9辑 第9辑
下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（ ）。
A、时值是资金运动起点的金额
B、终值是资金运动结束时的金额
C、不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值
D、资金等效值是指与某一时点上一定金额的实际经济价值相等的另一时点的价值
答案：D
解析：
本题考查的是资金等效值的概念。选项A错误，现值是资金运动起点的金额；选项B错误，终值是资金运动结束时与现值等值的金额；选项C错误，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。
以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险就越小。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产投资的系统风险。以固定资金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。
下列选项中，不属于工程量计算依据的是（ ）。
A.工程建设定额
B.施工图纸
C.经审定的施工方案
D.工程量计算规则
答案：A
解析：
本题考查的是工程量计算。工程量计算的依据：（1）施工图纸及设计说明书、相关图集、设计变更资料、图纸答疑、会审记录等；（2）经审定的施工组织设计或施工方案；（3）工程施工合同、招标文件的商务条款；（4）工程量计算规则。选项A是允许消耗的规定额度。P141。
某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为（ ）年。
A.1.0
B.1.5
C.2.0
D.2.5
答案：D
解析：
本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。后续建设期＝正常建设期－已完工工程的正常建设期＋交接手续的正常期限。实际建设期是个干扰信息，正常建设期1年，实际建设期1.5年，说明存在窝工情况，1.5年只干了1年的活，所以只能按照正常建设进度计算时间。
以保险基金来源的不同为标准，可将保险分为商业保险、社会保险与政策保险。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列划拨土地中，应采取土地出让或出租方式处置的有（ ）。
A.国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的
B.国有企业改组为股份合作制的
C.国有企业租赁经营的
D.非国有企业兼并国有企业的
E.在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。下列情况应采取土地出让或出租方式处置：（1）国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的；（2）国有企业改组为股份合作制的；（3）国有企业租赁经营的；（4）非国有企业兼并国有企业的。参见教材P40。
