21年房地产估价师真题下载7辑 第1辑
答案：对
解析：
地形图是按一定比例绘制的地物和地貌的正射投影图。
中国目前的房地产权利主要包括（ ）。
A、所有权
B、建设用地使用权
C、地役权
D、抵押权
E、永租权
答案：A,B,C,D
解析：
考点:房地产权益的含义。中国目前的房地产权利主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。
（一） 甲公司于 2008 年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为 A、B 座，规划总建筑面积分别为 66000m2、69000m2。总层数为地上 4 层，地下1 层，2010 年 6 月该商业楼通过竣工验收并备案。其中 A 座总建筑面积为 65000m2，地下1 层出租给乙公司经营超市，租赁期限为 15 年，租金为 2.10 元（m2·天）；地上 1～4 层出租给丙公司经营商场，租赁期限为 10 年，租金为 2.50 元/（m2·天）；B 座总建筑面积为 67500m2，办理了销售许可证，其中 8000m2已售出，该项目工程款总金额为 40500 万元，施工方按合同约定支付了工程款 5%的质量保证金，截至目前已付工程款 93%。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。
该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为（ ）万元。
A.810
B.132025
C.2835
D.4860
答案：C
解析：
法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，应补地价，以及其他法定优先受偿款。本案例，该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款为未付清的工程款。具体数额为：40500×（1－93%）=2835（万元）。
下列( )不是影响房地产价格的经济因素。
A、 经济发展
B、 金融政策
C、 利率
D、 汇率
在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用的方法是（ ）。
A.单元估算法
B.单位指标股算法
C.工程量近似匡算法
D.概算指标法
答案：D
解析：
本题考查的是房屋开发费。概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。
21年房地产估价师真题下载7辑 第2辑
下列关于谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值的表述中，正确的有（ ）。
A、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值本质上是谨慎价值
B、快速变现价值通常等于市场价值
C、现状价值低于市场价值
D、残余价值大于或等于残值
E、残余价值一般低于市场价值
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。市场价值的形成条件主要有5个：（1）适当营销；（2）熟悉情况；（3）谨慎行事；（4）不受强迫；（5）公平交易。参见教材P91。
某家庭拟购买一套新房，并将原有住房出租。预计原有住房的净租金收入为每月2000元，资本化率为9.6％，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。该家庭希望实现"以租养房"，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。购买新房的最低首付款为房价的30％，余款申请年利率为6％的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为20年。问：
（1）该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房（精确到小数点后2位）？
（2）设该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个月（取整）后，再出售原有住房并还清贷款?（8分）
正确答案：
1.解：已知：A=2000元，n=240个月，i=60%/12=0.5%，R=9.6%
(1) 求购房最高总价
购房最高总价=P/70%=279161.54/70%=39.88万元
(2)求出售原有住房时间
住房市场价值V=A×12/R=2000×12/9.6%=25万元
设剩余M个月需要偿还25万元，则有
有：(1+0.%)M=2.667
M=log2.667/(1+0.5%)=196.66个月
240-196=44个月
在还款44个月之后出售住房
一般情况下，房地产估价和房地产评估可以不做区分。（ ）。
答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价的含义。一般情况下，房地产估价和房地产评估可以不做区分，能够交换使用。
以预购商品房抵押的，该开发项目必须取得商品房预售许可证。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产抵押的一般规定。预购商品房抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。
判断一个评估价值的准确性，可以采用的标准是（ ）。
A.实际成交价格
B.实际价格
C.正常负担下的价格
D.复核评估价格
答案：D
解析：
本题考查的是房地产估价的特点。选项A，不可以用实际成交价格，因为可能是非正常交易；选项B，实际价格，是相对于名义价格的概念，是成交日一次性支付的价格，无法判定是否存在价格扭曲；选项C，正常负担下的价格，仅校正了税费转嫁下的税费负担的问题。可以用复核价格作为评判是否存在误差的依据。参见教材P10。
21年房地产估价师真题下载7辑 第3辑
抑制通货膨胀的货币政策有（ ）。
A、降低再贴现利率
B、降低证券保证金比率
C、提高法定存款准备金率
D、在公开市场买入有价证券
E、提高消费信用首期付款比例
答案：C,E
解析：
本题考查的是货币政策及货币政策工具。如中央银行认为市场上货币供应量过多、利率过低，有碍于物价稳定等目标实现时，就可以提高法定存款准备金率，使商业银行交存中央银行的准备金增加，用于发放贷款的资金相应减少。在需求过度及通货膨胀时期，中央银行可通过提高首期付款比例、缩短分期付款期限等措施，紧缩对消费信用提供的信贷规模。参见教材P247。
按照建筑面积分摊高层建筑地价的方法主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物。（ ）
答案：对
解析：
按照建筑物面积进行分摊的方法，是根据建筑物各部分的建筑物面积（如建筑面积、套内建筑面积、使用面积）占整个建筑物面积的比例，来推断其占有的土地份额。按照建筑面积进行分摊的优点，是简便、可操作性强，但存在的问题也是显而易见的，它主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物，如用途单一的住宅楼、办公楼。
在各种市场联系方法中，邮寄问卷的缺点包括（ ）。
A、成本最高
B、回收速度慢
C、能深入了解被访者情况
D、回收率低
E、能深度访谈
答案：B,D
解析：
考点:市场调查的步骤。邮寄问卷是在被访者不愿面访或担心调查者会曲解其回答时可采用的最好方法，但邮寄方式回收率低、回收速度也慢。
为了及时总结物业经营的状况，物业管理公司需经常对物业的财务状况进行评估，并将评估结果向业主委员会报告。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过 150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是( )万元/月。
A．13.2
B．15.9
C．19.5
D．20.4
正确答案：B
[答案] B 租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金为=15+(180-150)×3%= 15+0.9=15.9(万元/月)。
21年房地产估价师真题下载7辑 第4辑
正确答案：√
经济适用住房供应实行申请、审批和公示制度，具体办法由市(县)人民政府制定。
某基金允许持有人申购或赎回所持有的基金单位或股份，若依据基金证券能否赎回划分，这种基金属于( )基金。
A.契约型
B.公司型
C.封闭型
D.开放型
答案：D
解析：
某基金允许持有人申购或赎回所持有的基金单位或股份，若依据基金证券能否赎回划分，这种基金属于( )基金。
税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。目前我国房地产 开发投资企业纳税的主要税种包括（ ）。
A．经营税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加
B．企业所得税，即对实行独立经济核算的房地产开发投资企业，按其应纳税所得额征收的一种税
C．土地使用税，即房地产开发投资企业在开发经营过程中占有土地应缴纳的一种税种
D．房产税，即投资者拥有房地产时征收的一种地皮等财产税
E．土地增值税
正确答案：AB
AB C、D项均错误，土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，房产税是投资者拥有房地产时征收的一种财产税。两者均在企业所得税前列支。
目前我国商业银行活期储蓄存款中，每年（ ）为结息日。
A、2月30日
B、4月30日
C、6月30日
D、12月30日
答案：C
解析：
本题考查的是商业银行负债业务。在我国商业银行活期储蓄存款中，每年6月30日为结息日。
下列选项中，属于城市总体规划内容的有（ ）。
A.城市发展布局
B.功能分区
C.确定城市建设区内的用地性质
D.道路的空间布局
E.人口数量
答案：A,B
解析：
本题考查的是城市总体规划的主要任务和内容。《城乡规划法》规定：城市总体规划、镇总体规划的主要内容包括城市的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。选项C，确定城市建设区内的用地性质是控制性详细规划的内容；选项D，道路的空间布局是修建性详细规划的内容。
21年房地产估价师真题下载7辑 第5辑
依照代理委托方的不同，代理形式可以细分为（ ）。
A、买方代理
B、卖方代理
C、双重代理
D、首席代理
E、分代理
答案：A,B,C
解析：
考点:选择物业租售形式。依代理委托方的不同，代理形式还可以分为买方代理、卖方代理和双重代理。
下列房地产开发企业会计科目中，属于资产类科目的有( )。
A.实收资本 B.预付工程款
C.预收售房款 D.商品房销售收入
答案：B
解析：
会计科目与账户之间，既有共同点，又有不同点。
共同点：都是分门别类地反映某一项经济内容。
不同点：会计科目只表明某一项经济内容，而账户则不仅反映某一项经济内容，而且还记录经济内容的增减变化和变化后结果。
会计科目按照会计要素分为五类：资产类会计科目、负债类会计科目、所有者权益类会计科目、成本类会计科目和损益类会计科目。
公共设施用地包括行政办公用地、商业金融用地、文化娱乐用地、居住小区中的公共服务设施用地以及其他公共设施用地等。 ( )
此题为判断题(对，错)。
从房地产估价角度来说，广义的建筑物通常包括房屋和构筑物两大类。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产的含义。广义的建筑物包括房屋和构筑物，在房地产估价中一般将建筑物作广义理解。
在影响房地产价格的各因素中，如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的，但随着该影响因素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师真题下载7辑 第6辑
消费者市场的特点包括（ ）。
A.广泛性
B.发展性
C.伸缩性
D.固定性
E.替代性
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是消费者市场及其购买对象。消费者市场的特点包括：广泛性、分散性、复杂性、易变性、发展性、情感性、伸缩性、替代性、地区性、季节性。
在选择投资机会时，大多数情况下，收益是唯一的评判标准。（ ）
答案：错
解析：
考点:房地产投资风险的概念。在选择投资机会时，大多数情况下，收益并非是唯一的评判标准，还有许多其他因素影响投资决策。
建设用地的节约和集约利用，应当遵循的原则不包括( )。
A.市场配置的原则
B.有偿使用土地的原则
C.盘活利用的原则
D.布局优化的原则
答案：B
解析：
国家鼓励土地整治。县级以上地方国土资源主管部门应当会同有关部门，依据土地利用总体规划和土地整治规划，对城乡低效利用土地进行再开发，提高土地利用效率和效益，促进土地节约集约利用。鼓励社会资金参与城镇低效用地、废弃地再开发和利用。鼓励土地使用者自行开发或者合作开发。
权益融资所得资金属于资本金，需要还本付息，投资者的收益来自于税后盈利的分配。（ ）
答案：错
解析：
考点:房地产债务融资。权益融资所得资金属于资本金，不需要还本付息，投资者的收益来自于税后盈利的分配。
商业房地产的区位优劣，主要取决于（ ）。
A.周围环境安宁程度
B.位置有利于原料和产品的运输
C.自然景观
D.繁华程度和临街状况
答案：D
解析：
本题考查的是房地产区位因素。商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通条件等。选项A适用于居住地产；选项B适用于工业；选项C适用于住宅用地评价。
21年房地产估价师真题下载7辑 第7辑
债务人为自己的信用投保的为( )。
A、 财产损失保险
B、 责任保险
C、 保证保险
D、 信用保险
房屋开发费包括（ ）。
A．公共配套设施建设费
B．建筑物及构筑物的拆除费
C．建筑安装工程费
D．基础设施建设费
对于出租经营或自营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的( )指标的计算非常重要。
A、 借款偿还期
B、 利息备付率
C、 流动比率
D、 偿债备付率
E 速动比率
开放性住宅小区公共性服务收费应不含保安费。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
承包商收到竣工结算价款后，通常应在（ ）内将竣工工程交付给开发商。
A．半个月
B．一个月
C．一个半月
D．两个月
