21年房地产估价师考试答案6节 第1节
可比实例房地产成交价格为3500元/m2，与估价对象比较，可比实例房地产相对估价对象房地产状况较优6%，则可比实例房地产在估价对象房地产状况下的价格为( )元/m2。
A．3290
B．3302
C．3500
D．3710
正确答案：B
[答案] B
3500÷(1+6%)＝3302(元/m2)
××资产评估公司拟对海淀区××村××路69号的北京××绿色安全食品物流港一期工程5D商铺的抵押现值进行评估，估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，产权证记录砖混结构，估价师实际查勘为钢混结构，估价对象《房屋所有权证》未记载建筑物的建成年份，估价委托人告知没有租赁权、抵押权、典权等他项权利限制，请问估价都要做哪些假设？
答案：
解析：
估价假设和限制条件应说明下列内容：
1.一般假设：估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，我们对权属证书上记载的权属、面积、用途等资料进行了审慎检查，但未予以核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。
由于估价委托人告知没有租赁权、抵押权、典权等他项权利限制，且注册房地产估价师无法知晓其真实性，故本次估价以估价对象没有他项权利限制为假设前提。
2.未定事项假设
估价对象《房屋所有权证》未记载建筑物的建成年份，估价委托人亦未提供相关建成年份资料，经注册房地产估价师实地调查，估价对象建成于20××年，本次估价建筑物的建成年份以实际调查为准，仅在本报告中使用，不作其他任何用途使用。
3.不相一致假设
据估价委托人提供的《房屋所有权证》载，估价对象为砖混结构，经注册房地产估价师实地查勘，实际为钢混结构，与证载不一致，根据实际情况，本次估价按照实际建筑结构，即钢混结构进行估价。
4.背离事实假设（无）
5.依据不足假设（无）
6.估价报告使用限制
本估价报告仅用于为估价委托人确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不得用于其他用途。
本估价报告自出具之日起一年内有效。
从时间上看，开辟新的交通线路对房地产价格的影响主要在立项之后、建成之前，建成之后对房地产的升值作用一般会停止。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
债券发行时，若市场利率高于债券利率，则债券的发行价格往往低于票面价值。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是债券的概念和特征。债券发行时，若市场利率低于债券利率，则溢价发行；若市场利率等于债券利率，则平价发行；若市场利率高于债券利率，则折价发行。
采用成本法估价时，应（ ）。
A．按照预算额测算在建工程价值
B．按工程已结算额测算在建工程价值
C．按综合完成的形象进度测算在建工程价值
D．结合综合完成的形象进度和折旧因素，测算在建工程价值
建设工程规划许可证的颁发部门是城市建设行政管理部门
答案：错
解析：
在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证
缺乏房地产投资管理经验且具有低风险偏好的投资者，往往倾向于购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产直接投资。缺乏房地产投资管理经验且具有低风险偏好的投资者，往往倾向于购买处于黄金地段的优质成熟物业，这类物业的购买价格高、收益水平较低但风险也低。参见教材P11。
直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是（ ）。
A、房地产估价是评估房地产的价格而不是价值
B、房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价
C、房地产估价是一种价格保证而不仅仅是提供参考意见
D、房地产估价不允许存在误差
答案：B
解析：
本题考查的是房地产估价的特点。选项A，房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格；选项C，房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证；选项D，房地产估价不免有误差但误差应在合理范围内。参见教材P6～9。
21年房地产估价师考试答案6节 第2节
收益法是以( )为理论依据的，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。
A．均衡原理
B．替代原理
C．预期原理
D．未来趋势原理
正确答案：C
[答案] C
房地产当前的价值不是基于其历史价格、开发建设所花费的成本或过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能带来的收益或能够得到的满足、乐趣等的预期。
即使在房地产市场比较发达的地区，比较法也并非完全有效。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产开发项目的基本报表包括（ ）。
A.现金流量表
B.财务计划现金流量表
C.利润表
D.资产负债表
E.投资计划与资金筹措表
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是基本报表。基本报表包括现金流量表；财务计划现金流量表；利润表；资产负债表。参见教材P267。
成本利润率的计算公式是（ ）。
A．开发利润÷（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）
B．开发利润÷（土地取得成本+开发成本）
C．开发利润÷（土地取得成本+开发成本+投资费用）
D．开发利润÷开发完成后的房地产价值
正确答案：A
B项是直接成本利润率的计算公式，D项是销售利润率的计算公式，C项不是任何利润率的计算公式。
关于房地产贷款担保的说法，正确的是（ ）。
A．担保能确保贷款得以足额偿还
B．金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险
C．最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押
D．贷款质押不转移财产的占有权
下列关于房屋建筑工程质量保修责任，说法错误的是( )。
A.房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知
B.保修费用由施工单位承担
C.保修完后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案
D.保修费用由质量缺陷的责任方承担
E.因保修不及时造成新的人身、财产损害，由建设单位承担赔偿责任
答案：B,E
解析：
1.房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。
2.发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。
3.保修完后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案。
4.施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。
5.保修费用由质量缺陷的责任方承担。
6.在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。
其他房地产估价业务可分为房地产市场调查分析、房地产开发项目策划和房地产开发项目可行性研究三大类别，它们之间在内容、报告形式和报告用途等方面均有所不同，但又存在着内在的逻辑关系和必然联系。
房地产开发项目可行性研究阶段中，（ ）阶段主要任务是对项目或投资方向提出建议，即在一定的区域和市场范围内，以土地资源供给和空间市场需求的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。
A.投资机会研究
B.初步可行性研究
C.详细可行性研究
D.辅助研究
答案：A
解析：
本题考查的是其他房地产估价业务概述。投资机会研究阶段主要任务是对项目或投资方向提出建议，即在一定的区域和市场范围内，以土地资源供给和空间市场需求的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究分为一般投资机会研究和特定项目的投资机会研究。
建筑物的经济折旧是建筑物因功能性落后所导致的价值贬损。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
根据《房产测量规范》，不应分摊的共有建筑面积是( )。
A.公共使用的电梯井
B.值班警卫用房
C.独立使用的地下室
D.变电室
答案：C
解析：
共有建筑面积按是否应当分摊，分为不应分摊的共有建筑面积和应分摊的共有建筑面积。
(1)不应分摊的共有建筑面积包括：①独立使用的地下室、车棚、车库；②作为人防工程的地下室、避难室(层)；③用作公共休憩、绿化等场所的架空层；④为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。
21年房地产估价师考试答案6节 第3节
房地产开发企业在商品房销售过程中应实行( )制度。
A.住宅质量保险和住宅质量保证书
B.商品房预售许可证和住宅质量保证书
C.住宅使用说明书和住宅质量保证书
D.住宅使用说明书和住宅质量保修书
答案：C
解析：
《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
建设期贷款利息的计算公式是（年初借款本息累计+本年借款额/2）×年利率。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是预备费和建设期利息。建设期贷款利息的计算公式是（年初借款本息累计+本年借款额/2）×年利率。
下列影响房地产价格的因素中属于区位因素的有（ ）
A．交通便捷程度
B．朝向、楼层
C．周围环境和景观
D．建筑规模
E．外部配套设施
按照公司法的规定，可以发行股票的公司是（ ）。
A．无限责任公司
B．股份有限公司
C．有限责任公司
D．两合公司
正确答案：B
按照公司法的规定，只有股份有限公司才可以发行股票。股票是一种只适用于股份有限公司的证券。
平均建设周期是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期＝房屋施工面积/新竣工面积。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是供给指标。平均建设周期是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积。
下列（ ）不属于申领建筑工程施工许可证的条件。
A．已经办理该建筑工程用地批准手续
B．已经确定施丁企业
C．有保证工程质量和安全的具体措施
D．建设单位已支付工程款
(2011年真题) 关于诉讼时效的说法，正确的有 ( )。
A.诉讼时效消灭的是一种请求权
B.超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，也要受诉讼时效的限制
C.身体受到伤害要求赔偿的诉讼时效期间为1年
D.因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为2年
E.诉讼时效的中止，以前经过的时效期间不再计算
答案：A,C
解析：
诉讼时效的中止——是指在诉讼时效进行中，因发生一定的法定事由而使权利人不能行使请求权，暂时停止计算诉讼时效期间，以前经过的时效期间仍然有效，待阻碍诉讼时效进行的事由消失后，诉讼时效继续进行。
阻碍诉讼时效进行的事由为不可抗力的情况和其他障碍。其他障碍是指除不可抗力外使权利人无法行使请求权的客观情况。
诉讼时效的中断——是指在诉讼时效进行中，因发生一定的法定事由，致使已经经过的时效期间统归无效，待诉讼时效中断的法定事由消除后，诉讼时效期间重新计算。引起诉讼时效中断的事由有：①权利人提起诉讼；②当事人一方向义务人提出请求履行义务的要求；③当事人一方同意履行义务。
诉讼时效的延长——是指人民法院对已经完成的诉讼时效，据特殊情况而予以延长。这是法律赋予司法机关的一种自由裁量权，至于何为特殊情况，由人民法院判定。
城市生活污水不是酚类污染物的来源（ ）。
此题为判断题(对，错)。
会计信息处理的程序不包括（ ）。
A.收集
B.计量
C.记录
D.报告
答案：A
解析：
本题考查的是会计信息处理程序。会计信息处理的程序包括：确认、计量、记录和报告。
21年房地产估价师考试答案6节 第4节
经济技术开发区，耕地占用税的适用税额可以适当提高。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是耕地占用税的加成征税。经济特区、经济技术开发区和经济发达且人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的50%。
根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定，不得抵押意义因而不作为以抵押为目的的估价对象的房地产有（ ）。
A．土地所有权
B．国有工业用地使用权
C．宅基地土地使用权
D．大型游乐场
E．乡镇企业用房
(2017年真题) 编制房地产开发项目策划方案，应以房地产市场分析和拟开发项目分析为基础。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产开发项目策划。以房地产市场分析及拟开发项目分析为基础，就可以形成一个项目的策划方案，用以指导后续开发投资活动。
在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。（）
答案：错
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。评估投资价值时所采用的应是某个特定投资者所要求的最低收益率（通常称为最低期望收益率）。这个特定的投资者所要求的最低收益率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。
房地产泡沫与过度开发在周期循环中所处的阶段是相同的。
答案：错
解析：
房地产泡沫与过度开发在周期循环中所处的阶段是不同的。
某建筑物±0.000=52.000?,设计楼顶相对标高为29.000m，则该楼楼顶的绝对标高为（）m.
A.23.000
B.29.000
C.52.000
D.81.000
答案：D
解析：
本题考查的是建筑识图基础。楼顶的绝对标高=52+29=81m。参见教材P65。
城市总体规划的近期建设规划期限一般为（ ）年。
A．5
B．10
C．15
D．20
正确答案：A
城市总体规划的期限一般为20年，近期建设规划期限一般为5年；建制镇总体规划的期限可以为10年至20年，近期建设规划可以为3年至5年。
下列属于单位工程的有（）。
A、土建工程
B、安装工程
C、装饰工程
D、地下连续墙工程
E、土石方工程
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是工程项目的划分。单位工程是工程项目的组成部分。它是指具有独立设计的施工图和相应的概（预）算书，能够单独施工，但竣工后不能独立形成生产能力或发挥使用效益的工程，如：土建工程、安装工程、装饰工程等。参见教材P134。
己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%，价格为4000元/m2。若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于（）元/m2。
A.3816
B.3899
C.4087
D.4920
答案：D
解析：
本题考查的是净收益每年不变的公式。这种房地产的年收益总是一样的。
先算年收益，
解得a＝326.97。
再用年收益转变为需要计算的年期的收益价格
注意：报酬率如果不同，就带入各自不同的报酬率。参见教材P224。
21年房地产估价师考试答案6节 第5节
采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元/m2，土地重新取得单价为2100元/m2，容积率为2，建筑密度为40%。该商品房的单价为（）元/m2。
A.3700
B.4040
C.4250
D.5300
答案：C
解析：
本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价＝2100/2＝1050元/m2，单价＝3200＋1050＝4250元/m2。
某房地产的土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2；建筑面积为1000m2。成本法估算建筑物重置价格为1800元/m2；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低（ ）元/m2。
A．200
B．300
C．700
D．1000
正确答案：B
依题意，该建筑物的实际价值（2500×1000－2000×500）/1000＝500元/m2，比重置价格低300元/m2。
运用蒙特卡洛法进行风险估计和评价时，可以不考虑各现金流的概率分布情况。（ ）
答案：对
解析：
蒙特卡洛模拟法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法，特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理，蒙特卡洛模拟法是风险分析的主要方法之一。蒙特卡洛法要求在已知各个现金流概率分布情况下实现随机抽样，适用于当项目评估中有若干个变动因素，每个因素又有多种甚至无限多种取值时的情况。
随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是（ ）。
A．单独深度价格修正率
B．累计深度价格修正率
C．平均深度价格修正率
D．加权深度价格修正率
房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人不可撤回登记申请。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某人欲购买一套住房，有两家银行愿意提供贷款，甲行的年贷款利率为6%，按月计息。乙行的年贷款利率为7%，按年计息，问该人应从哪家银行贷款?
答案：
解析：
解 根据名义利率与实际利率的公式得 甲行的年贷款实际利率＝6.17%； 乙行的年贷款实际利率＝7%； 所以该人应从甲银行贷款。
一级行政机关办公楼、大城市火车站的耐久年限为（ ）。
A.100年以上
B.50～100年
C.40～50年
D.15～40年
答案：B
解析：
本题考查的是建筑等级。重要的公共建筑（如一级行政机关办公楼、大城市火车站、国际宾馆、大体育馆、大剧院等）建筑物的耐久等级是2级，耐久年限为50～100年。
某房地产的土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2；建筑面积为1000m(2。成本法估算建筑物重置价格为1800元/m2；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低( )元/m2。
A、 200
B、 300
C、 700
D、 1000
答案：B
解析：
依题意，该建筑物的实际价值＝
比重置价格低300元/m2。
保险费的确定与（ ）因素有关。
A．保险价值大小
B．保险费缴纳期限长短
C．银行利率水平
D．保险标的的价值
E．保险金额
正确答案：ABC
保险费等于保险金额与保险费率的乘积，它与保险价值大小、保险费缴纳方式、期限长短、银行利率水平等多种因素有关。
21年房地产估价师考试答案6节 第6节
下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（ ）。
A．房地产投机
B．物价变动
C．财政收支状况
D．居民收入水平
下列关于担保物权的表述，错误的是（ ）。
A.质权的标的物只能是动产或不动产
B.担保物权包括抵押权、质权、留置权
C.留置权是债权人留置债务人动产的权力
D.抵押权债务人或第三人不转移财产的占有
答案：A
解析：
本题考查的是担保物权。质权的标的物只能是动产或财产权利。参见教材P422。
某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500平方米，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000元/平方米。假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（ ）万元。（建筑物报酬率为10%）
A.11.80
B.16.07
C.23.57
D.31.06
答案：D
解析：
本题考查的是建筑物折旧的求取方法。重建成本，功能过剩的折旧包括无效成本和超额持有成本。功能过剩的折旧＝50×1500+（25000/10%）×（1-1/1.130）＝31.06（万元）。
某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年景收益率为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需15年，一直报酬率为8％。折现率为12％，该项目开发完成后的房地产现值为（ ）万元。
A．4023.04
B．4074.10
C．4768.50
D．5652.09
城市总体规划的近期建设规划期限一般为（ ）年。
A．5
B．10
C．15
D．20
根据以下材料，请回答 106～110 问题：
某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一家房地产估价机构（以下简称估价机构）提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。
第 106 题 该估价机构在开始市场分析之前，需仔细了解该项目各项控制性详细规划指标，下列属于用地控制指标的是（ ）。
A．人绿地率
B．停车位
C．用地性质
D．建筑密度
房地产估价的要求是独立、客观、公正，体现了房地产估价的（ ）。
A．根本准则
B．最高行为准则
C．基本行为准则
D．重要准则
正确答案：B
房地产估价工作的性质，决定了对房地产估价总的要求是独立、客观、公正。这应作为房地产估价的最高行为准则。
经出让取得土地使用权的单位和个人，在土地使用期内不仅有使用权，还有所有权，在使用土地期限内对土地拥有使用、占有、收益、处分权。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
根据所有权结构的不同，房地产企业可以分为独资企业、一般合伙企业、（ ）。
A．房地产投资信托
B．外资企业
C．有限责任公司
D．股份有限公司
