房地产估价师考试题库精选5章 第1章
以出让方式取得的建设用地使用权的房屋开发项目，实际投入开发建设的资金额与缴纳的地价款之和占全部开发投资总额的 25％以上，可以转让。（ ）
答案：错
解析：
以出让方式取得建设用地使用权的房屋开发项目，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的 25％以上，才可转让。
现需要对某幢商住综合楼进行抵押估价，请写出估价技术路线。
正确答案：
关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是（ ）。
A．标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱
B．熟地通常比生地或毛地变现能力弱
C．小商铺通常比大商铺变现能力弱
D．厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱
E．郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱
答案：A,B,C
解析：
A项，通用性越差的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力就越弱；B项，一般地说，开发程度越低的房地产，不确定因素越多，变现能力就越弱；C项，一般地说，价值越大的房地产，购买所需要的资金越多，越不容易找到买者，变现能力就越弱。
若合资期限约定为20年，合资结束后的净资产按出资比例在出资各方间分配，则下述描述中最准确的是（ ）
A、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值
B、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值扣减20年后房地产剩余价值的折现值
C、业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产的评估价值扣减在合资中需要投入的更新改造费用。
D、业主方的作价出资额在合资期限内应随二手汽车交易市场房地产的市场价格变动而适时调整
建设工程施工合同中按计价方式可分为：固定价格合同、成本加酬金合同、可调价格合同和（ ）。
A．总包合同
B．包工包料合同
C．计量估价合同
D．包工不包料合同
房地产估价师考试题库精选5章 第2章
希望与他人订立合同的意思表示是（ ）。
A、要约
B、承诺
C、要约邀请
D、新承诺
答案：A
解析：
本题考查的是合同的订立。要约是指希望与他人订立合同的意思表示。
在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的（ ）。
A、市场需求上限
B、市场有效需求
C、市场现实需求
D、市场最低需求
答案：A
解析：
考点:市场规模的估计。不需任何刺激需求的费用就会有其基本的销售量，称为市场最低量，随着行业市场营销费用的增加会引起需求水平的提高，开始以加速度增高。市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了，因此市场需求有一个上限，称为市场潜量。
城市发展战略中社会发展目标包括（ ）。
A.人均国民收入等经济效益指标
B.土地利用结构
C.居民受教育程度等人口素质指标
D.人际环境质量
答案：C
解析：
本题考查的是城市发展战略。社会发展目标包括总人口规模等人口总量指标、年龄结构等人口构成指标，人均寿命等反映居民生活水平的指标以及居民受教育程度等人口素质指标。
房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
对于有收益的房地产如商场、商铺、写字楼、酒店等转让价格估价时，常常采用（ ）。
A、假设开发法
B、比较法
C、收益法
D、成本法
答案：C
解析：
本题考查的是房地产转让估价的常用方法。对于有收益的房地产如商场、商铺、写字楼、酒店等转让价格估价时，常常采用收益法进行估价。
房地产转让，当事人应当（）。
A.签订书面转让合同
B.向县级以上政府规定的部门申报成交价
C.到工商管理部门办理转让合同登记手续
D.到土地管理部门办理土地使用权变更登记手续
E.到房地产管理部门办理房地产转移登记
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是房地产转让合同。房地产转让，当事人不用到工商管理部门办理转让合同登记手续。
房地产估价师考试题库精选5章 第3章
已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为（ ）。
A．12．55%
B．12．68%
C．14．75%
D．15．01%
在工业建筑设计中，（ ）是工程设计的核心。
A.工艺设计
B.施工方案
C.设备选型
D.建筑设计
答案：A
解析：
本题考查的是建设项目设计阶段工程造价的计价与控制。在工业建筑设计中，工艺设计是工程设计的核心。
城市用地评价中下列哪一项属于适宜修建的用地( )。
A.一类用地
B.二类用地
C.三类用地
D.已征用的土地
答案：A
解析：
根据城市用地适用性评价结论，一般可将建设用地分为三类。
一类用地：即适于修建的用地。
二类用地：即基本上可以修建的用地。
三类用地：即不适于修建的用地。
依法转让商业用途地产开发项目，应缴纳的税费有（ ）。
A．营业税
B．耕地占用税
C．土地增值税
D．城市维护建设税
E．教育费附加
答案：A,C,D,E
解析：
转让住房过程中缴纳的税金包括：①纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税；②城市维护建设税；③教育费附加；④土地增值税；⑤印花税等税金。耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。
通常计算平均发展速度采用（ ）。
A．算术平均法
B．调和平均法
C．几何平均法
D．以上三者
房地产估价师考试题库精选5章 第4章
对房地产置业投资来说，房地产投资的经挤效果主要表现在租金和( )等方面。
A、 物业增值
B、 管理费
C、 契税
D、 机会成本
答案：A
解析：
此题属于熟悉范畴。根据教材中的房地产投资经济效果的表现形式。
以下哪些属于重新购建价格（ ）。
A．建筑物的重置价格
B．土地的重置价格
C．建筑物的重建价格
D．土地的重建价格
E．房地的重建价格
正确答案：AC
土地和房地没有重置价格和重建价格之说。
注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业的，应限期改正，逾期不改正的，可处以( )元以下的罚款。
A.1000
B.5000
C.10000
D.30000
答案：B
解析：
注册房地产估价师违反《注册房地产估价师管理办法》规定，未办理变更注册仍执业的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可处以5000 元以下的罚款。
甲公司在销售商品房时，依据《房产测量规范》，下列计算一半建筑面积的是（ ）。
A．坡屋顶层层高2.20m以上的部位
B．在批准期限以内的临时房屋
C．供业丰户外运动时休息用的屋顶平台
D．外围水平投影超过其底板外沿的有柱挑廊
行政裁决应坚持（ ）的原则。
A．公平
B．公正
C．及时
D．以上均正确
房地产估价师考试题库精选5章 第5章
房屋登记机构办理在建工程抵押登记后，应向权利人发放（ ）。
A．备案证明
B．房屋所有权证书
C．登记证明
D．房屋他项权利证书
答案：C
解析：
在建工程抵押权登记事项在房屋登记簿上予以记载后，房屋登记机构向在建工程抵押权人发放在建工程抵押登记证明。已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当申请变更登记、转移登记、注销登记。在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。
以出让方式取得的建设用地使用权的房屋开发项目，实际投入开发建设的资金额与缴纳的地价款之和占全部开发投资总额的 25％以上，可以转让。（ ）
答案：错
解析：
以出让方式取得建设用地使用权的房屋开发项目，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的 25％以上，才可转让。
均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。( )
正确答案：×
[答案] ×
均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判断是否为最高最佳使用。它也可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。
下列建设项目用地中，可以采取划拨方式取得建设用地使用权的有（ ）。
A.普通商品住
B.城市基础设施用地
C.公立学校办公楼
D.大型商场
E.经济适用住房
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的包括：国家机关用地；军事用地；城市基础设施用地；公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。
房地产转让的程序一般包括：①签订交易资金监管等协议；②房源核验与购房资格审核；③办理不动产转移登记；④拨付交易资金；下列选项中排序正确的是（ ）。
A.①→④→③→②
B.①→②→③→④
C.②→①→③→④
D.②→④→③→①
答案：C
解析：
本题考查的是房地产转让程序。房地产转让的程序一般包括：（1）房源核验与购房资格审核；（2）草签转让合同，办理合同网签备案、申报成交价格；（3）签订交易资金监管等协议（合同）；（4）按照协议（合同）约定将交易资金存入监管账户；（5）依法缴纳税费；（6）办理不动产转移登记；（7）拨付交易资金。
