2021房地产估价师考试答案6篇 第1篇
以下各项中，属于流动性偏好利率理论的观点的是（ ）。
A、资本供求决定利率水平，利率不受货币因素的影响
B、利率取决于货币供给量与流动性偏好的均衡水平
C、可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求三个要素构成
D、利息量的多少取决于利润总额，利率的高低取决于平均利润率
答案：B
解析：
本题考查的是利息与利率。选项A为古典学派的储蓄投资决定理论的观点；选项C为可贷资金利率理论的观点；选项D为马克思的利率决定理论的观点。参见教材P152。
房地产投资项目敏感性分析的目的是找出对投资项目影响最大的敏感性因素。（ ）
答案：错
解析：
【考点】敏感性分析的概念。敏感性分析的目的在于比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案，而不是选出某一方案有哪些敏感因素。
某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，价值时点为2016年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2011年6月通过出让取得，2012年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为3000元／m2，包括土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2011年6月至价值时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为3000元／m2。
<1> 、估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？
<2> 、在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格？
答案：
解析：
1.本题考查的是成本法。错误有：（1）应采用符合价值时点市场情况的各项成本费用或重置价格；（2）不应计算自2011年6月至价值时点的投资利息，应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息；（3）利润应是价值时点市场上的客观正常利润水平。
2.本题考查的是成本法。重置价格还应减去折旧。（1）可能存在的施工质量缺陷，有形损耗等各种原因产生的物质折旧；（2）可能存在的烂尾楼设计过时（落后）等各种原因产生的功能折旧；（3）可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。
名义收益率、实际收益率和通货膨胀率之间的关系是：1＋实际收益率＝（1＋名义收益率）×（1＋通货膨胀率）。（ ）
答案：错
解析：
考点:财务内部收益率。名义收益率、实际收益率和通货膨胀率之间的关系是：1＋名义收益率＝（1＋实际收益率）×（1＋通货膨胀率）。
（ ）是指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。
A．成本利润率
B．投资利润率
C．资本金利润率
D．资本金净利润率
假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是选择最佳用途，而最佳用途的选择要考虑土地位置的( )。
A、 可接受性
B、 保值增值性
C、 现实社会需要程度
D、 未来发展趋势
E 固定性
2021房地产估价师考试答案6篇 第2篇
以文字或书面形式载明于保险合同中，成为合同条款内容的保证是默示保证；而并未在保险单中载明，但签约双方在订约时都清楚的保证为明示保证。（ ）
此题为判断题(对，错)。
安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。（ ）
此题为判断题(对，错)。
一般情况下，运用假设开发法时，评估结果最大的估价前提是（ ）。
A、业主自行开发前提
B、自愿转让开发前提
C、被迫转让开发前提
D、持续经营前提
答案：A
解析：
本题考查的是假设开发法的估价前提。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。
强制拍卖的主体为买受人和拍卖人。（ ）
此题为判断题(对，错)。
“商品房待售面积”指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房建筑面积中，尚未销售或出租的商品房建筑面积。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产市场指标。商品房待售面积指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房建筑面积中，尚未销售或出租的商品房建筑面积。
某宾馆框架结构，总建筑面积10000m2，土地使用年限为40年，2003年年初通过出让方式取得。三年后，该宾馆建成并投入运营，一层建筑面积2000m2，其中500m2为宾馆大堂，1500m2用于出租餐厅和咖啡厅，其余各层为宾馆客房、会议室和自用办公室。该宾馆共有客房190间(建筑面积7600m2)，会议室2间(建筑面积200m2)，自用办公室3间(建筑面积200m2)。当地同档次宾馆每间客房每天的房价为200元，年平均空置率为30%。会议室的租金平均每间每次500元，平均每间每月出租20次。附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为每平方米建筑面积15000元，同档次办公楼的正常市场价格为每平方米建筑面积8000元。该宾馆正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%。当地宾馆这种类型的房地产的报酬率为12%。试计算该宾馆的正常总价格。
答案：
解析：
(1)一层餐厅和咖啡厅价格=15000×1500元=2250万元。 (2)宾馆客房年总收益=200×190×365×(1-30%)元=970.9万元。 (3)宾馆会议室年总收益=500×20×2×12元=24万元。 (4)宾馆年总费用=970.9×40%万元=388.36万元。 (5)宾馆自营部分年净收益=(970.9+24-388.36)万元=606.54万元。 (6)该宾馆年净收益=(606.54+2250+160)万元=3016.54万元。 (7)该宾馆的正常总价格=
万元=24758.29万元。 [知识点] 净收益每年不变的公式
2021房地产估价师考试答案6篇 第3篇
假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。( )
某市中心地段高档长租公寓，当地市场上没有同类高档公寓，由甲运营商垄断经营。该长租公寓小区总占地面积为100000m2，其中公共服务设施用地15000m2，道路用地5000m2，该小区容积率为5，建筑密度为50%，绿地率30%。整个小区的建筑层数均一样，规划总人口为13500人。甲运营商以其租金收益为基础，利用资产证券化发行了5亿元收益凭证。
乙某长期租赁甲运营商的高档长租公寓，并签订了长期租赁合同，另外与丙金融机构通过手机APP直接签署了“租金贷” 合同，用贷款提前预付了1年的房租。丙金融机构的资金均以合法的方式筹集。
以下关于甲运营商的表述，正确的是（ ）。
A.甲的高档公寓需求曲线就是整个行业的需求曲线
B.短期均衡时，甲凭借其垄断地位可以确保获得超额利润
C.甲的平均收益曲线和需求曲线重合
D.甲的边际收益曲线是一条在平均收益曲线下方，向右下方倾斜的曲线
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是完全垄断市场。短期均衡时，乙运营商有获得超额利润、平均利润和出现亏损三种情况。P206。
可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区完全相同。 ( )
正确答案：×
[答案] ×
可比实例应与估价对象处在同一供求范围内，具体来说可比实例与估价对象应为同一地区或同一供求范围内的类似地区。
基准地价系数修正法的基本原理是（ ）。
A．收益原理
B．替代原理
C．地租理论
D．区位理论
资产置换或房地产互换目的下的估价，一般要遵循一贯性原则，即对置换或互换双方的同类房地产，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是一致性原则和一贯性原则。资产置换或房地产互换目的下的估价，一般要遵循一致性原则，即对置换或互换双方的同类房地产，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。
市场潜量是在特定的环境下，随着行业营销费用的无限增长，市场需求所能达到的极限。（ ）
正确答案：√
市场潜量是在市场营销费用超过一定水平之后，就不再刺激需求了，此时市场需求有一个上限，称为市场潜量。
2021房地产估价师考试答案6篇 第4篇
商品房买卖合同为( )。
A.非典型合同
B.单务合同
C.从合同
D.要式合同
答案：D
解析：
要式合同是指根据法律规定必须采用特定形式的合同，例如，商品房买卖合同依据《商品房买卖合同》示范文本。
假设开发法中，测算开发利润的方法与市场法中的相同，通常是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率。( )
正确答案：×
[答案] ×
利润测算也只有在传统方法中才需要。测算开发利润的方法与成本法中的相同，通常是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率。在测算时要注意计算基数与利润率的对应。
银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0．2%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是（ ）元。
A．1005．56
B．1010．56
C．1110．56
D．1115．56
正确答案：D
先用等比序列现值系数公式求出P值，再代入等额序列现值系数公式求出月等额还款额。
调节纳税人负担轻重的主要税制要素是( )。
A.税率
B.税基
C.附加和加成
D.免征额
答案：A
解析：
纳税人负担的轻重，主要通过①税率的高低来调节，但还可以通过②附加、③加成和④减免措施来调节。
指数修匀法是以本期的实际值和对将来的预测值为根据，经过修匀之后得出下一时期预测值的一种预测方法。（ ）
此题为判断题(对，错)。
选择货币补偿方式，居民用征收房屋补偿款重新购置住房，且购房成交价格不超过货币补偿款的，免征契税
答案：对
解析：
市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契
2021房地产估价师考试答案6篇 第5篇
将企业连续几个会计期间的财务比率进行对比，从而分析企业财务状况的发展趋势描述的是（ ）。
A.比较财务报表
B.比较百分比财务报表
C.比较财务比率
D.图解法
答案：C
解析：
本题考查的是财务分析。比较财务比率就是将企业连续几个会计期间的财务比率进行对比，从而分析企业财务状况的发展趋势。
我国有期限的出让土地使用权应计提( )。
A．利率
B．损失
C．升值空间
D．折旧
正确答案：D
[答案] D
我国有期限的出让土地使用权是一个特例，在这种情况下土地应计提折旧。
房地产租赁包括（ ）。
A.房屋租赁
B.土地租赁
C.土地使用权出租
D.动产租赁
E.不动产租赁
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是对房地产估价的需要。房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁、土地使用权出租。
对单位或者个人获准征收或者占用耕地超过1年不使用的加征规定税额2倍以下的耕地占用税。（ ）
此题为判断题(对，错)。
对于土地供应政策，其核心是（ ）。
A.土地供应计划
B.外商投资控制
C.廉租住房与公共住房的并轨
D.调整畸高的租金
答案：A
解析：
本题考查的是政府干预房地产市场的手段。土地供应政策的核心，是土地供应计划。
指数平滑法公式中，α愈大，则新数据在平滑值中所占的比重越高，预测值愈趋向平滑，反之则新数据所起的作用越小。（ ）
答案：错
解析：
考点:市场趋势分析。α愈小，则新数据在平滑值中所占的比重越低，预测值愈趋向平滑，反之则新数据所起的作用越大。
2021房地产估价师考试答案6篇 第6篇
w公司按照调整后的方案进行开发，应办理（ ）手续。
A．向土地管理部门提出改变土地使用性质的申请
B．向规划管理部门提出改变土地使用性质的申请
C．签订土地使用权出让合同，缴纳土地使用权出让金
D．报原批准用地的人民政府批准
某建筑物建成于2002年10月1日，在该建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，土地使用权出让合同未约定不可续期。建筑物的经济寿命为60年，有效年龄为10年，如果要求取建筑物在2017年10月的现值，则建筑物的剩余经济寿命应为（ ）年。
A、40
B、45
C、50
D、60
答案：C
解析：
本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。在价值时点建筑物的剩余经济寿命为60－10＝50（年）。参见教材P327。
某房地产在2006年3月的价格为2009元/㎡，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3～9月的价格指数分别为：99．4，94．8，96．6，105．1，109．3，112．7和118．3（均以上个月为基数100），则该房地产2006年9月的价格为（ ）元/㎡。
A．2700．8
B．2800．1
C．2800．8
D．2817．7
正确答案：D
可比实例在成交日期时价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数=可比实例在估价时点时的价格=2009元/㎡×0．948× 0．966×1．051×1．093×1．127×1．183=2817．71元/㎡
从事房地产估价活动需充分考虑房地产与其环境的相互影响，住房制度属于房地产环境中的( )。
A.自然环境
B.人工环境
C.经济环境
D.社会环境
答案：D
解析：
对于某套住宅来说，周边居民的文化素养、收入水平、职业、社会地位等，都是影响其价值高低的社会环境。
商品房预售合同登记备案的申请人是（ ）。
A．商品房销售代理机构
B．商品房预售人
C．商品房购买人
D．商品房购买人和商品房预售人
从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（ ）。
A．估价对象的真实价值
B．估价对象的重置价格
C．估价对象的实际成交价格
D．合格估价师的重新估价结果
答案：D
解析：
判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较。由于真实价值不可得知，便出现了两种替代真实价值的选择：①实际成交价格；②合格的估价师的重新估价结果。因为评估价值一般是在一系列正常交易假定条件下最可能的价格，而实际成交价格不一定是正常市场价格，所以一般采用合格的估价师的重新估价结果。
