21年房地产估价师预测试题5章
21年房地产估价师预测试题5章 第1章
B．汇票
C．支票
D．股票
E．大额可转让定期存单
土地面积的量算可采用( )等方法。
A、坐标解析法
B、实地量距法
C、几何解析法
D、代数计算法
E、图解计算法
B.新建房屋
C.扩建房屋
D.租赁房屋
E.变卖房屋
房地产广告中含有价格的，应清楚地表示该价格即为实际的销售价格，并注明价格的有效期限。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师预测试题5章 第2章
B.显示房地产市场供应变化
C.指导供给以适应需求的变化
D.指导政府制定科学的土地供给计划
根据题意，本例中的基础采用（ ）比较适宜。
A．条形基础
B．独立基础
C．筏板基础
D．箱形基础
B、城市基础设施用地和公益事业用地
C、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地
D、法律、行政法规规定的其他用地
E、集体所有土地
在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。（ ）
此题为判断题(对，错)。
乡镇企业的用地只有在下列（ ）情况时，才可以抵押。
A．乡镇企业属于集体企业
B．申请破产
C．和乡镇企业的建筑物同时抵押
D．经过乡镇政府主管部门批准后
B.资产=负债＋所有者权益＋收入
C.资产=负债＋(所有者权益-成本)
D.收入-费用=利润
E.资产=成本＋利润
资产=权益=债权人权益＋所有者权益
资产=负债＋所有者权益
所有者权益=资产－负债
(二)收入、费用与利润的数量关系
收入－费用=利润
B.估价结果确定方式
C.估价师的职业道德
D.估价技术路线
E.估价参数选取
房地产价格的形成条件有( )。
A．房地产的需要
B．房地产的有用性
C．房地产的有效需求
D．房地产的相对稀缺性
E．房地产的有效供给
[答案] BCD 房地产要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备三个条件：①有用性；②稀缺性；③有效需求。
21年房地产估价师预测试题5章 第3章
根据保险的近因原则，保险赔偿责任的确定应根据（ ）之间的因果关系来判断。
A．投保人与保险标的
B．被保险人与保险标的
C．保险事故与保险标的的损失
D．保险人与保险标的的损失
在房地产开发投资过程中，需要投资者在获取（ ）等方面具有管理经验和能力。
A．土地使用权
B．规划设计
C．工程管理
D．市场营销
E．危机管理
如在房地产开发投资过程中，需要投资者在获取土地使用权、规划设计、工程管理、市场营销、项目融资等方面具有管理经验和能力。
甲公司的经营行为中，形成民事法律关系的为（ ）。
B、向银行借款
C、发行公司债券
D、申请住宅预售许可
（ ）是指外汇买卖活动的总称。
A．外汇市场
B．外汇总市场
C．汇兑买卖
D．汇兑市场
B、 成本法
C、 基准地价修正法
D、 标定地价修正法
E 假设开发法
在建工程房地产估价结果报告
一、委托方
××房地产开发有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，联系电话：×××一××××××××。
二、受托方
××房地产价格评估有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，估价机构资质等级：一级，联系电话：××××××××××××。
三、估价对象
1．地理位置及概况(略)
2．估价对象概括
估价对象：一栋在建住宅楼
建筑面积：11627.92 m2
土地使用权年限：至2073年5月31日
土地面积：4300m2
四、估价目的
为委托方以在建工程的抵押提供价格参考依据。
五、估价时点
2004年6月18日至2004年6月30日。
六、价值定义
采用公开市场价值标准，即本报告评估估价对象目前状况下，于估价时点的市场价格。
七、估价依据
1．中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T 50291-1999)。
2．国土资源部《土地估价规程》。
3．××市人民政府《××市出让国有土地使用权基准地价》。
4．××市房地局《土地出让价格评估技术标准(试行)》。
5．××市城市规划管理局《审定设计方案通知书》[(××)规审字××号]。
6．××公司《房屋所有权证》(××全字第××号)。
7．××公司《国有土地使用证》[××全国用(××)字第××号]。
8．委托方提供的其他资料。
9．估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料。
八、估价原则
本次估价遵循的房地产估价原则有：1．合法原则：即以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。2．最高最佳使用原则：即以估价对象的最高最佳使用为前提进行评估。3．鉴于估价对象的规划方案已经××市城市规划管理审定部门批准[(××)规审字×号《审定设计方案通知书》]，估价人员认为按此方案开发建设符合本原则精神。4．替代原则：即估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。
九、估价方法
估价对象为住宅用途的在建工程，周围住宅房屋交易案例较多，本次评估先假设估价对象为已竣工验收后交易的房产，采用市场比较法评估出假设房产的价值，再根据估价对象的工程进度进行修正；估价对象所在区域同类新开发建设项目较多，容易获取开发费用资料，评估人员进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象房地产的特点及本身的实际情况，选取了重置成本法进行评估。
十、估价结果
以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，总价为：3976.03万元(大写：人民币叁仟玖佰柒拾陆万零叁佰圆整)。
十一、估价人员(略)
十二、估价作业日期(略)
十三、估价报告应用的有效期
本报告自完成之日起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。
在建工程房地产估价技术报告
一、个别因素分析(略)
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估价方法选用(略)
六、估价测算过程
(一)市场比较法
市场比较法是同一个市场条件下，根据替代原则，比较条件类似或使用价值相同的房屋买卖案例，将交易案例与估价对象加以对照比较，就两者之间在影响估价对象的交易情况、期日、区域因素及个别因素等的差别进行修正，求取估价对象在估价期日房产价值的方法。
1．选取可比案例，选择比较案例应依据估价对象，符合以下条件：
(1)用途相同；
(2)交易类型相同；
(3)正常交易或能够修正为正常交易的案例；
(4)区域及个别条件相近；
(5)统一价格基础；
(6)交易日期接近。
评估选择了与估价对象同一小区内三宗交易实例作为比较案例，具体情况如表6-l所示。
表6-1可比实例表
比较案例 A B C 交易价格(元/m2) 3800 3600 3500 位置 距小区正门30m 距小区正门30m 距小区正门200m 用途 商住 住宅 住宅 交易日期 2003.11.30 2004.3.21 2004.3.28 结构 钢混 砖混 砖混 房屋状况 新房 新房 新房 2．价格修正指数表
将影响房产价格的因素进行比较，寻找交易实例与估价对象的差异度。再根据案例与估价对象的差异度，分别给各比较案例和估价对象的价格影响因素赋予分值，确定条件修正指数，详见表6-2
表6-2价格修正指数 比较案例 估价对象 A B C 交易价格(元/ m2) 待估 3800 3600 3500 位置 100 104 102 98 用途 lOO 100 100 100 交易日期 100 97 99 99 结构 100 100 100 100 房屋状况 100 100 100 100 交易价格(元/ m2) 100 100 100 1003．修正系数表
根据修正指数表，编制修正系数列表6—3，最后依据市场比较法计算公式求取修正后房产价格。 比较案例 A B C 交易价格(元/ m2) 3800 3600 3500 位置 100/104 lOO/102 100/98 交易类型 100/100 100/100 100/100 交易日期 100/97 100/99 i00/99 结构 100/100 100/100 100/100 房屋状况 100/100 100/100 100/100 权重 0.3 O.3 O.4 比准价格(元/ m2) 3642.58 工程进度 95% 在建工程价格(元/ m2) 4023.78(一)成本法
所谓成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格、扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。根据估价对象的实际开发程度，估价对象的开发成本构成包括土地使用权价格、红线内外市政工程费、建筑安装工程费、专业人员费、管理费、投资利息、投资利润、销售税费。
计算土地使用权价格：
估价对象规划用途为住宅，位于××市基准地价三级地范围，结合该估价对象用地的区域因素及个别因素综合分析，采用基准地价修正系数法对土地使用权在估价时点的市场价值进行估价，确定估价对象的楼面地价为857元/ m2，则土地总价为1112.79万元。
建筑物建造成本：
建筑物建造成本一开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+税费+开发利润
1．开发成本
(1)建安费用
根据委托方提供的资料，该在建工程建安总费用为1395．35万元
(2)红线内市政费：取建安费用的15%。
红线内市政费=1112.79×15%=166.92万元
建造总成本=建安费用+红线内市政费=1604．65万元
(3)前期工程费(包括勘察、设计、可行性研究、评估及临时三通一平费等费用)：取建造成本的10%。
前期工程总费=1395.35×10%=139.54万元
(4)不可预见费：取建安费用的5%。
不可预见总费=1395.35×5%=69.77万元
开发成本合计为1771.58万元
2．管理费用
建设单位管理费：取土地重置价格和建造成本的5%。
管理费用=(1112.79+1604.65)×5%=135.87万元
3．投资利息
估价人员通过调查同类房地产开发建设周期，确定估价对象的合理工期为1年，假设资金在建设期内均匀投入，利率按照中国人民银行2002年2月20日公布的1年期贷款利率5．31%计取，计息基数为开发成本。则：
投资利息=1112.79×5.31%×1+1771.58×5.31 9/6×0.5
=106.13万元
4．投资利润
根据××市当前的市场状况，按照不同年期取不同的值。估价对象的建设期为1年，开发商利润取25%。
投资利润=1771.58×25%=442.90万元
5．销售费用
估价对象为在建工程，未销售，故不计。
6．估价对象价格
根据项目的具体情况计算出估价对象的开发成本、管理费用、贷款利息和销售费用后，可以得出估价对象在估价期日的市场价格为：
总价=1112.79+1771.58+135.87+107.81+442.90=3570.95/万元
七、估价对象价格确定
根据目前××市经济发展状况及估价人员掌握的资料分析，这两种方法各有其自身的特点，它们分别从不同的侧面说明了价格水平的高低，我们以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，则委托评估房地产总价为人民币3570.95万元。
附件(略)
1．房地产权利状况描述不全。
2．房地产现状描述不全。
3．估价原则中缺少估价时点估价原则。
4．估价结果报告中总地价缺少货币种类。
5．市场比较法比较因素所取修正指数无说明。
6．比较案例B位置指数不正确。
7．比较案例A用途为商住，与估价对象的可比应作说明。
8．比较案例的结构不同应该进行修正。
9．比准价值的权重未作说明。
10．成本法中土地使用权价格计算有错误。
11．成本法中各项费用比例无依据。
12．建安费按项目的实际发生成本计算不恰当。
13．成本法中计算投资利息不应用单利计算，应用复利。
14．技术报告总价大写错误。
15．估价结果缺少单价。
16．估价时点表述错误。
17．红线内市政费的计算错误。
18．前期工程费的计算错误。
19．投资利润计算错误。
20．估价结果缺大写金额。
土地使用者可以通过出让方式取得60年期的居住用地的土地使用权。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师预测试题5章 第4章
某仓库房地产，建筑面积为800 m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/ m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/ m2，则理论上应补地价的数额为（ ）万元。
A 93.75 B 115 C 293.75 D 315
（ ）主要解决土地资源的保护、利用和配置，规范城市建设用地的征用，即征用农村集体所有的土地以及使用国有土地等问题。
A．《城市规划法》
B．《城市房地产管理法》
C．《土地管理法》
D．《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》
B.400
C.450
D.600
B.建设工程项目监理单位，不得与建设单位存在隶属关系
C.未经监理工程师签字，建设单位不拨付工程款，不进行竣工验收
D.在“三控、两管、一协调”中，“两管”包括合同管理、安全管理
B.一年
C.两年
D.18个月
21年房地产估价师预测试题5章 第5章
下列关于潜在毛租金收入的说法，不正确的是( )。
A．物业可以获取的最大租金收入即潜在毛租金收入
B．它等于物业内部可出租面积与最大可能租金水平的乘积
C．能够改变它的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化
D．它代表物业实际获取的收入
[答案] D 潜在毛租金收入并不代表物业实际获取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按时全额缴纳租金时可以获得的租金收入。
伞型合伙REITs流行的原因是，一个非上市的房地产企业可以在不转让房地产的情况下用已有的房地产组成REITs，或者用房地产资产与REITs交换受益凭证(如股票)，从而套现资金，这样可以避免支付因出售物业获得资本收益的所得税。（ ）
此题为判断题(对，错)。
B、土地储备贷款
C、房地产抵押贷款
D、个人住房公积金贷款
E、在建工程抵押贷款
容积率的上限保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费。容积率下限防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。（ ）
此题为判断题(对，错)。
请问：
1小题>
估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？
2小题>
在此基础上还应考虑哪些因素才能得出重置价格？
重置价格是指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。 这样确定重置价格错误在于： (1) 利息计算错误，概念不清，重置价格计算投资利息应按照该类房地产客观开发周期计算； (2) 所列实际成本费用符合当时市场状况，未说明是否与估价时点(2006年6月)的市场状况相符； (3) 期望利润不能作为测算用，应采用正常利润。
2小题>应考虑在建工程自开始建设到估价时点这段时间内，因工程质量、规划设计、周围环境、房地产市场状况等进行的增减价调整。
您可能感兴趣的试题
由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款；没有违法所得的可处1万元以下罚款的情形有（ ）。
A．同时在两个或者两个以上房地产估价机构执行业务的
B．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的
C．以注册房地产估价师个人名义承接房地产估价业务并收取费用的
D．准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务的
E．两个房地产估价机构联合投标获得估价业务的
上一篇：21年房地产估价师考试答案6章
