房地产估价师考试真题5章 第1章
下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（）。
A.居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格的上升
B.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大
C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升
D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大
E.居民收入水平的变化对房地产价格的影响不大
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是居民收入。选项E错误，居民收入是房地产价格的重要影响因素，收入房价比常用于评价购房能力，判断房价是否过高，有无泡沫。
在运用收益法评估商品住宅价值时，预期期末转售收益较大。如果选择直接资本化法估价，则选取的资本化率较小；如果选择报酬资本化法估价，则选取的报酬率较大。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是直接资本化法语报酬资本化法的比较。直接资本化法中，资本化率是房地产未来第一年的净收益与其价值或价格的百分比，预期期末转售收益较大时，资本化率是选择较小的。用报酬资本化法时，报酬率不受影响。参见教材P271。
运用长别趋势法估价的一般步骤有（ ）。
A．搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别
B．整理搜集到的历史价格资料，画出时间序列图
C．观察、分析时问序列，得出一定的模式
D．以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格
E．对未来的价格进行分析和预测
正确答案：ABCD
运用长期趋势法估价一般分为下列四个步骤进行：①搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠；②整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为同一标准，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图；③观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律，得出一定的模式；④以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格。
物业服务定价成本监审应当遵守的原则包括（）。
A.合法性原则
B.控制性原则
C.对应性原则
D.合理性原则
E.客观性原则
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是物业服务定价成本监审。（1）合法性原则。计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定；（2）相关性原则。计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用；（3）对应性原则。计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应；（4）合理性原则。影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。
答案：错
解析：
本题考查的是货币政策及货币政策工具。证券保证金比率是选择性货币政策工具。
对规模较大的房地产开发项目，房地产开发企业常常需常要对项目何时开发、分几期开发等问题进行决策。从实物期权理论上看，该类开发项目可能产生（ ）问题。
A、成长型期权
B、等待投资型期权
C、放弃型期权
D、柔性期权
答案：A
解析：
本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。实物期权观点认为，该类型的开发项目可能产生成长型期权，因而可以对成长型期权进行估价，以确定是否进行投资。参见教材P245。
价值时点为现在时，实地查勘工作不包括调查了解估价对象的历史状况。（ ）
答案：错
解析：
价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价。此种情形大多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中。如投保了火灾险的建筑物被烧毁后，评估其价值损失或损失程度时，通常是估计将损毁后的状况恢复到损毁前的状况（到实地查勘，估价对象已不存在），在现行的国家财税制度和市场价格体系下的必要费用。
房地产金融的特点包括（ )。
A.集中性
B.风险性
C.流通性强
D.资金增值性
E.资金周转期长
房地产估价师考试真题5章 第2章
下列控制性详细规划指标中，不属于建筑形态控制指标的是（ ）。
A．建筑高度
B．建筑间距
C．建筑密度
D．建筑后退红线距离
临时设施和临时用地规划管理的办法应由（ ）制定。
A.省人民政府
B.自治区人民政府
C.直辖市人民政府
D.市人民政府
E.县人民政府
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是城乡规划的实施与监督。临时建设和临时用地规划管理的具体办法，应由省、自治区、直辖市人民政府制定
某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为（ ）年。
A、37
B、40
C、43
D、50
答案：B
解析：
本题考查的是财务净现值。经营期以土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值。本题中土地使用权剩余年限为50-3=47年，建筑物经济使用寿命为40年，以最小的作为经营期，即40年。
房屋的完好程度越高，其价值就越接近于重新购建价格。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
以下是房产税纳税人的有（ ）。
A．产权出典的承典人
B．房产出租的租赁人
C．产权未确定的房产代管人
D．产权全民所有的，经营管理单位和个人
E．产权所有人不在房产所在地的，房产代管人或使用人
计算工程量，分部分项工程计算顺序可以按“先横后竖、先下后上、先右后左”计算法。（ ）
答案：错
解析：
分部分项工程计算顺序有三种：①按顺时针方向计算法；②按“先横后竖、先上后下、先左后右”计算法；③按图纸分项编号顺序计算法。
下列有关存款业务的说法正确的一项是（ ）。
A．活期储蓄存款以每年的12月31 日为结息日
B．定期储蓄存款分为整存整取、零存整取、整存零取l二种
C．单位活期存款以每月月末的30 日为结息日
D．单位协定存款中超过协定额度的结算存款按人民银行公告的单位协定存款利率计息
正确答案：D
活期储蓄存款以每年的6月30日为结息日；定期储蓄存款分为整存整取、零存整取、整存零取、存本取息等几种；单位活期存款以每季末月20日为结息日。
下列关于保险经营规则的表述中，错误的是（ ）。
A.必须依法办理再保险
B.必须提存保险保障基金
C.不得提取未到期责任准备金
D.必须建立保险精算制度
答案：C
解析：
本题考查的是保险经营规则。选项C错误，在我国境内经营保险业务的保险公司，必须遵守的保险经营规则之一是：必须提取未到期责任准备金和公积金。
房地产估价师考试真题5章 第3章
为了公共利益的需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人王某在征收范围内有一处住房。
对房地产估价机构的选定程序应当是（ ）。
A、由征收部门对备选估价机构进行综合评分，根据评分结果确定
B、由被征收人推选的代表对备选评估机构进行综合评分，根据评分结果确定
C、由征收部门与被征收人协商，协商不成的，由征收部门采取公开方式确定
D、由被征收人协商，协商不成的，由征收部门组织被征收人投票以得票多的当选或采取摇号、抽签等随机方式确定
答案：D
解析：
本题考查的是房屋征收估价工作流程。房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选，或者釆取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
下列关于征收集体土地的补偿费用的表述中，正确的有( )。
A.土地补偿费归农村集体组织所有
B.安置补助费不得发放给农民个人
C.地上附着物和青苗补偿费归农村集体组织所有
D.地上附着物和青苗补偿费归农民个人所有
E.地上附着物和青苗补偿费归其所有者所有
答案：A,E
解析：
①土地补偿费归农村集体经济组织所有；
②地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。
③由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。
为征收房产税服务的评估，为保证公平性，通常需要遵循的原则是（ ）。
A.合法原则
B.最高最佳利用原则
C.一致性原则
D.一贯性原则
答案：C
解析：
本题考查的是一致性原则和一贯性原则。为征收持有环节的房地产税服务的估价，为保证公平性，通常要遵循一致性原则，即对不同纳税人的同类房地产，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。参见教材P172。
下列不属于申请建筑工程施工许可证的条件是（ ）。
A.已经办理该建筑工程用地批准手续
B.已经确定施工企业
C.有保证工程质量和安全的具体措施
D.建设单位已支付工程款
答案：D
解析：
本题考查的是施工许可管理。选项D错误，正确表述为，建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，不得少于30%。
《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发用地应当以划拨的方式取得。（ ）
此题为判断题(对，错)。
价格实质上是市场经济(或商品经济)这种特定的经济制度下对有用且( )的一种分配方式。
A．应急物品
B．一般物品
C．特殊商品
D．稀缺物品
正确答案：D
[答案] D
价格实质上是市场经济(或商品经济)这种特定的经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。
房地产开发企业承担的商品房保修期从( )之日起计算。
A.竣工
B.交付
C.办理房屋所有权登记
D.入住
答案：B
解析：
商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。商品住宅(非住宅)的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。
居民个人拥有的普通住宅，在转让时暂减半计征土地增值税。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师考试真题5章 第4章
单层工业厂房的屋盖结构的主要承重构件为（ ）。
A．屋面板
B．屋架
C．天窗架
D．托架
以下各项中，不属于经济评价基础参数的是（ ）。
A、时间类参数
B、资金类参数
C、融资类参数
D、评价标准类指标
答案：B
解析：
考点:选择基础参数。经济评价中的基础参数包括时间类参数、融资相关参数、收益相关指标、评价标准类指标。
某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准改建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某机构对该写字楼进行估价。
该公司委托评估应选择（ ）。
A.房地产管理部门 B.资产管理部门
C.有资格的房地产估价机构 D.验资机构
(2014真题) 下列建设项目中，应采取招标等公开竞价方式取得国有建设用地使用权的有（ ）。
A.工业厂房
B.公益设施
C.娱乐场馆
D.城市基础设施
E.高档酒店
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地应当采取招标、拍卖等方式进行出让。
某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。银行贷款年利率为5.58%。则下列说法中正确的有( )。
A．该房地产的实际价格等于名义价格
B．该房地产的名义价格为50万元
C．该房地产的实际价格高于50万元
D．该房地产的实际价格为50万元
E．该房地产不存在名义价格
正确答案：DE
[答案] DE
实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发建设一楼盘，2017年11月1日该楼盘竣工并验收合格。陈某于当年12月1日购买该楼盘的一套住房，单价为18000元/平方米，按照商品房销售合同约定建筑面积为100平方米，陈某向开发商缴纳了50万元的定金。陈某向银行申请了90万元人民币的30年期的住房贷款，银行按法律规定持有陈某的购房合同。2018年1月1日甲公司未按规定向陈某交纳该房屋。
陈某向银行申请的贷款属于（ ）。
A、自营贷款
B、中期贷款
C、信用贷款
D、委托贷款
答案：A
解析：
本题考查的是商业银行资产业务。选项A正确、选项B错误，自营贷款是指贷款人以合法方式筹集资金、自主发放的贷款，风险由贷款人承担，并由贷款人收回本金和利息。委托贷款是指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。贷款人只收取手续费，不承担贷款风险。选项C错误，信用贷款是指以借款人的信誉发放的贷款。选项D错误，贷款期限30年，属于长期贷款。
某开发商开发的为业质量也市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（ ）
A随行就市定价法
B价值定价法
C应战定价法
D挑战定价法
房地产估价师考试真题5章 第5章
张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。
在2006年10月时，张某的权益价格为（ ）。
A.没有租赁条件下的正常市场价格
B.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益与2006年10月的现值之和
C.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益与2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值
D.张某与李某实际达成的带租约交易的成交价格
根据《资产评估法》和《房地产估价规范》，估价资料保存期限应不少于15年；属于法定评估业务的，保存期限不少于30年，起算日期为（ ）。
A.估价作业开始日期
B.估价对象实地查勘之日
C.价值时点
D.估价报告出具之日
答案：D
解析：
本题考查的是保存估价资料。估价资料保存期限自估价报告出具之日起计算。P424。
影响房地产价格的环境因素不包括( )。
A、 大气环境
B、 声觉环境
C、 卫生环境
D、 治安环境
答案：D
解析：
影响房地产价格的环境因素主要有大气环境、声觉环境、水文环境、视觉环境和卫生环境。
城市经济发展和人口增加带来房地产需求增加，从而引起房地产价格上涨，这种房地产价格上涨属于房地产自然增值。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是保值增值。房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨，不是房地产的自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。
将购买收益性房地产视为一种投资行为，对投资者来说，将资金购买房地产获取收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用是不同的。（ ）
答案：错
解析：
考点:收益法的理论依据。将购买收益性房地产视为一种投资行为，对投资者来说，将资金用于购买房地产获取收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用是相同的。
(2014真题) 李某自用位于地下的工业厂房，应税房产原价为100万元，2013年应缴纳房产税最多为（）元。
A.4200
B.5040
C.5400
D.6480
答案：D
解析：
本题考查的是房产税。工业用途的房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。应纳税额＝应税房产原值×[1－（10%～30%）]×1.2%，所以最大为6480元。
某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。
A．43.2%
B．50%
C．56.8%
D．70%
正确答案：C
下列有关市场价格、理论价格、成交价格、评估价值的说法中，错误的是（ ）。
A、当交易状况正常时，成交价格接近市场价格
B、当市场状况正常时，市场价格接近理论价格
C、当估价科学准确时，评估价值接近市场价格
D、当房地产价格有泡沫的情况下，比较价值大大低于收益价值和成本价值
答案：D
解析：
本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价格。房地产价格有泡沫的情况下，比较价值大大高于收益价值和成本价值。
