房地产估价师考试题库精选8卷

对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（　　）

A．估价方法选用恰当
B．估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分
C．计算公式和计算过程正确无误
D．各种估价方法的测算结果一致

某房地产的当前市场价值为1000万元，抵押贷款余额为540万元，贷款成数为0.6，则该房地产现在再次抵押的价值应为276万元。（　）

运用财务评价方法进行投资决策时，一般隐含两个假定：一是（　）；二是不考虑延期投资对项目预期收益的影响。

A、投资的长期性
B、房地产市场的不确定性
C、投资可逆性
D、投资不可逆性

资金供给者与资金需求者通过金融中介机构间接实现融资的行为是（　）。

A.直接融资
B.间接融资
C.国家融资
D.民间融资

居住区内车行道宽度为单车道时，每隔150米左右应设置车辆会让处。（　）

房地产估价报告
项目名称：XX市XX街XX号商业用房及车库房地产司法鉴定估价
估价委托人：XX法院
估价机构：XX房地产估价有限公司
估价人员：XXXXXX
估价作业日期：2011年6月23日至2011年7月5日
估价报告编号：XX[2011]第XX号
目录(略）致估价委托人函
XX法院：
受贵院委托，我公司本着独立、客观、公正的原则，对产权属于XX有限公司，位于XX市XX街XX号，建筑面积为411.45m2的商业用房及建筑面积为38m2的车库的市场价值进行了评估。估价对象土地使用权性质为出让，用途为商住综合用地，土地使用权分摊面积为61.23m2，土地使用权剩余年限为27年。估价时点为2011年6月23日，估价目的是为委托人执行案件需要而评估房地产市场价值。
本公司根据估价目的，遵循估价原则，根据《房地产估价规范》，采用收益法和市场法进行了评估，在认真分析现有资料、市场状况的基础上，结合估价经验与影响房地产市场的价格因素，经过测算，确定估价对象于估价时点2011年6月23日的市场价值评估结果如下：
评估单价：7983元/m2
评估总价：408.29万元
人民币大写：肆佰零捌万贰仟玖佰元整
XX房地产估价有限公司（盖章）法定代表人：（签名、盖章）二〇一一年七月五日
注册房地产估价师声明
我们郑重声明：
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限定条件的限制。
3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或对其存在偏见。
4.估价人员依据国家标准《房地产估价规范》(GB/T 50291—1999)和当事人要求进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5.注册房地产估价师X XX，XXX已于2011年6月23日对本估价报告中的估价对象进行了实地査勘，并对查勘的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的实地査勘仅限于其外观和使用情况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料进行评估。除非另有委托，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
6.没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。
姓名 执业资格 注册号签名
XXX注册房地产估价师XXX(略）
XXX注册房地产估价师XXX(略）
估价假设和限制条件
1.本次评估涉及的权属资料均由委托人提供，委托人对所提供资料的真实性和合法性
负责。
2.估价对象在估价时点达到最高最佳利用状态，其运作方式合法。
3.估价对象房地产本身不存在质量问题。
4.房地产市场在本估价报告应用的有效期内不发生较大变化。
5.估价对象房地产在本估价报告应用的有效期内不遭受重大损坏。
6.至估价时点，第二层商业用房带有尚未到期的租约，鉴于本次评估的特定估价目的，评估时不考虑租赁情况对估价对象评估价值的影响。
7.至估价时点，估价对象巳抵押给XX银行XX支行，权利价值共计240万元。由于本次估价目的是为委托人执行借款合同纠纷案件而评估房地产市场价值，故本次评估未考虑已抵押他项权利对房地产价值的影响。
(其他假设和限制条件略）
房地产估价结果报告
一、估价委托人（略）
二、估价机构
三、估价对象
估价对象为位于XX市XX街XX号XX大楼中的商业用房及车库，该大楼建于2000年，为钢筋混凝土结构，共12层，其中一至四层为非住宅，五至十二层为住宅。商业用房位于第二层，房屋所有权人为XX有限公司，用途为商业，建筑面积为411.45m2，层高为4m，业主对部分结构进行了加层，加层面积共100m2，合计可利用面积为511.45m2。车库位于第一层，建筑面积为38m2。
估价对象土地使用权人为XX有限公司，土地用途为商住综合用地，使用权性质为出让，土地使用权分摊面积为61.23m2，土地使用权剩余年限为27年。所在宗地基础设施完备，宗地内外达到“五通一平”。
估价对象商业用房目前出租给相邻的超市使用，租赁合同尚有2.5年到期。至估价时点，估价对象已抵押给XX银行XX支行，权利价值共计240万元。
(估价对象其他情况略）
四、估价目的
因XX法院审理案件的需要，委托本公司对XX有限公司所有的位于XX市XX街XX号第二层商业用房及车库市场价值进行评估，为委托人执行案件了解房地产公开市场价格提供参考。
五、估价时点
2011年6月23日
六、价值定义（略）
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法（略）
十、估价结果（略）
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期（略）
十三、估价报告应用的有效期
因本次估价目的所限，本估价报告自出具之日起一年内有效。
房地产估价技术报告
一、估价对象实物状况描述与分析（略）
二、估价对象权益状况描述与分析（略）
三、估价对象区位状况描述与分析（略）
四、市场背景描述与分析(略）
五、最高最佳利用分析（略）
六、估价方法适用性分析
1.估价方法选用的理由
估价对象为已建成的商业用房和车库，故不宜采用假设开发法；估价对象区域内的土地取得成本难以客观确定，故也不宜采用成本法。第一层车库和第二层商业用房均具有租金收益，同时该区域存在车库和商业用房的转让交易实例，故可选用收益法和市场法进行评估。
2.估价方法原理和公式
(1)收益法
收益法原理:采用适当的报酬率,将估价对象未来各期（通常为年）的客观净收益折算到估价时点，求其之和得出估价对象的总价值。
收益法公式为：
式中V——房地产价值；
A——未来第一年房地产净收益；
Y——报酬率；
g——净收益逐年递增的比率；
n——房地产剩余收益年限。
(2)市场法（略）
七、估价测算过程
(一）收益法
1.年有效毛收入
估价对象商业用房为可出租型房地产，故可以获得市场的正常租金价格。根据对估价对象附近区域商业用房的租金及空置率调查，通过比较调整后得到估价对象的租金，详细情况见
表3—31、表3—32、表3—33。


3个可比实例修正后的租金较为接近，故取三者的简单算术平均值作为估价对象客观租金水平，即估价对象商业用房的租金为72.2元/(m2*月）。
根据市场调査和分析，估价对象商业用房有效出租率确定为95%。
年潜在毛收入=月租金X12=72.2元/m2X12=866.4元/m2
年有效毛收入=年潜在毛收入X有效出租率=866.4元/m2X95%=823.08元/m2
2.年总费用
①税金:包括房产税12%、营业税5%、城市建设维护税（营业税的7%)、教育费附加（营业税的3%)，综合取年有效毛收入的17.5%。
②维修费：按建筑物重置成本的2%计算，根据估价对象建筑物的实际情况和造价资料，本估价对象建筑物的重置成本按1800元/m2计算。
年维修费=1800元/m2X2%=36元/m2
③保险费：保险费率一般为有效毛收入的1. 5%~30%。,本次取2%。。
年保险费=823.08元/m2X2%=1.65元/m2
④管理费：包括管理人员经费、办公费、广告费等，根据XX市一般水平，管理费约占年有效毛收入的2%~4%，根据估价对象现状特点，结合估价人员经验，按年有效毛收入的3%计算。
年管理费：年有效毛收入X3%=866.4元/m2X3%=25.99元/m2
⑤年总费用：①~④项的合计。
年总费用=(144.04+36+1.65+25.99)元/m2=207.68元/m2
3.年净收益
年净收益：年有效毛收入一年总费用=(823.08-207.68)元/m2=615.4元/m2
4.报酬率
报酬率确定为6.5%(确定过程略）。
5.收益年限
估价对象为钢筋混凝土结构，根据有关规定，其经济耐用年限为40年。该房地产竣工于2000年，至估价时点巳使用11年，剩余使用年限为29年，因此估价对象的可收益年限确定为29年。
6.求取房地产评估单价
计算公式为：

估价对象单价=615.4元/m2/6.5%X[1-1/(l+6.5%)29]=7943元/m2(取整）
(二)市场法
经测算，估价对象比准单价为8023元/m2(测算过程略）。
(三）综合确定估价对象评估价格
由上述测算过程得到的收益价格为7943元/m2，比准价格为8023元/m2，两个结果比较接近，客观反映了估价对象的市场价值。因此本次评估采用两者的简单算术平均值作为估价对象评估结果。
估价对象评估单价=(7943+8023)/2=7983元/m2
估价对象评估总价=7983元/m2X511.45m2=408.29万元
八、估价结果确定
本估价机构根据估价目的,遵循估价原则，按照估价程序,采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经估价人员综合分析测算，确定估价对象在估价时点2011年6月23日的评估单价为7983元/m2，评估总价为408.29万元，人民币大写：肆佰零捌万贰仟玖佰元整。
附件(略）

商业银行发放商用房地产抵押贷款时，下列说法正确的有（　）。

A、贷款价值比率通常不超过50%
B、贷款期限最长不超过10年
C、贷款期限最长不超过20年
D、贷款利率通常高于个人住房抵押贷款
E、仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放

我国房地产税的征收全部是按租金征收的。（　）

适用于室外配水管网的水压、水量能终日满足室内供水需要的供水方式为( )。

A.设置水箱的供水方式
B.分区分压供水方式
C.直接供水方式
D.水泵水箱的供水方式

(2017年真题) 关于资本金现金流量表的说法，正确的是（）。

A.把所有投资均视为自有资金
B.现金流出包括利息支付
C.不考虑信贷资金的还本
D.只能用于计算静态盈利指标

依照《土地管理法》等有关规定，被征收土地所在的市、县人民政府，在收到征收土地方案后，( )日内应以书面或其他形式进行公告。

A.10
B.15
C.30
D.60

某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10%，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是（　　）。

A．维持现状
B．改变用途
C．重新装修
D．重新开发

房地产投资之所有具有期权性质，是因为房地产投资具有可逆性和可延期性。（　）

根据房地产开发的步骤，下列属于房地产开发工作的有（　）。

A、提出投资设想
B、实施投资设想
C、评价投资方案
D、细化投资设想
E、获取土地使用权

某写字楼的建筑面积为8万m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是（　）万m2。

A、5.2
B、6.4
C、6.8
D、7.6

【2013年真题】临街厂房实际用于商业运营，抵押估价时可按商业用途评估，但估价风险应通过估价假设来规避。（）

长期贷款展期期限累计不得超过（　）年。

A、1
B、3
C、5
D、6

保障性住房不包括（　）。

A.廉租住房
B.租赁住房
C.限价商品住房
D.经济适用住房

县城的城镇土地使用税的年幅度税额为每平方米（）元。

A.0.4～8
B.0.4～12
C.0.6～12
D.0.9～18

国际上通常采取的住房保障方式有（　）。

A、政府直接建房
B、对住房投资人减税
C、对住房承租人减税
D、对住房承租人补贴
E、鼓励营利机构建房

(二)
甲公司于2013年6月1日购买了某市旧城区一栋临街二层工业厂房，购买后自行将厂房拆除重建为商业用房并对外出租。2017年5月28日政府对该区域作出征收决定，并于2017年6月1日进行了公告。乙房地产估价机构与2017年6月12日接受委托进行房屋征收评估，注册房地产估价师于2017年6月15日进行了实地查勘。

4.该项目房屋征收评估的内容不包括(?)。

A.被征收房屋的价值
B.因征收房屋造成的搬迁和临时安置费用
C.因征收房屋造成的停产停业损失
D.当地政府给予的补助和奖励

(2015年真题) 某家庭向银行申请了一笔数额50万元，期限20年，年利率6%的个人住房抵押贷款，若以等额还本利息照付的方式按月还款，则其最后一个月的还款金额为（）元。

A.2093.75　
B.2208.33
C.3582.16　
D.4583.33

某生产运营中的火力发电厂，存在一独立烟囱，针对其污染源的类型，表述错误的是（　）。

A.点源
B.固定源
C.高架源
D.间断源

有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格( )乙的价格。

A、 高于
B、 低于
C、 等于
D、 条件不足，无法确定

物业服务企业在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（　）。

A、零售商的财务能力
B、零售商需要的服务
C、零售商业物业的组合与位置分配
D、零售商的声誉

以划拨方式取得的建设用地使用权没有使用期限的限制，任何情况都不可以转让、抵押。（　　）

编制资产负债表，对未分配利润项目，应根据“利润”账户借方余额减去“利润分配”账户贷方余额后的差额填列。（　　）

在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都必须包含在租金中。在“毛租”的情况下，所有的运营费用均由租户直接分担。（　）

利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（　）。

A.最佳规模
B.最佳经营手段
C.最佳集约度
D.最佳管理方式
E.最佳投资渠道

希望与他人订立合同的意思表示是（　）。

A、要约
B、承诺
C、要约邀请
D、新承诺

目前我国采用的记账法是单式记账法。 ( )

运用长期趋势法估价的一般步骤有（　）。

A.收集估价对象或类似房地产的历史价值或价格资料，并进行检查.鉴别
B.整理收集到的历史价格资料，画出时间序列图
C.观察.分析时间序列，得出一定的模式
D.以此模式去推测.判断估价对象在未来某个时间的价格
E.对未来的价格进行分析和预测

下列关于房产税的纳税人，表述错误的是（　）。

A.凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人
B.产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人
C.产权出典的，以出典人为纳税人
D.产权所有人.承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人

关于房地产空间市场的说法，正确的有（ ）。

A.存在的目的是为获取房地产投资收益
B.需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业
C.需求者可以通过租赁来满足其需求
D.供给来源于房地产资产市场
E.供求关系不会影响房地产资产市场中的需求

空置率等于空置量。

差额投资内部收益率是指两个方案内部收益率之差。（　）

比较法的估价结果普遍高于收益法的估价结果，说明房地产价格有一定的泡沫。（　）

以国有资金投资为主的工程建设项目必须采用工程量清单计价。（　　）

在卖方市场下，增加房地产开发环节的税收，通常会使房地产价格下降。（　）