房地产估价师考试真题8卷 第1卷
关于违约和违约责任，下列说法有误的是（ ）。
A．当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限到来 之后要求其承担违约责任
B．履行期限到来之后，当事人不履行或不完全履行合同义务，都将构成实际违约
C．实际违约行为的类型有：拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行
D．违约的形式包括预期违约和实际违约
建筑安装工程费，包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用、装饰装修工程费用等。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
商业经营失败的最大原因是低于预期的（ ）水平。
A.出租率
B.资本回报
C.营业收入
D.租户经营收入
答案：B
解析：
本题考查的是零售商业物业租户的选择。低于预期的资本回报水平，是商业经营失败的最大原因。
下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有( )。
A．不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的
B．房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关
C．理论上，房地产价格与利率因素呈负相关
D．房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化
E．汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降
正确答案：ACE
[答案] ACE
有些房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有些与时间无关。在与时间有关的影响因素中，引起房地产价格变动的速度又可能是不同的：有的影响因素会立刻引起房地产价格的变动，有的影响因素对房地产价格的影响则会经过一段时间之后才会表现出来。某些房地产价格影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化，但更多的影响因素对房地产价格的影响虽然可以感觉到，却难以用数学公式或数学模型将其描述出来。
下列不属于直接代为登记的房屋包括( )。
A、 房地产行政主管部门直管的公房
B、 依法由房地产行政主管部门代管的房屋
C、 有人主张权利的房屋
D、 无人主张权利的房屋
会计核算的一般原则中，起修正作用的一般原则有（ ）。
A．谨慎原则
B．重要性原则
C．实质重于形式原则
D．权责发生制原则
E．配比原则
在以下的居民收入的增加中，引起房地产价格上涨影响相对较大的是（ ）的收人增加。
A．低收入者
B．中等收入者
C．高收入者
D．低收入者和高收入者
正确答案：B
低收入者增加的收入大部分甚至全部会首先用于衣食等基本生活的改善，对房地产价格的影响不大；高收入者生活上的需要几乎已达到应有尽有的地步，边际消费倾向甚小，所以其增加的收人大部分甚至全部可能用于储蓄或其他投资；中等收入者边际消费倾向较大，且基本生活已有较好基础，其收入的大部分或全部会用于提高居住水平，因此对房价的影响较大。
房地产估价师考试真题8卷 第2卷
下列关于拍卖行为的表述中，错误的是( )。
A.拍卖人应公开展示拍卖标的，允许竞买人查看、检验标的物
B.除法律、法规务有规定外，拍卖人不得拒绝竞买人的申请
C.委托人可以派人参与竞买自身所委托的拍卖标的
D.委托人与拍卖人是平等的民事主体
答案：C
解析：
禁止参与规则的效力范围
1.禁止拍卖人参与竞买
拍卖人及其工作人员不得以竞买人的身份参与自己组织的拍卖活动，并不得委托他人代为竞买。
2.禁止委托人参与竞买的效力范围
委托人不得参与竞买，也不得委托他人代为竞买。
代理是指行为人根据一定方式的授权，以他人的名义与第三人为一定法律行为，所产生的法律后果（ ）。
A．直接归于该他人
B．直接归于该行为人
C．由该他人和该行为人按约定分担
D．由行为人代该他人承担
在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括（）。
A.拖欠的建筑工程材料费
B.拖欠的建筑工人工资
C.抵押担保债权
D.出租房屋租金
答案：D
解析：
本题考查的是房地产抵押估价。在房地产抵押估价中，扣除的法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，即假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。
(2017年真题) 某市2016年商品住宅预测销售量为12万套，实际销售量为9万套，若平滑指数取0.9，则用指数平滑法预测的该市2017年的商品住宅销售量为（）万套。
A.8.10
B.9.30
C.10.80
D.11.70
答案：B
解析：
本题考查的是市场趋势分析。2017年商品住宅预测销售量=2016年商品住宅实际销售量×平滑指数+2016年商品住宅预测销售量×（1-平滑指数）=9×0.9+12×0.1=9.3。
拆迁人必须在《房屋拆迁许可证》规定的拆迁范围和拆迁期限内进行拆迁，不得超越批准的拆迁范围和规定的拆迁期限。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在计算房地产投资项目静态开发成本时，不计算利息的费用是（ ）。
A.建造费用
B.融资费用
C.其他工程费用
D.专业人员费用
答案：B
解析：
【考点】成本利润率与销售利润率。在计算房地产投资项目静态开发成本时，融资费用不需要计算利息。
下列影响住房售价因素中，可能引起住房售价下降的情形有（ ）。
A．住房消费转向以租赁为主
B．增加住房持有期间税费
C．住宅开发成本上升
D．住房租赁价格下降
E．消费者的收入水平上升
答案：A,B,D
解析：
AD 两项，住房消费转向以租赁为主，会导致购买住房的需求下降，引起售价下降；B 项，增加住房持有期间税费，会造成持有住房的成本上升，进而引起住房售价下降。
房地产估价师考试真题8卷 第3卷
在运用假设开发法估价时，遵循谨慎原则，不应高估未来开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是谨慎原则。在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。
自2016 年12 月1 日起，对房地产估价机构实行备案管理制度，对符合规定的，( )主管部门应当予以备案。
A.县级以上房地产
B.城市房地产
C.省级住房城乡建设
D.国务院住房城乡建设
答案：C
解析：
《住房城乡建设部关于贯彻落实资产评估法规范房地产估价行业管理有关问题的通知》(建房[2016]275 号)印发，自2016 年12 月1 日起，对房地产估价机构实行备案管理制度，不再实行资质核准。设立房地产评估机构，应当符合《资产评估法》第十五条、二十七条、二十八条规定。对符合规定的，省级住房城乡建设(房地产)主管部门应当予以备案，核发统一格式的备案证明；符合《房地产估价机构管理办法》中相应等级标准的，在备案证明中予以标注。
某宗建筑物密度为50%的土地上，建有一栋8层且各层建筑面积相等的住宅楼，均价为5000元/平方米，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元/平方米。该宗土地的总价为（ ）万元。
A、96
B、192
C、240
D、480
答案：D
解析：
本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。建筑面积＝20000000/5000＝4000（平方米），土地总价＝4000×1200＝480（万元）。
一级房地产估价机构至少从事房地产估价活动连续（）年以上。
A、6
B、5
C、4
D、3
答案：A
解析：
本题考查的是房地产估价机构等级。一级房地产估价机构从事房地产估价活动连续6年以上。
当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是( )。
A．名义利率大于实际利率
B．实际利率大于名义利率
C．名义利率等于实际利率
D．实际利率小于名义利率
正确答案：A
[答案] A 名义利率越大，计息周期越短。
注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为 10000 元／m2，收益价格为 12000 元／m2，两个测算结果存在一定差异。
如果两个测算结果均无误，则一般而言比准价格低于收益价格的原因不包括（ ）。
A.通胀率上升
B.存款利率下调
C.办公用房销售市场降温
D.办公用房租赁市场升温
答案：A
解析：
市场状况调整是指应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格。当存款利率下调、办公用房销售市场降温、办公用房租赁市场升温时，比准价格会低于收益价格。A 项，当通货膨胀率上升时，估出的比准价格高于收益价格。
建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房的面积，应作为分摊的共有建筑面积。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产面积测算。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。
房地产估价师考试真题8卷 第4卷
某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5%。则该宗房地产的收益价格为( )万元。
A．89.74
B．91.52
C．93.84
D．97.22
正确答案：B
2013年3月1日，张某与甲房地产开发公司（以下简称甲公司）签订合同，购买了建筑面积为80m2、售价23000元/m2的首套普通商品住房，合同未约定面积误差处理方式。2013年7月1日，房屋竣工后，乙房产测置机构测量，该房屋套内使用面积为60m2，未封闭阳台面积为6m2，套内墙体面积为8m2，分摊的共有建筑面积为15m2。
关于房屋面积误差，张某合理的处理的方式为（ ）。
A.购房价款维持不变
B.应补缴购房款13.8万元
C.要求甲公司双倍返还定金
D.应补缴购房款5.52万元
答案：D
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。建筑面积=套内建筑面积+共有建筑面积的分摊部分=71+15=86 m2，面积误差比=（86-80）/80=7.5%﹥3%，合同没有约定面积误差比的，本题中按建筑面积计价，面积误差比超过3%，买受人就有权解除合同。买受人解除合同的，房地产开发企业应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付利息。买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3 % 之内的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。张某应补缴房产款=80×（1+3%）×23000-80×23000=5.52万元。
某房地产的当前市场价值为1000万元，抵押贷款余额为540万元，贷款成数为0.6，则该房地产现在再次抵押的价值应为276万元。 ( )
此题为判断题(对，错)。
申请注册房地产估价师执业资格证时，需提供的资料有( )。
A、 房地产估价师初始注册申请表
B、 房地产估价师执业资格证书
C、 业绩证明
D、 所在单位考核合格证明
E 个人家庭、工作简历
答案：A,B,C,D
解析：
除此之外，申请注册为专职注册房地产估价师的，还需提供机构委托当地人才服务中心托管其档案证明，机构为其缴纳社会保险的交纳凭证复印件。
城市规划中，城市绿地范围的控制线是（）。
A.红线
B.黄线
C.绿线
D.紫线
答案：C
解析：
本题考查的是城乡规划控制线。城市绿线是指城市各类绿地范围的控制。参见教材P64。
单位不为职工出具提取证明的，职工无法提取住房公积金。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000 万元，期限为3 年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息（ ）万元。
A．2.00
B．7.30
C．8.53
D．9.00
答案：A
解析：
按月计息时，利息和=P［（1+i）^n－1］=1000 错误［（1+8%/12）^3 错误12－1］=270.24（万元）；按季计息时，利息和=P［（1+i）^n－1］=1000 错误［（1+8%/4）^4 错误3－1］=268.24（万元）。则按月计息比按季计息要多付利息：270.24－268.24=2.00（万元）。
房地产估价师考试真题8卷 第5卷
马克思的利率决定理论认为利率的变化范围在零与市场利率之间。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是利息与利率。马克思的利率决定理论认为利率的变化范围在零与平均利润率之间。
某商品住宅项目开发利润为300万元，土地成本为600万元，建设成本为900万元，管理费用为50万元，销售费用为60万元，投资利息为150万元，销售税金为120万元。该商品住宅项目的成本利润率为（ ）。
A、15.96%
B、17.05%
C、23.44%
D、25.86%
答案：B
解析：
本题考查的是开发利润。该商品住宅项目的成本利润率＝300/（600＋900＋50＋60＋150）＝17.05%。
写字楼的可出租面积是指（ ）。
A.出租单元内使用面积加上分摊公用建筑面积
B.出租单元内使用面积加上外墙.单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积
C.出租单元内使用面积加上外墙.单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积一半
D.出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积
答案：D
解析：
本题考查的是写字楼租金的确定。出租单元内建筑面积等于出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积一半，写字楼的可出租面积等于出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。
投保人更改保险合同内容的书面文件，称为（ ），一经签发就成为保险合同的重要组成部分。
A.投保单
B.批单
C.保险凭证
D.保险单
答案：B
解析：
本题考查的是保险合同。批单是保险人应投保人或被保险人的要求出具的修订或更改保险合同内容的书面文件，其实质是对保险合同内容的变更，一经签发，就成为保险合同的重要组成部分。
某投资者以30万元购买了一个写字楼2年的经营权，第一年净现金流量可能为30万元、27万元和23万元，概率分别为0.3、0.5和0.2；第二年净现金流量可能为38万元、31万元和28万元，概率分别为0.4、0.4和0.2，若折现率为10%。问该购买商铺投资净现值的期望值为（ ）万元。
A、22.07
B、21.58
C、19.34
D、23.21
答案：A
解析：
本题考查的是概率分析中的期望值法。E（NPV1）=30×0.3+27×0.5+23×0.2=27.1（万元），E（NPV2）=38×0.4+31×0.4+28×0.2=33.2（万元），两年的现值之和=27.1/（1+10%）+33.2/（1+10%）2=52.07万元，52.07-30=22.07万元。参见教材P233。
(2014真题) 陈某属低保户，拥有某市旧城区一间百年老房的所有权。该市政府从2011年2月开始对该区进行改造。甲房地产估价机构承担该项目房屋征收评估工作。乙房地产开发公司依法取得该地块建设用地使用权，投资10亿元开发建设商业零售、商务办公，酒店餐饮和居住建筑面积各占四分之一的城市综合体，并按居住建筑面积的10%配建公共租赁住房。2013年“十一”黄金周期间，乙房地产开发公司开展该项目营销活动。2013年10月20日该项目取得商品房预售许可证。代理该项目工程招标的工程招标代理机构的资格应为（）。
A.甲级
B.乙级及以上
C.丙级及以上
D.暂定级及以上
答案：A
解析：
本题考查的是工程建设的招标投标管理。甲级工程建设招标代理机构可以承担各类工程建设的招标代理业务。乙级工程建设招标代理机构只能承担工程总投资1亿元人民币以下的工程建设招标代理业务。暂定级工程建设招标代理机构，只能承担工程总投资6000万元人民币以下的工程招标代理业务。
答案：错
解析：
本题考查的是收益型物业管理中的运营费用。我国房地产税的征收分为按租金征收和按房产原值征收两种情况。
房地产估价师考试真题8卷 第6卷
临界点分析和保本点分析的主要差异在于( )。
A、 变动成本的设置
B、 平衡点的设置
C、 同定成本的设置
D、 产销售量的不同
下列房地产服务活动中，不属于房地产中介服务的是（ ）。
A.房地产咨询
B.物业管理
C.房地产估价
D.房地产经纪
答案：B
解析：
本题考查的是房地产中介服务的概念及特点。物业管理是和房地产中介平行的概念。房地产中介是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。
(2017真题) 发现记账凭证中应借应贷会计科目错误和金额多计错误，致使账簿登记错误，应采用红字更正法进行更正。（）
答案：对
解析：
本题考查的是账簿。会计科目错误或金额多计错误采用红字更正法。当发现记账凭证中应借应贷会计科目或金额有错误，致使账簿登记错误，可用红字更正法。
在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是指抵押房地产未设立法定优先受偿权下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括（）。
A.拖欠建设工程价款
B.已抵押担保的债权数额
C.房地产变卖处置费用
D.诉讼费用
E.其他法定优先受偿款
答案：A,B,E
解析：
本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。法定优先受偿款是假定实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额。包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款，但不包括为实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍卖费用以及增值税及附加等费用和税金。
会计是在企事业及其他经济组织范围内建立的一个以提供财务信息为主的经济信息系统。该系统包括( )四个层次。
A.会计信息流通系统
B.会计信息处理系统
C.会计信息解释系统
D.会计信息调节系统
E.会计核算处理系统
答案：A,B,C,D
解析：
会计——是指在企事业范围内建立的一个以提供财务信息为主的经济信息系统。该系统包括四个层次：①会计信息流通系统；②会计信息处理系统；③会计信息解释系统；④会计信息调节系统。
关于房地产需求曲线的表述中，正确的是（ ）。
A、需求曲线是一条向右上方倾斜的曲线
B、消费者收入水平变化，会引起房地产需求量沿着需求曲线变动
C、相关物品价格水平变化，会引起整个需求曲线发生位移
D、房地产价格水平发生变化，会引起房地产需求曲线发生位移
答案：C
解析：
考点:房地产需求。选项A错误，需求曲线是一条向右下方倾斜的直线；选项B、D，如果考虑影响房地产需求量的非该种房地产价格水平因素，则房地产需求量不再是沿着需求曲线变动，而是整个需求曲线发生位移。例如，消费者的收入水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平的变化，会改变消费者在给定房地产价格水平下对房地产的需求量。
开发商发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补；下一年度税前利润不足弥补的，可以在（ ）年内延续弥补。
A、3
B、5
C、8
D、10
答案：B
解析：
本题考查的是基本报表。开发商发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补；下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补；5 年内不足弥补的，用税后利润弥补。在参见教材P271。
房地产估价师考试真题8卷 第7卷
转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30 日内，持转让合同到（ ）主管部门备案。
A．规划
B．土地
C．房地产开发
D．建设
答案：C
解析：
《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起 30 日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
拆迁估价一般应当采用( )。
A、 市场比较法
B、 成本法
C、 收益法
D、 假设开发法
答案：A
解析：
拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。
有关房地产按照权益状况划分的说法，错误的是（ ）。
A、共有的房地产可分为按份共有的房地产和共同共有的房地产
B、处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意
C、房屋征收范围确定后，可以改变房屋用途
D、已依法公告列入征收范围的房地产，不得设定抵押
答案：C
解析：
本题考查的是按权益状况划分的种类。房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。参见教材P71～72。
在合法利用下，现状利用为最高最佳利用时，房地产在用价值等于市场价值；在不合法利用下，在用价值可能高于市场价值。（ ）
答案：对
解析：
现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。在合法利用下，现状价值一般低于市场价值。如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值可能高于市场价值。
下列合同中，既属于典型合同又属于双务合同的有（ ）。
A.借用合同
B.买卖合同
C.无偿保管
D.赠与合同
E.借款合同
答案：B,E
解析：
本题考查的是合同法概述。借用合同、无偿保管合同和赠与合同属于单务合同。
政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有（ ）。
A.项目是否符合国家法律法规要求
B.项目是否符合保护生态环境的要求
C.项目是否符合国家宏观调控政策的要求
D.项目是否符合该企业投资目标实现的要求
E.项目是否符合该企业经济效益要求
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是可行性研究的工作阶段。项目核准评估的工作重点包括：符合国家法律法规；符合国家及项目所在地国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用规划以及行业发展规划；符合国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准；符合当地区域布局和产业结构调整的要求；符合土地、水、能源的合理开发和有效利用要求，有利于促进环境保护和改善生态环境；符合自然文化遗产、文物保护的有关政策，主要产品未对国内市场形成垄断，未影响国家及本市经济安全；符合社会公众利益，未对项目建设地及周边地区的公众利益产生重大不利影响。
梁是跨空间的横向构件，它在房屋中承担板传来的荷载，再传到支承它的柱上。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师考试真题8卷 第8卷
注册房地产估价师在每一注册有效期内，最少应接受（ ）学时的继续教育。
A．30
B．60
C．90
D．120
答案：D
解析：
注册房地产估价师继续教育，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责组织。注册房地产估价师在每一注册有效期内即3 年内，接受继续教育的时间为120 学时，其中，必修课和选修课每一注册有效期各为60 学时。注册房地产估价师经继续教育，达到合格标准的，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会颁发继续教育合格证书。
毛地是指具有一定城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。( )
此题为判断题(对，错)。
某估价机构于2003年6月10日～20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为（ ）。
A．2003年6月15日
B．2003年8月15日
C．签订估价委托合同之日
D．估价人员与委托人商定的某日
下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（ ）。
A．进行项目的财务评价
B．获取项目所需土地
C．确定规划设计方案并获得批准
D．对项目的建设工程进行招标
E．提交项目开工申请并获得批准
供给的变化表现为供给曲线的移动。（ ）
此题为判断题(对，错)。
根据题意，本例中的基础采用（ ）比较适宜。
A．条形基础
B．独立基础
C．筏板基础
D．箱形基础
下列行为中，应征土地增值税的是（ ）。
A.继承房地产
B.赠与房地产
C.出售房地产
D.出租房地产
答案：C
解析：
本题考查的是土地增值税。土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。
